ARRET

N°

EARL [H] [E]

C/

[A]

[X]

CV

COUR D’APPEL D’AMIENS

Chambre BAUX RURAUX

ARRET DU 15 NOVEMBRE 2022

*************************************************************

N° RG 22/00912 – N° Portalis DBV4-V-B7G-ILRD

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE LAON EN DATE DU 18 JANVIER 2022

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

EARL [H] [E], agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Carine LORENTE de l’ASSOCIATION AA DUFOUR LORENTE, avocat au barreau de LAON

ET :

INTIMES

Monsieur [T] [C] [R] [A]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [N] [W] [X] épouse [A]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par Me Carole FROEHLICH, avocat au barreau de SOISSONS

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Septembre 2022 devant Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 786 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2022.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Charlotte RODRIGUES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Mme Cybèle VANNIER en a rendu compte à la Cour composée en outre de :

Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 15 Novembre 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.

DECISION

Selon acte authentique reçu le 14 septembre 1989 par Me [P] [J], notaire à [Localité 14], Mme [V] [HH] et Mme [O] [M] ont donné à bail à M.[K] [A] et son épouse [L] [F], ainsi qu’à M.[T] [A] deux parcelles de terre sises commune de [Localité 9] (Aisne) cadastrées ZX n° [Cadastre 7] lieudit [Localité 12] d’une contenance de 1 ha 94 a 90 ca et YD n°[Cadastre 5] lieudit [Adresse 13] d’une contenance de 2 ha 15 a 81 ca.

Selon acte authentique reçu le 28 mars 2003 par Me [UZ] [B], notaire associé à [Localité 8], ces parties sont convenues de la résiliation du bail à compter rétroactivement du

11 novembre 2002 et ont conclu un nouveau bail au profit de M.[T] [A] et Mme [N] [X] épouse [A], pour une durée de 18 ans, commençant à courir le 11 novembre 2002 pour se terminer le 11 novembre 2020.

A l’issue de l’acquisition par les preneurs de la parcelle YD n° [Adresse 6], seule la parcelle ZX n° [Cadastre 7] est restée louée.

Par acte d’huissier en date du 26 avril 2019, l’Earl [H] [E], précisant qu’elle était devenue propriétaire de cette parcelle a fait délivrer à M.[T] [A] et Mme [N] [X] épouse [A], un congé pour reprise, avec effet au 11 novembre 2020.

Le 22 août 2019 , les époux [A] ont saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Laon afin que le congé délivré le 26 avril 2019, soit déclaré nul et de nul effet, et qu’il soit jugé qu’ils bénéficient d’un bail renouvelé à compter du 11 novembre 2020 pour une période de 9 ans.

Les parties n’ont pu se concilier.

Par jugement en date du 18 janvier 2022, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Laon a :

-annulé le congé délivré le 26 avril 2019 à [T] [A] et [N] [X] épouse [A] par l’Earl [H] [E] .

-dit que [T] [A] et [N] [X] épouse [A] bénéficieront d’un bail renouvelé de 9 ans à compter du 11 novembre 2020 sur la parcelle située à [Localité 9] lieudit [Localité 12] section ZX n°[Cadastre 7] d’une contenance de 1 ha 94 a 90 ca.

-rejeté toute autre demande des parties.

-prononcé l’exécution provisoire du présent jugement.

-condamné l’Earl [H] [E] à payer à [T] [A] et [N] [X] épouse [A] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-rejeté la demande de l’Earl [H] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-condamné l’Earl [H] [E] aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe le 28 février 2022, l’Earl [H] [E] a interjeté appel de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 septembre 2022, l’Earl [H] [E] demande à la Cour de :

-la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions.

-infirmer le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Laon en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

-prononcer la validité du congé délivré par M.[Y] [U], huissier de justice à [Localité 10], en date du 26 avril 2019 sur la parcelle sise [Localité 9] section ZX n°[Cadastre 7] lieudit [Adresse 11].

-ordonner l’expulsion de M.[T] [A] et de Mme [N] [A] et de tout autre occupant de leur chef des parcelles sus mentionnées au besoin, avec le recours de la force publique et ce, dés la notification de la décision à intervenir.

-fixer une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à charge solidaire des consorts [A] à compter de la notification de la décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux .

-fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 500 € par mois à la charge solidaire des copreneurs et ce jusqu’à leur départ effectif des parcelles.

-débouter les consorts [A] de leur demande d’expertise au titre des améliorations du fonds.

-condamner solidairement les intimés à payer à l’Earl [E] [H] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles.

-les condamner solidairement aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 13 septembre 2022, Mme [N] [X] épouse [A] et M.[T] [A] demandent à la Cour de :

-confirmer le jugement rendu le 18 janvier 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Laon en toutes ses dispositions.

À titre subsidiaire,

-désigner tel expert agricole et foncier qu’il plaira au tribunal afin d’évaluer le montant de l’indemnité due aux époux [A] en application de l’article L411-69 du code rural et de la pêche maritime.

En tout état de cause,

-débouter l’Earl [H] [E] de l’ensemble de ses demandes, droits et prétentions.

-condamner l’Earl [H] [E] à payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

A l’audience du 13 septembre 2022, les parties, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et les moyens au soutien de ces dernières.

SUR CE

Sur le congé

L’Earl [H] [E] fait valoir que le Tribunal a estimé à juste titre qu’elle était bien propriétaire de la parcelle ZX n°[Cadastre 7], qu’en effet elle est propriétaire de la parcelle suite à la donation partage du

6 août 2013 et de l’augmentation de capital en date du 10 avril 2019, que l’absence de Mme [H] lors de la conclusion du bail ne remet pas en cause la chaine de propriété qui est clairement établie par les actes notariés. Elle souligne que les parcelles sont la propriété de la société à la suite d’un apport et d’une augmentation de capital en date du 10 avril 2019, laquelle a fait l’objet d’un enregistrement et d’une publicité au service de la publicité foncière en date du 25 avril 2019.

Elle ajoute que la société remplit les conditions pour reprendre la parcelle qui lui appartient puisqu’il s’agit d’une société familiale et que l’article L411-60 du code rural autorise la reprise par une société familiale d’un bien qui lui appartient sans la condition de détention de ce bien pendant 9 ans, que tel est le cas au moment de la délivrance du congé, que le bien sera exploité par une entreprise familiale à objet agricole, que M.[E] [H] est titulaire du Bepa agricole depuis 1976, est exploitant non salarié depuis le 31 mars 1990, que l’ Earl [H] [E] tout comme son associé, est déjà exploitante, et dispose des moyens financiers et matériels pour la mise en valeur des parcelles reprises, qu’elle exploite une superficie de 76 ha 93 a et 25 ca et n’est donc pas soumise à autorisation d’exploiter, qu’elle a bien l’intention d’exploiter le bien pendant plus de 9 ans et s’y engage, que l’âge de l’associé, n’apporte en aucun cas la preuve contraire et ne permet pas de remettre en cause cet engagement. Elle fait valoir que l’article L411-64 du code rural ne s’applique pas en l’espèce, contrairement à ce qu’a retenu le Tribunal, qu’il s’agit d’une reprise par une société, et que le congé ne peut être annulé au motif que l’associé exploitant dans le cadre de l’Earl, aurait atteint l’âge de la retraite. Elle déclare qu’il n’existe pas d’abus de droit et que la loi n’a pas été détournée, que le retard pris par le notaire pour publier l’acte ne peut être considéré comme une volonté de cacher ce transfert puisqu’un congé a été délivré avec la mention de l’Earl [H] [E] en qualité de propriétaire, que les époux [A] ne rapportent pas la preuve d’une intention frauduleuse, et qu’il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé le congé délivré.

Les époux [A] font valoir que le bail litigieux a été consenti le 28 mars 2003 par Mme [O] [A] veuve [Z] et Mme [V] [A] veuve [US], que s’il est communiqué une donation du 6 août 2013 par laquelle Mme [S] [US] veuve [H] a fait donation de la nue-propriété de la parcelle objet du congé à son fils M.[E] [H], on ne sait comment la propriété de la parcelle est passée des bailleresses d’origine à Mme [S] [US] veuve [H]. Ils ajoutent que si l’acte notarié comportant une augmentation de capital en nature de deux parcelles, dont celle objet du congé est en date du 10 avril 2019, cet acte n’a été publié au registre du commerce et des sociétés que le 20 novembre 2020, soit bien après la délivrance du congé, qu’au moment de la réception du congé, le fermier n’avait aucun moyen de vérifier que la parcelle louée avait changé de propriétaire, que les appels de fermage étaient effectués d’ailleurs au nom de [H] [US] [S], que le congé a été délivré le 26 avril 2019 alors que l’acte n’était pas opposable aux tiers, qu’il est donc entaché d’un vice de forme et doit être annulé.

Ils font valoir en outre que le brevet d’apprentissage de M.[E] [H] n’est pas un diplôme qui figure sur la liste des diplômes conférant la capacité professionnelle, que M.[H] doit justifier être en conformité avec le contrôle des structures, qu’il n’est pas démontré qu’il va habiter sur place, qu’il est né en 1957, et aura 62 ans à la date d’effet du congé, sera âgé de 74 ans dans 9 ans. Ils soulignent que le tribunal a rappelé à juste titre que s’appliquait l’article L411-64, que le droit de reprise ne pouvait être exercé au profit d’une personne ayant atteint l’âge de la retraite à la date d’effet du congé.

Ils déclarent que si la Cour considérait que l’article

L411-64 n’était pas applicable, il conviendrait de vérifier si le montage opéré n’est pas frauduleux, qu’en l’espèce, la parcelle a été apportée, l’usufruit par Mme [S] [H] et la nue-propriété par M.[E] [H] quelques jours seulement avant les congés délivrés, l’augmentation de capital étant datée du

10 avril 2019, la délivrance du congé le 26 avril 2019, que l’usufruit sur les parcelles de Mme [S] [H] a été « transformé » en pleine propriété de parts sociales lui permettant d’avoir la qualité d’associée, qualité que ne lui aurait pas conféré l’usufruit, que les fermiers n’ont pas été informés du changement de propriétaire, et que la publicité des opérations a été effectuée tardivement, que tous ces éléments confirment que le montage a été initié pour contourner l’article L411-64 et que la fraude est dés lors caractérisée.

Selon l’article L411-60 du code rural et de la pêche maritime, les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d’exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L411-59 et L411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnées au présent article.

Selon l’article L411-64 du code précité, le droit de reprise tel qu’il est prévu aux articles L411-58 à L411 -63, L411-66 et

L411-67 ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s’il s’agit pour le bénéficiaire du droit de reprise de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l’article L732-39.

Le contrat de bail du 28 mars 2003 précise que les parcelles ZX n°[Cadastre 7] et YD n°[Cadastre 5] sises commune de [Localité 9] appartiennent à Mme [G] [A] veuve [Z] et à Mme [V] [A] veuve [US] à la suite d’une donation partage de M et Mme [A] [D] reçu par acte authentique du

9 octobre 1970, les donateurs étant décédés en 1972 et 1974.

Suivant acte reçu le 6 août 2013, Mme [S] [US] veuve [H] a procédé à une donation partage au profit de ses enfants, [E] [H] et [I] [H] de la nue-propriété de différents biens dont la parcelle ZX n°[Cadastre 7], désignée comme un bien propre du conjoint survivant, à M.[E] [H]. L’acte précisait l’origine du bien, puisqu’il mentionne que la nue-propriété a été donnée par acte de donation partage en date du 16 novembre 1990, publié le

19 décembre 1990, l’usufruit de Mme [A] née le

2 septembre 1910 s’étant éteint par suite de son décès survenu le 10 décembre 2007, et l’usufruit de Mme [A] née le 6 janvier 1922 s’étant éteint par suite de son décès survenu le 28 janvier 2005, ces dates de naissances correspondant à celles de Mme [V] [A] née [US] et Mme [O] [A] née [Z] précisées dans l’acte du 28 mars 2003, on sait donc clairement, contrairement à ce qui est allégué, comment Mme [S] [US] veuve [H] est devenue propriétaire de la parcelle en cause.

Le congé en date du 26 avril 2019 mentionne qu’il est délivré à la requête de l’Earl [H] [E] sur la parcelle cadastrée ZX n°[Cadastre 7] sise à [Localité 9] pour le 11 novembre 2020. Il rappelle l’existence du bail consenti le 28 mars 2003, indique que le dit bail a commencé à courir le 11 novembre 2002 pour s’achever le

11 novembre 2020, précise « A la suite d’un acte de donation partage en date du 16 novembre 1990 et le décès de Mesdames [A], Mme [S] [H] est devenue propriétaire de ladite parcelle et indique « à la suite d’une augmentation de capital, l’Earl [H] [E] composé de [E] [H] et de sa mère, Mme [S] [US] épouse [H], est devenue propriétaire de la parcelle sise commune de [Localité 9] section ZX n° [Cadastre 7] lieudit [Adresse 11] pour une surface de 1 ha 94 a 90 ca .Il indique ensuite le motif du congé, soit pour reprise par l’Earl [H] [E], sur le fondement de l’article L411-60 du code rural et de la pêche maritime, pour l’exploiter elle même par le biais d’un de ses associés M.[E] [H], né le 20 décembre 1957, demeurant [Adresse 4] et mentionne qu’il habitera toujours à cette adresse.

S’il est constant que l’existence d’une société de famille s’apprécie au jour de la délivrance du congé, il est établi que l’Earl [H] [E] qui existait depuis le 29 juin 1998 avec un associé unique [E] [H], n’est devenue une société de famille que suivant acte notarié du 10 avril 2019 soit 16 jours avant la date de délivrance du congé, l’Earl procédant à une augmentation de capital, par apport en nature de la parcelle en cause M.[E] [H] apportant la nue-propriété, sa mère, Mme [S] [US] veuve [H], âgée de 89 ans, apportant ses droits en usufruit, des parts nouvelles de société étant créées réparties entre Mme [H] [US] veuve [H] et son fils [E] [H].

Le congé mentionne l’existence de l’ augmentation de capital puisqu’il est délivré aux fins de reprise par une société d’un bien qui lui appartient, cependant, force est de constater qu’à la date de délivrance du congé, soit le 26 avril 2019, seule une publication au services de la publicité foncière avait été réalisée, la veille, le

25 avril, mais l’avis d’augmentation de capital dans un journal d’annonces légales, n’a été effectué qu’en mars 2020,et les formalités relatives à cette augmentation de capital auprès du greffe du Tribunal de Commerce en novembre 2020 seulement (après le décès de Mme [S] [US] veuve [H] survenu le 8 octobre 2020) mettant ainsi dans l’impossibilité les preneurs de vérifier si les conditions de l’article L411-60 étaient réunies, étant observé au demeurant qu’ils justifient avoir continué à recevoir, postérieurement à la délivrance du congé, en octobre 2019, le 3 novembre 2020, et même en 2021 des appels de fermages pour cette parcelle avec la mention « propriétaire [H] [US] [S] ».

Par ailleurs , le congé a mentionné que l’exploitation du bien repris par l’Earl [H] [E] serait assurée par M.[E] [H] né le 20 décembre 1957.Or selon l’article L411-64 du code précité, le droit de reprise ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint l’age de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit 62 ans, sauf s’il s’agit de constituer une exploitation de subsistance ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ainsi que l’a justement déclaré le Tribunal, la reprise dans les conditions de l’article L411-59 et L411-60 du code précité est concernée par la limite d’âge fixée par l’article L411-64 de portée générale. Une personne morale ne pouvant à l’évidence assurer personnellement l’exploitation d’un bien lui appartenant, l’obligeant par la même à en confier l’exercice à un ou plusieurs de ses membres, personne physique, doit se voir appliquer les dispositions de l’article L411-64, cet article vise d’ailleurs expressément « le droit de reprise tel qu’il est prévu aux articles L411-58 à L411-63…. ». Sous couvert d’apports en société autorisés par la loi, leurs auteurs ne peuvent se soustraire aux dispositions protectrices du fermage M.[E] [H] étant né le 20 décembre 1957, a atteint l’âge de 62 ans à la date prévue pour la reprise, soit le 11 novembre 2020, et ne peut donc assurer l’exploitation du bien ainsi que précisé au congé, le congé doit être annulé.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé le congé délivré le 26 avril 2019 et dit que M.[T] [A] et son épouse [N] [X] bénéficieraient d’un bail renouvelé de 9 ans sur la parcelle sise commune de [Localité 9] cadastrée ZX n° [Cadastre 7] d’une surface de 1 ha 94 a 90 ca à compter du 11 novembre 2020 ainsi qu’en toutes ses autres dispositions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’Earl [H] [E] succombant en ses prétentions, sera condamnée à payer à M.[T] [A] et Mme [N] [X] épouse [A] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne l’Earl [H] [E] à payer à M.[T] [A] et Mme [N] [X] épouse [A] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’Earl [H] [E] aux dépens.

Le Greffier, La Présidente,