RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2022

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02359 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFE4G

Décision déférée à la cour : Ordonnance du 03 novembre 2021-juge des contentieux de la protection de PARIS-RG n° 1221000776

APPELANT

Monsieur [O] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2021/052748 du 19/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Muriel CADIOU de la SELEURL Cabinet d’Avocats Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0656 susbstitué à l’audience par Me Linda AIT MADI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 juin 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre,

Edmée BONGRAND, Conseillère,

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

-signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2008, la SCI Etoile, devenue Cardif logements, a consenti un bail d’habitation à M. [K] pour un appartement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’une somme mensuelle de 1.016 euros, comprenant le loyer pour le logement et le parking, ainsi qu’une provision sur charges.

Le 31 décembre 2020, la société Cardif logements a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [K], pour le paiement d’un arriéré de loyers s’élevant à la somme de 4 777,40 euros.

Par acte d’huissier du 9 mars 2021, la société Cardif logements a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris notamment afin voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [K], condamner ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 1,5 fois le montant du loyer et des charges et d’une somme de 8 128,11 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers arrêté au 1er mars 2021.

Par ordonnance contradictoire de référé du 3 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

– dit n’avoir constaté l’existence d’aucune contestation réelle et sérieuse ;

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2008 entre la société Cardif logements et M. [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] et le parking (lot 424) sont réunies à la date du 1er mars 2021 ;

– ordonné en conséquence à M. [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

– dit qu’à défaut pour M. [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Cardif logements pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

– condamné M. [K] à verser à la société Cardif logements à titre provisionnel la somme de 11.647,55 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2021, incluant l’appel du loyer de septembre 2021 à hauteur de 779,94 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020 sur la somme de 4.777,40 euros, à compter du 9 mars 2021 sur la somme de 6.870,15 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

– condamné M. [K] à verser à la société Cardif logements à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 septembre 2021 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

– fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

– dit que la clause pénale prévue au contrat de bail est réputée non écrite ;

– condamné M. [K] à verser à la société Cardif logements une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [K] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 28 janvier 2022, M. [K] a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, il demande à la cour de :

– débouter la société Cardif logements, représentée par son mandataire la société Dauchez administrateurs de biens, de l’ensemble de ses demandes, y faisant droit réformer l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau :

– juger que les demandes formulées par la société Cardif logements, représentée par son mandataire la société Dauchez administrateurs de biens, sont sérieusement contestables ;

– juger n’y avoir lieu à référé ;

– renvoyer la société Cardif logements, représentée par son mandataire la société Dauchez administrateurs de biens, à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire :

– juger n’y avoir lieu à statuer en référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande subséquente d’expulsion ;

– juger que son compte locatif présente, au 31 mai 2022, terme mai 2022 inclus, un solde débiteur d’un montant de 10 073,71 euros ;

– l’autoriser à s’acquitter du règlement de sa dette par 35 acomptes successifs et mensuels de 100,00 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 36e mensualité ;

– juger que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, à l’exception du commandement de payer délivré le 31 décembre 2020 dont le coût restera à la charge de la société Cardif Logements, représentée par son mandataire la société Dauchez administrateurs de biens ;

– juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cardif logements, aux termes de ses dernières conclusions en date du 8 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance entreprise toutes ses dispositions ;

– débouter M. [K] de ses demandes ;

– condamner M. [K] à lui payer une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

M. [K] demande l’annulation de l’assignation du 9 mars 2021 et, par voie de conséquence, l’annulation de l’ordonnance entreprise en faisant valoir, au visa des articles 414, 761, 762 et 122 du code de procédure civile, en affirmant que la société Dauchez administrateurs de biens était irrecevable, faute de qualité à agir, à engager l’action et à représenter en justice la société Cardif logements.

Cependant, en vertu du 3e alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En l’espèce, il y a lieu de constater que le dispositif des conclusions de M. [K] ne contient aucune demande d’annulation et ne formule aucune fin de non-recevoir. Il n’y aura donc pas lieu de statuer de ce chef.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement

illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ‘uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, M. [K] reproche au commandement de payer du 31 décembre 2020 d’avoir omis, de mauvaise foi, de procéder à une régularisation des charges et d’avoir mentionné une somme totale de 84,84 euros au titre de frais bancaires qui sont étrangers à la nature d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il affirme que ces manquements sont de nature à entraîner une confusion dans l’esprit du locataire qui n’a pas été en mesure de connaître les sommes restant effectivement dues au propriétaire et non contestables. M. [K] ajoute que ses contestations sont relatives aux conditions de mise en application de la clause résolutoire visée au bail et qu’elles ne relèvent pas de la compétence du juge des référés et caractérisent une contestation sérieuse.

