ARRET

N°

S.C.I. LARCHER

C/

NOLLOT

S.C.I. LES CERISIERS

VA/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00739 – N° Portalis DBV4-V-B7F-H7XF

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. LARCHER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Océane ZEITER-DURAND de la SCP SIMEONI ZEITER DURAND, avocat au barreau de COMPIEGNE

APPELANTE

ET

Monsieur Laurent NOLLOT

né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 7] (51)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par Me BRISACQ substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

S.C.I. LES CERISIERS RCS COMPIEGNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Eric KRAMER de la SCP FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,ALLARD, REBOURCET, avocat au barreau de SENLIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 05 avril 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.

Sur le rapport de M. [V] [G] et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 juin 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 07 juin 2022, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

Aux termes d’un acte rédigé par Maître Laurent Nollot, notaire à Pont-Sainte-Maxence (60), la SCI Les Cerisiers, soumise à la TVA, a vendu le 19 octobre 2017 à la SCI Larcher, représentée par M. [B] Larcher, un ensemble immobilier constitué de divers lots et parcelles dans une zone d’activité commerciale sise à [Localité 8] (60), [Adresse 10], au prix de 474 000 € payés comptant.

Une difficulté a surgi du fait de deux mentions apparemment contradictoires au sujet de l’assujettissement de la vente à la TVA; page 5, il était indiqué un prix hors taxe à 395 000 € et une taxe sur la valeur ajoutée à 79 000 €, tandis que page 7, il était indiqué que la vente était dispensée de TVA.

Le 31 janvier 2018, la SCI Larcher a présenté auprès du Service des Impôts des entreprises (SIE) de Senlis, une demande de remboursement pour un montant de 77 948 €.

Le 9 mai 2018, l’administration fiscale a rejeté la demande.

Le 19 mai 2018, puis le 2 août 2018, la SCI Larcher a mis en demeure Maître Nollot d’avoir à reconnaitre son erreur, de récupérer les fonds auprès de la SCI Les Cerisiers, à défaut, d’avoir à les lui rembourser.

Par acte du 1er février 2019, elle a saisi le tribunal judiciaire de Senlis aux fins de condamnation du notaire, au titre de sa faute professionnelle, à lui payer cette somme de 79 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2018, outre 5 000 € pour ‘les fraisfinanciers facturés par la banque’.

Elle soutient que ‘la vente n’aurait donc pas dû être soumise à la TVA et (que) la SCI Larcher n’aurait dû régler que la somme de 395 000 €’ (mises en demeure du 19 mai 2018 et du 2 août 2018).

Maître Nollot a mis en cause la SCI Les Cerisiers aux fins de garantie de toute condamnation.

Par jugement du 8 décembre 2020, dont la SCI Larcher a relevé appel, le tribunal judiciaire de Senlis adébouté la SCI Larcher de ses demandes et l’a condamnée à payer la somme de 1 500 € à Maître Nollot, lequel a été condamné à payer la même somme à la SCI Les Cerisiers.

Le tribunal a considéré que l’erreur du notaire, à la supposer avérée, n’avait pas causé de préjudice à l’acquéreur.

La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa.

Vu les conclusions d’appelant n° 2 notifiées le 18 octobre 2021 par la SCI Larcher sollicitant l’ infirmation du jugement et reprenant sa demande de première instance, à savoir:

-la condamnation de Maître Nollot à lui payer la somme de 79 000 €,

y ajoutant :

-une demande de condamnation de la SCI Les Cerisiers à la même somme de 79 000 € ‘du fait de la remise en cause de la dispense de régularisation de déduction de la TVA’,

-une demande de condamnation in solidum de Maître Nollot et de la SCI Les Cerisiers à lui verser la ‘somme à parfaire de 30 271, 85 € en réparation du préjudice financier’ ;

Vu les conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées le24 décembre 2021 par Maître Laurent Nollot visant à la confirmation du jugement et reprenant, à titre subsidiaire, sa demande de se voir garantir en tout état de cause par la SCI Les Cerisiers ;

Vu les conclusions d’intimé n° 2 notifiées par la SCI Les Cerisiers visant également à la confirmation du jugement. La SCI s’oppose à la demande de garantie formée par le notaire et forme, à titre subsidiaire, une demande de garantie réciproque à son encontre.

L’instruction a été clôturée le 2 février 2022.

MOTIFS

La responsabilité du notaire relève de l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, y compris, précise l’article 1241 du même code, du fait de sa négligence ou de son imprudence.

Les notaires sont ainsi tenus à un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence; en particulier, ils sont tenus d’assurer l’efficacité des actes qu’ils rédigent et de respecter les formalités légales dans les démarches qu’ils accomplissent pour leurs clients.

Leur responsabilité suppose la réalité d’une faute dans le respect de ces obligations et la réalité du préjudice causé par cette faute.

Il convient d’en reprendre l’examen après le premier juge.

Les mentions litigieuses de l’acte sont les suivantes :

-page 5, il est indiqué : ‘La présente vente est conclue moyennant le prix total de 474 000 € taxe sur la valeur ajoutée incluse. Le prix hors taxe s’élève à 395 000 €. La taxe sur la valeur ajoutée s’élève à 79 000 €’ ;

-page 7, il est mentionné : ‘Le vendeur et l’acquéreur déclarent être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 A du code général des impôts (…) La présente cession, s’inscrivant dans une logique de transmission au profit d’une personne qui entend exploiter l’universalité transmise telle que prévue par les dispositions de l’article 257 bis du code général des impôts , est donc dispensées de taxe sur la valeur ajoutée. Le vendeur ne doit pas verser à l’administration fiscale une fraction de taxe sur la valeur ajoutée effectivement déduite pendant la durée d’utilisation de ce bien. En conséquence l’acquéreur n’a pas à procéder au règlement du montant de cette taxe auprès du vendeur’.

Il est admis par les parties que la SCI Les Cerisiers n’a payé aucune TVA au titre de cette cession (conclusions SCI Les Cerisiers page 4).

1. Plusieurs éléments permettent d’abord de douter qu’il y ait une erreur dans la mention page 5 d’ un prix de 474 000 € décomposé en prix hors taxe et en taxe sur la valeur ajoutée.

Selon Maître Nollot, conclusions page 10, et selon la SCI Les Cerisiers, conclusions page 5, la ventilation du prix dans l’acte de vente permet à l’acquéreur de ne payer la taxe sur la publicité foncière que sur la base de la valeur de 395 000 €.

C’est ce qui expliquerait la réclamation faite par la SCI Larcher auprès du fisc pour 77 948 € et non pour 79 000 €.

La ventilation du prix dans l’acte serait ainsi intervenue pour des raisons fiscales propres au vendeur.

Elle était annoncée dans le compromis, comme il sera dit plus bas.

Par ailleurs, il y lieu d’observer que l’ autre compromis de vente pour l’achat du deuxième bâtiment s’est faite au même prix de 474 000 € postérieurement à l’acte litigieux, le 29 janvier 2018 (pièce SCI Les Cerisiers 11).

2. En tout état de cause, comme l’a relevé à bon droit le tribunal, la mention de la page 5 de l’acte n’a préjudicié en rien à l’accord des parties.

Les négociations sont intervenue entre les parties en dehors de l’étude notariale. Aucun document ne permet d’avoir l’indice de ce que les parties auraient envisagé un prix acheteur hors taxe de 395 000 €.

– Trois propositions écrites, faites par la SCI Les Cerisiers, sont produites aux débats.

Elles sont toutes les trois du même jour, 24 octobre 2016, et adressées à M. Larcher (Dent Repair) et à M. [J] (LC Glass), pièces SCI Larcher 1, 2 et 3. Elles indiquent soit un prix de 820 000 € pour les deux bâtiments (‘l’achat de deux immeubles sis [Adresse 10] à [Localité 8] pour un montant de 820 000 euros H.T.’), soit un prix de 474 000 e, soit un prix de 410 000 €. Il est de fait que les deux bâtiments seront vendus tous les deux à 474 000 €, l’ un à la SCI Larcher, l’autre à la société Valk Welding.

-Diverses parties, entre autres la SCI Les Cerisiers et la SCI Larcher, ont demandé au notaire, après ces offres écrites, une estimation de valeur. Maître Nollot a indiqué, à son avis, une valeur de ‘474 000 eur TTC (+/- 5 %)’ (pièce SCI Les Cerisiers 2).

-Surtout, le compromis de vente, régularisé entre la SCI Les Cerisiers et M. [B] Larcher, le 24 mai 2017, indique, sans aucune ambiguïté, page 4, un prix à payer par l’acquéreur de 474 000 € (l’élément final est souligné par la juridiction) :

‘La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de QUATRE CENT SOIXANTE-QUATORZE MILLE EUROS (474 000 EUR) qui sera payable comptant par virement pour le jour de la signature de l’acte authentique’.

S’agissant de la fiscalité de l’acte, le même compromis précisait :

‘La vente de ce bien sera soumise à la taxe sur la valeur ajoutée s’agissant de la mutation à titre onéreux d’un bien achevé depuis moins de cinq ans, le vendeur étant un assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée. En conséquence , le prix de ce bien est un prix toutes taxes comprises, l’acquéreur supportera la taxe de publicité foncière sur le prix hors taxe’.

Cette mention peut justifier la ventilation du prix de la page 5 malgré la dispense de TVA et montre, en tout cas, que l’acquéreur, la SCI Larcher, savait dès le compromis avoir à payer la somme de 474 000 € et avoir à payer une taxe de publicité foncière sur un prix hors taxe. C’est ce qui s’est passé. L’acquéreur n’a à se plaindre d’aucune déception par rapport à ce qui avait été convenu, et donc d’aucun préjudice.

Le jugement sera purement et simplement confirmé.

Il sera également confirmé en ce qu’ il en a déduit que les appels en garantie étaient sans objet.

Il n’ y a pas lieu d’examiner la réalité d’ un préjudice accessoire de ‘frais financiers’.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 8 décembre 2020 y compris en ce qu’il a dit n’ y avoir lieu de statuer sur les appels en garantie, devenus sans objet,

Déboute la SCI Larcher de sa demande faite en appel au titre des ‘frais financiers’,

Condamne la SCI Larcher aux dépens de l’instance d’appel et à payer la somme de 3 500 € à Maître Laurent Nollot et la somme de 3 000 € à la SCI Les Cerisiers en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT