COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 AVRIL 2023

N° 2023/ 297

Rôle N° RG 22/01543 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIZID

[Z] [T]

C/

SCI CALIP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Valérie WATRIN

Me Rachel SARAGA

BROSSAT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de CANNES en date du 16 décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-000455.

APPELANT

Monsieur [Z] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/315 du 21/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 3] (TUNISIE) , demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Valérie WATRIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SCI CALIP

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par Me Gérard LANTERI de la SCP LANTERI AVOCATS CONSEILS & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Catherine OUVREL, Présidente rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023

Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Calip, société familiale, est propriétaire d’un bien situé [Adresse 4]. Ses associés, monsieur et madame [N] ont permis à monsieur [Z] [T] d’occuper ce bien. Au décès du couple, ses filles, nouvelles associées de la SCI Calip, ont adressé, le 16 avril 2021, à monsieur [Z] [T] un courrier recommandé avec accusé réception lui demandant de quitter le bien occupé dans un délai de 6 mois.

Par acte du 3 novembre 2021, la SCI Calip a assigné monsieur [Z] [T] en vue d’obtenir son expulsion.

Par ordonnance réputée contradictoire de référé en date du 16 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Cannes a :

dit qu’il a été mis fin au commodat dont bénéficiait monsieur [Z] [T] suivant lettre recommandée avec accusé réception en date du 16 avril 2021,

dit que monsieur [Z] [T] est occupant sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI Calip,

ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [Z] [T] et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

supprimé tout délai après délivrance du commandement de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

supprimé le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 800 euros mensuels à compter du 16 septembre 2021, et jusqu’à libération effective des lieux,

condamné monsieur [Z] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 50 € mensuels au titre des consommations d’eau et d’électricité afférentes à l’utilisation du bien,

condamné monsieur [Z] [T] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la SCI Calip de ses demandes plus amples ou contraires,

condamné monsieur [Z] [T] au paiement des dépens, comprenant le coût de la sommation de déguerpir du 21 septembre 2021.

Selon déclaration reçue au greffe le 2 février 2022, monsieur [Z] [T] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 20 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [Z] [T] demande à la cour de :

réformer l’ordonnance entreprise,

À titre principal :

dire que les parties sont liées par un contrat de louage de service au sens des articles 1710 1779 du code civil,

dire que la résiliation de ce contrat à l’initiative de la SCI Calip intervenue le 15 mars 2021 justifie son indemnisation,

condamner la SCI Calip à lui payer 10 000 € à titre d’indemnisation,

À titre subsidiaire :

dire que les parties sont liées par un contrat de bail à loyer au sens des articles 1736 et suivants du code civil,

dire nul et de nul effet le congé pour vendre adressé par la SCI Calip le 15 mars 2021,

condamner la SCI Calip à lui payer 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par lui,

condamner la SCI Calip au paiement de la somme de 2 400 € en application de l’article 37-2 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens, avec distraction.

Par dernières conclusions transmises le 2 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Calip sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance dont appel en ce qu’il a été mis fin au commodat, en ce que l’expulsion sans délai de monsieur [Z] [T] a été ordonnée, ainsi qu’en ce qu’il a été condamné au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

réforme l’ordonnance en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 800 euros mensuels à compter du 16 septembre 2021, et jusqu’à libération effective des lieux, et, en ce qu’elle a condamné monsieur [Z] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 50 € mensuels au titre des consommations d’eau et d’électricité afférentes à l’utilisation du bien,

Statuant à nouveau :

condamne monsieur [Z] [T] à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle de 800 € par mois à compter du 16 septembre 2021 et jusqu’à libération effective de l’appartement,

condamne monsieur [Z] [T] à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle de 550 € par mois, à compter du 17 mai 2021 et jusqu’au complet débarrassage des objets entreposés dans toute la propriété et constatés par huissier de justice le 17 mai 2021,

condamne monsieur [Z] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 200 € au titre des consommations d’eau et d’électricité afférentes à l’utilisation du bien entre le 16 septembre 2021 et décembre 2021 (date à laquelle il a souscrit les abonnements à son nom),

En tout état de cause :

déboute monsieur [Z] [T] de toutes ses demandes,

condamne monsieur [Z] [T] à lui payer la somme de 5 000 € pour l’indemniser des nouveaux frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager en appel,

condamne monsieur [Z] [T] au paiement des dépens, avec distraction s’agissant de ceux d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 18, 899, 900 et suivants du code de procédure civile, la procédure d’appel des ordonnances de référé est une procédure avec représentation obligatoire, de sorte que les demandes et moyens des parties ne peuvent être valablement présentés que par leur avocat, aux termes des écritures contradictoirement communiquées par rpva. Ainsi, les éléments transmis par monsieur [Z] [T] directement à la cour, par courrier recommandé avec accusé réception les 10 et 13 mars 2023 ne peuvent être pris en compte et doivent être écartés des débats.