Cependant, il y a lieu de constater que le commandement du 31 décembre 2020 contient un décompte de la dette qui apparaît suffisamment clair pour que M. [K] conteste certaines des sommes réclamées, notamment les frais bancaires et les rappels de taxe. Il n’établit donc l’existence d’aucune confusion causée par un décompte vague ou illisible.

Par ailleurs, M. [K] ne conteste pas qu’il n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa date, ni dans sa totalité, ni pour le montant de 4 111,08 euros qu’il ne critique pas. Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mars 2021 et a ordonné la libération des lieux, le cas échéant par voie d’expulsion.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

En vertu du 2e alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [K] ne conteste pas le montant de 11.647,55 euros qui a été arrêté par le premier juge au titre de la provision pour les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1er septembre 2022. M. [K] fait valoir que son paiement, le 6 septembre 2021, de la somme de 779,94 euros au titre du terme du mois de septembre 2021 doit être pris en compte, de sorte que sa dette pour la période s’élève à la somme de 10 867,61 euros. Il suffira de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné au paiement d’une provision de 11 647,55 euros, en ajoutant que le paiement pourra être fait en deniers ou quittances, pour tenir compte d’éventuels paiements postérieurs affectant le montant arrêté au 1er septembre 2022.

Par ailleurs les explications fournies par M. [K] relatives aux autres paiements opérés postérieurs arrêtés au 31 mai 2022, terme de mai 2022 inclus, sont sans pertinence puisque le bailleur n’a énoncé aucune demande à ce titre.

Enfin, il convient de constater que M. [K] ne formule aucun moyen à l’encontre de sa condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, de sorte que cette disposition sera également confirmée.

En vertu de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, M. [K] explique qu’il a été victime d’un accident de la circulation le 19 août 2019 qui a entraîné de nombreux arrêts de travail de 2019 à 2021. Il justifie être associé et directeur général d’une société SMBM qui exploite un fonds de commerce de café, brasserie, restaurant, vente à emporter, en location gérance dans le [Localité 2]. Il perçoit à ce titre un salaire net mensuel de 1 478,64 euros, ainsi qu’il résulte tant des bulletins de paye 2021 produits que de sa déclaration d’impôt sur les revenus 2020.

M. [K] justifie sa demande de délai avec paiement à la 36e mensualité de l’essentiel de sa dette locative par le fait que le bilan de la société SMBM pour l’exercice clos le 30 avril 2021 fait apparaître un bénéfice de 106 941 euros sur lequel il a vocation, en qualité d’associé à 50 %, à percevoir un dividende de 50 109 euros qui lui permettra de payer sa dette. Cependant, alors que la cour a clôturé les débats le 21 juin 2022, postérieurement à la clôture de l’exercice 2022, M. [K] ne justifie d’aucune distribution de dividende au titre de l’exercice 2021.

M. [K] ajoute que le contrat de location gérance du fonds de commerce exploité par la société SMBM a pris fin le 30 avril 2022 et qu’en vertu du décompte final entre le bailleur et le locataire gérant, la somme de 39.509,56 euros, dont la somme de 14.509,56 euros a été versée sur le compte séquestre CARPA et la somme de 25.000 euros a été versée sur le compte bancaire de la société SMBM, qui présente un solde créditeur de 41.033,53 euros au 7 juin 2022. Il précise qu’à l’issue des opérations de clôture et de liquidation de la société SMBM, il percevra la moitié du boni de liquidation, qui lui permettra aussi de payer sa dette. Il convient cependant de relever le caractère vague et spéculatif de ce raisonnement, alors que M. [K] n’établit pas l’existence d’un quelconque boni de liquidation, ni même que la société SMBM est effectivement en cours de liquidation.

Le montant actuel de l’indemnité d’occupation, égale au loyer et aux charges, s’élève à la somme de 1.153,39 euros (pièce 17 [K]), à mettre en rapport avec le salaire net mensuel de 1.478,64 euros de M. [K]. Celui-ci n’apparaît pas avoir les ressources pour supporter une charge de logement de ce niveau, et moins encore d’apurer sa dette simultanément ‘ à supposer qu’il perçoive un salaire en cas de liquidation de la société SMBM. Dans ces conditions, la demande de délai sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens et relatives à l’indemnisation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile seront confirmée.

M. [K] sera tenu aux dépens d’appel. La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [K] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

LE GREFFIER LE PRESIDENT