20 avril 2022
Cour de cassation
Pourvoi n°
19-26.043

CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 20 avril 2022

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10336 F

Pourvois n°
A 19-26.043
E 20-10.664
F 20-10.665
G 20-10.667
J 20-10.668
K 20-10.669
N 20-10.671
P 20-10.672
Q 20-10.673
R 20-10.674
K 20-12.624
Z 20-19.100 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2022

I – 1°/ M. [TX] [N],

2°/ Mme [NL] [A], épouse [N],

domiciliés tous deux [Adresse 10],

3°/ la société Marsyl, société à responsabilité limitée,

4°/ la société Sylmar, société à responsabilité limitée,

ayant toutes deux leur siège [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° A 19-26.043 contre un arrêt rendu le 24 octobre 2019 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 3-3), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I], domicilié [Adresse 18],

2°/ à M. [H] [W], domicilié [Adresse 13],

3°/ à la société Caisse de garantie des professionnels de l’assurance (CGPA), société d’assurance mutuelle à cotisations variables, dont le siège est [Adresse 16],

4°/ à la Caisse générale de financement (CAGEFI), dont le siège est [Adresse 15],

5°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) Centre-Loire, dont le siège est [Adresse 21],

6°/ à la société Caisse régionale normande de financement – Norfi, société civile de construction vente,

7°/ à la société CAFPI, dont le siège est [Adresse 12],

défendeurs à la cassation.

II – 1°/ M. [SW] [YH],

2°/ Mme [R] [G], épouse [YH],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

3°/ la société Maje, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° E 20-10.664 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à M. [H] [W],

3°/ à la société CGPA, société d’assurance mutuelle à cotisations variables,

4°/ à la société Caisse régionale normande de financement – Norfi,

5°/ à la société CAFPI, société anonyme, venant aux droits de M. [H] [W], exploitant en son nom propre son entreprise individuelle sous l’enseigne CAFPI SA,

défendeurs à la cassation.

III – 1°/ M. [Y] [PD], domicilié [Adresse 26],

2°/ la société Joelle, société à responsabilité limitée unipersonnelle, représentée par son mandataire liquidateur judiciaire, la société BR associés, prise en la personne de M. [Z] [ZI], dont le siège est [Adresse 33],

ont formé le pourvoi n° F 20-10.665 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à M. [H] [W],

3°/ à la société CGPA, société d’assurance mutuelle à cotisations variables,

4°/ à la société Caisse régionale normande de financement – Norfi,

5°/ à la société CAFPI, société anonyme, venant aux droits de M. [H] [W], exploitant en son nom propre son entreprise individuelle sous l’enseigne CAFPI SA,

défendeurs à la cassation.

IV – 1°/ Mme [Z] [J], domiciliée [Adresse 6],

2°/ la société Baloo, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° G 20-10.667 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à M. [H] [W],

3°/ à la société CAFPI, société anonyme, venant aux droits de M. [H] [W], exploitant en son nom propre son entreprise individuelle sous l’enseigne CAFPI SA,

4°/ à la société CAGEFI, société coopérative à capital variable,

5°/ à la société CGPA, société d’assurance mutuelle à cotisations variables,

défendeurs à la cassation.

V – 1°/ M. [S] [J],

2°/ Mme [Z] [F], épouse [J],

domiciliés tous deux [Adresse 30],

3°/ la société Iris, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 30],

ont formé le pourvoi n° J 20-10.668 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à M. [H] [W],

3°/ à la société CAGEFI, société coopérative à capital variable,

4°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7],

5°/ à la société CAFPI, société anonyme, venant aux droits de M. [H] [W], exploitant en son nom propre son entreprise individuelle sous l’enseigne CAFPI SA,

6°/ à la société CGPA, société d’assurance mutuelle à cotisations variables,

défendeurs à la cassation.

VI – 1°/ M. [TJ] [WC], domicilié [Adresse 14],

2°/ Mme [V] [L], domiciliée [Adresse 3],

3°/ la société JBC, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 14],

ont formé le pourvoi n° K 20-10.669 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à M. [H] [W],

3°/ à la société CGPA, société d’assurance mutuelle à cotisations variables,

4°/ à la société CAGEFI, société coopérative à capital variable,

5°/ à la société CAFPI, société anonyme, venant aux droits de M. [H] [W], exploitant en son nom propre son entreprise individuelle sous l’enseigne CAFPI SA,

défendeurs à la cassation.

VII – 1°/ M. [FH] [BJ],

2°/ Mme [GZ] [PR], épouse [BJ],

domiciliés tous deux [Adresse 20],

3°/ la société Ofo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 9],

ont formé le pourvoi n° N 20-10.671 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à la société Banque CIC Ouest, société anonyme, venant aux droits de la société Banque régionale de l’Ouest, dont le siège est [Adresse 8],

défendeurs à la cassation.

VIII – 1°/ M. [B] [EG],

2°/ Mme [MY] [HM], épouse [EG],

domiciliés tous deux [Adresse 22],

3°/ la société Les Papounez, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 22],

ont formé le pourvoi n° P 20-10.672 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à la Caisse de crédit mutuel Strasbourg Europe, dont le siège est [Adresse 23],

3°/ à la société CGPA, société d’assurance mutuelle à cotisations variables,

4°/ à M. [H] [W],

5°/ à la société CAFPI, société anonyme, venant aux droits de M. [H] [W], exploitant en son nom propre son entreprise individuelle sous l’enseigne CAFPI SA,

défendeurs à la cassation.

1°/ M. [S] [JS],

IX – 2°/ Mme [O] [KT], épouse [JS],

domiciliés tous deux [Adresse 17],

3°/ la société Ramgo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 17],

ont formé le pourvoi n° Q 20-10.673 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à M. [H] [W],

3°/ à la société Caisse régionale normande de financement – Norfi,

4°/ à la société CAFPI, société anonyme, venant aux droits de M. [H] [W], exploitant en son nom propre son entreprise individuelle sous l’enseigne CAFPI SA,

5°/ à la société CAGEFI, société coopérative à capital variable,

6°/ à la société CGPA, société d’assurance mutuelle à cotisations variables,

défendeurs à la cassation.

X – 1°/ M. [RE] [K], domicilié [Adresse 19]),

2°/ la société MVM, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° R 20-10.674 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à la Caisse de crédit mutuel Koenigshoffen, association coopérative, dont le siège est [Adresse 25],

défendeurs à la cassation.

XI – 1°/ M. [IA] [XU],

2°/ Mme [BF] [T], épouse [XU],

domiciliés tous deux [Adresse 4],

3°/ la société Lacogester, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° K 20-12.624 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à M. [H] [W],

3°/ à la société Caisse régionale de crédit agricole Nord Midi-Pyrénées, société coopérative à capital variable, dont le siège est [Adresse 11],

4°/ à la société CAFPI, société anonyme, venant aux droits de M. [H] [W], exploitant en son nom propre son entreprise individuelle sous l’enseigne CAFPI SA,

5°/ à la société CGPA, société d’assurance mutuelle à cotisations variables,

défendeurs à la cassation.

XII – M. [RE] [K] a formé le pourvoi n° Z 20-19.100 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [KF] [I],

2°/ à la Caisse de crédit mutuel Strasbourg Koenigshoffen, association coopérative, dont le siège est [Adresse 24],

défendeurs à la cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de M. et Mme [N], des sociétés Marsyl et Sylmar, de M. et Mme [YH], de la société Maje, de M. [PD], de la société Joelle, de Mme [J], de la société Baloo, de M. et Mme [J], de la société Iris, de M. [WC], de Mme [L], de la société JBC, de M. et Mme [BJ], de la société Ofo, de M. et Mme [EG], de la société Les Papounez, de M. et Mme [JS], de la société Ramgo, de M. [K], de la société MVM, de M. et Mme [XU] et de la société Lacogester, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [I], de la SCP Marc Lévis, avocat de M. [W] et de la société CAFPI, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la société CGPA, de la SCP Foussard et Froger, avocat des sociétés Caisse générale de financement et Caisse régionale normande de financement, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre-Loire, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Crédit foncier de France, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de la société Banque CIC Ouest, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société Caisse régionale de crédit agricole Nord Midi-Pyrénées, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la Caisse de crédit mutuel Koenigshoffen, de la Caisse de crédit mutuel Strasbourg Europe et de la Caisse de crédit mutuel Strasbourg Koenigshoffen, après débats en l’audience publique du 8 mars 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° A 19-26.043, E 20-10.664, F 20-10.665, G 20-10.667, J 20-10.668, K 20-10.669, N 10-20.671, P 20-10.672, Q 20-10.673, R 20-10.674, K 20-12.624 et Z 20-19.100.

2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

3. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme [N], la société Marsyl, la société Sylmar, M. et Mme [YH], la société Maje, M. [PD], la société Joelle, Mme [J], la société Baloo, M. et Mme [J], la société Iris, M. [WC], Mme [L], la société JBC, M. et Mme [BJ], la société Ofo, M. et Mme [EG], la société Les Papounez, M. et Mme [JS], la société Ramgo, M. [K], la société MVM, M. et Mme [XU] et la société Lacogester aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits au pourvoi n° A 19-26.043 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [N] et les sociétés Marsyl et Sylmar

