9 mars 2023
Cour d’appel de Montpellier
RG n°
18/06227

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 MARS 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/06227 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N5U7

Jonction des RG n°18/06227 et 19/05784 sous le n° 18/06727

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du 25 septembre 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 18/01781

Jugement du 11 juillet 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 19/5784

APPELANTS :

Monsieur [S] [W] [C]

né le 03 Juin 1962 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 16]

et

Monsieur [M] [C]

né le 05 Décembre 1978 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 16]

et

Monsieur [V] [T] [C]

né le 04 Octobre 1963 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 18]

et

Madame [Y] [B] [C] épouse [F]

née le 02 Mai 1975 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 13]

et

Madame [U] [J] [I] [C] divorcée [Z]

née le 09 Juin 1983 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 13]

et

Madame [B] [O] veuve [C]

née le 17 Juillet 1937 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 16]

qualité : appelants dans le RG n° 18/6227 et 19/5784

Représentés par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

COMMUNE DE [Localité 16]

[Adresse 17],

[Adresse 17]

[Localité 16]

qualité: intimée dans le RG n° 18/6227 et n°19/5784

Représentée par Me Grégory CRETIN de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par Me Benjamin FOURNIE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [X] [L] [D]

né le 22 Avril 1987 à LIBAN

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 16]

non représenté – assigné le 14 novembre 2019 à étude

qualité: intimé dans le RG n° 19/5784

Monsieur [N] [L] [D]

né le 02 Mars 1985 à LIBAN

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 16]

non représenté – assigné le 14 novembre 2019 à domicile

qualité: intimé dans le RG n° 19/5784

Société D’AMENAGEMENT DE [Localité 16] MEDITERRANEE METROPOLE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Localité 16]

non représentée – assignée le 14 novembre 2019 à personne habilitée

qualité: intimée dans le RG n° 19/5784

Ordonnance de clôture du 20 Décembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– rendu par défaut,

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2017, madame [B] [O] épouse [C] (usufruitière), messieurs [S], [V] et [M] [C] et madames [Y] et [U] [C] (nu-propriétaires indivis) ont conclu un compromis de vente avec monsieur [X] [L] [D] et monsieur [N] [L] [D] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le prix de 500 000 euros.

Le 27 septembre 2017, la commune de [Localité 16] a exercé son droit de préemption sur l’immeuble.

Les vendeurs refusant de réitérer la vente par acte authentique, le montant du prix a été consigné entre les mains de la Caisse des dépôts et des consignations.

La commune de [Localité 16] a assigné en constatation de la vente tandis que les consorts [C] ont sollicité judiciairement la nullité de la vente conclue avec les époux [D].

Sur assignation de la commune de Montpellier, par jugement contradictoire du 25 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment :

– constaté la vente intervenue entre les consorts [C] et la commune de [Localité 16] portant sur l’immeuble sis à [Adresse 3], composé d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce élevé d’un étage sur rez-de-chaussée comprenant un local à usage commercial et un appartement à la suite de six pièces principales et dépendances, figurant au cadastre section OK n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], d’une contenance de 33 a 07 ca,

– dit que le jugement vaut vente, et fera à ce titre l’objet de la publication prévue par la loi,

– fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 15 janvier 1998 à la somme de 5 238,80 euros pour ledit immeuble et condamné madame [B] [O] veuve [C], à payer ce montant,

– condamné les consorts [C] à verser à la commune de [Localité 16] la somme de 5 668,45 euros à titre de dommages intérêts, outre le remboursement des frais de publication auprès du service de publicité foncière du procès-verbal de carence et, en tant que de besoin, de l’assignation qui a saisi le tribunal,

– condamné les consorts [C] aux dépens et à verser à la commune de [Localité 16] un montant de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur assignation des consorts [C], par jugement réputé contradictoire du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment :

débouté les consorts [C] de l’ensemble de leurs prétentions visant la nullité de l’acte de vente,

condamné les consorts [C] aux dépens et à payer à la commune de [Localité 16] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 12 décembre 2018 et le 14 août 2019, les consorts [C] ont interjeté appel de ces jugements.

Monsieur [X] [L] [D], monsieur [N] [L] [D] et la société d’aménagement de [Localité 16] Méditerranée n’ont pas constitué avocat.

Dans le cadre de l’instance 18-06227,

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 10 juin 2022, les consorts [C] demandent à la cour de réformer le jugement déféré et renvoyer la cause et les parties devant un médiateur. Subsidiairement, ils demandent un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir sur appel du jugement du 11 juillet 2019. Infiniment subsidiairement, il demandent à voir réduire à 651 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation. Ils sollicitent la condamnation des intimés aux dépens.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 5 août 2022, la commune de [Localité 16] demande la confirmation du jugement, sauf la rectification de quelques erreurs matérielles contenues dans le dispositif, et la condamnation des consorts [C] aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 décembre 2022.

Dans le cadre de l’instance 19-05784,

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 10 juin 2022, les consorts [C] demandent la réformation du jugement déféré et la condamnation in solidum de la commune de [Localité 16] et de la société d’aménagement de [Localité 16] Méditerranée Métropole à leur payer la somme de 710 000 euros. Subsidiairement, ils sollicitent une expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur du bien. En tout état de cause, ils demandent la condamnation des intimés aux dépens et au paiement de la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 5 août 2022, la commune de [Localité 16] demande la confirmation du jugement déféré et la condamnation des consorts [C] aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 décembre 2022.

MOTIFS

Sur la jonction

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, les procédures n°18-06227 et n°19-05784 seront jointes et il sera dit qu’elles se poursuivront sous le n°18-06227.

Sur la demande de sursis à statuer

Les procédures n°18-06227 et n°19-05784 étant jointes, la demande tendant à voir surseoir à statuer dans l’instance n°18-06227 dans l’attente de l’arrêt à intervenir dans l’instance n°19-05784 sera déclarée sans objet.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de démarches amiables préalables

Les consorts [C] soutiennent, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que l’assignation délivrée par la commune aurait dû être précédée de démarches amiables.

En l’espèce, la commune a entendu exercer son droit de préemption tiré de l’article L 211-1 du code de l’urbanisme en offrant d’acquérir le bien au prix convenu dans la promesse synallagmatique de vente du 26 juillet 2017 (500 000 euros).

Dès lors, la vente était parfaite entre les parties dès la décision de préemption et aucune démarche amiable, envisageable dans l’hypothèse de l’exercice du droit de préemption à un prix inférieur à celui inscrit dans la déclaration d’aliéner, n’était requise.

Le jugement déféré sera dans ces conditions confirmé.

Sur les actions en annulation de la vente et en rescision pour lésion

Les consorts [C] demandent à voir annuler la vente, et subsidiairement à se voir accueillis en leur action en rescision pour lésion de plus des 7/12emes au motif que le prix de vente prévu dans le compromis signé le 26 juillet 2017 était dérisoire ou lésionnaire. Ils versent aux débats un rapport d’évaluation d’un expert immobilier qui conclut à une valeur vénale du bien en litige de 1 210 000 euros.

Or, si le compromis signé le 26 juillet 2017 au bénéfice des consorts [D] contenait une promesse de vente sous condition suspensive, il n’a par la suite pas donné lieu à une vente, la commune ayant exercé son droit de préemption, de sorte que la vente entre les consorts [C] et les consorts [D] ne s’est jamais réalisée et ne peut de ce fait servir de base juridique aux actions des consorts [C].

C’est par ailleurs en vain que les consorts [C] font valoir que leur action serait également dirigée contre la commune de [Localité 16], puisqu’une demande tendant à l’annulation d’une vente entre une personne publique et une personne privée ne relève pas du champ d’intervention de la justice judiciaire.

Dans ces conditions, les consorts [C] ne disposent d’aucun intérêt à agir en annulation ou en rescision d’une vente qui n’existe pas.

Le jugement du 11 juillet 2019 sera par conséquent confirmé.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Cette demande, en ce qu’elle est liée à l’action en rescision pour lésion dont les consorts [C] ont été déboutés, sera rejetée.

Sur la réalisation forcée de la vente

En application des articles 1583 et 1196 du code civil et des articles L214-13 et L 214-14 du code de l’urbanisme, la commune exerçant son droit de préemption devient propriétaire à compter du complet paiement du prix, lequel est intervenu le 15 janvier 2018 auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Dans ces conditions, c’est par une exacte appréciation des faits de la cause que le tribunal a constaté la vente.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 15 janvier 1998 

Le tribunal a retenu une valeur locative de 1 500 euros pour la villa, dans laquelle madame [B] [O] veuve [C] s’est maintenue sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2018, et une valeur locative de 3 738,80 euros pour les locaux commerciaux.

Les consorts [C] sollicitent la réduction de ces sommes faisant valoir, notamment s’agissant des locaux commerciaux, qu’ils ont été contraints de les louer à un prix moindre compte tenu de la procédure en cours (pièces 5 et 6 des appelants).

La villa, aux termes des annonces versées aux débats (pièce 15 de la commune de [Localité 16]) et du rapport d’évaluation de l’expert choisi par les consorts [C] (pièce 2 des appelants), possède une valeur locative de 1 500 euros.

Par ailleurs, s’agissant des baux commerciaux, le bail dérogatoire expirant le 28 février 2018 (pièce 8 de la commune de [Localité 16]) laisse apparaître une valeur locative de 3 738,80 euros, inférieure à la valeur locative retenue par l’expert choisi par les consorts [C].

Les procédures en cours étant dues au refus injustifié des consorts [C] de se présenter devant le notaire aux fins de régulariser l’acte authentique de vente, ces derniers se trouvent particulièrement mal venus de s’en prévaloir pour obtenir une valeur moindre.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé.

Sur les demandes de rectifications matérielles du jugement du 25 septembre 2018

Les erreurs et omissions matérielles affectant le dispositif du jugement seront rectifiées ainsi que demandé par la commune de [Localité 16].

Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, les décisions de première instance seront confirmées.

En cause d’appel, les consorts [C] seront condamnés aux dépens et à payer à la commune de [Localité 16] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Prononce la jonction des procédures n°18-06227 et n°19-05784 et il sera dit qu’elles se poursuivront sous le n°18-06227 ;

Déclare sans objet la demande tendant à voir surseoir à statuer dans l’instance n°18-06227 dans l’attente de l’arrêt à intervenir dans l’instance n°19-05784 ;

Confirme en toutes leurs dispositions les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Montpellier les 25 septembre 2018 et 11 juillet 2019 ;

Rectifiant les erreurs et omissions matérielles contenues dans le dispositif du jugement du 25 septembre 2018, dit qu’en pages 5 et 6 dudit jugement, la mention:  

«Constate la vente intervenue entre :

– d’une part :

‘Mme [B] [O] veuve [C], retraitée, née le 17 juillet 1937 au [Localité 14] (Loire), de nationalité française, domiciliée [Adresse 5] à [Localité 16], usufruitière pour le tout,

‘M. [S] [W] [C], agent commercial, né le 3 juin 1962 à [Localité 16] (Hérault), de nationalité française, domicilié [Adresse 9] à [Localité 15], nu-propriétaire à concurrence d’un tiers,

‘M. [M] [C], employé municipal, né le 5 décembre 1978 à Montpellier, de nationalité française, domicilié [Adresse 5] à [Localité 16], nu-propriétaire à concurrence d’un neuvième,

‘M. [V] [T] [C], auto-entrepreneur, né le 4 octobre 1963 à [Localité 16] (Hérault), de nationalité française, domicilié [Adresse 6] à [Localité 18], nu-propriétaire à concurrence d’un tiers,

‘Mme [Y] [B] [C] épouse [F], secrétaire, née le 2 mai 1975 à [Localité 16] (Hérault), de nationalité française, domiciliée [Adresse 11] à [Localité 13],nue-propriétaire à concurrence d’un neuvième,

‘Mme [U] [J] [I] [C], vendeuse, née le 9 juin 1983 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant [Adresse 7] à [Localité 13], nue- propriétaire à concurrence d’un neuvième,

Ayant ensemble la qualité de vendeur,

– d’autre part la commune de [Localité 16], personne morale de droit public dont l’adresse est à [Adresse 17], identifiée au SIREN sous le numéro 213 401 722, en qualité d’acquéreur,

Et portant sur l’immeuble sis à [Adresse 3], composé d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce élevé d’un étage sur rez-de-chaussée comprenant un local à usage commercial et un appartement à la suite de six pièces principales et dépendances, figurant au cadastre section OK n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], d’une contenance de 33 a 07 ca, ledit immeuble étant entré dans le patrimoine des vendeurs suite à :

– une donation partage reçue par Maître [H] [A], notaire à [Localité 16], le 27 novembre 1998, publiée au service de publicité foncière de [Localité 16] 1, le 8 janvier 1999, volume 1999P, numéro 309, étant précisé que l’usufruit réservé au profit de M. [R] [C] est sans objet par suite de son décès survenu le 10 avril 2014,

– une acquisition suivant acte reçu par Maître [H] [A], notaire à [Localité 16], le 27 décembre 1996, publié au service de publicité foncière de [Localité 16] 1, le 21 février 1997, volume 1997P, numéro 2739,

Dit que le présent jugement vaut vente, et fera à ce titre l’objet de la publication prévue par la loi,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 15 janvier 1998 à la somme de 5 238,80 € pour ledit immeuble,’

sera remplacée par la mention :

‘Constate la vente intervenue entre :

– d’une part :

–

Ayant ensemble la qualité de vendeur,

– d’autre part la COMMUNE DE [Localité 16], personne morale de droit public dont l’adresse est à [Adresse 17], identifiée au SIREN sous le numéro 213 401 722, en qualité d’acquéreur

Et portant sur l’immeuble sis à [Adresse 3], composé d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce élevé d’un étage sur rez-de-chaussée comprenant un local à usage commercial et un appartement à la suite de six pièces principales et dépendances, figurant au cadastre section OK n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], d’une contenance de 33 a 07 ca,

ledit immeuble étant entré dans le patrimoine des vendeurs suite à :

– une donation partage reçue par Maître [H] [A], notaire à [Localité 16], le 27 novembre 1998, publiée au service de publicité foncière de [Localité 16] 1, le 8 janvier 1999, volume 1999P, numéro 309, étant précisé que l’usufruit réservé au profit de M. [R] [C] est sans objet par suite de son décès survenu le 10 avril 2014,

– une acquisition suivant acte reçu par Maître [H] [A], notaire à [Localité 16], le 27 décembre 1996, publié au service de publicité foncière de [Localité 16] 1, le 21 février 1997, volume 1997P, numéro 2739,

Moyennant un prix de 500.000,00 € (CINQ CENT MILLE EUROS)

Dit que le présent jugement vaut vente, et fera à ce titre l’objet de la publication prévue par la loi,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 15 janvier 2018 à la somme de 5 238,80€ pour ledit immeuble’

Condamne les consorts [O]-[C] à verser à la commune de [Localité 16] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les consorts [O]-[C] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,