Nouvelles sanctions civiles

Les locations de meublés touristiques sur Airbnb ou autres plateformes seront mieux  contrôlées et surtout sévèrement sanctionnées hors du cadre légal (restrictif) de la nouvelle loi ELAN. La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite ELAN adoptée définitivement le 23 octobre 2018, a été soumise au contrôle du Conseil constitutionnel. La loi met en place de nouvelles sanctions civiles applicables aux loueurs « illégaux » de meublés touristiques et plusieurs obligations contraignantes à la charge des plateformes de type Airbnb.

Louer un logement meublé aux touristes

La loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique ont progressivement encadré le phénomène de la location d’appartements entre particuliers par l’intermédiaire d’une plateforme de réservation, dont la plus connue est Airbnb.

Le code du tourisme et le code de la construction et de l’habitation prévoient ainsi un ensemble de règles destinées à permettre aux collectivités territoriales de réguler cette offre et d’empêcher la transformation de logements occupés par des résidents en locations touristiques. L’article L. 631-7 du CCH dispose que, dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les départements limitrophes de Paris, ce type de location constitue une activité économique dont le local est soumis à une autorisation préalable de changement d’usage délivrée par la commune. Une exception est toutefois prévue pour les locaux constituant la résidence principale du loueur, à la condition que celui-ci occupe le logement au moins 8 mois par an.

Cette règle entraîne l’application d’un plafond de 120 jours par an de location, au-delà duquel une autorisation de changement d’usage est nécessaire pour les résidences principales.

En outre, l’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que les communes souhaitant réguler cette offre (comme à Paris) peuvent mettre en place un système d’enregistrement de chaque local pratiquant une location meublée touristique, dont l’objectif est de pouvoir contrôler le respect du plafond des 120 jours précédemment décrit. La déclaration doit indiquer si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur. Dans ce cas, les plateformes de réservation ont l’obligation de faire figurer le numéro d’enregistrement sur leur annonce et de transmettre à la commune qui en fait la demande le décompte des nuitées réservées sur leur site. L’article L. 324-2-1 du code du tourisme précise, par ailleurs, qu’au-delà de 120 jours de location, un logement déclaré comme résidence principale ne peut plus faire l’objet d’une offre de location par l’intermédiaire d’une plateforme jusqu’à la fin de l’année en cours.

Les sanctions de la loi ELAN

La loi sanctionne davantage les plateformes et les loueurs. A été clarifiée, la définition des meublés de tourisme : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. ». Ces locations peuvent être réalisées à la journée, à la semaine ou au mois. Par ailleurs, a été inscrit, dans le code du tourisme, le plafond légal de 120 jours, issu du code de la construction et de l’habitation, applicable aux résidences principales des communes où la règle sur le changement d’usage est mise en place. Ce plafond souffre de trois exceptions : i) une obligation professionnelle, ii) une raison de santé et iii) un cas de force majeure.

Il existe désormais un système de sanctions contre les propriétaires ne procédant pas à l’enregistrement de leur logement ou refusant de transmettre à une commune, qui le demande, le décompte du nombre de jours au cours desquels un meublé a été loué. Ces sanctions prennent la forme d’amendes civiles allant de 5 000 à 10 000 euros, prononcées par le président du tribunal de grande instance (TGI), statuant en la forme du référé. Par ailleurs, afin de rendre opérationnelles les obligations applicables aux plateformes de réservation depuis la loi pour une République numérique, a été mis en place un système de sanctions, sous la forme d’amendes civiles. Ces amendes, prononcées par le président du TGI statuant en la forme du référé, s’élèvent à :  i) 12 500 € par meublé de tourisme, si la plateforme n’affiche pas sur ses annonces le numéro d’enregistrement du meublé ; ii) 50 000 € par meublé de tourisme, si la plateforme refuse de transmettre à la commune le décompte des nuitées réservées sur son site ; iii) 50 000 € par annonce, si la plateforme continue de proposer sur son site des résidences principales ayant déjà été réservées plus de 120 jours dans l’année.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.  La commune peut aussi demander un décompte individualisé pour une liste de meublés de tourisme dans un périmètre donné.

Toute personne qui ne se conforme pas à son obligation de déclaration préalable est passible d’une amende civile dont le montant peut aller jusqu’à 5 000 €. Toute personne qui, sauf exception, dépasse le plafond légal de 120 jours par an, est passible d’une amende civile dont le montant peut aller jusqu’à 10 000 €.

Le produit des amendes prononcées est versé à la commune. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme.

Obligations des plateformes de mise en relation

Lorsqu’un  meublé de tourisme est publié par voie d’annonce électronique, dans toute annonce relative à ce meublé, doit figurer le numéro de déclaration. Les plateformes ont l’obligation de contrôler que le meublé n’a pas été loué, par son intermédiaire, plus de cent vingt jours au cours d’une même année civile. Un dispositif de retrait des offres doit être mis en place. Ce dispositif de contrôle doit être est certifié chaque année avant le 31 décembre par un tiers indépendant. Les plateformes s’exposent à des sanctions de 12 500 € à  50 000 € par meublé de tourisme objet du manquement.

Pouvoirs des agents assermentés de la Mairie

Les agents assermentés du service municipal ou départemental du logement sont habilités à rechercher et à constater les « fraudes ».  À cette fin, ils sont habilités à se faire présenter les déclarations préalables de location par les loueurs.