PREMIER MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du notaire) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, les sociétés Sylmar et Marsyl, d’autre part, M. [TX] [N] et Mme [NL] [N] de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [KF] [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité des intervenants, les époux [N] se sont vus remettre, préalablement aux actes de vente et de prêts des 21 novembre, 22 novembre, 17 décembre 2002, 31 décembre 2004 et 8 juillet 2005 : un « livre blanc du concept : loueur en meublé professionnel » (pièce 1 des appelants) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 29 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, la présentation du loueur en meublé professionnel, un dossier de réservation pour chacun des hôtels comprenant un contrat préliminaire de réservation avec le prix de l’acquisition et les honoraires dus aux sociétés du groupe, un projet de bail commercial et les garanties offertes à l’investisseur, une étude personnalisée (pièce 2) présentant les avantages et économies fiscales attendues ; que les statuts de la société Sylmar ont été établis par Me Gobert, avocat et ceux de la société Marsyl par le cabinet [C], avocats ; qu’ils comportaient pour chacun (pièces 2 et 7 de Me [I]) l’autorisation donnée au gérant d’acquérir les lots de copropriété des hôtels Royal Hôtel, Assinie et [U] moyennant les prix respectifs de 234 000 euros (Royal Hôtel et Assinie) et de 261 000 euros ([U]) ainsi que le montant des prêts à souscrire pour chacune des opérations soit 884 000 euros (Royal Hôtel et Assinie) et [455 525 euros] ([U]) ; que pour chacun des investissements, [NL] [A], en sa qualité de gérante des sociétés Sylmar et Marsyl en cours de formation, a confié une convention d’assistance et d’expertise comptable à la société Moncey Audit, un contrat de domiciliation à la société Mona Lisa gestion immobilière, des mandats de recherche de locataire ; que les époux [A]-[N] ont également confié à la société Mona Lisa Investissements une mission d’assistance de conseil et de prestations de services pour les assister dans ces opérations ; que les baux commerciaux ont été conclus avec les sociétés Mona Lisa Hôtels et Résidences et la société Assinie ; que postérieurement à l’acquisition, les appelants ont obtenu une attestation de garantie financière de rachat émanant de la société de droit italien Boston SPA au profit du vendeur la société SMBG pour un montant de 221 000 euros (opération hôtel Assinie) et une attestation de cette même société au profit de la société Mona Lisa Holding pour un montant de 23 010 euros correspondant à une année de loyers (hôtel Assinie) ; que sur la responsabilité du notaire les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, élément essentiel à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la société Mona Lisa Investissement, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu’il a d’ailleurs, à ce titre, par lettre du 31 octobre 2002 (pièce 12 des appelants), rappelé les dispositions fiscales applicables à l’opération et ces derniers ne contestent pas le caractère pertinent de l’information qui leur a été donnée ; qu’en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreurs et cautions, il n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; qu’ils ne produisent aucune pièce montrant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu au regard du marché au jour des acquisitions ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire qui authentifie un acte de vente est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en les éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il lui-même notaire, au côté du client ; qu’en l’espèce, la société Marsyl, la société Sylmar et les époux [N] reprochent à Me [KF] [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques des opérations d’investissement proposées par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 6 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était manifestement pas irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés en 2002 et 2004 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui auraient pu été détectées par un notaire normalement vigilant dès la signature des actes notariés, il ne peut être reproché à Me [I] de ne pas avoir prévu en novembre 2002, décembre 2002 et décembre 2004 que les loyers promis ne seraient pas payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait celle de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci, ce qui conduirait de facto à transformer le notaire en assureur ; que pour échapper à cette évidence, la société Marsyl soutient que le paiement des loyers entre 2002 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçus sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui, s’ils étaient avérés, seraient constitutifs d’escroqueries ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure chargés de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels les demandeurs à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée sans qu’aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [I] ne sera pas retenue dès lors d’une part qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée et avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter les consorts [N] et la société Marsyl de leur action en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu que, par lettre du 31 octobre 2002, ce notaire avait rappelé, pour les deux premiers projets, les dispositions fiscales aux époux [N] ; que cependant, le rappel des dispositions fiscales applicables pour les deux premiers projets de défiscalisation seulement établissait que Me [I] avait manqué à son devoir d’information et de conseil s’agissant à tout le moins du troisième projet de défiscalisation, aucune information et aucun conseil préalablement à la vente de Maussane-les-Alpilles n’ayant été donnés tant aux époux [N] qu’à la société Marsyl ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée et avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter les consorts [N] et les sociétés Sylmar et Marsyl de leur action en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu que, par lettre du 31 octobre 2002, ce notaire avait rappelé les dispositions fiscales applicables ; que cependant, le rappel des dispositions fiscales applicables n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller les époux [N] et les sociétés Sylmar et Marsyl sur les risques liés aux trois opérations de défiscalisation elles-mêmes en particulier sur le financement à 100 % des opérations par des prêts, dont certains in fine, et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [N], la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait dans les actes authentiques ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les époux [N] et la société Sylmar avaient été informés avant la signature de l’acte de vente de l’hôtel d’Aigues-Mortes le 22 novembre 2002 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (58.500 euros la chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces chambres deux mois plus tôt (36.379 euros la chambre), soit une plus-value de 38 % en quelques semaines, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

4°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [N] et à la société Sylmar, la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lots par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi sans rechercher si les époux [N] et la société Sylmar avaient été informés avant la signature de l’acte de vente de l’hôtel Le Clos du Lac du 17 décembre 2002 auquel ils étaient représentés par un clerc de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (39.000 euros par chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces chambres le 3 décembre 2002 (13.902 euros par chambre), soit une plus-value de 180 % en trois semaines, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenue l’article 1240 du code civil ;

5°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [N] et à la société Marsyl, la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lots par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans les actes authentiques ; qu’en statuant ainsi sans rechercher si les époux [N] et la société Marsyl avaient été informés avant la signature de l’acte de vente de l’hôtel [U] du 31 décembre 2004 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (87.000 euros par chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces chambres le 6 décembre 2004 (38.010 euros par chambre), soit une plus-value conséquente en trois semaines, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenue l’article 1240 du code civil ;

6°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes des époux [N] et des sociétés Sylmar et Marsyl dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi que les loyers envisagés dans les projets auraient été surévalués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2002 et 2004 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel situé à [Localité 27] en 2008 le loyer du marché était de 107.123 euros et le loyer contractuel en place de 233.480 euros, soit plus du double du prix réel, pour l’hôtel Le Clos du Lac le loyer du marché était en 2008 de 110.782 euros et le loyer contractuel en place de 160.923 euros, pour l’hôtel [U] de Maussane-les-Alpilles le loyer du marché était en 2008 de 125.516 euros et le loyer contractuel en place de 233.977 euros, soit presque le double du loyers du marché ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

7 °) ALORS QUE pour débouter les époux [N] et les sociétés Sylmar et Marsyl de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissement ; qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits par les époux [N] notamment le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 34), les contrats de baux régularisés avec le cessionnaire (pièces 35, 36 et 37), ces éléments démontrant que les projets de défiscalisation sur 15 et 19 ans vendus par la société Mona Lisa Investissement n’étaient pas viables, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

8 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes des époux [N] et des sociétés Sylmar et Marsyl dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites engagées contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [N] ou les sociétés Sylmar et Marsyl n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité des banques Norfi, Cagefi et Caisse régionale de Crédit Agricole Centre Loire envers les emprunteurs pour les prêts) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les sociétés Sylmar de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre les banques Norfi et Cagefi et d’avoir débouté la société Marsyl de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la société coopérative Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre-Loire ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité des banques, les appelants soutiennent que les banques ont failli à leur devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa et qu’ils n’ont eu aucun contact avec les prêteurs ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels les banques ont donné leur accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que la Cagefi, la Norfi ou le Crédit Agricole connaissaient dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils invoquent, étant rappelé que les appelants n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants, la banque, quand bien même elle n’aurait pas rencontré les candidats emprunteurs, a eu communication de l’intégralité des documents concernant l’opération à financer et les revenus, patrimoine et épargne des époux [A]-[N] ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants au jour de la souscription des prêts et en l’espèce, en la personne de [NL] [A] ; qu’il n’est justifié par les banques d’aucune qualification particulière de [NL] [A] permettant de la considérer comme avertie que ce soit en sa qualité de gérante des sociétés Sylmar et Marsyl ou en sa qualité de caution de ces sociétés pour les prêts souscrits en 2002 et 2005 ; que ces deux sociétés ont été constituées dans le seul but d’établir des bénéfices industriels et commerciaux venant en déduction des revenus des associés et il résulte des documents remis aux banques comportant notamment le dossier de réservation avec le projet de bail commercial et les garanties financières accordées ainsi que les remboursements de TVA induits par le régime de LMP choisi par ces sociétés, que le projet économique ainsi présenté était viable, non voué à l’échec et que les prêts ont d’ailleurs toujours été remboursés ; qu’il n’existait donc aucun risque d’endettement excessif et ni la Cagefi, ni la Norfi, ni le Crédit Agricole n’étaient donc tenus à un devoir de mise en garde à l’égard de la société Sylmar, de la société Marsyl ou de [NL] [A], emprunteurs et caution non avertis ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE s’agissant de la Norfi, de la Cagefi et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire ; qu’à l’égard de l’emprunteur ou de la caution profane, le banquier est tenu d’un devoir de mise en garde ; que le banquier doit attirer son attention sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il ne lui incombe pas par contre de s’immiscer dans les affaires de son client en choisissant à sa place les crédits ou les engagements qu’il contracte sauf à le considérer de facto comme un majeur incapable placé sous sa tutelle ; que dans ce cadre, même s’il est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, il peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ; qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’euxmêmes auraient ignorées ; que les époux [N] reprochent aux trois banques qu’ils ont sollicitées via le courtier Cafpi de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leur prix de vente ; que si l’on considère pour les besoins de la cause que les époux [N] étaient des emprunteurs profanes, il leur incombe de démontrer de que le Norfi, la Cagefi et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire leur ont fait courir un risque de surendettement ; qu’on observera tout d’abord que les époux [N] ont remboursé les prêts souscrits auprès de ces trois banques qui ne forment aucune demande reconventionnelle à leur égard ; qu’aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi des prêts litigieux ; que les trois banques mises en cause ont donc rempli correctement leur principale obligation, c’est à dire vérifier la capacité de remboursement de l’emprunteur ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client, sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée lorsque l’emprunteur à la capacité de rembourser le prêt qu’il demande ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis au à la Norfi, à la Cagefi et la à Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire ne permettait de dire en 2002 et 2004 que la rentabilité de ces trois investissements serait remise en cause sept ans après avoir été réalisés sauf à imposer aux banques une capacité d’anticipation qui leur aurait permis de savoir en 2002/2004 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières et en déstabilisant le marché immobilier ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers d’une année N seraient payés avec le produit des commissions perçues les années N+1, N +2, etc à l’occasion des ventes ultérieures réalisées par Mona Lisa et ses filiales ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité de la Norfi, la Cagefi et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire supposerait qu’il soit démontré que ces banques ont, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elles soupçonnaient ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ; que la société Marsyl et la société Sylmar seront donc déboutées de toutes les demandes dirigées contre la Norfi, la Cagefi et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour les emprunteurs qui doivent bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre les banques Norfi, Cagefi et Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que les trois établissements bancaires étaient chacun redevables d’un devoir de mise en garde renforcé devant porter sur les risques spécifiques des trois opérations de défiscalisation dans des résidences hôtelières et sur les risques propres à l’octroi de prêts dont certains in fine destinés à financer 100 % des trois projets, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter les sociétés Sylmar et Marsyl de leurs demandes dirigées contre les banques Norfi et Crédit Agricole Mutuel Centre Loire la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif les prêts ayant toujours été remboursés ; qu’en statuant ainsi tandis que les prêts consentis par la Norfi et le Crédit Agricole Mutuel Centre Loire étaient des prêts in fine se terminant fin 2019 et 2020, de sorte que le seul remboursement des intérêts pendant plusieurs années ne pouvait permettre de retenir qu’il n’existait pas de risque d’endettement excessif, le remboursement du capital emprunté s’effectuant lors de la dernière échéance, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter les sociétés Sylmar et Marsyl de leurs demandes dirigées contre les banques Cagefi, Norfi et Crédit Agricole Mutuel du Centre Loire, la cour d’appel a retenu que les documents remis (le dossier de réservation avec le projet de bail commercial et les garanties financières accordées ainsi que les remboursements de TVA) établissaient qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors des ventes des chambres d’hôtel d’Aigues-Mortes, Viviers-du-Lac et Maussane-les-Alpilles devait être apprécié au regard de la situation économique réelle des sociétés Sylmar et Marsyl qui étaient toutes deux en cours de constitution lors de l’octroi des prêts, qui n’avaient aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par les banques (ccl, p. 41 et 42), les documents publicitaires édités par la société Mona Lisa ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement des prêts de 442.000 euros, 442.000 euros et 455.525 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur, même averti, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur aurait lui-même ignorés ; que pour débouter les sociétés Sylmar et Marsyl de leurs demandes dirigées contre les banques Cagefi, Norfi et le Crédit Agricole Mutuel du Centre Loire, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi du prêt de 442.000 € par la Cagefi, de 442.000 euros par la Norfi et de 455.525 par le Crédit Agricole Mutuel du Centre Loire quelques jours à peine après les demandes de prêts, sans que la gérante des sociétés Sylmar et Marsyl ait un quelconque entretien ou contact avec les trois établissements bancaires, établissait que ces trois banques disposaient en amont de renseignements sur les projets de défiscalisation qu’ils n’avaient pas communiqués s’assurant du remboursement des prêts excessifs et dangereux par la prise de multiples garanties dont une hypothèque et un cautionnement à 100 % par les époux [N] et le nantissement de produits financiers, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes des sociétés Sylmar et Marsyl dirigées contre les trois établissements bancaires, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre les banques, les deux procédures étant totalement distinctes et les sociétés ou les consorts [N] n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile des banques ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité des banques Cagefi, Norfi et Crédit Agricole Mutuel du Centre Loire envers les cautions pour les prêts) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [N] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre les banques Cagefi, Norfi et Crédit Agricole Mutuel du Centre Loire ;

