Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/06700 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBZHV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 1119004066

APPELANT

Monsieur [J] [S]

né le 26 novembre 1958 à [Localité 6] (TUNISIE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté et assisté par Me Gérard KRIEF, avocat au barreau de PARIS, toque : A0237

INTIMES

Monsieur [R] [N]

né le 13 septembre 1986

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Agnès PANNIER de la SELEURL CABINET PANNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0387

Madame [D] [O]

née le 9 janvier 1999 à [Localité 5] (93)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère chambre 4-3, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’un bail verbal, M. [J] [S] soutient avoir donné en location à M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par acte d’huissier de justice du 8 février 2019, M. [J] [S] a fait assigner M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ devant le tribunal d’instance de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– prononcer la résiliation judiciaire du bail en location meublée consenti à M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ sis [Adresse 2],

– condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ à lui payer la somme de 5 020 euros au titre des loyers et charges, échéance du mois de février 2019 incluse, outre 825 euros au titre des travaux effectués et payés,

– ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, outre le transport de tout mobilier se trouvant dans les lieux dans tel garde-meuble au choix du bailleur et ce aux frais et risques et périls des locataires,

– condamner M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ au paiement d’indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges, et ce jusque complète libération des lieux,

– condamner M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrepétibles et aux dépens dont le coût du commandement de payer.

Par jugement contradictoire entrepris du 18 décembre 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Déboute M. [J] [S] de l”ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [S] au paiement des dépens de l’instance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 29 mai 2020 par M. [J] [S] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 juin 2022 par lesquelles M. [J] [S], appelant, demande à la cour de :

Vu les articles 1224 et suivants du code civil,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu la loi du 06 juillet 1989,

Vu les articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [J] [S] de ses demandes et considéré la preuve d’un bail comme non établie ;

Statuant à nouveau,

Dire recevable M. [J] [S] en ses demandes ;

Dire également bien fondé en ses prétentions en y faisant droit ;

En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

Ordonner l’expulsion de M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués ;

Dire que l’huissier instrumentaire pourra être assisté de la force publique, si besoin est ;

Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place qui n’appartiennent pas à M. [J] [S] donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;

Condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ à payer à M. [J]

[S] la somme de 41 360 euros, soit le montant des loyers impayés au 20 Mai 2022 ;

Condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ à payer à M. [J]

[S] la somme de 850 euros au titre des travaux effectués ;

Condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ au paiement d’une indemnité d’occupation à dater de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant de 930 euros mensuel, outre 50 euros au titre des charges récupérables, soit 980 euros ;

Condamner M. [R] [N] au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 5 000 euros ;

Condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ au paiement d’une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [D] ‘[O]’ en tous les dépens qui devront comprendre le coût du commandement de payer et de 1ère instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 octobre 2020, aux termes desquelles Mme [D] [O], intimée, demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1193 et 1353 du code civil,

Débouter M. [J] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 18 décembre 2019, en toutes ses dispositions ;

A titre principal,

Dire et juger que M. [J] [S] succombe dans l’administration de la preuve de l’existence d’une convention de location d’habitation consentie au profit de M. [R] [N] et Mme [D] [O] ;

En conséquence,

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire, si par aventure, la Cour d’appel de Paris retient l’existence d’une convention locative consentie par M. [J] [S] :

Dire et juger que le seul titulaire de la convention locative litigieuse est M. [R] [N] ;

Dire et juger que Mme [D] [O] n’est pas titulaire de la convention locative litigieuse ;

En conséquence,

Infirmer le jugement dont appel,

Statuant à nouveau :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux ;

Ordonner l’expulsion de M. [R] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;

Dire que l’huissier instrumentaire pourra être assisté de la force publique, si besoin est ;

Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place qui n’appartiennent pas à M. [J] [S] donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;

Condamner M. [R] [N] à payer à M. [J] [S] la somme de 20.780 euros, soit le montant des loyers impayés au 17 juin 2020 ;

Condamner M. [R] [N] à payer à M. [J] [S] la somme de 850 euros au titre des travaux effectués ;

Condamner M. [R] [N] à payer à M. [J] [S] une indemnité d’occupation à dater de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant de 930 euros mensuels, outre 50 euros au titre des charges récupérables, soit 980 euros ;

En tout état de cause,

Condamner M. [J] [S] à payer la somme de 2 000 euros à Mme [D] [O], en

application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [R] [N], intimé, a constitué avocat le 30 juillet 2020 mais n’a pas conclu ni ne s’est acquitté du timbre fiscal.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur l’existence d’un bail verbal liant les parties

En vertu de l’article 1353 du code civil, ‘celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation’.

L’article 1714 dispose qu’on ‘peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage’.

Selon l’article 1383-2, ‘l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.

Il fait foi contre celui qui l’a fait.

Il ne peut être divisé contre son auteur.

Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait’.

– La preuve de l’existence d’un bail

Le premier juge a considéré que la preuve d’un bail verbal liant les parties était insuffisamment rapportée par la production de quittances d’avril à décembre 2017 manifestement établies selon lui pour les besoins de la cause le 31 janvier 2019, l’assignation datant du 8 février 2019, en relevant l’absence de production de relevés bancaires ou d’avis d’imposition; il a écarté des débats comme irrégulière en la forme faute de titre d’identité l’attestation de M. [W], et a considéré que l’attestation d’assurance produite permettait seulement d’établir que M. [N] avait occupé les lieux d’avril 2017 à avril 2018.

Toutefois, M. [S] relève avec pertinence qu’au terme des écritures produites au soutien des intérêts de M. [N] par son conseil devant le premier juge, celui-ci indique : ‘préalablement à toute défense au fond, M. [N] indique que Mme [D] [O] a déménagé depuis plusieurs mois et qu’il reste seul locataire des lieux’, et ‘offr[ait]de régler les loyers qui seront mis à sa charge par le tribunal de la manière suivante :

a) à concurrence de 5020 euros en autorisant que les fonds saisis à titre conservatoire soient remis à l’huissier poursuivant ;

b) pour les loyers postérieurs au commandement de payer, il s’engage à les régler dans les 15 jours du jugement à intervenir, et ce par l’intermédiaire de son conseil sur les fonds qui lui ont été remis en CARPA’.

M. [S], qui souligne que l’attestation d’assurance produite pour la période d’avril 2017 à avril 2018 concernait bien la responsabilité civile locataire de M. [N], produit en outre devant la cour sa déclaration d’impôt foncier 2018 mentionnant la somme de 7800 euros au titre des loyers perçus de M. [N] et Mme ‘[O]’. Il communique également un courriel daté du 28 octobre 2019 adressé par M. [N] à sa banque suite à la saisie conservatoire de créances diligentée par huissier le 5 mars 2019, sollicitant de voir ‘autoriser la saisie conservatoire en date du 7 mars 2019 par Me [F] pour un montant de 5020 euros’.

Il en résulte qu’en se reconnaissant locataire des lieux et redevable de la dette locative dans ses écritures de première instance, lesquelles constituent à cet égard un aveu judiciaire, quand bien même la procédure était orale devant le tribunal d’instance, et en sollicitant de voir exécuter la saisie conservatoire de créances, M. [N], qui avait assuré le bien au titre de la responsabilité civile locataire, a bien reconnu l’existence d’un bail verbal le liant à M. [S].

– La co-titularité du bail à l’égard de Mme [O]

Mme [O] relève que son nom patronymique a été mal orthographié jusqu’alors dans la procédure, ce qui est de nature selon elle à jeter le discrédit sur la cotitularité du bail à son encontre, et s’affirme étrangère au présent contentieux locatif.

Elle justifie par les déclarations sur l’honneur produites avoir été successivement hébergée :

– par sa mère, Mme [G] [A] [O], d’avril 2017 à juin 2019, celle-ci précisant: ‘durant cette période, ma fille n’était pas titulaire de bail d’habitation, elle passait une à deux nuits par mois chez son concubin de l’époque qui était domicilié à l’adresse suivante [Adresse 2]’ ;

– et depuis lors, par son concubin actuel, M. [C] [Z], à son domicile [Adresse 3].

Elle justifie qu’elle se domicilie bien à cette dernière adresse dans sa déclaration de revenus 2019.

S’agissant des documents produits par M. [S] en pièce 4 (carte d’identité et fiche de paie), Mme [O] soutient qu’ils sont extraits d’un dossier de candidature à une location adressé par elle-même et son ex-concubin à une pluralité de propriétaires ; elle fait valoir à juste titre qu’ils ne sauraient valoir preuve qu’elle aurait souscrit le contrat de location litigieux et que seul le nom de son ex-concubin, M. [N], figure sur l’attestation d’assurance.

En conséquence, il convient de juger que la preuve de la co-titularité du bail à l’égard de Mme [O] n’est pas rapportée, et de débouter M. [S] de toutes ses demandes dirigées contre elle.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris en ses dispositions frappées d’appel et de statuer à nouveau sur les demandes de M. [S] ci-après.

Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

Selon l’article 1741 du Code Civil, ‘le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements’.

En vertu de l’article 1728, ‘le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus’.

L’article 1224 dispose que ‘la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice’.

Selon l’article 1228, ‘le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts’.

En l’espèce, M. [N] ne s’étant pas acquitté du règlement de l’arriéré locatif, contrairement à son engagement figurant dans ses écritures de première instance, et ayant cessé tout règlement depuis lors, il convient de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, et d’ordonner son expulsion et celles de tous occupants de son chef selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.

Sur l’arriéré locatif et la fixation d’une indemnité d’occupation

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par l’article 1728 du Code Civil précité.

En l’espèce, si M. [N] contestait le montant du loyer dans ses écritures de première instance, sollicitant qu’il soit fixé à la somme de 655 euros en application, selon lui, du loyer de référence dans le quartier pondéré de 30% compte tenu des 10 m² de jardin, il se reconnaissait dans les mêmes écritures redevable du montant de l’arriéré locatif réclamé par le bailleur sur la base de 980 euros mensuels, qu’il offrait de régler dans la quinzaine du jugement à intervenir, et avait acquiescé à la saisie conservatoire pratiquée suivant le même montant. Le contenu de ses écritures de première instance permet de déterminer que le différend l’opposant à son bailleur provenait notamment de la ‘facturation du coût d’installation d’étagères’. M. [S] produit quant à lui, outre les éléments précités, les quittances de loyer établies le 30 janvier 2019 pour un montant de 980 euros mensuel d’avril à décembre 2017 inclus.

Il convient dès lors de juger que la preuve d’un loyer mensuel de 980 euros charges comprises est rapportée par les éléments produits, et de condamner en conséquence M. [N] au paiement de la somme totale de 41 360 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du 20 mai 2022.

M. [S] ne rapporte pas la preuve par les pièces produites des travaux effectués pour un montant de 850 euros, il convient de le débouter de sa demande à ce titre.

Il convient de condamner M. [N] au paiement jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 980 euros correspondant au montant du loyer charges comprises, conformément à la demande.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [S], qui ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard de paiement, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [N], partie perdante à titre principal, sera condamné à payer à M. [S] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

M. [S], partie perdante en ses prétentions dirigées contre Mme [O], sera condamné à lui verser la somme de 2000€ à ce titre.

M. [N], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 décembre 2018.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail verbal liant M. [J] [S], bailleur, à M. [R] [N], preneur, à la date du présent arrêt,

Autorise M. [J] [S], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [N] à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [R] [N] à payer à M. [J] [S] la somme de 41360 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 20 mai 2022,

Condamne M. [R] [N] à payer à M. [J] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel outre les charges, soit 980 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet,

Déboute M. [J] [S] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre Mme [D] [O],

Condamne M. [R] [N] à payer à M. [J] [S] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [S] à payer à Mme [D] [O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

Condamne M. [R] [N] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 décembre 2018,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président