Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 AVRIL 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17956 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCY7F

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de TJ DE PARIS – RG n° 19-014699

APPELANT

Monsieur [V] [P]

né le [Date naissance 1]/1955 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant : la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P102

INTIME

Monsieur [F] [Y]

né le [Date naissance 3]/1964

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, présidente

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffière, lors des débats : Mme Alexandra AUBERT

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2009, M. [V] [P] a consenti à M. [F] [Y] un bail d’habitation portant sur un logement de 4 pièces situé [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 3 septembre 2019, M. [V] [P] lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 12.199,15 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 8 octobre 2019, M. [F] [Y] a fait citer M. [V] [P] devant le tribunal d’instance de PARIS aux fins d’opposition au commandement de payer, suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, de lui donner acte du règlement de la somme de 3.485,15 euros au titre du loyer du mois d’août 2019 et rejet des demandes adverses.

Il indiquait contester le surplus des sommes réclamées estimant en particulier ne pas avoir obtenu les justificatifs des charges pour les années 2017 et 2018 et contestant la réalisation des prestations relatives au ménage et au concierge.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2020, M. [V] [P] a fait citer M. [F] [Y] devant le même juge aux fins de faire déclarer valide la saisie conservatoire pratiquée le 3 janvier 2020 dénoncée au débiteur le 7 janvier 2020 et condamner M. [F] [Y] à lui payer la somme de 17.663,44 euros, au titre des loyers et provisions sur charges des mois d’août, septembre, octobre et novembre 2019, outre factures d’électricité pour les années 2018 et 2019.

Il précisait avoir procédé à la régularisation des charges et rappelait que le bail comprend une clause prévoyant que la consommation d’eau et d’électricité personnelles sont facturées directement au locataire par la société Salon Moldau, dont M. [P] est le gérant,et qu’il reste des impayés à ce titre.

Les deux instances ont été jointes.

A l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 4 septembre 2020, M. [F] [Y] a offert de régler la somme de 4.641,85 euros à laquelle il estimait sa dette.

M. [V] [P] a réactualisé ses demandes à la somme de 16.887,76 euros (14.152,59 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 2.735,17 euros au titre du remboursement de la consommation d’électricité pour 2018 et 2019).

Par jugement contradictoire entrepris du 19 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ainsi statué:

DECLARE recevable l’assignation de M. [F] [Y] à l’encontre de M. [V] [P];

CONDAMNE M. [F] [Y] à payer à M. [V] [P] la somme globale de 4.641,85 euros, au titre des loyers et charges dus au 11 juin 2020, terme de juin 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE M. [V] [P] de ses demandes au titre de la consommation d’électricité et du surplus de ses demandes au titre des loyers et charges dus ;

DEBOUTE M. [V] [P] de sa demande de validation de la saisie conservatoire réalisée le 23 janvier 2020 ;

ORDONNE la mainlevée de la mesure de saisie conservatoire prise par acte d’huissier du “23” janvier 2020 sur les comptes ouverts au nom de M. [F] [Y] dans les livres du Crédit Mutuel – CCM [Localité 4] LA MADELEINE ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE M. [V] [P] à payer à M. [F] [Y] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [P] aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 décembre 2020 par M. [V] [P];

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 février 2023 par lesquelles M. [V] [P] demande à la cour de :

RECEVOIR Monsieur [P] en toutes les fins de son appel.

L’Y DECLARER fondé.

INFIRMER le jugement rendu le 19 novembre 2020

STATUANT à nouveau :

CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme de 13.648,57 € (à savoir 6.634,68 € au titre des loyers et charges + 5.554,59 € au titre de la consommation personnelle d’électricité + 1.459,30 € au titre de la consommation personnelle d’eau).

JUGER que cette somme portera intérêts à compter de l’exploit introductif d’instance du 30 janvier 2020.

JUGER que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’une année.

CONDAMNER Monsieur [F] [Y] au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

LE CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 7.920 € TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés par Monsieur [P] en première instance et devant la Cour, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance qui incluront les frais du commandement de payer, les frais de la saisie-conservatoire et les frais de mainlevée de la saisie-conservatoire.

LE CONDAMNER aux entiers dépens d’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 février 2023 au terme desquelles M. [F] [Y] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Proximité de Paris le 19 novembre 2020.

DEBOUTER Monsieur [V] [P] de toutes ses demandes fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [V] [P] à payer à Monsieur [F] [Y] la somme de 7 000€ au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Monsieur [V] [P] aux dépens de 1ère instance et d’appel

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que M. [Y] a quitté les lieux en juin 2022.

Sur la dette locative

-sur les charges locatives générales et la réfection du parquet

M. [P] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité la dette locative au titre du loyer et des charges à la somme de 4.641,85 euros arrêtée au 11 juin 2020, terme de juin 2020 inclus ; le premier juge a retenu en substance que le montant des charges locatives n’était pas justifié.

M. [P] produit devant la cour un décompte d’où il résulte que M. [Y] reste lui devoir la somme de 6.634,68 euros arrêtée au 6 décembre 2022, ce décompte prenant en compte la somme de 1.200 euros pour réfection du parquet à la sortie des lieux, imputée au locataire.

M. [Y] offre de régler la somme de 1.996, 88 euros qu’il estime suffisante au regard des charges justifiées et des prestations effectuées.

S’agissant des charges, l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

– un décompte des charges selon leur nature,

– dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance (sous réserve du délai de prescription de son action en paiement qui n’est pas en débat ici).

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier et il n’est pas utilement contesté :

– que l’immeuble concerné n’est pas en copropriété, contrairement à ce qui a été énoncé par le premier juge de sorte qu’il n’y a pas lieu de reprocher au bailleur l’absence de justification des charges par le « syndic » ou la part des charges attachées à un lot de copropriété;

– que les charges ont été régularisées jusqu’à l’année 2022 (au prorata de l’occupation réelle des lieux pour cette année);

– que les décomptes de charges pour chaque année établissent leur répartition en fonction de leur nature et tiennent compte des provisions déjà versées ; il ne résulte pas de ces pièces, contrairement à ce qui est allégué par l’intimé, que des factures aient été comptabilisées deux fois ni que des frais financiers ou pénalités de retard aient été indûment inclus dans la régularisation des charges ;

– que devant la cour M. [P] produit, au titre des années 2016 à 2022, les factures et justificatifs des charges locatives récupérables, lesquelles ne sont pas utilement discutées, pas plus que les décomptes produits in fine;

– que M. [P] ne justifie pas, contrairement à ce qu’il soutient, de « l’absence de prestations relatives : au ménage, à la gestion des poubelles, au luminaire de la cage d’escalier, à l’absence de chauffage, à la maintenance technique la porte d’entrée », de nature à justifier la déduction de sommes dues au titre des charges par ailleurs justifiées ; la cour relève à cet égard que la production des courriels du locataire se plaignant de dysfonctionnements ne suffit pas à établir la preuve des désordres allégués, ni que ceux-ci ait perduré sans intervention du bailleur ni qu’il aient eu une ampleur justifiant la réduction ou la suppression des charges dont le paiement est poursuivi par le bailleur.

S’agissant de la réfection du parquet après le départ du locataire, M. [P] produit un devis, du 6 juillet 2022,de 4.400 euros, pour le ponçage et le cirage du parquet de l’appartement et estime que la somme de 1.200 euros doit être mise à la charge du locataire compte tenu de la dégradation du sol et “pour tenir compte d’une éventuelle vétusté”.

M. [Y] conteste devoir cette somme et souligne que le dépôt de garantie lui a entièrement été restitué.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire ; s’agissant des parquets et autres revêtements de sol, il prévoit que relèvent des réparations incombant au locataire l’encaustiquage et entretien courant de la vitrification, le remplacement de quelques lames de parquets et la remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ “En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.”.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’à l’entrée dans les lieux de M. [Y], en juillet 2009, le parquet de l’appartement a été entièrement poncé et vitrifié ; l’état des lieux de sortie, établi contradictoirement le 30 juin 2022, décrit un appartement pour l’essentiel en bon état ou en état moyen et indique plus particulièrement que le parquet est en état d’”usage avancé”, sans autre précision, dans le hall d’entrée et dans le séjour et en état “moyen” dans le salon et dans les deux chambres ; la légende du document précise qu’”usage avancé” désigne un «état laissant apparaître un vieillissement prononcé, pouvant nécessiter une remise en état » ; les termes “usage dégradé”, qui ne sont pas utilisés en l’espèce pour décrire l’état du parquet, désignent les «défauts d’entretien apparents ou des détériorations apparentes nécessitant une remise en état locative».

Au vu des éléments du dossier, la location ayant duré 13 ans, il convient de constater que l’état du parquet relève d’une usure normale des lieux et que ni dégradation ni manque d’entretien ne sont établis, de nature à justifier la demande de l’appelant.

La somme de 1.200 euros sera donc retirée des sommes poursuivies par M. [P].

Au vu du décompte produit précité de 6.634,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 décembre 2022, la somme due à M. [P] doit être limitée à 5.434,68 euros.

-Sur la consommation d’eau et d’électricité personnelles du locataire

Il est constant qu’il résulte du contrat de bail que le locataire doit rembourser le montant de sa consommation personnelle d’électricité et d’eau, qui ne lui sont pas facturés directement, au bailleur.

Il résulte des pièces produites par M. [P], qui ne sont d’ailleurs pas contestées par l’intimé dans ses conclusions d’appel, que la consommation d’électricité personnelle de M. [Y] s’est élevée de 2018 à juin 2022 à la somme totale de 5.554,59 euros et que sa consommation d’eau personnelle de 2020 à 2022 s’est élevée à la somme de 1.459,30 euros.

Le jugement sera donc infirmé sur ces points et M. [Y] sera condamné à payer à M. [P] la somme totale de 12.448,57 euros au titre de la dette locative (soit 5.434,68 euros+5.554,59 euros+ 1.459,30 euros).

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 4.641,85 euros à compter de la date du jugement et sur le surplus à compter des dernières écritures de l’appelant, du 7 février 2023.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil, devenu 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [P]

M. [P] demande la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice causé par la persistance de M. [Y] à refuser de payer les sommes dues, sans préciser le fondement juridique de sa demande.

Toutefois, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre de M. [Y] une faute de nature à faire dégénérer en abus, le droit d’agir ou de se défendre en justice, cette faute ne pouvant se déduire de l’appréciation inexacte de ses droits, étant relevé qu’il obtient partiellement gain de cause en appel s’agissant des frais de remise en état du parquet; en outre aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts au taux légal et les indemnités de procédure n’est établi.

Il n’est donc pas fait droit à la demande de dommages-intérêts de M. [P].

Sur le remboursement des frais engagés au titre de la saisie conservatoire

Le premier juge, ayant constaté que M. [P] a fait procéder, par acte d’huissier du 3 janvier 2020, à la saisie conservatoire de la somme de 14.928,27 euros sur le compte de M. [Y] auprès du Crédit mutuel, et retenu que ces sommes n’étaient pas dues, a ordonné la mainlevée de cette saisie.

Devant la cour, M. [P] demande la condamnation de M. [Y] aux dépens de première instance incluant les frais du commandement de payer de 2019, de la saisie conservatoire et de sa mainlevée.

Au vu de la présente décision et des éléments du dossier, la somme objet de la condamnation prononcée par la cour n’étant pas équivalente à celle objet de la saisie conservatoire dont le premier juge a ordonné la mainlevée par un chef de dispositif ne faisant l’objet d’aucune demande devant la présente cour, il est équitable de condamner M. [Y], qui succombe en l’essentiel de ses prétentions, aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 septembre 2019 et la moitié du coût de l’acte de saisie conservatoire et de sa dénonciation (facture R20000162 du 8 janvier 2020 de 343,71 euros au total) et de la mainlevée de celle-ci ( facture numéro R20008831 du 30 décembre 2020, de 74,71 euros au total).

M. [Y] sera condamné aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Au vu de la présente décision le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [P] à payer à M. [Y] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable d’allouer à M. [P] une indemnité de procédure de 1.200 euros au titre de l’article 700 en première instance et de 2.000 euros au titre de l’article 700 pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne les chefs de dispositif relatifs à la recevabilité de l’assignation, à la saisie conservatoire et l’exécution provisoire,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [F] [Y] à payer à M. [V] [P] la somme totale de 12.448,57 euros au titre de la dette locative liée à l’occupation du logement situé [Adresse 2];

Dit que la créance portera intérêts au taux légal sur la somme de 4.641,85 euros à compter du 19 novembre 2020 et sur le surplus à compter du 7 février 2023,

Dit que les intérêts sur les sommes précitées seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil, devenu 1343-2 du code civil,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de dommages-intérêts de M. [V] [P]

Condamne M. [F] [Y] à payer à M. [V] [P] la somme totale de 3.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,

Condamne M. [F] [Y] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 septembre 2019 et la moitié du coût des actes de saisie conservatoire du 3 janvier 2020 et de sa dénonciation et de la mainlevée de celle-ci, et aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président