AUX MOTIFS QUE le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants au jour de la souscription des prêts et en l’espèce, en la personne de [NL] [A] ; qu’il n’est justifié par les banques d’aucune qualification particulière de [NL] [A] permettant de la considérer comme avertie que ce soit en sa qualité de gérante des sociétés Sylmar et Marsyl ou en sa qualité de caution de ces sociétés pour les prêts souscrits en 2002 et 2005 ; que ces deux sociétés ont été constituées dans le seul but d’établir des bénéfices industriels et commerciaux venant en déduction des revenus des associés et il résulte des documents remis aux banques comportant notamment le dossier de réservation avec le projet de bail commercial et les garanties financières accordées ainsi que les remboursements de TVA induits par le régime de LMP choisi par ces sociétés, que le projet économique ainsi présenté était viable, non voué à l’échec et que les prêts ont d’ailleurs toujours été remboursés ; qu’il n’existait donc aucun risque d’endettement excessif et ni la Cagefi, ni la Norfi, ni le Crédit Agricole n’étaient donc tenus à un devoir de mise en garde à l’égard de la société Sylmar, de la société Marsyl ou de [NL] [A], emprunteurs et caution non avertis ; qu’il résulte également des pièces produites aux débats et notamment de la copie des avis d’imposition et des déclarations de revenus fonciers remis aux banques par [TX] [N], caution des engagements des sociétés Sylmar et Marsyl, que ce dernier était président directeur général d’une SA comportant près de 300 salariés, qu’il avait déjà exercé des fonctions de direction au sein de sociétés comparables, et avait déjà procédé à des investissements immobiliers destinés à lui procurer des revenus locatifs à visée de défiscalisation de ses revenus (Périssol notamment) ; qu’il doit en conséquence être considéré comme une caution avertie et ni la Cagefi, ni la Norfi ni le Crédit Agricole n’étaient tenus à son égard d’un devoir de mise en garde, étant rappelé qu’il ne démontre pas que les banques disposaient d’éléments que lui-même ignorait ;

1°) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [N], en qualité de caution, de ses demandes dirigées contre les banques Norfi, Cagefi et Crédit Agricole Mutuel Centre Loire, la cour d’appel a retenu que celui-ci exerçait la profession de directeur général d’une SA comportant près de 300 salariés ; qu’en se bornant à avoir égard à la profession de M. [N] et à ses investissements perisol pour retenir que celui-ci aurait été averti, sans relever qu’il aurait été un professionnel de la finance maîtrisant tant les risques générés par les projets de défiscalisation LMP dans les résidences hôtelières que le fonctionnement spéculatif des prêts in fine, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter les époux [N], en qualité de cautions, de leur demande dirigée contre les banques Norfi, Cagefi et Crédit Agricole Mutuel du Centre Loire, la cour d’appel a retenu qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’un risque d’endettement né de l’octroi des prêt ; qu’en statuant ainsi tandis que les consorts [N] étaient cautions pour les trois prêts consentis à hauteur de 1.514.089 euros et que M. [N] en qualité de mandataire social était révocable ad nutum sa position étant très précaire, de sorte qu’était rapportée la preuve de l’inadéquation des trois prêts au regard de leur situation, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde une caution, même avertie, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que la caution aurait elle-même ignorés ; que pour débouter les époux [N] de leurs demandes dirigées contre les trois banques, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi des deux prêts de 442.000 € par le la Norfi et la Cagefi, et de 455.525 euros par le Crédit Agricole Mutuel du Centre Loire quelques jours seulement après les demandes de prêts, sans que les époux [N] aient un quelconque entretien ou contact avec les trois établissements bancaires, établissait que ces derniers disposaient en amont de renseignements sur les projets de défiscalisation qu’ils n’avaient pas communiqués s’assurant du remboursement des prêts excessifs et dangereux par la prise de trois garanties, une hypothèque, un cautionnement de 100 % par les époux [N] et le nantissement de contrats d’épargne et d’assurance-vie, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité des banques pour les placements financiers) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [N] de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre les banques Cagefi, Norfi et Crédit Agricole Mutuel du Centre Loire ;

AUX MOTIFS QUE les époux [N] font valoir que les banques ont également failli à leurs obligations d’information et de conseil dans le cadre de la souscription des instruments financiers censés garantir le remboursement du prêt in fine ; que ces prétentions ne sont assorties d’aucune pièce ; que la fiche de renseignements établie par la Cafpi et la fiche de renseignements caution signée par [TX] [N] montrent qu’il était déjà titulaire de valeurs mobilières et d’une assurance vie et il ne démontre pas en quoi les produits nantis présentaient une prise de risque nécessitant une mise en garde ;

1°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; qu’en l’espèce, les époux [N] rappelaient que l’article L. 533-4 du code monétaire et financier, dans sa rédaction alors applicable, disposait que la banque qui fournit une prestation de service d’investissement devait notamment procéder à l’évaluation de la situation financière de ses clients, de leur expérience en matière d’investissement, de leur appétence au risque et de leurs objectifs concernant les services demandés et communiquer ces informations, dans le cadre des négociations avec leurs clients, ce qu’aucun des trois établissements Cagefi, Norfi et Crédit Agricole Mutuel Centre Loire n’avait respecté manquant ainsi à leur devoir d’information (conclusions p. 48 et 49) ; que la cour d’appel, pour débouter les époux [N] de leurs demandes contre les établissements bancaires, s’est bornée à énoncer qu’il n’était pas démontré en quoi les produits proposés présentaient une prise de risque ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui invoquaient un manquement des banques à leur devoir d’information, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, il appartient à l’établissement bancaire qui fournit une prestation de service d’investissement d’établir qu’il a rempli son obligation d’information envers son cocontractant ; qu’en l’espèce, pour débouter les époux [N] de leurs demandes contre les trois banques pour manquement à leur devoir d’information, la cour d’appel a énoncé qu’ils ne démontraient pas en quoi les produits nantis présentaient une prise de risque nécessitant une mise en garde ; qu’il incombait aux deux établissements bancaires d’établir avoir respecté leur obligation d’information sur les caractéristiques des produits financiers vendus et avoir informé en particulier les époux [N] de l’adéquation des placements à leurs besoins ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a méconnu les articles 1315 et 1147 du code civil ce dernier dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du courtier CAFPI):

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [N] et les sociétés Sylmar et Marsyl de leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE les appelants ne dénient pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit, pour rechercher le financement nécessaire à leur opération ; qu’ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque pour chacune des opérations, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la société Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller ; qu’ils observent que le représentant de la société Cafpi mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations, a été mis à l’écart par cette dernière ; que le courtier, qui doit seulement présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières, n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; que les appelants, qui ne contestent pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit et ont ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre transmise par le courtier, ne démontrent pas en quoi les prêts proposés par la Cagefi, la Norfi et le Crédit Agricole ne correspondaient pas à leurs besoins ou au financement qu’ils souhaitaient, ni que la société Cafpi avait des informations sur l’opération qu’eux-mêmes ignoraient. C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté les appelants de leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ; que si l’on considère pour les besoins de la cause que les époux [N] étaient des emprunteurs profanes, ce qui n’est pas le cas puisque M. [N] se présente comme “directeur de société”, il leur incombe de démontrer de que le Norfi, la Cagefi et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire leur ont fait courir un risque de surendettement ; qu’on observera tout d’abord que les époux [N] ont remboursé les prêts souscrits auprès de ces trois banques qui ne forment aucune demande reconventionnelle à leur égard ; qu’aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi des prêts litigieux ; que les trois banques mises en cause ont donc rempli correctement leur principale obligation, c’est à dire vérifier la capacité de remboursement de l’emprunteur ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client, sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée lorsque l’emprunteur à la capacité de rembourser le prêt qu’il demande ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis au à la Norfi, à la Cagefi et la à Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire ne permettait de dire en 2002 et 2004 que la rentabilité de ces trois investissements serait remise en cause sept ans après avoir été réalisés sauf à imposer aux banques une capacité d’anticipation qui leur aurait permis de savoir en 2002/2004 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières et en déstabilisant le marché immobilier ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers d’une année N seraient payés avec le produit des commissions perçues les années N+1, N +2, etc à l’occasion des ventes ultérieures réalisées par Mona Lisa et ses filiales ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité du Norfi, la Cagefi et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire supposerait qu’il soit démontré que ces banques ont, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elles soupçonnaient ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ; que pour les mêmes raisons que celles développées ci-dessus pour les trois banques mises en cause par les époux [N], rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de retenir la responsabilité du courtier, M. [H] [W] et la société Cafpi venant aux droits de monsieur [H] [W] : qu’on relèvera à ce sujet que les époux [N] ne font aucun reproche particulier à ce courtier dans leurs dernières écritures ;

1°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [N] et les sociétés Sylmar et Marsyl rappelaient que le courtier en crédit était débiteur à l’égard de l’emprunteur d’une obligation d’information dont il lui incombait de rapporter la preuve de l’exécution et, qu’en l’espèce, la Cafpi n’avait nullement remplie ses obligations puisqu’elle s’était contentée de présenter la demande de prêt à une seule banque, la Cagefi, puis la Norfi puis le Crédit Agricole Mutuel du Centre Loire et non à plusieurs, ce qui avait privé les époux [N] et les sociétés Sylmar et Marsyl de la possibilité d’obtenir plusieurs réponses d’établissements bancaires et pas seulement des banques attitrées de la société Mona Lisa et ainsi d’être ainsi dissuadés d’investir ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions dont elle était saisie, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [N] exposaient que le courtier Cafpi ne l’avait jamais informé sur les instruments financiers mis en place et proposés par les banques pour garantir le remboursement des prêts in fine (conclusions p. 47 in fine) ; que pour débouter les époux [N] de leur action en responsabilité contre le courtier, la cour d’appel s’est bornée à énoncer que la Cafpi n’avait pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui rappelaient l’obligation du courtier de satisfaire à son obligation d’information relative aux produits financiers adossés aux prêts in fine, la cour d’appel a méconnu l’article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° E 20-10.664 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [YH] et la société Maje

PREMIER MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du notaire) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société Maje, d’autre part, les époux [YH] de toutes les demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre Me [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité des intervenants, les époux [YH] se sont vus remettre préalablement à l’acte du 26 août 2005, un livre blanc du concept : loueur en meublé professionnel (pièce 1) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement » décrivant, sur 29 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, la présentation du loueur en meublé professionnel, un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement (pièce 2) avec le projet de bail commercial et garanties de rachat et de paiement des loyers promises, une étude personnalisée présentant le déroulement de l’opération, les investissements, les loyers, les remboursements de TVA et la gain de fiscalité attendu ; que le 9 mai 2005, ils ont signé un contrat d’expertise comptable et d’assistance confié à la société Moncey Audit et un contrat de domiciliation auprès de la SA Mona Lisa Investissement ; que les statuts de la société Maje établis le 29 juillet 2005 comportaient en annexe le rappel des commissions dues aux différentes sociétés du groupe Mona Lisa pour un montant total de 133.000 euros et la procuration authentique du 28 juillet 2005 rappelant les termes de la vente à intervenir et des emprunts à souscrire ; que postérieurement à l’acquisition, la SARL Maje a régularisé un bail commercial au profit de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences, preneur, pour les locaux acquis et les époux et la société Maje ont obtenu, les 30 et 31 août 2006 une attestation de garantie financière de rachat émanant de la société de droit italien Boston SPA pour un montant de 248.000 euros et une attestation garantissant la SA Mona Lisa Holding au titre de la garantie de loyers promise à hauteur de 23.010 euros ; que sur la responsabilité du notaire, les époux [YH] et la société Maje soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’est pas tenu de rechercher ; que Me [I], notaire habituel de la société Mona Lisa Investissements, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu’il a d’ailleurs, à ce titre, adressé aux appelants une note d’information relative aux différents régimes d’acquisition d’un bien immobilier en vue de la location et le 5 août 2005, une note relative au statut du loueur en meublé professionnel dont les appelants ne contestent pas la pertinence ; que toutefois, les appelants ne reprochent pas au notaire un défaut d’information sur la fiscalité applicable à leur opération, mais un défaut d’information quant à l’absence de viabilité économique de l’ensemble de l’opération ; qu’en l’absence de toute démonstration qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreurs et cautions, il n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006 les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Lisa investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; qu’ils ne produisent aucune pièce montrant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu en 2005 au regard du marché à cette période, leur pièce 27 ne montrant une inadéquation des loyers au regard du marché qu’à compter de 2008 ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans les actes authentiques et le projet d’acte communiqué aux époux [YH] ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ; qu’enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant d’aucune obligation légale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire qui authentifie un acte de vente est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il lui-même notaire, au côté du client ; qu’en l’espèce, la société Maje et les époux [YH] reprochent à Me [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques des opérations d’investissement proposés par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 5 ans ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était pas manifestement irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés en 2005 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui auraient pu être détectée par un notaire normalement vigilant, il ne peut être reproché à Me [I] de ne pas avoir prévu en juillet 2005 que les loyers promis ne seraient pas payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait celle de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci; que pour échapper à cette évidence, la société Maje soutient que le paiement des loyers entre 2005 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçues sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui, s’ils étaient avérés, seraient constitutifs d’escroqueries ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure chargés de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels les demandeurs à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée quand aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [I] ne sera pas retenue dès lors, d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée et avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter les consorts [YH] et la société Maje de leur action en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il avait adressé une note informative relative aux différents régimes d’acquisition d’un bien immobilier en vue de la location et le 5 août 2005 une note relative au statut du loueur en meublé professionnel ; que cependant, le rappel des dispositions fiscales applicables au loueur LMP n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller les époux [YH] et la société Maje sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même en particulier le financement à 100 % de l’opération par des prêts dont l’un in fine et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [YH], la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les époux [YH] et la société Maje avaient été informés avant la signature de l’acte de vente de Maussane-les-Alpilles du 26 août 2005 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (248.000 euros la chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition de ces chambres quelques mois plus tôt (38.010 euros la chambre), soit une plus-value de 552 %, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes des époux [YH] et de la société Maje dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2005 au regard du marché à cette période, la pièce 27 ne le démontrant qu’à compter de 2008 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2005 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel Maussane-les-Alpilles en 2008 le loyer du marché était de 125.516 euros et le loyer contractuel en place de 233.977, soit presque le double du prix réel; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

4 °) ALORS QUE pour débouter les époux [YH] et la société Maje de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissement ; qu’en statuant ainsi sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits par les époux [YH] et la société Maje, notamment, l’achat en 2005 du lot avec des difficultés de paiement à compter de 2006 soit moins d’un an après, le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 16), le contrat de bail régularisé avec le cessionnaire (pièce 17), ces éléments démontrant que le projet de défiscalisation sur 15 ans vendu par la société Mona Lisa Investissement n’était pas viable, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes des époux [YH] et de la société Maje dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuite engagée contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales contre les sociétés Mona Lisa n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [YH] n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité de la banque Norfi envers l’emprunteur et les cautions pour les prêts)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société Maje (emprunteuse) et les époux [YH] (cautions) de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la banque caisse régionale Normandie de financement (Norfi) ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants soutiennent que les banques ont failli à leur devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse ou les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la société Mona Lisa et qu’ils n’ont eu aucun contact avec les prêteurs ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels les banques ont donné leur accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était proposé ; que spécialement ils soutiennent que l’emprunteur, la société Maje, tout comme eux-mêmes, étaient non avertis et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ;que le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que la Norfi connaissait dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils invoquent, étant rappelé qu’il n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants, la banque, quand bien même elle n’aurait pas rencontré les candidats emprunteurs, a eu communication de l’intégralité des documents concernant l’opération à financer et les revenus, patrimoine et épargne des époux [G]-[YH] ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société s’apprécie en la personne de son ou de ses dirigeants, en l’espèce, en la personne de [SW] [YH], gérant statutaire ; qu’il résulte des pièces produites, notamment à l’appui de la demande de prêt, qu’en 2004 [R] [G] et [SW] [YH] ont souscrit auprès de la SA Entenail un prêt remboursable in fine destiné à financer l’acquisition d’un lot de copropriété dans une résidence de tourisme et ils percevaient des loyers commerciaux à ce titre ; que [SW] [YH], en sa qualité de gérant de la SARL Maje et de caution solidaire et [R] [G], en sa qualité de caution solidiaire avaient par conséquent une expérience et une connaissance du mécanisme d’une opération de défiscalisation comportant un prêt in fine ; en leur qualité d’emprunteur et cautions avertis, la Norfi n’était donc débitrice d’aucun devoir de mise en garde ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les époux [YH] reprochent aux deux banques qu’ils ont sollicitées via le courtier Cafpi de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; qu’en d’autres termes, ils reprochent aux banques les mêmes faits que ceux reprochés au notaire ; que même si l’on considère pour les besoins de la cause que les époux [YH] étaient des emprunteurs profanes, il leur incombe de démontrer que la Norfi leur ont fait courir un risque de surendettement ; qu’on observera tout d’abord que les époux [YH] ont remboursé les prêts souscrits auprès de ces deux banques qui ne forment aucune demande reconventionnelle à leur égard ; qu’aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi des prêts litigieux ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client, sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée lorsque l’emprunteur a la capacité de rembourser le prêt qu’il demande ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis à la Norfi ne permettait de dire que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause 8 ans après avoir été réalisés sauf à imposer aux banques une capacité d’anticipation qui leur aurait permis de savoir qu’en 2005 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières ; que de même rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers d’une année N seraient payés avec le produit des commissions perçues les années suivantes à l’occasion des ventes ultérieures ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité de la Norfi supposerait qu’il soit démontré que ces banques ont, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elles soupçonnaient ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés ; que cette preuve n’est ni offerte ni rapportée ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour les emprunteurs qui doivent bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que l’établissement bancaire Norfi était redevable d’un devoir de mise en garde renforcé devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi de prêts, dont un prêt in fine, destinés à financer 100 % du projet, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur et de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Maje et les époux [YH] de leurs demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a retenu que les époux [YH] avaient souscrit un prêt in fine en 2004 pour l’acquisition d’un lot de copropriété dans une résidence de tourisme, de sorte qu’ils étaient avertis ; qu’en se bornant à avoir égard à un seul achat effectué très peu de temps avant le projet vendu par Mona Lisa, pour retenir que ceux-ci auraient été avertis, sans relever qu’ils auraient été des professionnels de la finance maîtrisant les risques générés par les projets de défiscalisation et le fonctionnement spéculatif des prêts in fine, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur ou une caution, même avertie, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur ou la caution aurait elle-même ignorés ; que pour débouter la société Maje et les époux [YH] de leurs demandes dirigées contre le banque Norfi, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi des prêts de 497.220 € par la banque Norfi, quelques jours seulement après la demande de prêts, sans que les époux [YH] aient un quelconque entretien ou contact avec l’établissement bancaire, établissait que ces derniers disposaient en amont de renseignements sur les projets de défiscalisation qu’ils n’avaient pas communiqués s’assurant du remboursement des prêts excessifs et dangereux par la prise de trois garanties, une hypothèque, un cautionnement 100 % par les époux [YH] et le nantissement de produits financiers, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Maje et les époux [YH] de leurs demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif, les prêts ayant été remboursés pendant plusieurs années ; qu’en statuant ainsi tandis que l’un des deux prêts consentis par la Norfi était un prêt in fine, de sorte que le seul remboursement des mensualités d’intérêts pendant plusieurs années ne pouvait permettre de retenir qu’il n’existait pas de risque d’endettement excessif, le remboursement du capital emprunté s’effectuant lors de la dernière échéance, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société Maje et des époux [YH] dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre l’établissement bancaire Norfi, les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [YH] et la société Maje n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile des banques ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du courtier Cafpi):

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [YH] et la société Maje de toutes leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE les appelants ne dénient pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit pour rechercher le financement nécessaire à leur opération auprès de la Norfi ; qu’ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la société Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller ; qu’ils observent que le représentant de la société Cafpi mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations, à été mis à l’écart par la société Cafpi ; que le courtier qui doit seulement présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; que les appelants, qui ne contestent pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit et à laquelle ils ont transmis les documents demandés ont ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre qu’elle leur a transmise, ne démontrent pas en quoi les prêts proposés par la Norfi ne correspondaient pas à leurs besoins ou au financement qu’ils souhaitaient ni que la Cafpi avait des informations sur l’opération qu’eux-mêmes ignoraient ;

1°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [YH] et la société Maje rappelaient que le courtier en crédit était débiteur à l’égard de l’emprunteur et des cautions d’une obligation d’information dont il lui incombait de rapporter la preuve de l’exécution et, qu’en l’espèce, la Cafpi n’avait nullement remplie ses obligations puisqu’elle s’était contentée de présenter la demande de prêt à une seule banque et non à plusieurs, ce qui avait privé les époux [YH] et la société Maje de la possibilité d’obtenir plusieurs réponses d’établissements bancaires et pas seulement de la banque attitrée de la société Mona Lisa et ainsi d’être ainsi dissuadés d’investir ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions dont elle était saisie sur ce point, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [YH] exposaient que le courtier Cafpi ne les avait jamais informés sur les instruments financiers mis en place pour garantir le remboursement du prêt in fine (conclusions p. 40 § 3) ; que pour débouter les époux [YH] de leur action en responsabilité contre le courtier, la cour d’appel s’est bornée à énoncer que la Cafpi n’avait pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui rappelaient l’obligation du courtier de satisfaire à son obligation d’information relative aux produits financiers adossés au prêt in fine, la cour d’appel a méconnu l’article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° F 20-10.665 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. [PD] et la société Joelle

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité du notaire)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société Joëlle, d’autre part, M. [Y] [PD] de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [KF] [I] ;

AUX MOTIFS QU'[Y] [PD] s’est vu remettre préalablement aux actes des 31 décembre 2003 et 14 janvier 2004 : un « livre blanc du concept : loueur en meublé professionnel » (pièce 1 des appelants) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 29 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, la présentation du loueur en meublé professionnel, la présentation de l’Hôtel Domaine de Fompeyre à [Localité 28] et un diagnostic commercial et de gestion daté de juin 2003 (pièce 2), une simulation personnalisée de l’investissement et des gains attendus en termes de réductions d’impôts et de remboursement de TVA, (pièce 2) ; que le 12 octobre 2003, [Y] [PD] a signé les documents du dossier de réservation et notamment le détail des prêts qu’il sollicitait soit un prêt amortissable de 247.500 euros d’une durée de 20 ans et un prêt in fine du même montant d’une durée de 15 ans ; qu'[Y] [PD], agissant pour le compte de l’EURL en formation, a également signé le 12 octobre 2003 un contrat d’assistance juridique confié à Me Gobert, avocat, lequel a été chargé des formalités relatives aux statuts de la société et son immatriculation, un contrat d’expertise-comptable et d’assistance confié à la SARL Moncey Audit et un contrat de domiciliation ; qu’un contrat de prestations de services, de conseils et d’assistance, daté du 2 octobre 2003 a été conclu entre [Y] [PD] et la SA Mona Lisa Investissements ; que le bail commercial a été régularisé le 30 décembre 2003 et le 23 décembre 2003, [Y] [PD] avait obtenu de la SARL SMBG, vendeur, une promesse unilatérale d’achat du bien immobilier et des parts sociales de l’EURL Joëlle égale à 50 % du prix d’acquisition ; qu’enfin, le 10 janvier 2005, la société Boston SPA a accordé à la SARL SMBG une garantie financière d’un montant de 247 500 euros au profit d'[Y] [PD] ; que sur la responsabilité du notaire les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la SA Mona Lisa Investissement, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; que dans ce cadre, il a informé [Y] [PD], par une note adressée le 15 décembre 2003, dont le caractère pertinent n’est pas contesté, des conséquences fiscales du statut de loueur en meublé ; que toutefois, les appelants ne reprochent pas au notaire un défaut d’information sur la fiscalité applicable à l’opération, mais un défaut d’information quant à l’absence de viabilité économique de l’ensemble de celle-ci ; qu’en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreur et caution, le notaire n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; qu’ils ne produisent aucune pièce justifiant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu en 2001 au regard du marché à cette période, leur pièce 34 ne montrant un écart entre le loyer contractuel et le loyer de marché qu’à compter de 2008 ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée et avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter M. [PD] et la société Joëlle de leurs actions en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il avait adressé à M. [PD] le 15 décembre 2003 une note sur les conséquences fiscales relatives au statut du loueur en meublé ; que cependant, le seul rappel des dispositions fiscales applicables n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller M. [PD] et la société Joëlle sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même, en particulier sur le financement à 100 % de l’opération par des prêts dont l’un in fine et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées à M. [PD] et à la société Joëlle, la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si M. [PD] et la société Joëlle avaient été informés avant la signature de l’acte de vente du lot de l’hôtel le Domaine de Fompeyre du 31 décembre 2003 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel elles avaient acquis la chambre (292.000 euros) par rapport au prix unitaire d’acquisition de la chambre quelques mois plus tôt (79.273,50 euros), soit une plus-value de 368 %, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes de M. [PD] et de la société Joëlle dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2003 au regard du marché à cette période, la pièce 34 ne le démontrant qu’à compter de 2008 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation du loyer dès 2003 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel le Domaine de Fompeyre en 2008 le loyer du marché était de 314.409 euros et le loyer contractuel en place de 685.138, soit plus du double du prix réel ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

4 °) ALORS QUE pour débouter M. [PD] et la société Joëlle de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’elles ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissement ; qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits, notamment, l’achat en 2003 du lot avec des difficultés de paiement à compter de 2005 (pièce 44), le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 27), le contrat de bail régularisé avec le cessionnaire (pièce 28), la liquidation judiciaire de la société Joelle et la déclaration de créance de la banque Norfi au passif (pièces 31 et 47), ces éléments démontrant que le projet de défiscalisation sur 15 ans vendu par la société Mona Lisa Investissement n’était pas viable dès la 2ème année, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de M. [PD] et de la société Joëlle dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé l’absence de poursuite pénale engagée contre les sociétés Mona Lisa pour la fraude pyramidale ; que l’absence de poursuites pénales n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et M. [PD] ou la société Joëlle n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité de la banque Norfi envers l’emprunteur et la caution pour les prêts) IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société Joëlle, emprunteuse et M. [PD], caution, de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la banque caisse générale de financement Norfi ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants soutiennent que la banque a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa et qu’ils n’ont eu aucun contact avec les prêteurs ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels la banque a donné son accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que la Norfi connaissait dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori «la fraude pyramidale » qu’ils invoquent, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants et en l’espèce, en la personne d'[Y] [PD] ; qu’il est observé préalablement que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la banque, quand bien même elle n’aurait pas rencontré le candidat emprunteur, a eu communication de l’intégralité des documents concernant l’opération à financer, les revenus, patrimoine et épargne d'[Y] [BN] ; qu’il résulte des pièces produites aux débats que lors de l’octroi des prêts, [Y] [PD] était chirurgien-dentiste, il n’est justifié par la banque d’aucune compétence particulière d'[Y] [PD] en matière de défiscalisation, de prêt in fine ou de fonctionnement du statut de loueur en meublé professionnel ; qu’il doit être en conséquence considéré comme non averti, tant en sa qualité de dirigeant de la société Joëlle, emprunteur, qu’en sa qualité de caution ; que les documents remis par la Cafpi à la Norfi comportaient notamment le livre blanc et le dossier de réservation comprenant, outre le projet de bail commercial, les garanties financières accordées ainsi que l’indication des remboursements de TVA induits par le régime de LMP choisi par la société Joëlle et montrent que le projet économique de celle-ci, constituée dans le seul but d’établir des bénéfices industriels et commerciaux venant en déduction des revenus de son unique associé, était viable et non voué à l’échec, le prêt ayant d’ailleurs été remboursé pendant plusieurs années, le redressement judiciaire n’étant intervenu qu’en 2012 ; qu’il n’existait pas de risque d’endettement excessif et la Norfi n’était donc pas tenue à un devoir de mise en garde à l’égard de la société Joëlle ; que s’agissant d'[Y] [PD] en sa qualité de caution, il résulte de la fiche de renseignements et des documents produits qu’il percevait des revenus annuels professionnels d’un montant de 99 155 euros et des revenus locatifs d’un montant de 8 345 euros, qu’il était propriétaire d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette de 308 000 euros et d’une épargne totale évaluée à 300 000 euros ; qu’il n’est donc pas caractérisé de risque d’endettement excessif pour la caution et la Norfi n’était tenue à aucun devoir de mise en garde à son égard, étant rappelé que le projet financé par les prêts n’était pas voué à l’échec ou irréalisable ; que les appelants, qui ne procèdent que par voie d’affirmations, ne démontrent pas que la banque disposait d’éléments qu’eux-mêmes ignoraient ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU’à l’égard de l’emprunteur ou de la caution profane, le banquier est tenu d’un devoir de mise en garde ; que le banquier doit attirer son attention sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il ne lui incombe pas par contre de s’immiscer dans les affaires de son client en choisissant à sa place les crédits ou les engagements qu’il contracte sauf à le considérer de facto comme un majeur incapable placé sous sa tutelle ; que dans ce cadre, même s’il est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, il peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ; qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’eux-mêmes auraient ignorées ; qu'[Y] [PD] et la société Joëlle reprochent à la banque de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle du bien puisque celui-ci avait été artificiellement surévalué de même que son prix de vente ; qu’en d’autres termes, ils reprochent aux banques les mêmes faits que ceux reprochés à la Cafpi ; que si l’on considère pour les besoins de la cause qu'[Y] [PD] et la société Joëlle étaient des emprunteurs ou une caution profane, il leur incombe de démontrer que la Norfi leur a fait courir un risque de surendettement ; qu’on observera tout d’abord que la société Joëlle a remboursé les prêts au moins jusqu’en 2013 date de son placement en liquidation judiciaire, par ailleurs [Y] [PD] ou la société Joëlle ne justifient d’aucune situation de surendettement qui se serait produite du seul fait de l’octroi de ces deux prêts, la société Joëlle ayant présenté une demande d’ouverture de redressement judiciaire le 20 février 2012, l’état des créances de l’EURL n’étant pas produit ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée ; que par ailleurs, rien dans le dossier soumis à la banque ne permettait de dire que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause 5 ans après avoir été réalisé sauf à imposer à la banque une capacité d’anticipation qui lui aurait permis de savoir en 2003 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers des années précédentes seraient payés avec le produit des commissions perçues les années suivantes à l’occasion des ventes ultérieures ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité des banquiers supposerait qu’il soit démontré qu’elles ont, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elles soupçonnaient ou auraient dû soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ; qu'[Y] [PD] et la société Joëlle seront donc déboutés de toutes les demandes dirigées contre la Norfi ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour l’emprunteur qui doit bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que la banque Norfi était redevable d’un devoir de mise en garde renforcée envers M. [PD] et la société Joëlle devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi de prêts, dont l’un in fine, destinés à financer 100 % du projet immobilier, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [PD] et la société Joëlle de leurs demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif les prêts ayant été remboursés sur plusieurs années et le redressement judiciaire de la société Joëlle n’étant intervenu qu’en 2012 ; qu’en statuant ainsi tandis que l’un des prêts consentis par la Norfi de 247.500 euros, était un prêt in fine, de sorte que le seul remboursement des mensualités pendant plusieurs années ne pouvait permettre de retenir qu’il n’existait pas de risque d’endettement excessif, le remboursement du capital emprunté soit 247.500 euros s’effectuant lors de la dernière échéance prévue le 31 décembre 2020, qui n’a jamais pu intervenir, la société Joëlle ayant été placée en liquidation judiciaire bien avant cette date en 2012, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [PD] et la société Joëlle de leurs demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a retenu que les documents remis établissaient que le projet économique était viable et non voué à l’échec ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de la vente du lot de l’hôtel le Domaine de Fompeyre devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société Joëlle qui était cours de constitution lors de l’octroi du prêt, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque (ccl, p. 27), les documents remis par la société Mona Lisa ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement du prêt in fine de 247.500 euros et de l’endettement du prêt amortissable de 247.500 euros, risque qui s’est réalisé puisque la société Joëlle a été mise en liquidation judiciaire et que la Norfi a déclaré au passif une créance totale de 444.067,13 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [PD] et la société Joëlle de leurs demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif les prêts ayant été remboursés sur plusieurs années et le redressement judiciaire de la société Joëlle n’étant intervenu qu’en 2012 ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé si le risque de l’endettement était avéré par la déclaration de créances de la banque Norfi (cf. prod. 5 pièce 47) qui établissait que la société Joëlle n’avait pas été en mesure de rembourser les prêts puisqu’elle restait devoir à la Norfi au 23 février 2012 la somme de 444.067,13 euros sur les 495.000 euros empruntés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [PD], caution, de ses demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a énoncé qu’il percevait des revenus annuels de 99.155 euros et 8.345 euros et qu’il était propriétaire d’un patrimoine immobilier de 308.000 euros et d’une épargne de 300.000 euros, de sorte qu’il n’existait pas d’endettement excessif ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé, si le remboursement mensuel des deux prêts de 2.240,84 euros correspondait à 35,69 % d’endettement par rapport aux revenus de M. [PD] et le ratio d’endettement patrimonial était de 81,29 %, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde une caution ou un emprunteur, même averti, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que la caution ou l’emprunteur aurait lui-même ignorés ; que pour débouter la société Joëlle et M. [PD] de leurs demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que la banque disposait d’éléments qu’elle n’aurait pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi des deux prêts pour la somme de 495.000 € quelques jours à peine après la demande de prêts, sans que le gérant de la société Joëlle ait un quelconque entretien ou contact avec l’établissement bancaire, établissait que ce dernier disposait en amont de renseignements sur le projet de défiscalisation qu’il n’avait pas communiqués s’assurant du remboursement des prêts excessifs et dangereux par la prise de trois garanties, une hypothèque, un cautionnement à 100 % par M. [PD] et le nantissement de produits financiers, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

7 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société Joëlle dirigées contre la Norfi, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre la banque Norfi, les deux procédures étant totalement distinctes et M. [PD] ou la société Joëlle n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile de la banque ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
(Responsabilité du courtier CAFPI)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté M. [PD] et la société Joëlle de leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE les appelants ne dénient pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit pour rechercher le financement nécessaire à leur opération auprès de la Norfi ; qu’ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la société Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller ; qu’ils observent que le représentant de la société Cafpi mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations, a été mis à l’écart par la société Cafpi ; que le courtier, qui doit seulement présenter à l’emprunteur, son mandant, un financement correspondant à ses capacités financières, n’a pas d’obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opération financée ; que la société Joëlle, qui ne conteste pas que la société Cafpi est intervenue à son profit et a ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre qu’elle lui a transmise, ne démontre pas en quoi le prêt proposé par la Norfi ne correspondait pas à ses besoins ou au financement qu’elle souhaitait ni que la société Cafpi avait des informations sur l’opération qu’elle-même ignorait ; que c’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté l’appelante de ses demandes dirigées contre la société Cafpi ; qu’en sa qualité de courtier, la Cafpi avait pour obligation de rechercher aux meilleures conditions le financement de l’opération immobilière projetée, de la même façon que ce qui a été relevé pour les banques, la Cafpi n’avait pas d’obligation à se renseigner sur la rentabilité du projet immobilier, ni à en vérifier le montage, conformément à l’objet de son mandat elle a recueilli les documents propres à évaluer la capacité d’investissement d'[Y] [PD] et les a transmis à la banque au regard de l’absence de risque avéré d’endettement excessif révélé par l’analyse des charges et revenus d'[Y] [PD], par ailleurs aucun incident de paiement n’est intervenu depuis la souscription du prêt jusqu’en 2013, ce qui démontre la capacité d'[Y] [PD], par l’intermédiaire de la société Joëlle, à assumer les échéances contractées à l’époque sans que ses moyens de subsistance ne soient affectés ;

1 ° ) ALORS QUE le courtier est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour l’emprunteur qui doit bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la Cafpi, la cour d’appel a retenu que le courtier n’était tenu à aucune obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que le courtier était redevable d’un devoir de mise en garde envers M. [PD] et la société Joëlle devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi de prêts, dont l’un in fine, destinés à financer 100 % du projet immobilier, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que M. [PD] et la société Joëlle rappelaient que le courtier en crédit était débiteur à l’égard de l’emprunteur d’une obligation d’information et de conseil dont il lui incombait de rapporter la preuve de l’exécution et, qu’en l’espèce, la Cafpi n’avait nullement rempli ses obligations puisqu’elle s’était contentée, sans rencontrer une seule fois M. [PD] de présenter la demande de prêt à une seule banque et non à plusieurs, ce qui avait privé M. [PD] et la société Joëlle de la possibilité d’obtenir plusieurs réponses d’établissements bancaires et pas seulement de la banque attitrée de la société Mona Lisa et ainsi d’être dissuadés d’investir ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions dont elle était saisie, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, le courtier doit présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières ; que pour débouter la société Joëlle et M. [PD] de leurs demandes dirigées contre le courtier Cafpi, la cour d’appel a retenu, par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré de risque de surendettement ; qu’en statuant sans rechercher si la Cafpi avait analysé comme elle le devait les capacités financières de remboursement du seul emprunteur, la société Joëlle, qui a été mise en liquidation judiciaire peu de temps après l’octroi des emprunts, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Moyens produits au pourvoi n° G 20-10.667 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. [J] et la société Baloo

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité du notaire)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société Baloo, d’autre part, Mme [Z] [J] de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre maître [KF] [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité des intervenants, Mme [J] s’est vue remettre préalablement à l’acte du 31 décembre 2003, un livre blanc sur l’opération Hôtel Mona Lisa (pièce 1) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement » décrivant, sur 29 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, la présentation du loueur en meublé professionnel, une présentation synthétique et une étude de marché de l’hôtel Les Falaises (pièce 2), un dossier de réservation comprenant un contrat préliminaire de vente, un projet de bail commercial et les garanties financières offertes à l’investisseur (pièce 3) ; que [Z] [J] a signé, pour le compte de l’EURL Baloo, une mission d’assistance et comptabilité confiée à la société Moncey Audit et un contrat de domiciliation auprès de la SA Mona Lisa gestion immobilière ; que le bail commercial a été signé le 31 décembre 2003 avec la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences ; que postérieurement aux actes de vente et de prêt, le 10 février 2004, les appelantes ont obtenu, émanant de la société Boston SPA une attestation de garantie de rachat d’un montant de 227.000 euros et une attestation de garantie de paiement de la somme de 23.010 euros émise au profit de la SA Mona Lisa Holding, correspondant à la garantie d’une année de loyers ; que sur la responsabilité du notaire, Mme [J] et la société Baloo soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la société Mona Lisa Investissements, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; que dans ce cadre, par lettre du 18 décembre 2003, il a adressé à [Z] [J] une note d’information sur les conséquences fiscales du statut de loueur en meublé dont les appelantes ne discutent pas la pertinence ; que toutefois, ces dernières ne reprochent pas au notaire un défaut d’information sur la fiscalité applicable à leur opération, mais un défaut d’information quant à l’absence de viabilité économique de l’ensemble de l’opération ; qu’en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreur et caution, le notaire n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelantes ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006 et en l’espèce les loyers ont été réglés jusqu’en 2007 ; que les appelantes ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; qu’elles ne produisent aucune pièce justifiant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu en 2003 au regard du marché à cette période, leur pièce 27 ne montrant un écart entre le loyer contractuel et le loyer de marché qu’à compter de 2008 ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelantes, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ; qu’enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir l’acquéreur du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant d’aucune obligation légale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire qui authentifie un acte de vente est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en les éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il lui-même notaire, au côté du client ; qu’en l’espèce, la société Baloo et madame [J] reprochent à Maître [KF] [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques de l’opération dirigée par la société Mona Lisa notamment en n’attirant pas son attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 6 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était manifestement pas irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés fin 2003 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui auraient pu été détectées par un notaire normalement vigilant dès la signature des actes notariés, il ne peut être reproché à Maître [I] de ne pas s’être rendu compte en décembre 2003 du fait que les loyers promis ne seraient pas payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci en transformant ainsi de facto le notaire en assureur ; que pour échapper à cette évidence, la société Baloo soutient que le paiement des loyers entre 2003 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçues sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui, s’ils étaient avérés, seraient constitutifs d’escroqueries ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure chargés de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels la demanderesse à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée sans qu’aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [I] ne sera pas retenue dès lors, d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part, qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée et avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter Mme [J] et la société Baloo de leurs actions en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il avait adressé le 18 décembre 2003 une note fiscale relative au statut du loueur en meublé professionnel ; que cependant, le seul rappel des dispositions fiscales applicables n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller Mme [J] et la société Baloo sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même, en particulier sur le financement à 100 % de l’opération par des prêts dont l’un in fine et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées à Mme [J] et à la société Baloo, la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si Mme [J] et la société Baloo avaient été informées avant la signature de l’acte de vente du lot 6 de l’hôtel Les Falaises du 31 décembre 2003 auquel elles étaient représentées par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel elles avaient acquis les chambres (48.800 euros la chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des la chambre quelques jours plus tôt (27.333 euros la chambre), soit une plus-value de 178 %, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes de Mme [J] et de la société Baloo dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2003 au regard du marché à cette période, la pièce 27 ne le démontrant qu’à compter de 2008 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2003 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel Les Falaises en 2008 le loyer du marché était de 87.075 euros et le loyer contractuel en place de 204.980, soit plus du double du prix réel ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

4 °) ALORS QUE pour débouter Mme [J] et la société Baloo de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’elles ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissement ; qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits, notamment, l’achat en 2003 du lot avec des difficultés de paiement à compter de 2006, le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 19), le contrat de bail régularisé avec le cessionnaire (pièce 20), ces éléments démontrant que le projet de défiscalisation sur 15 ans vendu par la société Mona Lisa Investissement n’était pas viable, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de Mme [J] et de la société Baloo dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuite pénale engagée contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et Mme [J] ou la société Baloo n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité de la banque Cagefi envers l’emprunteur et la caution pour les prêts)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société Baloo, emprunteuse et Mme [J], caution, de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la banque caisse générale de financement Cagefi ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelantes soutiennent que la banque a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa et qu’elles n’ont eu aucun contact avec le prêteur ; qu’elles ajoutent que les délais très courts dans lesquels la banque a donné son accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, elles soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelantes, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et celles-ci échouent à démontrer que la Cagefi connaissait dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel elles ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’elles invoquent, étant rappelé qu’elles n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants et en l’espèce, en la personne de [Z] [J] ; qu’il est observé préalablement que, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, la banque, quand bien même elle n’aurait pas rencontré le candidat emprunteur, a eu communication de l’intégralité des documents concernant l’opération à financer, les revenus, patrimoine et épargne de [Z] [J] ; qu’il résulte des pièces produites aux débats que lors de l’octroi des prêts [Z] [J] était ingénieure, salariée de Peugeot Citroën Automobiles ; que toutefois, cette seule fonction, sans qu’il soit démontré qu’elle disposait de compétences particulières en matière financière, de défiscalisation ou d’une expérience en ces domaines, ne permet pas de considérer [Z] [J] comme avertie, que ce soit en sa qualité d’emprunteur ou de caution ; qu’à l’appui de la demande de prêt de l’EURL Baloo, uniquement constituée en vue de dégager des bénéfices industriels et commerciaux pouvant venir en déduction des revenus de sa seule associée, il a été remis à la banque, outre la justification des revenus et patrimoine de [Z] [J], le dossier de réservation avec le projet de bail commercial et les garanties financières accordées ainsi que les remboursements de TVA induits par le régime de LMP choisi par cette société ; que le projet économique ainsi présenté était viable et non voué à l’échec et le prêt a d’ailleurs été remboursé pendant plusieurs années ; que s’agissant de la caution, il résulte de ces mêmes pièces que [Z] [J] percevait un salaire annuel de 87.504 euros, ainsi que des revenus de capitaux mobiliers et des revenus fonciers et il n’existait par conséquent aucun risque d’endettement au regard de ses propres capacités financières ; que la CAGEFI n’était donc pas tenue à un devoir de mise en garde à son égard, que ce soit en sa qualité de dirigeant de l’EURL Baloo, ou en sa qualité de caution ; que les appelantes, qui ne procèdent que par voie d’affirmations, ne démontrent pas que la banque disposait d’éléments qu’elles-mêmes ignoraient ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU’à l’égard de l’emprunteur ou de la caution profane, le banquier est tenu d’un devoir de mise en garde ; que le banquier doit attirer son attention sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il ne lui incombe pas par contre de s’immiscer dans les affaires de son client en choisissant à sa place les crédits ou les engagements qu’il contracte sauf à le considérer de facto comme un majeur incapable placé sous sa tutelle ; que dans ce cadre, même s’il est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, il peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ; qu’en revanche, l’emprunteur et la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’eux-mêmes auraient ignorées ; que Mme [J] reproche aux banques de ne pas avoir attiré son attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; qu’en d’autres termes, elle reproche aux banques les mêmes faits que ceux reprochés au notaire ; que si l’on considère pour les besoins de la cause que Mme [J] était une emprunteuse profane, il lui incombe de démontrer que la Cagefi lui a fait courir un risque de surendettement ; qu’on observera tout d’abord que Mme [J] a remboursé les prêts souscrits auprès de Cagefi qui ne forme aucune demande reconventionnelle à son égard ; qu’aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi de ces deux prêts de 227.000 euros chacun ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client, sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis à Cagefi ne permettait de dire en 2003 que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause six ans après avoir été réalisé sauf à imposer aux banques une capacité d’anticipation qui leur aurait permis de savoir en 2003 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières et en déstabilisant le marché immobilier ; que de même rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers d’une année N seraient payés avec le produit des commissions perçues les années N+1, N+2 etc à l’occasion des ventes ultérieures réalisées par Mona Lisa et ses filiales ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité de la Cagefi supposerait qu’il soit démontré que ces banques ont, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elles soupçonnaient ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés ; que cette preuve n’est ni offerte ni rapportée ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour l’emprunteur qui doit bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que la Cagefi était redevable d’un devoir de mise en garde renforcée devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi de prêts dont l’un in fine destinés à financer 100 % du projet immobilier, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter Mme [J] et la société Baloo de leurs demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif les prêts ayant été remboursés sur plusieurs années ; qu’en statuant ainsi tandis que l’un des prêts consentis par la Cagefi de 227.000 euros, était un prêt in fine, de sorte que le seul remboursement des mensualités pendant plusieurs années ne pouvait permettre de retenir qu’il n’existait pas de risque d’endettement excessif, le remboursement du capital emprunté soit 227.000 euros s’effectuant lors de la dernière échéance, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter Mme [J] et la société Baloo de leurs demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu que les documents remis établissaient que le projet économique était viable et non voué à l’échec ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de la vente du lot de l’hôtel Les Falaises devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société Baloo qui était cours de constitution lors de l’octroi du prêt, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque (conclusions, p. 31), les documents remis par la société Mona Lisa ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement du prêt in fine de 227.000 euros et de l’endettement du prêt amortissable de 227.000 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur, même averti, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur aurait lui-même ignorés ; que pour débouter la société Baloo et Mme [J] de leurs demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que la banque disposait d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi des deux prêts pour la somme de 454.000 € quelques jours à peine après la demande de prêts, sans que la gérante de la société Baloo ait un quelconque entretien ou contact avec l’établissement bancaire, établissait que ce dernier disposait en amont de renseignements sur le projet de défiscalisation qu’il n’avait pas communiqués s’assurant du remboursement des prêts excessifs et dangereux par la prise de trois garanties, une hypothèque, un cautionnement 100 % par Mme [J] et le nantissement de produits financiers, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5°) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société Baloo dirigées contre la Cagefi, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre la banque Cagefi, les deux procédures étant totalement distinctes et Mme [J] ou la société Baloo n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile de la banque ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du courtier CAFPI)
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté Mme [J] et la société Baloo de toutes leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE les appelants ne dénient pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit pour rechercher le financement nécessaire à leur opération auprès de la Cagefi ; qu’elles lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par elles et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la SA Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller ; qu’elles observent que le représentant de la société Cafpi mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations, a été mis à l’écart par la société Cafpi ; que le courtier, qui doit seulement présenter à l’emprunteur, son mandant, un financement correspondant à ses capacités financières, n’a pas d’obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opération financée ; que l’EURL Baloo, qui ne conteste pas que la société Cafpi est intervenue à son profit et a ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre qu’elle lui a transmise, ne démontre pas en quoi les prêts proposés par la Cagefi ne correspondaient pas à ses besoins ou au financement qu’elle souhaitait, ni que la société Cafpi avait des informations sur l’opération qu’ellemême ignorait ; que la Cafpi a instruit le dossier de Mme [J] elle a recueilli ses éléments de revenus et de patrimoine et les a transmis à la banque ; qu’en sa qualité de courtier la Cafpi avait pour obligation de rechercher aux meilleures conditions le financement de l’opération immobilière projetée, de la même façon que ce qui a été relevé pour les banques, la Cafpi n’avait pas d’obligation de se renseigner sur la rentabilité du projet immobilier, ni à en vérifier le montage, conformément à l’objet de son mandat elle a recueilli les documents propres à évaluer la capacité d’investissement de Mme [J] et les a transmis à la banque au regard de l’absence de risque avéré d’endettement excessif révélé par l’analyse des charges et revenus de l’intéressée, par ailleurs aucun incident de paiement n’est intervenu depuis la souscription du prêt et au moins jusqu’en mai 2009 selon les écritures de la Banque, ce qui démontre la capacité de Mme [J], par l’intermédiaire de la société commerciale, à assumer les échéances contractées à l’époque sans que ses moyens de subsistance ne soient affectés ; que l’appel en garantie formé par la société Cafpi à l’encontre de la CGPA est par conséquent sans objet ;

1 °) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que Mme [J] et la société Baloo rappelaient que le courtier en crédit était débiteur à l’égard de l’emprunteur d’une obligation d’information dont il lui incombait de rapporter la preuve de l’exécution et, qu’en l’espèce, la Cafpi n’avait nullement rempli ses obligations puisqu’elle s’était contentée de présenter la demande de prêt à une seule banque et non à plusieurs, ce qui avait privé Mme [J] et la société Baloo de la possibilité d’obtenir plusieurs réponses d’établissements bancaires et pas seulement de la banque attitrée de la société Mona Lisa et ainsi d’être ainsi dissuadés d’investir ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions dont elle était saisie, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2 °) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que Mme [J] exposait que le courtier Cafpi ne l’avait jamais informé sur les instruments financiers mis en place et proposés par les banques pour garantir le remboursement des prêts in fine (conclusions p. 39 § 8) ; que pour débouter Mme [J] de son action en responsabilité contre le courtier, la cour d’appel s’est bornée à énoncer que la Cafpi n’avait pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui rappelaient l’obligation du courtier de satisfaire à son obligation d’information relative aux produits financiers adossés aux prêts in fine, la cour d’appel a méconnu l’article 455 du code de procédure civile.

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, le courtier doit présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières ; que pour débouter la société Baloo et Mme [J] de leurs demandes dirigées contre le courtier Cafpi, la cour d’appel a retenu, par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré de risque de surendettement ; qu’en statuant sans rechercher si la Cafpi avait analysé comme elle le devait les capacités financières de remboursement du seul emprunteur, la société Baloo, qui a été mise en liquidation judiciaire peu de temps après l’octroi des emprunts, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Moyens produits au pourvoi n° J 20-10.668 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [J] et la société Iris

