COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 MAI 2023

N° 2023/ 192

N° RG 21/05227

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIDX

[E] [R] veuve [F]

C/

[X], [G], [A], [J] [D]

[K], [C] [I] épouse [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Régis DURAND

Me Aurore BOYARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 24 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00257.

APPELANTE

Madame [E] [R] veuve [F]

née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Régis DURAND, membre de l’AARPI DDA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [X], [G], [A], [J] [D]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 7] (44), demeurant [Adresse 6]

Madame [K], [C] [I] épouse [D]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 6]

représentés par Me Aurore BOYARD, membre de la SELARL BOYARD ET BACHELET, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 1995, renouvelé le 1er juillet 2007, et ayant fait l’objet d’un avenant le 30 novembre 2011, Monsieur [V] [M] a donné à bail à Monsieur [O] [F] et à Madame [E] [F] née [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par acte notarié dressé le 8 mars 2019, ce bien immobilier a été vendu à Monsieur [X] [D] et à Madame [K] [D].

Par acte d’huissier du 10 janvier 2020, les époux [D] ont fait assigner Madame [F] née [R] devant le Tribunal Judiciaire de TOULON aux fins de l’entendre condamner à leur payer la somme de 563,01 euros correspondant aux loyers et charges échues et impayés au 1er novembre 2019 outre les intérêts, de prononcer la résiliation du bail pour non-occupation des locaux et pour refus de laisser le bailleur effectuer des travaux urgents, d’ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef sous astreinte de 150 euros par jour de retard et une indemnité d’occupation de 563,01 euros, outre sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement rendu le 24 février 2021, le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de TOULON a ordonné la résiliation du bail en date du 25 avril 1995, condamné Madame [F] née [R] à verser aux époux [D] la somme de 563,01 euros au titre des arriérés de loyers et charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et la somme de 563,01 euros au titre d’une indemnité d’occupation, a ordonné que Madame [F] née [R] devra quitter les lieux après avoir satisfait aux obligations des locataires sortant et, à défaut, son expulsion, et a condamné cette dernière à payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile aux époux [D] outre les dépens.

Par déclaration d’appel au greffe en date du 09 avril 2021, Madame [F] née [R] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour d’infirmer le jugement rendu en première instance, de lui octroyer des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative de 563,01 euros, de débouter les époux [D] de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de son recours, Madame [F] née [R] fait valoir qu’un seul impayé ne saurait justifier son expulsion, que la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ne lui impose pas en tant que locataire de résider dans le bien donné à bail et que le fait que l’appartement soit inoccupé et jonché de meubles et divers objets n’est pas constitutif de dégradations imputables au locataire.

Les époux [D] concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail d’habitation aux torts de Madame [F] née [R] pour violation des obligations de jouissance paisible et pour jouissance non conforme à la destination mentionnée au bail en contravention avec les dispositions de l’article 1103 du Code civil et de l’article IX-2 du bail, et en ce qu’il a ordonné à la locataire de quitter les lieux après avoir satisfait aux obligations des locataires sortant. Ils sollicitent également la condamnation de Madame [F] née [R] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Ils soutiennent que l’article IX du bail mentionne que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux et des équipements loués suivant la destination prévue au contrat et que le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués ce qui justifie la résiliation du bail aux torts de la locataire. Ils font valoir en outre que la locataire ne justifie ni de l’assurance locative ni de l’entretien du chauffe-eau alors que ce sont des obligations contractuelles pesant sur elle et qu’enfin, elle ne paye plus les loyers et les charges depuis le 1er novembre 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 février 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Qu’en vertu du c) du même article, le locataire est obligé de permettre au bailleur l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux dont le bailleur est tenu dans le cadre de son obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

Qu’il ressort des pièces versées aux débats que des travaux touchant à la sécurité et au bon fonctionnement de l’installation électrique ainsi que des travaux de plomberie touchant à la sécurité des biens et des personnes étaient nécessaires ;

Que les époux [D] ont tenté une conciliation avec Madame [F] née [R] pour accéder à l’appartement loué et effectuer lesdits travaux, laquelle a échoué en raison de l’absence de Madame [F] née [R] ;

Que le procès-verbal établi par un huissier de justice en date du 04 décembre 2019 constate que l’appartement en location est rempli de cartons, de vieux meubles, d’objets en tout genre, que toutes les pièces sont envahies de poubelles et qu’il ne peut plus être habité en l’état de son important encombrement ;

Que les photos qui accompagnent ce procès-verbal démontrent sans équivoque la dangerosité et l’occupation non paisible des lieux ;

Que ce défaut de jouissance paisible et le refus de Madame [F] née [R] de laisser les époux [D] effectuer les travaux urgents nécessaires pour préserver la sécurité des habitants de l’immeuble sont constitutifs d’un manquement à ses obligations contractuelles ;

Qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 24 février 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il prononce la résiliation du bail à compter du prononcé dudit jugement ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu’il résulte des pièces versées aux débats que Madame [F] née [R] ne s’est pas acquittée des loyers et charges depuis le 1er novembre 2019 et que le chèque de 563,01 euros adressé aux époux [D] le 29 novembre 2019 remis à l’encaissement a été refusé le 06 décembre 2019 pour défaut ou insuffisance de provision ;

Qu’ainsi, Madame [F] née [R] n’a pas respecté ses obligations contractuelles ;

Qu’il convient encore de confirmer le jugement rendu le 24 février 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il a condamné Madame [F] née [R] à verser aux époux [D] la somme de 563,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement de première instance ;

Attendu qu’il est constant que l’indemnité d’occupation réclamée à un occupant sans droit ni titre a une nature à la fois compensatoire et indemnitaire et qu’elle constitue la contrepartie pécuniaire à la jouissance du local ;

Qu’elle permet également la réparation du préjudice subi par le propriétaire en raison de l’occupation irrégulière de son local ;

Qu’en raison du maintien dans les lieux de Madame [F] née [R], il convient de confirmer le jugement rendu le 24 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il a condamné la locataire à une indemnité d’occupation d’un montant de 563,01 euros équivalent au montant du dernier loyer révisable aux conditions du bail à compter de la résiliation du bail soit le 24 février 2021 et jusqu’au départ complet des lieux ;

Attendu qu’il sera alloué aux époux [D], qui ont dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir leurs droits en justice, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Madame [F] née [R], qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 février 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [F] née [R] à verser aux époux [D] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT