[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/06106
N° Portalis 352J-W-B7F-CUK5G

N° MINUTE :

Assignation du :
26 Avril 2021

JUGEMENT
rendu le 21 Mars 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL BVGL ASSOCIES, SARL
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représenté par Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1202

DÉFENDERESSES

SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMO BILIERE ET DE CONSTRUCTION (SERGIC), SAS, prise en son établissement secondaire situé [Adresse 4], et en la personne de son représentant légal dont le siège est sis
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]

Société GENERALI IARD, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentées par Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0196
Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06106 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUK5G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

L’immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La S.A.S. SERGIC en a été le syndic jusqu’au 26 juin 2018, date à laquelle le cabinet ELFASSY a été désigné pour lui succéder.

Selon résolutions n° 4, 6 et 7, l’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2014 a notamment :
– décidé la réalisation des travaux de ravalement soumis à injonction, selon projet et analyse des offres de Madame [Y], en confiant l’exécution des travaux aux entreprises BROUSSAIL (266.674,54 € TTC), DELAMARRE (76.519,87 € TTC) et TIM (21.836,10 € TTC), avec la précision que les appels seront réalisés sur le net après pris en compte des subventions et contribution publicitaire et que les financements autres (baches publicitaires et DRAC) viendront en déduction,
– confié au syndic la gestion financière, administrative et comptable des travaux faisant l’objet des résolutions précédentes avec la précision que : “En cas d’obtention de subventions publiques pour la réalisation de ces travaux, l’Assemblée Générale mandate le syndic pour le montage et la présentation du dossier auprès du financeur de cette subvention. Le syndic sera rémunéré pour cette prestation sur la base du contrat de syndic”,
– donné mandat au conseil syndical et au syndic pour valider tous les contrats ou conventions en vue de la participation au financement du projet (avec une mention faite à la “constitution d’un dossier de demande de financement à la DRAC”).

Une demande de subvention a été adressée à la DRAC par le cabinet SERGIC le 4 décembre 2014, cette demande ayant été rejetée le 9 février 2015, au motif que la dépense subventionnée ne doit pas recevoir de commencement d’exécution avant la date à laquelle le dossier est déclaré ou réputé complet de sorte que, les travaux ayant débuté le 24 septembre 2014, il n’était pas possible de les subventionner sur les crédits de l’année 2015.

C’est dans ces conditions que, se plaignant d’un manquement fautif de son ancien syndic professionnel, en charge du dépôt du dossier de demande de subvention auprès de la DRAC lui ayant causé un préjudice financier (perte de subventions, défaut de souscription d’une assurance dommages-ouvrage et perte de déductibilité fiscale de 50 % du montant des travaux payés par les copropriétaires), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner la S.A.S. SERGIC et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes d’huissier des 26 et 28 avril 2021, afin de demander à ce dernier, à titre principal et au visa des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-1 du Code civil, de :

Dire que le cabinet SERGIC a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du Syndicatdes copropriétaires du [Adresse 1] en déposant tardivement ledossier de demande de subvention au titre des travaux de ravalement ;

Condamner in solidum la société SERGIC et la société GENERALI à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la chance perdue d’obtenir une subvention ;

Condamner in solidum la société SERGIC et la société GENERALI à payer au Syndicat descopropriétaires du [Adresse 1] la somme de 40.000 € à titre dedommages et intérêts en raison de l”absence d’assurance dommages-ouvrage ;

Condamner in solidum la société SERGIC et la société GENERALI à payer au Syndicat descopropriétaires du [Adresse 1] les sommes suivantes au paiement des dites sommes en réparation du préjudice subi par les copropriétaires en raison de la perte de chance de déduction fiscale :

