COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 02 mai 2023

N° RG 22/01790 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F4AY

-PV- Arrêt n°

[Z] [X] / [I] [C]

Ordonnance de Référé, origine Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CLERMONT- FERRAND, décision attaquée en date du 07 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 22/00018

Arrêt rendu le MARDI DEUX MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Z] [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006472 du 24/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Pierre SABY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

ET :

M. [I] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Marion LIBERT de la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 27 février 2023

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 02 mai 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant un contrat conclu sous seing privé le 25 janvier 1985, M. [I] [C] (et son épouse) ont consenti à Mme [Z] [X] et M. [Z] [X] un bail d’habitation sur un appartement de trois pièces avec cave et garage dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] ) pour une durée de trois ans à compter du 1er février 1985, moyennant un loyer annuel de 31.200,00 Frs payable d’avance par fractions mensuelles à compter de la date précitée du 1er février 1985, soit le 1er de chaque mois, outre indexation et provisionnement de charges à hauteur de 400,00 Frs par mois payable en même temps que le loyer.

Ce bail d’habitation contient une clause résolutoire selon laquelle le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges aux termes convenus un mois après la délivrance au locataire d’un commandement de payer visant cette clause résolutoire et demeuré sans effet. Il s’est renouvelé suivant ses échéances triennales par tacite reconduction.

Par acte d’huissier de justice signifié au destinataire le 1er décembre 2021 M. [I] [C] a fait délivrer à M. [Z] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire susmentionnée afin d’obtenir le paiement d’un décompte de loyers et de charges arrêté dans les conditions suivantes :

* 12 loyers de janvier à décembre 2020, soit : 4.756,41 € ;

* 12 loyers de janvier à décembre 2021, soit : 4.756,41 € ;

* 12 loyers de janvier à décembre 2019, soit : 4.756,41 € ;

* provisions sur charges de janvier à décembre 2019, soit : 731,76 € ;

* provisions sur charges de janvier à décembre 2020, soit : 731,76 € ;

* provisions sur charges de janvier à décembre 2021, soit : 731,76 € ;

* loyer de décembre 2018, soit : 396,37 € ;

* provision sur charges de décembre 2018, soit : 60,98 € ;

* sous-total, soit : 16.921,86 € ;

* intérêts acquis : pour mémoire ;

* coût de l’acte, soit : 196,04 € ;

* montant total général, soit : 17.117,90 €.

Par acte d’huissier de justice signifié au destinataire le 1er décembre 2021, M. [I] [C] a fait délivrer à M. [Z] [X] une mise en demeure d’avoir à justifier de l’assurance locative du logement objet du bail.

Saisi par assignation du 23 mars 2022 de M. [I] [C], le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Clermont-Ferrand a, suivant une ordonnance de référé n° RG-22/00018 rendue le 7 juillet 2022 :

– constaté la résiliation du bail d’habitation du 25 janvier 1985 à compter du 1er février 2022 ;

– ordonné à M. [Z] [X] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux susmentionnés et de les libérer de l’ensemble de ses biens avec remise des clés, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec possibilité de procéder, conformément à l’article L.433-1 du même code, à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux précédemment loués et à les faire entreposer dans un local au choix du propriétaire aux frais et périls des parties expulsées ;

– condamné M. [Z] [X] à payer au profit de M. [I] [C] la somme provisionnelle de 457,35 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2022, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’à l’échéance de juin 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– fixé l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [X] du fait de son occupation sans droit ni titre des lieux précédemment loués à la somme mensuelle de 457,35 € à compter de la date de résiliation du bail ;

– au besoin condamné M. [Z] [X] à payer cette indemnité d’occupation au profit de M. [I] [C] de juillet 2022 jusqu’à la date de complète libération des lieux, sous déduction des versements le cas échéant intervenus ;

– débouté M. [I] [C] de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– condamné M. [Z] [X] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de la notification de l’assignation au Représentant de l’État dans le département.

Par déclaration formalisée le 5 septembre 2022 par le RPVA, le conseil de M. [Z] [X] a interjeté appel de la décision susmentionnée.

‘ Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 4 novembre 2022, M. [Z] [X] a demandé de :

‘ dire et juger que la résiliation de plein droit du bail d’habitation est réputée ne pas avoir joué en application de l’article L.24/VII de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique applicable depuis le 1er mars 2019 ;

‘ confirmer la décision déférée d’appel en ce qu’il a débouté M. [C] de sa demande de règlement d’arriérés de loyer autres que celui du mois de juin 2022 à hauteur de 457,35 € ;

‘ réformer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé son expulsion des lieux loués et dire qu’il ne pourra en être expulsé et que le bail d’habitation continuera de produire ses effets ;

‘ condamner M. [C] aux entiers dépens de l’instance en cause d’appel.

‘ Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 17 novembre 2022, M. [I] [C] a demandé de :

‘ au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et notamment de son article 24, de l’article 1240 du Code civil et des articles 32-1 et 834 et suivants du code de procédure civile ;

‘ confirmer la décision entreprise concernant la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion de M. [X] avec au besoin le concours d’un serrurier et celui de la force publique ;

‘ réformer cette même décision :

* en ce qu’elle a limité le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2022 à hauteur de 457,55 € et fixer cette indemnité d’occupation à la somme de 500,00 € par mois à compter du 1er février 2022 jusqu’à libération complète des lieux, avec condamnation pécuniaire en tant que de besoin à l’encontre de M. [X] ;

* en ce qu’elle a condamné M. [X] à lui payer la somme provisionnelle de 457,35 € à valoir sur les sommes dues au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et charges et condamner M. [Z] [X] à lui payer, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du Code civil :

‘ la somme de 316,73 € au titre des arriérés locatifs pour la période du 12 au 31 mai 2022 ;

‘ la somme de 3.500,00 € au titre des arriérés locatifs pour la période du 1er juin au 31 décembre 2022 ;

‘ la somme de 500,00 € par mois à titre d’indemnité d’occupation de la date du 1er janvier 2023 à celle de libération complète des lieux ;

‘ condamner M. [X] à lui payer la somme de 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du Code civil ;

‘ débouter M.[X] de l’intégralité de ses demandes ;

‘ condamner M. [X] à lui payer une indemnité de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ condamner M. [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer et les émoluments d’expulsion et de recouvrement forcé.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l’appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Après évocation de cette affaire et clôture lors de l’audience civile collégiale du 27 février 2023 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures, la décision suivante a été mise en délibéré au 2 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À la date du 23 mars 2022 d’assignation en première instance, le loyer mensuel était actualisé à 396,37 € tandis que le montant des provisions sur charges était de 60,98 €, soit la somme totale mensuelle de 457,35 €.

Disant ne disposer que d’une faible retraite et avoir dû faire face à de gros problèmes familiaux et financiers mais convenant avoir cessé de régler ses loyers, M. [X] ne conteste ni le principe ni le montant de l’ensemble des sommes provisionnellement réclamé à son encontre dans le cadre de cette instance de référé par M. [C] au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation relatifs au logement ayant fait l’objet du bail d’habitation du 25 janvier 1985. Il n’a donc effectué aucun règlement sur ses loyers et charges courants et échus depuis le commandement de payer délivré à son encontre le 1er décembre 2021.

M. [C] se prévaut d’une décision du 12 mai 2022 de la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme, ayant mis en place à son égard une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et décidé d’imposer un effacement total de ses dettes, à l’exception de celles prévues par la loi.

En application des dispositions de l’article 24/I de la loi précitée du 6 juillet 1989, le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et des charges visés dans le commandement de payer du 1er décembre 2021 dans le délai de deux mois à compter de cette dernière date, soit à la date du 1er février 2021.

Par ailleurs, aucune application des dispositions de l’article 24/VIII de la loi précitée du 6 juillet 1989 (modifiée) n’a été faite en première instance, concernant la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sous réserve de paiement du loyer courant. En effet, le premier juge a considéré dans sa décision du 7 juillet 2022 au terme de son audience du 2 juin 2022 qu’aucune suspension ne pouvait être prononcée quant à l’acquisition de cette clause résolutoire depuis le 1er février 2022 en raison du fait que, depuis la mise en place de cette mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 12 mai 2022, M. [X] n’avait pas payé son loyer et charges courants de juin 2022, exigible depuis le 1er juin 2022. Il a en conséquence, faisant application des effets de plein droit du commandement de payer du 1er décembre 2021 (au demeurant valide et régulièrement signifié) visant la clause résolutoire du bail, constaté l’acquisition de cette clause résolutoire à compter du 1er février 2022 et ordonné l’expulsion de M. [X] des lieux précédemment loués.

