ARRÊT DU

26 Avril 2023

AB / NC

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N° RG 22/00586

N° Portalis DBVO-V-B7G -DARX

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[M] [E]

C/

[G] [P]

[I] [Y] épouse [P]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 185-23

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [M] [E]

né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 8] (47)

de nationalité française

domiciliée : [Adresse 5]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/01508 du 03/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AGEN)

représentée par Me Laure O’KELLY, avocate au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 05 avril 2022, RG 21/00471

D’une part,

ET :

Monsieur [G] [P]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 11] (47)

de nationalité française, développeur WEB

Madame [I] [Y] épouse [P]

née le [Date naissance 3] 1983 à [Localité 10] (47)

de nationalité française, infirmière

domiciliés ensemble : [Adresse 9]

[Localité 7]

représentés par Me Hélène GUILHOT, avocate associée de la SCP TANDONNET ET ASSOCIES, avocate au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 13 mars 2023 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Cyril VIDALIE, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 15 juillet 2022 par Mme [M] [E] à l’encontre d’un jugement du juge du contentieux et de la protection d’AGEN en date du 5 avril 2022.

Vu les conclusions de Mme [M] [E] en date du 13 janvier 2023

Vu les conclusions des époux [G] [P] et [I] [Y] (les époux [P]) en date du 19 décembre 2022.

Vu l’ordonnance de clôture du 25 janvier 2023 pour l’audience de plaidoiries fixée au 13 mars 2023

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Par contrat avec prise d’effet au 15 juin 2015, la SCI d’ALBRET a donné à bail à Mme [E], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 275 euros hors charges.

Le bien a été cédé par la SCI le 25 janvier 2018 aux époux [P].

Suite à des impayés locatifs, les époux [P] ont signifié le 16 janvier 2019, un commandement de payer la somme en principal de 3.300,00 euros, et de justifier de l’assurance du logement.

Le 2 avril 2019, les bailleurs ont assigné la locataire en référé aux fins d’expulsion. Par ordonnance du 4 juillet 2019, le juge a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes. Le juge du fond a, par jugement du 29 juillet 2021, débouté les bailleurs faute de clause résolutoire dotée de force obligatoire et d’un décompte locatif précis au soutien de leurs demandes.

Les bailleurs ont finalement saisi le juge des contentieux de la protection d’AGEN par acte d’huissier du 1er décembre 2021 pour :

– voir prononcer la résiliation du contrat de location,

– être autorisé à faire procéder à l’expulsion du locataire et tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– obtenir sa condamnation au paiement de :

Par jugement réputé contradictoire en date du 5 avril 2022, le juge du contentieux et de la protection d’AGEN a notamment :

– prononcé la résiliation du bail conclu entre les époux [P] et Mme [E] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

– en conséquence, ordonné à Mme [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision ;

– dit qu’à défaut pour Mme [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les époux [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– fixé l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué ;

– condamné Mme [E] à payer aux époux [P] la somme de 8.217,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2021

– condamné Mme [E] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues à compter du mois de décembre 2021 avec intérêts au taux légal jusqu’à libération effective des lieux.

– condamné Mme [E] à verser aux époux [P] la somme de 600,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

– dit que le coût du commandement du 16 janvier 2019 demeurera à la charge des époux [P].

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

– rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Mme [M] [E] demande à la cour de :

– réformer le jugement entrepris des chefs visés à la déclaration d’appel

– statuant à nouveau,

– à titre principal : débouter les époux [P] de leur demande de résiliation du contrat de location,

– débouter les époux [P] de leur demande d’autorisation de procéder à son expulsion et celle de tous occupants, au besoin avec assistance de la force publique,

– juger que le décompte de créance locative des époux [P] est erroné,

– juger que les époux [P] n’apportent pas la preuve de leur créance,

– débouter en conséquence les époux [P] de leur demande tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 8.228 euros au titre de l’arriéré locatif et au paiement des loyers et charges impayés,

– débouter les époux [P] de leur demande tendant à la voir condamner à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération du logement,

– à titre subsidiaire : juger que toute procédure d’expulsion sera suspendue, par application des articles L 722-6 et suivants du code de la consommation,

– juger que la créance d’arriérés locatifs n’excède pas la somme totale de 638 euros,

– juger que l’indemnité d’occupation mensuelle ne peut excéder la somme de 22 euros mensuels ; 

– prononcer l’inscription de la dette locative au passif de Mme [E] dans le cadre du plan de redressement auquel elle a été admise,

– à titre reconventionnel condamner les époux [P] à la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts venant indemniser les préjudices subis par Mme [E]

– en tout état de cause débouter les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

– les condamner à lui payer une somme de 1.200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [P] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions y ajoutant,

– condamner Mme [E] à leur payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus …

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location …

e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6…

g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le bailleur établit le comportement agressif de la locataire vis à vis des autres occupants de l’immeuble et en particulier à l’encontre du personnel de ménage des parties communes.

La locataire ne justifie pas

– du paiement des loyers

– de la souscription d’une assurance.

Elle invoque l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien des lieux loués et produit un constat technique d’habitabilité établi par la commission de lutte contre l’habitat indigne en date du 21 mai 2019.

Le bailleur justifie de l’information par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 août 2019 de la locataire de l’intervention d’artisans pour effectuer les travaux requis. M. [T] représentant une SARL PLAQ’ELEC atteste que le 23 août 2019, la locataire a refusé de lui ouvrir la porte du logement. Le bailleur organise une nouvelle intervention en présence d’un huissier qui dresse le 6 septembre 2019 un constat aux termes duquel il déclare : nous n’obtenons aucune réaction ni aucun signe de vie en réponse alors que l’artisan présent sur place nous déclare avoir aperçu Madame [E] dans le hall d’entrée de l’immeuble et devant l’immeuble à son arrivée sur site à 8h30. Après avoir renouvelé nos appels et tenté d’obtenir une réaction fusse un refus, après une quinzaine de minutes sur place sur le palier du 2ème étage, nous pouvons nous retirer et constatons le refus délibéré de Madame [M] [E] de permettre à l’artisan mandaté de pénétrer dans son appartement pour exécuter les travaux de mise en conformité.

La Direction Départementale des Territoires a adressé le 15 octobre 2019 un courrier à la locataire l’informant des conséquences de son refus de laisser le bailleur exécuter les travaux nécessaires à l’habitabilité du logement, en particulier suspension du versement de l’allocation logement par la CAF, suspension effectivement prononcée.

La locataire a quitté le logement volontairement et le 23 août 2022, le bailleur a fait dresser un procès verbal de reprise.

Les demandes relatives à la résiliation du bail et l’expulsion sont devenues sans objet.

2- Sur l’arriéré locatif :

Le loyer convenu aux termes du bail était de 275,00 euros par mois. La CAF versait une allocation de 253,00 euros par mois de sorte que le loyer résiduel à la charge de la locataire était de 22,00 euros par mois.

La locataire n’a jamais payé le loyer résiduel qui est dû depuis février 2018.

La CAF a suspendu le versement des allocations pour le motif exposé ci-dessus, à compter du mois de juillet 2019 de sorte qu’à compter de cette date le montant à la charge de la locataire est de 275,00 euros par mois.

Le logement a été libéré le 25 août 2022, le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 9.328,00 euros.

Mme [E] a saisi la commission de surendettement. Sa demande a été déclarée recevable le 7 juillet 2022. Elle a déclaré un arriéré locatif de 10.503,00 euros au 26 août 2022. Par lettre en date du 13 octobre 2022, la commission a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec effacement des dettes au 26 août 2022.

Il en résulte que la dette au titre de l’arriéré locatif est éteinte. Le bailleur est donc débouté de sa demande de ce chef.

3- Sur les demandes accessoires :

Mme [E] succombe, elle supporte les dépens d’appel, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Constate que Mme [E] ayant quitté les lieux le 22 août 2022, les demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion sont devenues sans objet,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf en ce qu’il a :

– condamné Mme [E] à payer aux époux [P] la somme de 8.217,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2021

– condamné Mme [E] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues à compter du mois de décembre 2021 avec intérêts au taux légal jusqu’à libération effective de lieux,

Le réforme de ces chefs, et statuant à nouveau :

Déboute les époux [P] de leur demande en paiement de l’arriéré locatif,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel

qui seront recouvrés selon les dispositions régissant l’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,