Sté CARNEGIE HILL635/1000029336,50/2 soit 14668,25 €
Mme [D]894/1000041302,10/2 soit 20651,05 €
(aux droits de M. [W])
Indiv. [N]626/1000028966,91/2 soit 14483,45 €
M. [G]752/1000034741,81/2 soit 17370,90 €
M. [M]506/1000023376,80/2 soit 11688,40 €
SCI PCM IIVIMOBILIERE395/1000018248,69/2 soit 9124,34 €
Sté PALAIS BOURBON429/1000019819,46/2 soit 9909,73 €
[V]314/1000014506,55/2 soit 7253,27 €
M. [K]780/1000036035,39/2 soit 18017,69 €
Sté SELECTIRENTE908/1000041948,88/2 soit 20974,44 €
Sté TURN KEY PROPERTY924/1000042688,07/2 soit 21344,03 €
[J]445/1000020558,65/2 soit 10279,32 €
[X]721/1000033309,63/2 soit 16654,81 €
[L] 1670/1000077152,68/2 soit 38576,34 €

Par ordonnance rendue le 27 octobre 2022, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
– déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en sa demande en paiement de diverses sommes en réparation du préjudice subi en raison de la perte de chance de déduction fiscale,
– rejeté la fin de non-recevoir, pour défaut de qualité à agir, soulevée par la S.A.S. SERGIC et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, concernant la demande de condamnation in solidum de ces dernières au paiement d’une indemnité à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la chance perdue d’obtenir une subvention.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :

Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1231-1 du code civil,

Juger que le cabinet SERGIC a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en déposant tardivement le dossier de demande de subvention au titre des travaux de ravalement ;

Condamner in solidum la société SERGIC et la société GENERALI à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la chance perdue d’obtenir une subvention ;

Condamner in solidum la société SERGIC et la société GENERALI à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’absence d’assurance dommages-ouvrage ;

Les débouter de toutes leurs demandes ;

Condamner in solidum la société SERGIC et la société GENERALI à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner in solidum en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Pierre-Henri Hanoune, Avocat, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappeler que la décision est exécutoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2023, la S.A.S. SERGIC et son assureur, la S.A. GENERALI IARD demandent au tribunal de :

Vu l’article 1992 du Code civil, vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, vu le Décret n°99-1060 du 16 décembre 1999, vu l’article L 112-6 du Code des Assurances,

1°/ Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la Société SERGIC et de la Société GENERALI,

2°/ Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] au paiement d’une somme de 10.000 € au profit de la Société SERGIC et de la Société GENERALI sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

3°/ Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Me Yann MICHEL, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 11 janvier 2024, a été mise en délibéré au 21 mars 2024.

I – : Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l’encontre de la S.A.S. SERGIC pour perte de subventions et défaut de souscription d’une assurance dommages-ouvrage :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir, au visa des article 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que :
– le cabinet SERGIC, syndic professionnel, a été expressément chargé de déposer le dossier de demande de subvention auprès de la DRAC par l’assemblée générale du 5 février 2014 (pièce n° 5, résolution n° 7),
– il n’a déposé ce dossier que le 4 décembre 2014, postérieurement au démarrage des travaux alors qu’il était informé du fait que « la dépense subventionnée ne doit pas recevoir de commencement d’exécution avant la date à laquelle le dossier est déclaré ou réputé complet » (pièces n° 6 à 8),
– il n’a pas informé le conseil syndical du refus de la DRAC notifié le 9 février 2015 (courrier mentionnant l’adresse du siège du syndic et adressé par lettre recommandé « LR AR n° 1A 096 602 4134 1 »), refus dont le conseil syndical n’a été informé que le 21 mai 2016, à la suite du courriel de la DRAC du 20 mai 2016,
– le fait que le démarrage des travaux entraîne la perte du droit à subvention résulte de l’article 5 du décret n° 99-1060 du 16 décembre 1999,
– la société SERGIC, syndic professionnel, s’est expressément vue confier la mission rémunérée de constituer le dossier de demande de subvention, de sorte qu’elle devait connaître ses conditions ou à tout le moins les vérifier, d’autant plus qu’elle savait depuis le 6 mars 2012 que la DRAC était son interlocutrice (pièce n° 5, résolutions n° 6 et 7 et pièce n° 32, résolution n° 22),
– le fait que les travaux aient été considérés comme urgents en raison de l’injonction du 15 avril 2013 n’est pas non plus de nature à exonérer la société SERGIC de sa responsabilité (pièce n° 22), alors que le dossier de ravalement était à l’étude depuis 2011, le cabinet SERGIC en ayant été saisi depuis sa désignation le 6 mars 2012 (pièce n° 32) et que le syndic était en possession de l’analyse des offres depuis le 4 avril 2013 (pièce n° 24), de sorte qu’il pouvait convoquer une assemblée dès le mois d’avril et préparer le dossier de demande de subvention dans le délai imparti pour le démarrage des travaux, soit le 1er décembre 2013 (six mois à compter du 1er juillet 2013),
– il a pourtant attendu février 2014 pour tenir une assemblée générale ayant voté les travaux (pièces n° 4 et 5),
– l’arrêté d’injonction précise qu’il est possible au syndicat es copropriétaires de solliciter un délai complémentaire à celui fixé par l’injonction si l’immeuble concerné fait l’objet de travaux dont la nature et le montant ont déjà été arrêtés, avant l’arrêté d’injonction, ayant pour objet la conservation de l’immeuble ou son maintien en bon état d’habitabilité,
– or, il existait déjà des assemblées générales ayant initié le projet de ravalement, des devis et une analyse des offres, éléments suffisants pour obtenir un délai,
– les travaux n’ayant démarré que le 22 septembre 2014 (pièce n° 6), le cabinet SERGIC disposait également d’un temps suffisant pour adresser la demande de subvention avant le démarrage des travaux, la sanction encourue (amende) ne justifiant pas d’exposer le syndicat à la perte de subvention, alors que la réalisation de travaux d’office par la mairie de [Localité 5] est très exceptionnelle et longue à mettre en œuvre, lorsqu’il existe une résistance manifeste.

Sur le préjudice financier lié à la perte des subventions, il précise que :
– le coût total des travaux de ravalement s’est élevé à la somme totale de 471.268,16 € TTC (pièce n° 10, relevé des dépenses 2015),
– le montant de la subvention pour les immeubles inscrits au titre des Monuments Historiques s’élève à 15 % minimum du montant des travaux (pièce n° 14, note du ministère de la culture sur les aides et subventions et pièce n° 1, règlement de copropriété, page 8),
– le taux définitif est déterminé après instruction complète du dossier, ce qui n’a pas été fait en raison du retard du cabinet SERGIC,
– la subvention aurait donc dû s’élever à la somme de 70.690,22 € pour un taux de 15 % et à 94.253,63 € pour un taux de 20 %,
– il a perdu une chance d’obtenir le paiement de cette somme par la DRAC en raison de la faute commise par le cabinet SERGIC,
– la DRAC est l’interlocuteur du syndic depuis 2012, la place du Palais Bourbon étant un lieu prestigieux situé derrière l’assemblée nationale et d’autres immeubles de la place ayant bénéficié de subventions,
– les travaux étant éligibles à cette subvention, l’on ne voit pas pourquoi elle aurait été refusée, la DRAC n’en ayant pas contesté le principe (pièces n° 7 et 32), de sorte qu’il existait une chance sérieuse de l’obtenir pour financer les travaux de ravalement,
– le taux de subvention a été indiqué par la DRAC comme étant un minimum, un immeuble voisin ayant été subventionné à hauteur de 20 %, de sorte que le tribunal est en mesure d’évaluer le montant du préjudice,
– la chance perdue doit être évaluée à 100 % de la subvention puisque la DRAC n’a pas contesté le principe de l’obtention de la subvention, le refus étant fondé sur le dépôt tardif du dossier.

Sur le préjudice lié au défaut de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, il relève que :
– la souscription d’une telle assurance est obligatoire et a été prévue lors de l’assemblée générale du 5 février 2014 (article L. 242-1 du code des assurances et pièce n° 5, résolution n° 4),
– le défaut de souscription d’une assurance est donc fautif, le coût de l’assurance dommages-ouvrage apparaissant sur le compte des travaux pour un montant de 9.276,04 € (pièce n° 10),
– toutefois, cette police n’a pas été souscrite par le cabinet SERGIC, qui a procédé au remboursement de la prime en 2016 (pièce n° 15),
– ce défaut de souscription d’une assurance est préjudiciable pour la copropriété qui se trouve privée de toute possibilité de préfinancement de la réparation des désordres relevant de la garantie décennale et s’expose à l’insolvabilité de l’entreprise, outre la durée d’une procédure de mise en jeu de la garantie décennale,
– à la date de l’assignation et des présentes conclusions, le risque de survenance d’un désordre décennale subsiste jusqu’en novembre 2025,
– le préjudice subi est incontestable et doit être évalué en fonction de la chance perdue d’obtenir une telle garantie, à la somme de 40.000 €, soit environ 10 % du montant des travaux à titre de dommages et intérêts.

La S.A.S. SERGIC et son assureur, la S.A. GENERALI IARD répondent en substance que :
– si le 5 février 2014, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont effectivement souhaité que la société SERGIC procède à la “constitution d’un dossier de demande de financement du projet à la DRAC” et l’ont mandaté “pour le montage et la présentation du dossier auprès du financeur de cette subvention”, il n’est pas contesté que l’ancien syndic a bien constitué et présenté le 4 décembre 2014 un tel dossier auprès de cet organisme,
– la lettre réputée lui avoir été adressée le 9 février 2015 en réponse par la DRAC, en envoi simple et sans que n’y figure l’adresse d’un quelconque destinataire, n’est manifestement pas parvenue à la société SERGIC, qui n’est tenue que d’une obligation de moyens,
– l’article 5 du décret du 16 décembre 1999 relatif aux subventions de l’Etat pour des projets d’investissements dispose qu’aucun “commencement d’exécution du projet ne peut être opéré avant la date à laquelle le dossier est complet au sens de l’article 4”, tandis que son article 8 précise que “le commencement d’exécution est réputé constitué par le premier acte juridique passé pour la réalisation du projet”,
– tout contrat ou marché conclu en vue de la réalisation des travaux objets de la demande subvention s’avère ainsi constitutif d’un acte juridique passé pour la réalisation du projet, à compter duquel cette demande ne peut plus être recevable, ainsi que l’a rappelé la DRAC dans sa corresponsance du 9 février 2015 (bon de commande, contrat, marché…),
– la date à laquelle les travaux ont effectivement débuté ne présente aucune pertinence, alors que l’architecte avait donné un ordre de service à chacune des entreprises, constitutif d’un acte juridique valant commencement d’exécution, le 14 mars 2014 (pièce n° 25 du syndicat des copropriétaires), de sorte qu’il était matériellement impossible à la société SERGIC, en exécution des résolutions votées en assemblée générale du 5 février 2014 imposant la réalisation en urgence “des travaux de ravalement soumis à injonction”, de pouvoir monter et présenter un dossier auprès de la DRAC puis d’obtenir de cette dernière le prononcé d’un avis sur le caractère complet ou non du dossier au plus tard à la date du 14 mars 2014 (pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires, arrêté de la mairie de [Localité 5] du 15 avril 2013).

A titre subsidiaire, sur le montant de l’indemnité sollicitée, elles relèvent que le préjudice allégué devrait nécessairement être évalué dans le cadre d’une perte de chance pour la copropriété d’obtenir une subvention, laquelle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Elles ajoutent que :
– si l’administration “peut” accorder une subvention, elle ne supporte aucune obligation à ce titre, l’article 7 du décret du 16 décembre 1999 applicable précisant qu’ “en aucun cas l’accusé de réception du dépôt du dossier, ni l’autorisation de commencer la réalisation du projet, ni la décision de proroger le délai de rejet implicite du dossier ne valent promesse de subvention”,
– le syndicat des copropriétaires “Place du Palais Bourbon” n’apporte aucune justification à l’appui de son affirmation selon laquelle une autre copropriété située place du palais Bourbon aurait “obtenu une subvention de 20 %” à une date et dans des conditions totalement indéterminées,
– le 22 juillet 2020, le conseil du syndicat des copropriétaires ne mettait en demeure la société SERGIC de lui payer, du fait du dépôt tardif de la demande de subvention, qu’une somme de 67.200 € correspondant à “15 % du montant des travaux” et non 20 %,
– à titre infiniment subsidiaire, la perte de chance alléguée en demande ne pourrait jamais être évaluée à une somme supérieure à celle de 47.126,82 € représentant un taux de 10 % appliqué à la somme de 471.268,16 € TTC.

Sur le défaut de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, elles soulignent que :
– cette police, inscrite en comptabilité, a nécessairement dû être souscrite, s’agissant d’un chantier confié en 2014 à Madame [Y], Architecte,
– en toute hypothèse, la réception des travaux est intervenue les 15 septembre et 9 novembre 2015, sans que, huit années plus tard, le syndicat des copropriétaires n’ait jamais eu à déplorer subir de désordres au titre des travaux accomplis, ni à supposer un quelconque préjudice au motif d’une quelconque impossibilité d’actionner un assurance dommages-ouvrage.

***

La responsabilité contractuelle du syndic envers le syndicat des copropriétaires peut être engagée sur le fondement de l’article 1992 du code civil, en sa qualité de mandataire de celui-ci.

La responsabilité du syndic est celle du mandataire, prévue par l’article 1992 du code civil.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit les missions du syndic, prévoit par ailleur que le syndic est seul responsable de sa gestion (Civ. 3ème, 21 octobre 2009, n° 08-19.111, 11 mars 2014 n°13-10.875).

Pour engager la responsabilité du syndic, le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve d’une faute commise par le syndic (Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-11.449), qui est tenu d’une obligation de diligence et vigilance, s’apparentant à une obligation de moyen (Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 92-19.764 et 92-19.769), les juges du fond devant rechercher si le syndic a accompli toutes les diligences nécessaires (Civ. 3ème, 17 avril 2013, n° 11-28.887).

Le syndic peut notamment engager sa responsabilité s’il ne justifie pas des diligences accomplies en vue d’assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale, dès lors que son comportement a fait perdre aux copropriétaires une chance d’obtenir une subvention dans le cadre de la réalisation de travaux (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-20.566, premier moyen, cité en demande, page 7, également : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 22 septembre 2022, n° RG 19/12250).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2011, les copropriétaires ont décidé, selon résolution n° 17, d’autoriser le dépôt d’un permis de construire lié au ravalement de l’immeuble par Madame [Y], architecte, selon résolution n° 17 (pièce n° 31 produite par le syndicat des copropriétaires).

Ce point a été rappelé en résolution n° 22 de l’assemblée générale du 6 mars 2012 (ayant également désigné la société SERGIC en qualité de syndic de l’immeuble, pièce n° 32 produite par le syndicat des copropriétaires), aux termes d’un point d’information précisant par ailleurs, en particulier, que :
– l’architecte des bâtiments de France (Direction des affaires culturelles) est l’informateur de la place,
– le syndic prendra contact avec l’architecte pour le dépôt du permis de construire.

Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06106 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUK5G

Le cabinet SERGIC a été avisé par courrier du 26 décembre 2012 reçu le 3 janvier 2013 de l’arrêté de la direction de l’urbanisme (sous-direction du permis de construire et du paysage de la rue) de la Mairie de [Localité 5] lui accordant le permis de construire pour le ravalement des façade sur place et rue (bâtiment concerné par une inscription sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques) conformément au dossier déposé (pièce n° 23 produite par le syndicat des copropriétaires, arrêté du 21 décembre 2012).

Après consultation d’entreprises, Madame [Y], architecte DPLG, a établi un rapport d’analyse, le 4 avril 2013, proposant de retenir les devis de plusieurs entreprises, notamment pour le ravalement et la couverture/plomberie en façades (pièce n° 24 produite par le syndicat des copropriétaires).

Aux termes d’un arrêté du 15 avril 2013, la mairie de [Localité 5] (direction du logement et de l’habitat, sous-direction de l’habitat, service technique de l’habitat) a fait injonction aux propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] d’avoir à remettre en état de propreté les façades sur rue du [Adresse 1], les travaux devant être engagés dans un délai de six mois, commençant à courir à dater du 1er juillet 2013 (pièce n° 22 produite par le syndicat des copropriétaires). Cet arrêté a été transmis au cabinet SERGIC le 29 avril 2013.

Pourtant, le cabinet SERGIC a attendu plusieurs mois à la suite de la communication de cet arrêté pour convoquer une assemblée générale « urgente », laquelle s’est tenue le 5 février 2014, assemblée au cours de laquelle les copropriétaires ont notamment, selon résolution n° 4 (pièce n° 5 produite par le syndicat des copropriétaires) :
– voté les travaux de ravalement par les entreprises BROUSSAIL, DELAMARRE et TIM, sous la maîtrise d’œuvre du cabinet [Y], également désigné coordonnateur SPS, avec souscription d’une assurance dommages-ouvrage, dans le cadre d’un budget maximal de 460.061,25 € TTC,
– déterminé les dates d’exigibilité des appels de fonds, « réalisés sur le net après prise en compte des subventions et contribution publicitaire ».

Selon résolution n° 6 de la même assemblée générale, ils ont par ailleurs décidé de confier « la gestion financière, administrative et comptable des travaux » au syndic de l’immeuble, le cabinet SERGIC, conformément aux dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires de ce dernier s’élevant à 3 % HT du montant HT des travaux, avec la précision que :

« En cas d’obtention de subventions publiques pour la réalisation de ces travaux, l’Assemblée Générale mandate le syndic pour le montage et la présentation du dossier auprès du financeur de cette subvention. Le syndic sera rémunéré pour cette prestation sur la vase du contrat de syndic.

Les honoraires du syndic seront appelés à la fin des opérations avec accord à posteriori de l’Assemblée Générale ».

Enfin, selon résolution n° 7 de cette même assemblée générale, ils ont donné « mandat au Conseil syndical et au Syndic pour valider tous les contrats ou conventions en vue de participation au financement du projet », incluant la « Constitution d’un dossier de demande de financement à la DRAC ».

A la suite de cette assemblée générale, un ordre de service n° 1 a été établi le 14 mars 2014 par Madame [Y], architecte DPLG, soumis à la signature (obtenue) du cabinet SERGIC en qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 1] (pièce n° 25 produite par le syndicat des copropriétaires, et pièce n° 10, suivi compte travaux ravalement façade, acompte de 30 % au démarrage des travaux de réfection des façades au 14/03/2014), les travaux ayant effectivement débuté le 22 septembre 2014.

Plusieurs mois après le démarrage des travaux, le cabinet SERGIC a adressé une demande de subvention à la DRAC (conservateur régional des monuments historiques) par courrier recommandé daté du 4 décembre 2014 (pièce n° 6 produite par le syndicat des copropriétaires), pour les édifices inscrits au titre des monuments historiques.

Par courrier en date du 9 février 2015 adressé au syndic de l’immeuble, la DRAC a rappelé qu’en application de l’article 5 du décret n° 99-1060 du 16 décembre 1999, « la dépense subventionnée ne doit pas recevoir de commencement d’exécution avant la date à laquelle le dossier est déclaré ou réputé complet », le premier acte juridique signé « (bon de commande, contrat, marché) » valant « commencement d’exécution », de sorte qu’en raison du commencement des travaux le 24 septembre 2024, il lui était « impossible de les subventionner sur les crédits de l’année 2015 » (pièce n° 7 produite par le syndicat des copropriétaires).