En l’occurrence, il est exact M. [X] n’avait effectué lors de l’audience de première instance du 2 juin 2022 aucun règlement sur son important arriéré locatif, dont il ne contestait alors ni le principe ni le montant à hauteur de la somme totale précitée de 16.921,86 € (commandement de payer) puis de 20.580,90 € (audience de référé), et qu’il ne payait pas davantage son loyer courant. Le premier juge a ainsi relevé à juste titre qu’à compter de la date du 12 mai 2022 de mise en place de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme, M. [X] devait impérativement justifier avoir payé son loyer courant alors que le loyer de juin 2022, exigible au 1er juin 2022, n’était pas réglé lors de cette audience du 2 juin 2022. Il a par voie de conséquence régulièrement refusé de faire application de l’effet suspensif résultant des dispositions de l’article 24/VIII de la loi précitée du 6 juillet 1989.

De plus, force est de constater que M. [X] n’a toujours pas procédé au règlement de ce loyer et provisionnement de charges d’un montant total de 457,35 € exigible au 1er juin 2022 et ayant donné lieu à condamnation pécuniaire en première instance ni d’ailleurs des loyers suivants, alors que le courrier qu’il avait reçu le 18 mars 2022 de la part de la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme, lui notifiant la recevabilité de sa demande de bénéfice d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, lui rappelait explicitement qu’il n’était pas pour autant dispenser de continuer de régler l’intégralité de ses charges courantes incluant les loyers. Il ne peut donc désormais sérieusement affirmer qu’il « (‘) [n’avait] pas compris qu’il convenait qu’il règle impérativement le loyer courant, dans l’attente de la décision à intervenir. ». Ce dispositif dérogatoire résultant de la loi sur le surendettement des particuliers ne peut donc jouer en faveur de la suspension de l’acquisition de cette clause résolutoire ainsi qu’en a correctement décidé le premier juge.

Par ailleurs, M. [X] ne remplit aucunement en lecture de son bordereau de communication de pièces son obligation, essentielle dans le cadre de ses obligations précédemment contractées à titre de locataire, de justifier d’une assurance de responsabilité locative sur le logement occupé quelles que soient désormais les conditions d’occupation de ce logement, en dépit de la sommation qui lui a été faite à ce sujet par acte d’huissier de justice susmentionné du 1er décembre 2021.

La décision de première instance sera en conséquence confirmée en ce qu’il a constaté la résiliation de ce bail d’habitation à compter du 1er février 2022 et ordonné en conséquence l’expulsion de M. [X] des lieux précédemment loués avec au besoin le concours de la force publique et celui d’un serrurier, outre application des articles L.431-1 et suivants, notamment L.433-1, et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [C] avait fait valoir lors des débats de première instance du 2 juin 2022 un arriéré locatif d’un montant total de 20.580,90 €suivant un arrêté de compte au 2 juin 2022. Le premier juge a rappelé à ce sujet que la décision du 12 mai 2022 de la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme avait procédé à l’effacement total des dettes échues de M. [X] par l’effet de son rétablissement personnel alors que cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours contentieux. Cette décision de la Commission de surendettement a donc été acquiescée par l’ensemble des parties concernées. Il convient d’ailleurs d’observer à ce sujet que M. [C] ne conteste pas dans le corps de ses conclusions d’appelant cet effet juridique d’effacement de dettes par la Commission de surendettement, ne demandant dans le dispositif de ces mêmes conclusions aucune réformation de la décision de première instance en ce qui concerne le rejet de l’ensemble de ses précédentes demandes en paiement d’arriérés locatifs jusqu’à la date précitée du 12 mai 2022 de cette décision de la Commission de surendettement.

Il importe donc de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des réclamations pécuniaires de M. [C] au titre des loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance de mai 2022 incluse, ce volume de dettes locatives ayant été effacé jusqu’à l’échéance mensuelle de mai 2022 incluse par la décision du 12 mai 2022 de la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme, et en ce qu’elle n’a retenu en définitive à la charge de M. [X] que la somme de 457,35 € correspondant à l’équivalent du loyer et des charges de l’échéance mensuelle de juin 2022 et échappant ainsi à l’effet d’effacement de la Commission de surendettement.

La décision de première instance sera également confirmée en ce qu’elle a assorti cette condamnation pécuniaire à hauteur de 457,35 € du bénéfice des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du 7 juillet 2022 de cette ordonnance de référé.

M. [C] ne fournissant aucun décompte particulier de revalorisation à l’appui de sa demande tendant à rehausser l’indemnité mensuelle d’occupation de 457,35 € à 500,00 € , celle-ci sera maintenue à la somme précitée de 457,35 €, en confirmation en conséquence de la décision de première instance concernant cette formule de condamnation pécuniaire. Il convient ici simplement de préciser que cette indemnité d’occupation sera due, non pas à compter de la date de résiliation du bail d’habitation, afin de tenir compte de l’effet d’effacement des dettes échues prononcé par la Commission de surendettement jusqu’à l’échéance locative de mai 2022 incluse, mais à compter du 1er juillet 2022. En effet, le volume de l’équivalent des loyers et des charges courants ne donne lieu après la condamnation pécuniaire à hauteur de 457,35 € au titre de l’échéance locative de juin 2022 à aucune couverture financière vis-à-vis du propriétaire des lieux précédemment loués à compter de l’échéance suivante de juillet 2022.

Enfin, la décision de première instance sera confirmée en son rejet en équité de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qui concerne l’imputation et la teneur des dépens de première instance.

M. [C] réclame additionnellement en cause d’appel le paiement des loyers et des charges impayés à compter de la date du 12 mai 2022 de la décision précitée de la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme. Ces demandes ont sont formulées dans les conditions suivantes :

– la somme de 316,73 € au titre de l’arriéré dû pour la période du 12 au 31 mai 2022 ;

– la somme de 3.500,00 € au titre de l’arriéré dû pour la période du 1er juin au 31 décembre 2022 ;

– la somme [mensuelle] de 500,00 € à titre d’indemnité d’occupation de la date du 1er janvier 2023 à celle de complète libération des lieux.

En l’occurrence, il convient de rappeler que la décision du 12 mai 2022 de la Commission de surendettement concernant l’effacement de l’ensemble des dettes échues couvre le loyer du mois de mai 2022 contractuellement exigible le 1er mai 2022, soit antérieurement au prononcé de cette décision. De ce fait, la demande en paiement de la somme de 316,73 € s’appliquant à l’échéance de loyer du mois de mai 2022 sera en conséquence purement et simplement rejetée. Par ailleurs, l’échéance de loyer du mois de juin 2022 fait précisément l’objet d’une condamnation pécuniaire confirmée en cause d’appel à hauteur de 457,35 € et est donc inutile et redondante dans le cadre de cette nouvelle prétention. Enfin, les autres sommes réclamées sont déjà couvertes par la fixation de l’indemnité d’occupation, au besoin sous condamnation judiciaire, à hauteur de 457,35 € de la date du 1er juillet 2022 à celle de complète libération des lieux. L’ensemble de ces demandes sera en conséquence rejeté.

Il n’y a pas lieu de considérer au terme des débats que M. [X] se soit opposé dans le cadre de cette instance contentieuse à M. [C] et ait recherché en définitive un arbitrage judiciaire à ce différend en étant animé d’une intention de mauvaise foi. La demande reconventionnelle formée par ce dernier au visa notamment de l’article 1240 du Code civil à titre de dommages-intérêts à hauteur de 3.000,00 € sera en conséquence rejetée.

M. [X] ne réitérant en cause d’appel aucune demande de délais de paiement, le rejet en première instance de ce poste de demande sera purement et simplement confirmé.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. [C] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager à l’occasion de cette instance d’appel et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 2.500,00 €.

Enfin, succombant à l’instance, M. [X] en supportera les entiers dépens, étant rappelé que le coût du commandement de payer susmentionné est déjà inclus dans les dépens de première instance et précisé qu’il n’y a pas lieu d’y inclure les émoluments d’expulsion et de recouvrement forcé en raison du caractère conjectural de ces postes de frais en l’état actuel de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé n° RG-22/00018 rendue le 7 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Clermont-Ferrand dans l’instance opposant M. [I] [C] à M. [Z] [X], sauf à préciser que l’indemnité d’occupation courra de la date du 1er juillet 2022 à celle de complète libération des lieux précédemment loués.

Y ajoutant.

REJETTE les demandes pécuniaires et de dommages-intérêts formées en cause d’appel par M. [I] [C] à l’encontre de M. [Z] [X].

CONDAMNE M. [Z] [X] à payer au profit de M. [I] [C] une indemnité de 2.500,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le demande des demandes des parties.

CONDAMNE M. [Z] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président