République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 13/04/2023

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N° de MINUTE : 23/149

N° RG 22/00149 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UBOM

Jugement (N° 21-001220) rendu le 03 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANTE

SCI la Marie Jeanne représentée par son représentant légal

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par Me Julie Ribet, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur [Y] [I]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [F] [Z] épouse [I]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentés par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, substitué par Me Lucas Dallongeville, avocat au barreau de Douai, assisté de Me Abderrahmane Hammouch, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 07 février 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 janvier 2023

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Par acte sous seing privé du 1er janvier 2017, M. [Y] [I] et Mme [F] [Z] épouse [I] ont pris à bail une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 907 euros, hors charges et taxes.

Par acte sous seing privé intitulé ‘accord valant bail’signé le 18 avril 2018 à effet du 18 janvier 2018, Mme [V] [P] (gérante de la société civile immobilière La Marie-Jeanne) a, en accord avec Mme [N] [E], sa belle-fille et tutrice de son petit fils [T], donné en location à M. [Y] [I] et Mme [F] [I] la maison à usage d’habitation située située [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Par acte d’huissier du 10 février 2021, la société civile immobilière (SCI) La Marie-Jeanne a fait délivrer à M. et Mme [I] un commandement de payer les loyers et taxes d’enlèvement des ordures ménagères non honorés.

Une copie de ce commandement a été transmise par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2021.

Par acte d’huissier du 12 avril 2021, la SCI La Marie Jeanne a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1103, 1124 et suivants, 1728 et 1741 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires, les condamner in solidum au paiement de leur dette locative et à une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Le 13 avril 2021, copie de cette assignation a été délivrée par voie électronique au représentant de l’État dans le département.

La juridiction n’a été destinataire d’aucun rapport d’enquête sociale et financière.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 novembre 2021 selon la procédure prévue par les articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile en présence des conseils des parties.

La SCI La Marie Jeanne a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles, elle demandait au juge, au visa des mêmes articles que ceux précédemment cités et toujours sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu entre elle et M. et Mme [I] aux torts exclusifs de ceux-ci, ordonner l’expulsion de M. et Mme [I], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent et si besoin, avec l’assistance de la force publique, ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel garde meubles de son choix et aux frais des expulsés des meubles et objets mobiliers leur appartenant qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion, condamner in solidum M. et Mme [I] à lui payer la somme de 5 099,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 février 2021 sur la somme de 3 399, 14 euros et à compter du jugement qui sera rendu pour le surplus, au titre des loyers et charges dus, sauf à parfaire, condamner in solidum M. et Mme [I] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000 euros à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par les intéressés condamner in solidum M. et Mme [I] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner in solidum M. et Mme [I] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 10 février 2021.

Par jugement en date du 3 janvier 2022, auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure et des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

– déclaré la SCI La Marie Jeanne recevable en son action;

– condamné in solidum M. [Y] [I] et Mme [F] [Z] épouse [I] à payer à la SCI La Marie Jeanne la somme de 2 956 euros arrêtée au 27 octobre 2021 au titre de l’arriéré locatif et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018, 2019 et 2020 assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2021;

– autorisé M. [Y] [I] et Mme [F] [Z] épouse [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

– prononcé uniquement pour le cas où les délais de grâce ne seraient pas respectés, la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI La Marie-Jeanne d’une part, et M. [Y] [I] et Mme [F] [Z] épouse [I], d’autre part, dans les conditions ci-après exposée,

– précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

– dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, que le prononcé de la résiliation du bail soit acquis, qu’à défaut pour M. et Mme [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI La Marie-Jeanne puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, que M. et Mme [I] soient condamnés à verser à la SCI La Marie Jeanne une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

– rejeté les demandes pour le surplus,

– rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum M. [Y] [I] et Mme [F] [Z] épouse [I] aux dépens qui comprendront les frais relatifs au commandement de payer du 10 février 2021,

– rappelé que le présent jugement est exécutoire a titre provisoire.

La SCI La Marie Jeanne a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 11 janvier 2022, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [Y] [I] et Mme [F] [Z] épouse [I] ont constitué avocat en date du .