Sur le contrat liant les parties, ses conséquences et l’expulsion de monsieur [Z] [T]

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

L’article 1888 du même code précise que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. Il est de jurisprudence constante que lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

En revanche, en vertu de l’article 1710 du code civil, le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles. Aux termes de l’article 1711 du même code, les louages de chose et de d’ouvrage se subdivisent encore en plusieurs espèces particulières :

On appelle ” bail à loyer “, le louage des maisons et celui des meubles ;

” Bail à ferme “, celui des héritages ruraux ;

” Loyer “, le louage du travail ou du service ;

” Bail à cheptel “, celui des animaux dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie.

Les devis, marché ou prix fait, pour l’entreprise d’un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l’ouvrage se fait. Ces trois dernières espèces ont des règles particulières.

En vertu de l’article 1779 du code civil, il y a trois espèces principales de louage d’ouvrage et d’industrie dont le louage de service. L’article 1780 du même code précise qu’on ne peut engager ses services qu’à temps, ou pour une entreprise déterminée. Le louage de service, fait sans détermination de durée, peut toujours cesser par la volonté d’une des parties contractantes.

Néanmoins, la résiliation du contrat par la volonté d’un seul des contractants peut donner lieu à des dommages-intérêts. Pour la fixation de l’indemnité à allouer, le cas échéant, il est tenu compte des usages, de la nature des services engagés, du temps écoulé, des retenues opérées et des versements effectués en vue d’une pension de retraite, et, en général, de toutes les circonstances qui peuvent justifier l’existence et déterminer l’étendue du préjudice causé. Les parties ne peuvent renoncer à l’avance au droit éventuel de demander des dommages-intérêts en vertu des dispositions ci-dessus.

En l’espèce, la SCI Calip, société familiale, est propriétaire d’un bien situé [Adresse 4]. Du vivant de monsieur et madame [N], alors usufruitiers de ce bien, ces derniers ont autorisé monsieur [Z] [T] à habiter l’appartement de 70 m² situé en rez-de-chaussée de la villa. Monsieur [N] est décédé en 2018 et son épouse en 2019. A leur décès, la SCI Calip, dont les deux filles du couple sont sociétaires, a recouvré la pleine propriété du bien et a permis à monsieur [Z] [T] de se maintenir dans les lieux dans les mêmes conditions.

Par courrier du 15 mars 2021, la SCI Calip a demandé à la SCI Calip de quitter le bien occupé dans un délai de 6 mois, soit au plus tard le 15 septembre 2021, indiquant que le bien allait être vendu. Monsieur [Z] [T] a manifesté son refus de partir et a demandé à se maintenir, y compris en présence d’un nouvel acquéreur, par courrier du 26 mars 2021. Aussi, par lettre recommandée avec accusé réception du 16 avril 2021, la SCI Calip a donné congé à monsieur [Z] [T] au plus tard au 15 septembre 2021.

Dans le cadre des échanges épistolaires entre les parties entre mars et juin 2021, ce dernier a soutenu avoir bénéficié du logement en contrepartie de travaux de gardiennage et d’entretien de la villa, et non à titre gracieux, ce que l’intimée conteste formellement dès l’origine.

Ainsi, pour s’opposer à son expulsion et solliciter une indemnisation, monsieur [Z] [T] soutient, à titre principal, qu’un contrat de louage le liait à monsieur [N], puis à la SCI Calip, l’occupation du logement lui étant accordée en regard des travaux d’entretien et de gardiennage du bien, de la piscine et du terrain. À titre subsidiaire, il revendique l’existence d’un bail d’habitation et conteste la validité du congé pour vendre délivré.

Or, d’une part, il ne saurait être contesté qu’aucun contrat écrit n’a été signé, ni établi entre les parties. D’autre part, pour justifier de l’existence d’une contrepartie au bénéfice de l’occupation d’une portion de la [Adresse 4], monsieur [Z] [T] produit quelques échanges de SMS, au nombre de 6, entre septembre 2020 et janvier 2021, afférents à des services très ponctuels sollicités de lui ou l’informant de la réalisation de tel ou tel entretien réalisé. Ces seuls éléments ne peuvent à l’évidence établir l’existence d’un véritable gardiennage ou entretien régulier du bien depuis 6 ou 7 ans, période d’occupation du bien par l’appelant. De même, les deux attestations versées par monsieur [Z] [T] sont imprécises, non datées et émanent, du moins pour l’une d’elle, d’un cousin de l’une des associés de la SCI Calip, manifestement en conflit personnel avec elle. Ces éléments ne permettent pas de caractériser la contrepartie nécessaire à établir l’existence d’un contrat de louage accordant à monsieur [Z] [T] la jouissance du bien considéré, ce d’autant que celui-ci exerçait sa profession de maçon jusqu’en 2020, date de son départ en retraite. En outre, la SCI Calip établit par les deux procès-verbaux dressés par huissier de justice, produits au dossier, en date des 17 mai 2021 et 23 janvier 2023, que le jardin de la [Adresse 4] n’est manifestement pas entretenu régulièrement, que les terrasses sont affectées d’une saleté ancienne, que l’eau de la piscine est verte, que des vitrages sont cassés, que des tapis de feuilles encombrent les allées du jardin, et que de nombreux objets hétéroclites et encombrants sont entreposés de manière anarchique dans la propriété. La SCI Calip justifie également, par la production de factures, le recours aux services d’un jardinier.