Selon courriel en date du 20 mai 2016, la DRAC a précisé que le conservateur de [Localité 5] avait attiré l’attention des « intéressés », dont SERGIC, sur cette situation lors des rendez-vous sur place, « notamment au mois de janvier 2015 » (pièce n° 8 produite par le syndicat des copropriétaires).

De l’ensemble de ces éléments, il se déduit la démonstration de l’existence de fautes commises par l’ancien syndic de l’immeuble dans l’accomplissement de sa mission d’exécution de la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2014, en ayant manqué à son obligation de moyen de mettre en œuvre les mesures nécessaires afin de permettre à la copropriété, se trouvant dans le périmètre de protection des monuments historiques, de bénéficier de la subvention publique à laquelle elle pouvait légitimement prétendre de la part de la DRAC, en ce que :

– le dossier de ravalement faisait l’objet d’une étude depuis 2011,

– le cabinet SERGIC était informé depuis l’année 2012 que son interlocuteur pour la demande de subvention était bien la DRAC et que le bâtiment était bien inscrit sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, conformément au dossier de permis de construire déposé,

– le cabinet SERGIC était en possession d’une analyse détaillée des offres établie par l’architecte désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, déterminant précisément la nature et le montant des travaux de ravalement projetés, depuis le mois d’avril 2013, de sorte qu’il aurait parfaitement pu convoquer « en urgence » une assemblée générale dès le mois de mai 2013 et préparer une demande de subvention dans le délai impératif imposé par l’arrêté du 15 avril 2013 d’engagement des travaux dans un délai de six mois à compter du 1er juillet 2013, soit au plus tard le 1er janvier 2014,

– bien qu’il s’était engagé à procéder à la constitution du dossier de demande de financement auprès de la DRAC puis au montage et à la présentation du dossier auprès du financeur, en cas d’obtention des subventions publiques, lors de l’assemblée générale du 5 février 2014 (date à laquelle le délai de six mois pour réaliser les travaux de ravalement imposé par la mairie de [Localité 5] avait, en tout état de cause, déjà expiré), le syndic a signé un ordre de service, valant commencement d’exécution des travaux au sens de l’article 5 du décret n° 99-1060 du 16 décembre 1999 relatif aux subventions de l’État pour des projets d’investissement, dès le 14 mars 2014, sans solliciter de délai complémentaire à celui fixé par l’injonction, s’agissant de travaux dont la nature et le montant avaient été arrêtés, conformément aux termes du courrier du service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 5] qui lui avait été adressé le 29 avril 2013 (transmettant au syndic de l’immeuble l’arrêté d’injonction de remise en état de propreté du 15 avril 2013).

S’agissant de la perte de chance d’obtenir une subvention sollicitée en demande par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], il est constant que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (ex. : Civ. 1ère, 29 mai 2013, n° 12-19.390).

Constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (ex. : pour la perte d’une subvention : Com. 16 décembre 2020, n° 18-24.047 et 18-25.417, § 12 à 14 ; Civ. 3ème 24 novembre 2016, n° 15-25.835, deuxième moyen).

En l’espèce, l’obtention d’une subvention de la mairie de [Localité 5] au titre des immeubles inscrits dans le périmètre des monuments historiques constituaient une éventualité importante, la faute commise par la S.A.S. SERGIC, ayant reçu pour mission d’accomplir les démarches nécessaires en vue de l’obtention de cette subvention, étant en lien direct avec la perte de cette éventualité (ex. en ce sens, Cour d’appel de Grenoble, 2ème chambre, 11 juillet 2017, n° RG 12/04974).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] justifie pouvoir bénéficier d’un taux de participation de 15 %, s’agissant d’un immeuble inscrit aux « MH » pour les travaux d’entretien et de réparation intérieurs et extérieurs que nécessite la conservation de l’immeuble protégé, aucun élément n’indiquant que ce taux constituerait simplement un « minimum » (pièce n° 14 produite par le syndicat des copropriétaires).

Par sa négligence fautive, la S.A.S. SERGIC a fait perdre à la copropriété une chance de bénéficier pour son opération de ravalement d’une subvention publique de la DRAC, qui doit être évaluée, compte tenu des caractéristiques de l’immeuble concerné, « inscrit » dans le périmètre de protection des monuments historiques sans être « classé » (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires, demande de renseignement d’urbanisme du 21/01/2004 annexée au règlement de copropriété de l’immeuble) ainsi que de sa localisation particulière dans un quartier historique de [Localité 5], à hauteur de 90 % du préjudice subi.

Au regard de ces éléments, le coût total des travaux de ravalement s’étant élevé à la somme globale de 471.268,16 € TTC (pièce n° 10 produite en demande, relevé dépenses de l’exercice 2015, suivi compte de travaux), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] apparaît bien fondé à solliciter la condamnation in solidum de la S.A.S. SERGIC et de son assureur, la S.A. GENERALI IARD, qui ne conteste pas le principe de la mobilisation de sa garantie, à lui payer la somme de 63.621,20 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la chance perdue d’obtenir une subvention, détaillée comme suit :
> 471.268,16 € x 15 % = 70.690,22 € x 90 % = 63.621,20 €.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice lié à la chance perdue d’obtenir une subvention.

Sur la demande indemnitaire formée au titre de la perte de chance d’obtenir une garantie dommages-ouvrage, il est constant qu’une telle perte de chance n’est qu’hypothétique puisqu’elle ne se réalisera qu’en cas d’apparition de désordres de nature décennale.

Un tel risque ne suffit pas à caractériser la perte certaine d’une chance (ex. : Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 1, 7 novembre 2011, n° RG 10/05901).

S’il ressort du relevé des dépenses pour l’exercice 2016 que le syndic de l’immeuble a procédé à une annulation de la DO avec remboursement de la somme de 9.079,16 € au titre des « charges exceptionnelles » (pièce n 15 produite par le syndicat des copropriétaires, page 5), il n’en demeure pas moins que le préjudice allégué en demande est, en l’état, purement hypothétique, alors que le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement de la survenance d’un désordre de nature décennale dans le cadre des travaux de ravalement réalisés, les conséquences financières susceptibles de résulter d’un défaut de prise en charge par un assureur dommages-ouvrage en cas de désordres constituant un préjudice éventuel non susceptible d’indemnisation (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 7 décembre 2017, n° RG 16/07579).

Un tel préjudice, qui n’est qu’éventuel à défaut de survenance à ce jour de désordres de nature décennale, ne peut donc ouvrir droit à indemnisation (en ce sens : Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 6 décembre 2016, n° RG 15/01349).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devra donc être intégralement débouté de sa demande de condamnation in solidum de la S.A.S. SERGIC et de son assureur, la S.A. GENERALI IARD, à lui payer la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’absence d’assurance dommages-ouvrage.

Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06106 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUK5G

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.A.S. SERGIC et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000,00 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera par ailleurs accordé à Maître Pierre-Henri HANOUNE, Avocat.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare la S.A.S. SERGIC responsable de la perte de chance d’obtenir une subvention publique subie par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

Condamne in solidum la S.A.S. SERGIC et de son assureur, la S.A. GENERALI IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 63.621,20 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la chance perdue d’obtenir une subvention,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice lié à la chance perdue d’obtenir une subvention,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’intégralité de sa demande de condamnation in solidum de la S.A.S. SERGIC et de son assureur, la S.A. GENERALI IARD, à lui payer la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’absence d’assurance dommages-ouvrage,

Condamne in solidum la S.A.S. SERGIC et de son assureur, la S.A. GENERALI IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Pierre-Henri HANOUNE, Avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.A.S. SERGIC et de son assureur, la S.A. GENERALI IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024

La Greffière Le Président