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2022, la SCI La Marie Jeanne demande la cour de :

– prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation ayant existé entre la SCI La Marie Jeanne et M. et Mme [I] et ce, aux torts et griefs exclusifs de ces derniers,

En conséquence,

– ordonner l’expulsion de M. et Mme [I], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent et si besoin avec l’assistance de la force publique,

– ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel garde meubles au choix du poursuivant et aux frais des expulsés des meubles et objets mobiliers appartenant aux expulsés qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion,

– condamner in solidum M. et Mme [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux par ces derniers,

– condamner in solidum M. et Mme [I] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

– condamner in solidum M. et Mme [I] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

– condamner in solidum M. et Mme [I] entiers frais dépens de première instance et d’appel ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 février 2021, les frais d’Huissiers s’élevant à la somme provisoire de 350, 56 euros,

– rejeter toutes prétentions, fins et conclusions M. et Mme [I].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2022, M. [Y] [I] et Mme [F] [Z] épouse [I] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en toute ses dispositions,

– condamner la SCI La Marie Jeanne au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

– condamner la SCI La Marie Jeanne au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

– condamner la SCI La Marie Jeanne aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2023, M. et Mme [I] demandent à la cour de:

Vu l’appel dont la SCI La Marie Jeanne a saisi la cour le 11 janvier 2022,

Vu la clôture des débats intervenue suivant une ordonnance du 13 janvier 2023,

Vu le jugement du conseil de prud’hommes de Lille allouant de substantielles indemnités à M. [Y] [I],

Vu la cause grave que constitue l’intérêt de cette pièce au regard de la teneur des débats,

Révoquer l’ordonnance de clôture reporter cette dernière au jour des plaidoiries.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 février 2023, la SCI La Marie Jeanne demande à la cour de:

– rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

– rejeter la pièce n°49 signifiée par M. et Mme [I] le 6 février 2023,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 3 janvier 2022,

– Infirmer le jugement en ce qu’il a:

* autorisé M. et Mme [I] à s’acquitter de cette somme

(2 956€ arrêtée au 27 octobre 2021, au titre de l’arriéré locatif et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018, 2019 et 2020 assortie des intérêts au taux légal du 10 février 2021), outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

* prononcé uniquement pour le cas où les délais de grâce ne seraient pas respectés; ma résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI La Marie Jeanne d’une part et et M. et Mme [I] d’autre part, dans les conditions ci-après exposées,

– préciser que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement;

– dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envie d’une mise en demeure par LRAR justifiera:

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* que le prononcé de la résiliation du bail soit acquis

+ qu’à défaut pour les époux [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, la SCI La Marie Jeanne puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

+ que le époux [I] soient condamnés à verser à la SCI La Marie Jeanne une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

– rejeter pour le surplus,

– rejeter les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

En conséquence, statuant à nouveau,

Vu les articles 1103, 1124 et suivants, 1728 et 1741 du code civil,

Vu le contrat de bail du 1er janvier 2017,

– prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation ayant existé entre la SCI La Marie Jeanne et M. et Mme [I] et ce, aux torts et griefs exclusifs de ces derniers,

En conséquence,

– ordonner l’expulsion de M. et Mme [I] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent et si besoin avec l’assistance de la force publique,

– ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel garde meuble au choix du poursuivant et aux frais des expulsés des meubles et objets mobiliers appartenant aux expulsés qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion,

– condamner in solidum M. et Mme [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux par ces derniers,

– condamner in solidum M. et Mme [I] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

– condamner in solidum M. et Mme [I] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

– condamner in solidum M. et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 février 2021, les frais d’huissier s’élevant à la somme provisoire de 350,56€,

– rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de M. et Mme [I].

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 16 du code de procédure civile énonce que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Si M. et Mme [I] soutiennent que la communication du jugement rendu par le conseil des prud’hommes de Lille le 12 décembre 2022 revêt une importance particulière, il n’est pas contesté que ce jugement a été notifié le 27 décembre 2022, soit antérieurement à l’ordonnance de clôture et qu’aucun report de cette ordonnance n’a été sollicité avant le 6 février 2023, veille de l’audience alors même qu’elle n’intéresse pas directement le présent litige locatif opposant les parties.

En conséquence, en l’absence de justification d’une cause grave, le respect du principe du contradictoire justifie de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par M. et Mme [I].

Sur la demande de rejet de la pièce n°49 notifiée par M. et Mme [I]

De la même manière, compte tenu de sa communication particulièrement tardive ne permettant pas de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de rejeter la pièce n°49 consistant dans le jugement rendu par le conseil des prud’hommes de Lille le 12 décembre 2022 des débats devant la cour.

Sur le fond

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur; ou allouer seulement des dommages et intérêts.

A titre liminaire, il convient de relever que si M. et Mme [I] font valoir qu’ils sont locataires de l’immeuble sis à [Localité 4] depuis octobre 2016 sans qu’aucun contrat de location ne soit régularisé et qu’il était expressément prévu qu’aucun loyer ne serait dû avant le 1er janvier 2018, il n’est pas contesté qu’un contrat de bail a été signé entre les parties le 18 avril 2018 avec effet au 1er janvier 2018 pour un loyer mensuel de 500 euros et que le commandement de payer délivré par acte d’huissier de justice en date du 10 février 2021 a été établi sur la base d’un loyer mensuel de 500 euros.

En outre, la cour relève que le prononcé de la résiliation du bail conclu entre les parties ne fait l’objet d’aucune contestation, le premier juge ayant retenu que la dette locative d’un montant de 3 256 euros constitue un manquement suffisamment grave des locataires à leur obligation de paiement pour justifier de prononcer la résiliation du bail sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence d’un manquement à leur obligation de jouissance paisible.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail régularisé entre les parties.

Sur le montant de la dette locative et de la taxe d’ordures ménagères

Le montant de la dette locative fixé à la somme de 2 956 euros selon décompte actualisé au 27 octobre 2021, par le tribunal ne fait l’objet d’aucune contestation par les parties de sorte qu’il y a lieu de condamner M. et Mme [I] à payer cette somme à la bailleresse, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de délais de grâce

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur; ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du même code que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le premier juge a relevé que si l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement d’une durée de trois ans en cas de constatation d’acquisition d’une clause résolutoire figurant au bail, ce délai ne peut qu’être celui de droit commun de 24 mois prévu par l’article 1343-5 du code civil concernant une demande de prononcé de résiliation de bail, les textes du code civil trouvant alors à s’appliquer.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’au regard des éléments de l’espèce, M. et Mme [I] justifiant d’un revenu net imposable de 3 242 euros , avoir rencontré des problèmes de santé, souffrant tous deux de problèmes cardiaques et réglant régulièrement leur loyer courant depuis le mois de février 2021, la situation des locataires et leurs efforts de réglement justifient de leur accorder des délais de grâce à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant dans un délai maximal de 24 mois.

En outre, la cour relève que les locataires ont poursuivi leurs efforts d’apurement de la dette locative en réglant la totalité de la somme mise à leur charge en février 2022.

De plus, il convient de relever qu’il n’est pas contesté qu’un litige prud’hommal oppose les parties, M. [I] étant salarié de la société D+Robinetterie dont Mme [P] est la gérante, à l’instar de la SCI La Marie Jeanne.

Par ailleurs, si la SCI La Marie Jeanne invoque la mauvaise foi des locataires en faisant valoir que ces derniers ne respectent pas l’obligation de jouissance paisible du logement en édifiant une clôture et une barrière sur la parcelle objet du bail ainsi que sur la parcelle voisine, propriété de la SCI La Marie Jeanne, privant cette dernière de la possibilité d’accéder à son terrain, et en installant un tas de bois sur la parcelle n°49, elle a seule la possibilité, en sa qualité de propriétaire, de procéder à l’enlèvement de cette barrière alors que les époux [I] soutiennent que celle-ci a été édifiée à la demande de la SCI La Marie Jeanne et avec des matériaux fournis par cette dernière et que les locataires justifient avoir procéder à l’enlèvement du tas de bois, confortant leur affirmation selon laquelle ce dernier n’avait été entreposé sur la parcelle voisine qu’à titre provisoire.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé des délais de paiement à M. et Mme [I] dans la limite de 24 mois et prononcé, uniquement pour le cas où ces délais de grâce ne seraient pas respectés, la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI La Marie Jeanne, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M. et Mme [I] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Rejette la pièce n°49 communiquée par M. [Y] [I] et Mme [F] [Z] épouse [I],

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI La Marie Jeanne à verser à M. [Y] [I] et Mme [F] [Z] épouse [I] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI La Marie Jeanne aux dépens d’appel.

Le Greffier

Harmony Poyteau

Le Président

Véronique Dellelis