Dans ces conditions, il est démontré, avec l’évidence requise en référé, que monsieur [Z] [T] occupe une partie de la propriété de la SCI Calip, sans aucune contrepartie, ni en termes de services, ni en termes financiers. En effet, aucun paiement de sommes d’argent n’est avéré. Il s’en déduit que monsieur [Z] [T] a pu occuper le bien en cause, dans le cadre d’une mise à disposition à titre gratuite, dans le cadre d’un commodat, mais aucunement dans le cadre d’un contrat de louage, ni dans le cadre d’un bail d’habitation. Aucune contestation sérieuse n’est justifiée de ce chef.

Dans ces conditions, la SCI Calip était parfaitement en droit de mettre un terme à ce contrat à tout moment dès lors qu’un délai raisonnable était laissé à l’appelant pour quitter les lieux. Tel est le cas en l’espèce puisque 6 mois lui ont été accordés. Au demeurant, le juge de l’exécution de Grasse le 30 septembre 2022 lui a accordé un délai supplémentaire pour partir, au plus tard au 30 mars 2023.

En dehors de tout bail d’habitation, aucune irrégularité d’un éventuel congé pour vendre au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’est susceptible d’être caractérisée, ce moyen étant parfaitement inopérant.

Monsieur [Z] [T] ne justifie pour sa part d’aucune démarche en vue de rechercher effectivement un logement, notamment dans le domaine du logement social.

Dans ces circonstances, l’appelant se trouve être occupant sans droit ni titre du bien appartement à l’intimée, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et justifie que son expulsion soit ordonnée. La confirmation de l’ordonnance entreprise s’impose donc de ce chef.

De plus, aucune indemnisation compensant la fin d’un contrat de louage inexistant, ni d’un contrat d’habitation, tout autant infondé, ne peut être accordée. Ses demandes présentées par monsieur [Z] [T] ne peuvent donc qu’entrer en voie de rejet.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle et les sommes réclamées par la SCI Calip

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [Z] [T] s’étant maintenu dans les lieux au delà du délai que lui a imparti la SCI Calip, soit au delà du 16 septembre 2021, il est redevable d’une indemnité d’occupation dont le principe n’est pas sérieusement contestable.

La SCI Calip sollicite le versement d’une indemnité d’occupation tant au titre de l’occupation du logement, que du terrain, outre paiement des charges en eau et électricité.

Il résulte à l’évidence des procès-verbaux de constat par huissier de justice précédemment cités, et non contestés sur ce point par l’appelant, que ce dernier occupe non seulement le logement de 70 m², mais également une grande partie du terrain où sont entreposés des matériaux et divers déchets au moins pour partie liés à son activité de maçon.

La SCI Calip produit des estimations de valeurs locatives tant d’un logement que d’un local de 20 m² sur un terrain de 500 m². Toutefois, celles-ci ne sont qu’estimatives, et donc seulement indicatives. En outre, en référé, seule une provision peut être accordée et limitée à la partie non contestable de la créance avérée au bénéfice de l’intimée. C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu une indemnité d’occupation à la charge de monsieur [Z] [T] à hauteur d’une provision mensuelle de 800 € au titre de l’occupation du logement et des extérieurs. Sur ce point, l’ordonnance entreprise doit être confirmée.

S’agissant, par ailleurs, de la demande relative à la consommation d’eau et d’électricité, charges nécessairement personnelles à monsieur [Z] [T], il convient d’observer que ce dernier justifie avoir souscrit des abonnements à son nom en décembre 2021, de ces chefs. Aussi, la provision mise à la charge de l’appelant relativement à cette dette non contestable en son principe, doit être limitée dans le temps à la période du 16 septembre 2021 à décembre 2021, soit pendant 3 mois. Sur la base d’une somme mensuelle provisionnelle de 50 € par mois, il convient de condamner monsieur [Z] [T] à payer à la SCI Calip une somme provisionnelle de 150 € sur cette période ; l’ordonnance entreprise doit être réformée pour tenir compte de l’évolution du litige sur ce seul point.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Monsieur [Z] [T], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 500 € sera mise à sa charge au bénéfice de la SCI Calip, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ecarte des débats les courriers transmis par monsieur [Z] [T] les 10 et 13 mars 2023,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné monsieur [Z] [T] à payer à titre provisionnel à la SCI Calip la somme mensuelle de 50 € au titre des consommations d’eau et d’électricité afférentes à l’utilisation du bien,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute monsieur [Z] [T] de ses demandes d’indemnisation, et tendant à la nullité du congé délivré le 15 mars 2021,

Condamne monsieur [Z] [T] à payer à titre provisionnel à la SCI Calip la somme de 150 € au titre des consommations d’eau et d’électricité afférentes à l’utilisation du bien sur la période du 16 septembre 2021 à décembre 2021,

Condamne monsieur [Z] [T] à payer à la SCI Calip la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute monsieur [Z] [T] de sa demande sur ce même fondement,

Condamne monsieur [Z] [T] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente