ARRÊT DU

05 Avril 2023

AB / NC

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N° RG 22/00292

N° Portalis DBVO-V-B7G -C7RI

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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5]

C/

[N] [X]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 168-23

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON, pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

RCS CANNES 482 873 817

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Me Clara BOLAC, SCP D’ARGAIGNON-BOLAC, avocate postulante au barreau du GERS

et Me Laura CUERVO, AARPI MASQUELIER – CUERVO, avocate plaidante au barreau de DRAGUIGNAN

APPELANT d’un jugement du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 16 mars 2022, RG 20/01365

D’une part,

ET :

Madame [N] [X]

née le 27 novembre 1953

de nationalité française

domiciliée : [Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Me Nadège BEAUVAIS, avocate postulante au barreau du GERS

et Me Carole BONNECAZE-DEBAT, avocate associée au sein de la SELARL AURNAGUE-CHIQUIRIN & BONNECAZE-DEBAT, avocate plaidante au barreau de BAYONNE

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 1er mars 2023 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 7 avril 2022 par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 16 mars 2022.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 29 août 2022.

Vu les conclusions de Mme [N] [X] en date du 27 juillet 2022.

Vu l’ordonnance de clôture du 22 février 2023 pour l’audience de plaidoiries fixée au 1er mars 2023.

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M. [O] et Mme [X] étaient copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 5].

Par acte d’huissier de justice, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a assigné les consorts [O] [X]. L’assignation n’a été délivrée qu’à Mme [X], M. [O] étant décédé le 23 octobre 1998. Le syndicat des copropriétaires réclame paiement des sommes de :

– 11.372,51 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017, date de la première mise en demeure,

– 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement en date du 16 mars 2022, le tribunal judiciaire d’AUCH a notamment :

– débouté Mme [X] de ses demandes en nullité pour vices de fond et vice de forme de l’assignation,

– déclaré irrecevables pour cause de prescription les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] formées pour les charges exigibles avant le 1er mars 2016 correspondant aux exercices allant du 1er décembre 2000 au 30 novembre 2014,

– déclaré recevable le surplus des demandes présentées par le syndicat des co-propriétaires [Adresse 5],

– condamné Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 707,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2017,

– débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de surplus de ses demandes,

– débouté Mme [X] de sa demande de délais de paiement,

– condamné Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [X] au paiement des entiers dépens,

– rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le tribunal retient que :

– l’assignation est régulière

– les charge exigibles jusqu’au 1er mars 2015 sont prescrites par le jeu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et par celui de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Seules sont recevables les demandes relatives aux charges exigibles à compter du 1er mars 2016.

– les pièces produites ne permettent pas de retenir une créance de charges exigibles excédant la somme de 1.159,56 euros, une somme de 220,00 euros au titre des frais imputables de l’article 10-1 de la loi de 1965 et Mme [X] justifie avoir réglé la somme de 672,42 euros.

Les chefs du jugement critiqués dans la déclaration d’appel sont les suivants :

– déclaré irrecevables pour cause de prescription les demandes du syndicat des copropriétaires formées pour les charges exigibles avant le 1er mars 2016 correspondant aux exercices allant du 1er décembre 2000 au 30 novembre 2014,

– déclaré recevable le surplus des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires,

– condamné Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 707,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2017,

– débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

– infirmer le jugement entrepris des chefs mentionnés dans la déclaration d’appel

– statuant à nouveau :

– condamner Mme [X] au paiement de la somme en principal de 4.236,92 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017 date de la première mise en demeure.

– condamner Mme [X] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,

– ordonner la capitalisation des intérêts

– débouter Mme [X] de ses exceptions de procédures, fins de non recevoir et demandes

– la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que :

– l’assignation est régulière

– la combinaison des règles de prescription rend son action recevable pour le recouvrement des charges exigibles à compter du 26 octobre 2010

– il produit les pièces comptables nécessaires à justifier sa demande.

Mme [X] demande à la cour de :

– statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel du syndicat des copropriétaires

– réformer la décision en ce qu’elle a rejeté sa demande d’avoir à prononcer la nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires

– statuant à nouveau, prononcer la nullité de l’assignation en date du 26 octobre 2020.

– déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires

– débouter le syndicat des copropriétaires

– subsidiairement, dire que le montant de la dette doit :

– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de la procédure.

Elle fait valoir que :

– l’assignation est nulle en ce qu’elle a été adressée à [Z] [O] décédé antérieurement à la délivrance de l’acte.

– l’action est prescrite pour le recouvrement des charges exigibles avant le 23 novembre 2018.

– les décomptes produits ne permettent pas de connaître le montant qui peut lui être réclamé, il apparaît un solde de 8.348,00 euros à l’arrêté de 2016/2017, étant relevé qu’elle a réglé la somme qu’elle estime due, en tenant compte de la part incombant à la succession de [Z] [O]

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur la recevabilité de la demande du syndicat :

– Sur l’assignation

Le premier juge a justement rappelé que le défaut de capacité de l’une des parties à l’encontre desquelles est délivré un acte n’affecte pas la validité de celui-ci à l’égard des autres parties au nom desquelles l’acte est également délivré.

La délivrance de l’assignation à [Z] [O] décédé en 1998 n’affecte pas la validité de l’assignation délivrée à Mme [X].

En outre le premier juge a justement relevé que Mme [X] n’établit pas le grief que lui causerait la délivrance d’une assignation à l’encontre d’un co-défendeur décédé dès lors que l’action ayant été introduite après le décès de [Z] [O], il n’est pas possible de reprendre l’instance à l’encontre de ses héritiers.

– sur la prescription :

Sont réclamées à un copropriétaire des charges de copropriété échues depuis l’an 2000.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

La loi du 17 juin 2008 qui a réformé le régime de la prescription en matière civile n’affecte pas le délai de 10 ans de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les termes de l’article 42 ont été modifiés par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, aux termes de laquelle les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En conséquence avant l’entrée en vigueur de la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, soit le 25 novembre 2018, le délai de prescription était de 10 ans.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Le nouveau délai de cinq ans court jusqu’au 25 novembre 2023.

L’assignation est en date du 26 octobre 2020. Les charges exigibles avant le 26 octobre 2010 sont prescrites.

Les charges exigibles entre le 26 octobre 2010 et le 25 novembre 2018 sont soumises au délai de prescription décennal. Le syndicat pouvait donc agir jusqu’au 26 octobre 2020 pour les plus anciennes et jusqu’au 25 novembre 2028 ramené à 2023 pour les charges exigibles le 25 novembre 2018. Elles ne sont donc pas prescrites.

Les charges exigibles entre le 26 novembre 2018 et l’assignation ne sont nécessairement pas prescrites.

Il en résulte que la demande en paiement des charges de copropriété est donc recevable à compter des charges exigibles au 26 octobre 2010. Le jugement est réformé en ce sens

2- Au fond sur le montant de la créance :

Le syndicat produit pour la période non prescrite :

– les procès-verbaux de la période concernée ;

– les décomptes de charges et/ou état des dépenses des exercices compris en 2010 et 2021 ;

– les appels de fonds de la période 2021 et 2022 ;

– un extrait de compte actualisé ;

– un relevé de propriété.

Il apparaît cependant que les pièces visées au bordereau sous les numéros 35 et 36 ne correspondent pas aux pièces produites

Il ressort de l’examen comparé des décomptes de charges les éléments suivants :

– 2010 : aucun arriéré, trop perçu restitué au copropriétaire. (94,45 euros)

– 2011 : aucun arriéré, trop perçu restitué au copropriétaire. (83,41 euros)

– 2012 : arriéré : 14,29 euros.

– 2013 : aucun arriéré, trop perçu restitué au copropriétaire (11,28 euros). Le procès verbal d’assemblée générale du 26 avril 2014 mentionne que les consorts [H]([X]) [O] sont redevables d’une somme de 7 453,67 euros de charges impayées, et que le syndic est autorisé à en poursuivre le recouvrement par voie de saisie immobilière. Cependant ce procès verbal ne permet pas de connaître le détail de cette somme et les montants relevant de la période prescrite d’autant que la pièce 35 annoncée sur le bordereau sous l’intitulé décompte 2014-2015 et 2015-2016 n’est pas produite (la pièce produite 35 est un décompte de charge pour 2020).

– 2014 : aucun arriéré, trop perçu restitué au copropriétaire (91,62 euros). Le procès verbal de l’assemblée générale de 2015 ne mentionne pas de suite donnée au projet de recouvrement par saisie immobilière, pas plus que les procès verbaux d’assemblées générales des années suivantes.

– 2015 : aucun décompte de charges pour le lot de Mme [X] n’est produit (absence de la pièce 35 annoncée au bordereau) ; l’état des dépenses de la copropriété est seul produit et ne permet pas de déterminer la part de charges attachée au lot considérée pour cette période.

– 2016 : aucun décompte de charges pour le lot de Mme [X] n’est produit (absence de la pièce 35 annoncée au bordereau) ; l’état des dépenses de la copropriété est seul produit et ne permet pas de déterminer la part de charges attachée au lot considérée pour cette période.

– 2017 : le décompte de charges mentionne un arriéré de 8.349,49 euros sans détail de sorte que ne peut être identifié le montant relevant de la période prescrite. L’arriéré doit donc être ramené pour 2017 à la somme de 8.788,05 – 8.349,49 = 438,56 euros.

– 2018 : le décompte de charge, pour le motif précédemment énoncé doit être ramené à la somme de 9.532,94 – 8.653,80 = 879,14 euros.

– 2019 : le décompte de charge, pour le motif précédemment énoncé doit être ramené à la somme de 9.907,93 – 9.133,72 = 774,21 euros.

-2020 : compte tenu de trois annulations d’appel pour un montant total de 1.266,86 euros, aucune somme n’est due pour 2020.

– 2021 : le décompte de charge arrêté à mai 2021 est de 207,02 euros.

Le montant de la créance justifiée du syndicat est donc au 31 mai 2021 de 438,56 + 879,14 + 774,21 + 207,02 = 2’298,93 euros dont il convient de déduire un versement de Mme [X] de 672,42 euros soit la somme de 1.626,51 euros.

Sur les sommes réclamées en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base, elle ne nécessite aucune habilitation par l’assemblée générale. Elles sont justifiées à concurrence du montant réclamé de 220,00 euros.

L’exécution des causes du jugement conduit à prononcer une condamnation en deniers ou quittances, étant relevé que la somme versée à ce titre du chef de l’indemnité article 700 ne s’impute pas sur le principal de la créance.

Le jugement est réformé en ce sens.

3- Sur la personne du débiteur :

Aux termes de l’article Solidarité page 51 du règlement de copropriété, dans tous les cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité à l’acquit de toutes charges afférentes à leur local et à l’exécution des conditions du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires est dont bien fondé à réclamer l’intégralité de sa créance à Mme [X].

4- Sur la demande en dommages intérêts :

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équipollente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce ; la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour procédure abusive doit, dès lors, être rejetée.

5- Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties succombe, chacune d’elles supporte la charge des dépens par elle avancés, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a

– débouté Mme [X] de ses demandes en nullité pour vices de fond et vice de forme de l’assignation,

– débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] du surplus de ses demandes,

– débouté Mme [X] de sa demande de délais de paiement,

– condamné Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [X] au paiement des entiers dépens de première instance

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare irrecevables pour cause de prescription les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] formées pour les charges exigibles avant le 26 octobre 2010,

Condamne Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.626,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2017,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supporte la charge des dépens d’appel par elle avancés.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,