N° RG 20/04029 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KU5L

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY

la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 15 NOVEMBRE 2022

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-19-0349) rendu par le tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 12 novembre 2020, suivant déclaration d’appel du 14 Décembre 2020

APPELANT :

M. [W] [P]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

M. [I] [O]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

M. Laurent Grava, conseiller,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Septembre 2022, M. Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de M. Frédéric Sticker, Greffier, en présence de Céline Richard, greffière stagiaire en pré-affectation, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrat de bail intitulé dénommé « meublé » prenant effet à compter du 5 décembre 2011 et consenti par Mme [L] [O], M. [W] [P] a pris en location un logement situé à [Adresse 2], en contrepartie d’un loyer mensuel de 600 euros.

Suite au décès de Mme [O], M. [I] [O] et son épouse ont acquis de la succession la pleine propriété du logement loué, tel qu’il en est attesté par acte du 25 octobre 2017.

Par acte du 2 mai 2018, M. [I] [O] a fait délivrer à M. [W] [P] un congé pour reprise pour le 5 décembre 2018.

Suivant acte en date du 1er février 2019, M. [I] [O], venant aux droits de Mme [L] [O], a fait assigner M. [W] [P] devant le tribunal d’instance de Grenoble, aux fins de voir :

– déclarer valable le congé signifié à la requête de M. [I] [O] à son locataire, M. [W] [P] ;

– dire et juger que le bail a pris fin le 6 décembre 2018 ;

En conséquence,

– dire et juger que M. [W] [P] se maintient dans les lieux sans droit ni titre ;

– ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [W] [P] et de tout occupant de son chef à compter du jugement à intervenir ;

– condamner M. [W] [P] à payer à M. [I] [O] :

* une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, soit une somme mensuelle de 600 euros, à compter du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux de celui-ci, si besoin avec le concours de force publique,

* une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire en date du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

– débouté M. [W] [P] de sa demande de requalification du contrat de bail liant les parties en contrat de bail de locaux à usage d’habitation non meublés ;

– déclaré valable le congé délivré le 2 mai 2018 à M. [W] [P] par M. [I] [O] pour le 5 décembre 2018 ;

– dit que M. [W] [P] est occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 2], depuis le 6 décembre 2018 ;

– dit que M. [W] [P] devra libérer les lieux ;

– ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [W] [P] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique du logement situé à [Adresse 2] ;

– dit que cette expulsion s’effectuera selon les formes et les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 décembre 2018 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

– condamné M. [W] [P]. à payer à M. [I] [O] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

– condamné M. [I] [O] à payer à M. [W] [P] les sommes de :

* 490,75 € (quatre cent quatre-vingt-dix euros et soixante-quinze centimes) à titre de remboursement des frais d’hébergement engagés suite aux travaux réalisés dans le logement loué,

* 500 € (cinq cents euros) au titre du trouble de jouissance ;

– rejeté le surplus des demandes des parties ;

– condamné M. [W] [P] à verser à M. [I] [O] la somme de 600 € (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [W] [P] aux dépens.

Par déclaration en date du 14 décembre 2020, M. [W] [P] a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2021, M. [W] [P] demande à la cour de :

– dire et juger nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par M. [O] à M. [P] par exploit d’huissier en date du 2 mai 2018 ;

Par voie de conséquence,

– débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Vu les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– dire et juger que M. [P] bénéficiera d’un délai d’1 an pour quitter les lieux loués ;

En tout état de cause,

Vu l’article 6 de la loi du 6juillet 1989 ;

– condamner M. [O] à verser à M. [P] la somme de 8 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi ;

– condamner M. [O] à verser à M. [P] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

– condamner M. [O] à verser à M. [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamner M. [O] aux entiers dépens.

Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :

– il rappelle les faits et la procédure ;

– le bail « meublé » doit être requalifié ;

– pour qu’un local soit considéré comme étant meublé, les meubles doivent offrir un minimum d’habitabilité pour permettre aux locataires de vivre convenablement ;

– en l’espèce, il ressort de l’inventaire joint au contrat de bail que la chambre comporte uniquement « un cadre de lit avec sommier sans matelas » ;

– la literie mise à la disposition de M. [P] lors de la prise à bail ne lui permettait donc pas d’y dormir puisqu’aucun matelas ne lui était fourni ;

– l’absence de matelas fait donc obstacle à la qualification de logement meublé ;

– le congé reprise pour habiter délivré au locataire doit être annulé, dès lors que le bailleur ne rapporte pas la preuve du caractère réel et sérieux de cette reprise ;

– la simple acquisition du bien par succession ne saurait justifier du caractère réel et sérieux de la reprise du bien par M. [I] [O] en vue d’y établir sa résidence principale ;

– il appartient à M. [I] [O] de rapporter la preuve de son souhait de vivre, avec sa femme, dans la maison d’habitation située à [Adresse 2] et d’en faire sa résidence principale ;

– le local loué devant être requalifié en location d’habitation non meublé, la notice d’information devait être jointe au congé reprise délivré le 2 mai 2018, ce qui n’a pas été fait ;

– subsidiairement, il sollicite un délai pour se reloger ;

– il maintient ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2021, M. [I] [O] demande à la cour de :

– confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

– condamner M. [W] [P] à régler à M. [I] [O] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [W] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :

– il rappelle les faits et la procédure ;

– M. [W] [P] se fonde sur la loi ALUR en date du 24 mars 2014 et l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 créé par ladite loi pour considérer le bail litigieux comme un bail d’habitation non meublé ;

– le bail d’habitation litigieux a été conclu avant la loi ALUR en date du 24 mars 2014 ;

– en conséquence, la loi ALUR est inapplicable en l’espèce ;

– en effet, seuls les baux signés postérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi sont concernés par les dispositions de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 ;

– au regard de la liste inventaire des meubles annexée au bail, M. [P] a pu bénéficier de l’intégralité des éléments lui permettant d’habiter le logement ;

– c’est en accord avec M. [W] [P] que le matelas n’a pas été fourni, celui-ci n’ayant jamais fait aucune demande pour en obtenir un en dix ans ;

– M. [I] [O] justifie avoir acquis le bien par succession ;

– il a établi sa résidence principale au sein de cette maison dans laquelle il a grandi ;

– le bail étant un bail meublé, la notice n’avait pas à être annexée au congé ;

– M. [W] [P] est sans droit ni titre ;

– l’expulsion de M. [W] [P] et de tout occupant de son chef sera ainsi ordonnée ;

– les délais sollicités par celui-ci seront rejetés.

La clôture de l’instruction est intervenue le 9 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la qualification du bail :

1) L’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

L’article 14 de la loi ALUR du 24 mars 2014 précise que les contrats de location encours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi – soit le 26 mars 2014 – demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Seules certaines dispositions, n’incluant pas l’article 25-4, sont immédiatement applicables aux contrats en cours.

Il résulte toutefois de l’article 82 II de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 qu’à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats de locations sont régis par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction.

En l’espèce, le contrat de bail initial liant les parties a pris effet pour une durée de trois ans à compter du 5 décembre 2011, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, et a été tacitement reconduit le 5 décembre 2014, puis le 5 décembre 2017, postérieurement à la loi du 6 août 2015.

En application des dispositions ci-dessus, l’article 25-4 est donc applicable au contrat de bail liant les parties.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2) Le caractère meublé du logement :

Aux termes de l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Il ressort du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé qu’il doit comporter au minimum :

– Literie comprenant couette ou couverture ;

– Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

– Plaques de cuisson ;

– Four ou four à micro-ondes ;

– Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à 6°C ;

– Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

– Ustensiles de cuisine ;

– Table et sièges ;

– Etagères de rangement ;

– Luminaires ;

– Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, un inventaire annexé au contrat de bail, daté du 1er octobre 2014 et signé par les parties, mentionne l’ensemble du mobilier garnissant le logement donné à bail recouvrant l’ensemble des équipements exigés par l’arrêté précité à l’exception d’un matelas dans la chambre.

Cet élément de literie n’a jamais été réclamé par le locataire depuis son entrée dans les lieux le 5 décembre 2011 jusqu’à l’introduction de la présente instance, en 2019, alors même qu’il disposait du reste du matériel de couchage tel les oreillers, draps et couettes. Il sera donc donné crédit aux propos du bailleur quant à l’existence d’un accord entre les parties sur l’absence de matelas, ce seul élément ne pouvant – au terme de huit années d’occupation sans contestation par le locataire- justifier d’une requalification du contrat.

Ainsi, en dépit de l’absence de matelas, il apparaît que le bailleur a mis à disposition un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

En conséquence, M. [W] [P] sera débouté de sa demande de requalification du contrat de bail liant les parties en contrat de bail de locaux a usage d’habitation non meublés.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la nullité du congé :

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui donne congé à son locataire pour reprendre le logement doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, il sera rappelé que l’annexion de la notice d’information n’est pas exigée par les dispositions susvisées applicables au contrat de bail liant les parties.

Le congé pour reprise délivré le 2 mai 2018 par M. [I] [O] a donc respecté les formes et les délais légaux, et est justifié par sa volonté de reprendre le logement pour l’occuper personnellement à titre de résidence principale, ce qui constitue l’un des motifs légitime et sérieux de l’article 25-8 cité supra.

M. [I] [O] justifie que le bien lui a été attribué par succession après l’accord de ses frères de lui confier la propriété de la maison familiale. Il est indifférent que le logement soit plus éloigné de son lieu de travail que son domicile actuel, dès lors que cela relève de convenances personnelles propres à chacun. Par ailleurs, les récents travaux réalisés, notamment la mise en place de deux compteurs d’eau dans la salle de bain de l’appartement et le renforcement de l’isolation phonique entre l’appartement loué et le reste de la maison, ne remettent pas en cause la réalité du motif invoqué dans le congé qui est en outre corroborée par la souscription d’une assurance à titre de résidence principale.

Il convient donc de déclarer le congé régulier.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et M. [W] [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2018.

Il convient donc d’inviter M. [W] [P] a quitter les lieux et, à défaut, d’ordonner son expulsion.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les délais :

En application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ses occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces délais ne peuvent être inférieurs à trois mois et supérieurs à trois ans. Ils doivent être fixés en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [W] [P] sollicite le bénéfice d’un délai d’un an pour son relogement. Cependant, le congé a été délivré depuis plus de trois ans et il ne justifie d’aucune diligence pour assurer son relogement. Il sera donc débouté de sa demande de ce chef.

En conséquence, l’expulsion sera poursuivie selon les formes et délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation :

M. [I] [O] est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré l’expiration du préavis du congé. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

M. [W] [P] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 6 décembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les dommages-intérêts :

Selon les articles 6 b) et 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicables au contrat liant les parties, le bailleur est obligé d’assureur au locataire la jouissance paisible du logement. En outre, le locataire est obligé « de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

En l’espèce, M. [I] [O] reconnaît que d’importants travaux ont été réalisés dans le logement loué, nécessitant l’hébergement temporaire du locataire dans un hôtel. Néanmoins, il ne démontre ni avoir informé M. [W] [P] de la réalisation de ces travaux ni avoir proposé le remboursement des frais engagés, alors qu’il n’a pas respecté les formalités exigées par l’article 7 susmentionné et qu’il n’a pas donné suite au courrier recommandé du locataire qui lui a été adressé le 22 septembre 2018.

Malgré la courte durée de ces travaux, M. [W] [P] a subi un trouble de jouissance au regard des circonstances de leur exécution et du comportement du bailleur caractérisant un manquement de ce dernier à ses obligations.

Par suite, M. [I] [O] sera condamné à verser à M. [W] [P] les sommes de 490,75 euros au titre du remboursement des frais d’hébergement engagés le locataire et de 500 euros au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi.

En revanche, M. [W] [P] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral distinct de son trouble de jouissance. Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [W] [P], dont l’appel est rejeté, supportera les dépens d’appel, ceux de première instance étant confirmés.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [O] les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel. M. [W] [P] sera condamné à lui payer la somme complémentaire de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [P] à payer à M. [I] [O] la somme complémentaire de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [W] [P] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,