PREMIER MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du notaire) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société Iris, d’autre part, M. [S] [J] et Mme [Z] [J] de toutes les demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre Me [KF] [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité des intervenants, les époux [F]-[J] se sont vu remettre préalablement à l’acte de prêt du 5 décembre 2002 :- un livre blanc « Royal Hôtel Aigues-Mortes» (pièce 1)
commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 48 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, la présentation du loueur en meublé professionnel,- une simulation personnalisée de l’investissement et des gains attendus en termes de réductions d’impôts et de remboursement de TVA,- un dossier de réservation (pièce 3) comprenant un contrat préliminaire de réservation avec le prix de l’acquisition soit 234 000 € et les honoraires dus aux sociétés du groupe pour un montant total de 169 000 € ; que [Z] [F] et [S] [J] ont signé le contrat de réservation sans le dater ; que la SARL Iris, représentée par sa gérante a signé (sans date) un contrat de mission d’assistance de loueur en meublé professionnel au profit de la SARL Moncey Audit expert-comptable et un contrat de domiciliation auprès de la SA Mona Lisa gestion immobilière le 17 septembre 2002 ; que les époux [F]-[J] ont également régularisé un bail commercial avec la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences selon acte sous signatures privées du 18 novembre 2002 ; que la SARL Iris a été constituée le 21 novembre 2002, [Z] [F] étant désignée en qualité de gérante (pièce 4 des appelants) ; que le 16 décembre 2012, les appelants ont obtenu, émanant de la société de droit italien Boston S.P.A, une attestation de garantie de rachat du bien pour un montant de 221 000 euros à leur profit (pièce 14) et une attestation de garantie financière d’un montant de 23 010 euros, correspondant à une année de loyers, au profit de la SA Mona Lisa Holding (pièce 15) ; que par acte de Me [WP] [BX], notaire à Paris, du 30 septembre 2002, les époux [F]-[J] ont donné procuration à tous clercs de Me [I] et tous clercs de Me [P] pour les représenter aux actes devant constater la vente des lots 63, 64 et 37, les prêts et comporter leur cautionnement solidaire (pièce 7) ; que s’agissant de la seconde opération, l’assemblée générale extraordinaire des associés du 18 juillet 2003 (pièce 2 Me [I]) a expressément autorisé la gérante à procéder à l’acquisition au prix de 244 000 euros, à souscrire un prêt de 454 000 euros auprès de la Cagefi, avec notamment, au titre des sûretés et garanties, le cautionnement solidaire des époux [F] [J] et l’inscription du privilège de prêteur de deniers, à régler les commissions et honoraires des différentes sociétés du groupe Mona Lisa pour un montant total de 150 000 euros, outre la somme de 38 000 euros au titre du mobilier devant garnir les chambres ; que les appelants ont également obtenu de la société Boston SPA une garantie de rachat pour un montant de 227 000 euros et une garantie financière représentant une année de loyers le 10 février 2004 (pièces 23 et 27) ; que sur la responsabilité du notaire les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la SA Mona Lisa Investissement, désigné comme notaire instrumentaire dans le contrat de réservation, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu’il a informé les appelants par une note adressée le 20 septembre 2002, dont les appelants ne contestent pas le caractère pertinent, des conséquences fiscales du statut de loueur en meublé et, par une note distincte du même jour, de leur droit de rétractation quant à la vente projetée ; que cependant, en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreurs et cautions, il n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’il n’avait pas plus un devoir de mise en garde au titre du prêt qu’il était chargé de constater, cette obligation n’incombant qu’à l’établissement prêteur ; qu’en outre, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; que les pièces montrant une inadéquation entre le loyer du marché et le loyer contractuel datent de 2008/2009 (pièce 35) sans qu’il puisse en être tiré une quelconque conséquence sur le prix du marché local en 2002 et 2003, date de la conclusion des actes ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition du terrain et du coût de la construction le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, s’agissant de la seconde opération, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente ou de prêt qu’il était chargé d’authentifier ; qu’enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente ou un prêt, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant d’aucune obligation légale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire qui authentifie un acte de vente est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il lui-même notaire à côté du client ; qu’en l’espèce, la société Iris et les époux [J] reprochent à Me [KF] [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques des opérations d’investissement proposés par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 6 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était manifestement pas irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés en 2002 et 2003 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui auraient pu été détectées par un notaire normalement vigilant dès la signature des actes notariés, il ne peut être reproché à Me [I] de ne pas avoir prévu en décembre 2002 et en mars 2003 que les loyers promis ne seraient pas payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait celle de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci, ce qui conduirait de facto à transformer le notaire en assureur ; que pour échapper à cette évidence, la société Iris soutient que le paiement des loyers entre 2002 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçues sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui, s’ils étaient avérés, seraient constitutifs d’escroqueries ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure chargés de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels la demanderesse à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée sans qu’aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [I] ne sera pas retenue dès lors d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part, qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée et avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter les consorts [J] et la société Iris de leur action en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu que, par lettre du 20 septembre 2002, ce notaire avait rappelé, pour le projet situé à [Localité 27], les dispositions fiscales de loueur meublé professionnel et le droit à rétractation des consorts [J] ; que cependant, le seul rappel des dispositions fiscales applicables pour le premier projet de défiscalisation établissait que Me [I] avait au minimum manqué à son devoir d’information et de conseil s’agissant du second projet de défiscalisation pour l’hôtel Domaine de Fompeyre, aucune information et aucun conseil préalablement à cette vente n’ayant été donnés tant aux époux [J] qu’à la société Iris ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée ; que pour débouter les consorts [J] et la société Iris de leur action en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu que, par lettre du 20 septembre 2002, ce notaire avait rappelé les dispositions fiscales de loueur meublé professionnel et le droit à rétractation des consorts [J] ; que cependant, le rappel des dispositions fiscales applicables et du droit à rétractation n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller les époux [J] et la société Iris sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même en particulier le financement à 100 % de l’opération par des prêts dont l’un in fine et l’autre avec différé d’amortissement et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [J], la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait dans les actes authentiques ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les époux [J] et la société Iris avaient été informés avant la signature de l’acte de vente l’hôtel d’Aigues-Mortes le 5 décembre 2002 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (58.500 euros la chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces chambres deux mois plus tôt (36.379 euros la chambre), soit une plus-value de 38 %, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

4°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [J] et à la société Iris, la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lots par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans les actes authentiques ; qu’en statuant ainsi sans rechercher si les époux [J] et la société Iris avaient été informés avant la signature de l’acte de vente de l’hôtel le domaine de Fompeyre du 29 septembre 2003 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (122.000 euros par chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces chambres deux mois plus tôt (80.891 euros par chambre), la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenue l’article 1240 du code civil ;

5°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes des époux [J] et de la société Iris dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2002 et 2003 au regard du marché à cette période, la pièce 35 (cf. prod. 10) ne le démontrant qu’à compter de 2008 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2002 et 2003 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel situé à [Localité 27] en 2008 le loyer du marché était de 109.266 euros et le loyer contractuel en place de 233.460 euros, soit plus du double du prix réel et pour l’hôtel le domaine de Fompeyre le loyer du marché était en 2008 de 314.409 euros et le loyer contractuel en place de 685.136 euros, soit également plus du double ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

6 °) ALORS QUE pour débouter les époux [J] et la société Iris de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissement ; qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits par les époux [J] notamment le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 26), les contrats de baux régularisés avec le cessionnaire (pièces 27 et 28), ces éléments démontrant que les projets de défiscalisation sur 15 ans vendus par la société Mona Lisa Investissement n’étaient pas viables, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

7 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes des époux [J] et de la société Iris dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites engagées contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [J] ou la société Iris n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité des banques Crédit Foncier et Cagefi envers l’emprunteur pour les prêts) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société Iris de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre le Crédit Foncier et contre la caisse générale de financement Cagefi ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants soutiennent que les banques ont failli à leur devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa et qu’ils n’ont eu aucun contact avec les prêteurs ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels les banques ont donné leur accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que la SA Crédit foncier de France ou la Cagefi connaissaient dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils invoquent, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants et en l’espèce, les époux [F]-[J] ont désigné [Z] [F], infirmière, à cette fonction ; qu’il n’est pas démontré par la banque qu’elle était avertie, tant en sa qualité de dirigeante de la SARL Iris qu’en sa qualité de caution ; que [S] [J] exerçait la profession de directeur administratif et financier, ce qui démontre une compétence particulière dans le domaine de la gestion financière pour comprendre le mécanisme de prêts avec différé d’amortissement ou in fine destinés à une opération de défiscalisation ; qu’il a par conséquent la qualité de caution avertie à laquelle aucun devoir de mise en garde n’était dû ; que s’agissant des prêts consentis par la société Crédit foncier de France à la société Iris, au regard des documents remis aux deux organismes de prêt, constitués des livres blancs comportant des études financières et des simulations, les projets de baux commerciaux, les garanties financières accordées ainsi que les remboursements de TVA induits par le régime de LMP, le projet économique était viable et non voué à l’échec et le prêt a d’ailleurs été remboursé pendant plusieurs années ; qu’il n’existait donc aucun risque d’endettement excessif et la SA Crédit foncier de France n’était pas tenue à un devoir de mise en garde à l’égard de la SARL Iris ; que [Z] [F], en sa qualité de caution, ne rapporte pas la preuve d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt alors qu’elle se borne à produire les avis d’imposition du couple, communs en biens, lesquels font apparaître des revenus de capitaux mobiliers et des revenus fonciers, sans qu’il soit justifié ni des valeurs mobilières ainsi détenues, ni de la valeur des immeubles procurant ces revenus ; que s’agissant de la Cagefi, qui a financé la seconde opération, le caractère averti tant de la SARL Iris, que des cautions, qui avaient un an auparavant déjà réalisé une opération identique, ne peut être dénié ; qu’aucun devoir de mise en garde ne leur était donc dû ; que les appelants, qui ne procèdent que par voie d’affirmations, ne démontrent pas que les banques disposaient d’éléments qu’eux-mêmes ignoraient ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU’à l’égard de l’emprunteur ou de la caution profane, le banquier est tenu d’un devoir de mise en garde ; que le banquier doit attirer son attention sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il ne lui incombe pas par contre de s’immiscer dans les affaires de son client en choisissant à sa place les crédits ou les engagements qu’il contracte sauf à le considérer de facto comme un majeur incapable placé sous sa tutelle ; que dans ce cadre, même s’il est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, il peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ;
qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’eux-mêmes auraient ignorées ; que les époux [J] reprochent aux deux banques qu’ils ont sollicitées de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; que si l’on considère pour les besoins de la cause que les époux [J] étaient des emprunteurs profanes, ce qui n’est pas le cas puisque monsieur [J] se présente comme “directeur financier”, il leur incombe de démontrer que le Crédit Foncier et la Cagefi leur ont fait courir un risque de surendettement ;
qu’on observera tout d’abord que les époux [J] ont remboursé les prêts souscrits auprès du Crédit Foncier et de la Cagefi qui ne forment aucune demande reconventionnelle à leur égard ; qu’aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi des prêts litigieux ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client, sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée lorsque l’emprunteur à la capacité de rembourser le prêt qu’il demande ; que rien dans le dossier soumis au Crédit Foncier et à la Cagefi ne permettait de dire en 2002 et 2003 que la rentabilité de ces deux investissements serait remise en cause sept ans après avoir été réalisés sauf à imposer aux banques une capacité d’anticipation qui leur attrait permis de savoir en 2002/2003 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières et en déstabilisant le marché immobilier ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers d’une année N seraient payés avec le produit des commissions perçues les années N-1, N-2, etc à l’occasion des ventes ultérieures réalisées par Mona Lisa et ses filiales ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité du Crédit Foncier et de la Cagefi supposerait qu’il soit démontré que ces banques ont, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elles soupçonnaient ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ;

1°) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour les emprunteurs qui doivent bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre les banques Crédit Foncier et Cagefi, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que les deux établissements bancaires, Crédit Foncier et Cagefi étaient redevables d’un devoir de mise en garde renforcé devant porter sur les risques spécifiques des deux opérations de défiscalisation dans des résidences hôtelières et sur les risques propres à l’octroi de prêts in fine et avec différé d’amortissement destinés à financer 100 % des deux projets, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Iris de ses demandes dirigées contre la banque Crédit Foncier et la Cagefi, la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif les prêts ayant été remboursés pendant plusieurs années ; qu’en statuant ainsi tandis qu’un prêt consenti par le Crédit Foncier était un prêt avec différé d’amortissement et un prêt consenti par la Cagefi était un prêt in fine, de sorte que le seul remboursement des intérêts pendant plusieurs années ne pouvait permettre de retenir qu’il n’existait pas de risque d’endettement excessif, le remboursement du capital emprunté s’effectuant lors de la dernière échéance, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Iris de ses demandes dirigées contre la banque Crédit Foncier, la cour d’appel a retenu que les documents remis (livre blanc comportant les études financières, projets de baux commerciaux, garanties financières données par Mona Lisa) établissaient qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de la vente Aigues-Mortes devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société Iris qui était cours de constitution lors de l’octroi des prêts, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque (conclusions, p. 36), les documents publicitaires édités par la société Mona Lisa ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement des deux prêts 442.000 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4 °) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur et de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Iris de ses demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu que la société Iris aurait été avertie, car elle avait réalisé une opération identique un an plus tôt ; que cette seule circonstance n’avait cependant nullement permis à la société Iris et à sa gérante, infirmière, de devenir un emprunteur maîtrisant les risques générés par un projet de défiscalisation de résidence hôtelière et par le fonctionnement spéculatif des prêts in fine ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Iris de ses demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés, qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif les prêts ayant été remboursés en 2009 ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé (ccl. p. 37) si le risque d’endettement lors du projet Domaine de Fompeyre devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société Iris qui avait un capital de 8.000 euros, des capitaux propres négatifs du fait des pertes lors des exercices de 2002 et 2003, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur, même averti, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur aurait lui-même ignorés ; que pour débouter la société Iris de ses demandes dirigées contre les banques Crédit Foncier et Cagefi, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi des prêts de 442.000 € par la banque Crédit Foncier, et de 454.000 par la Cagefi quelques jours à peine après les demandes de prêts, sans que la gérante de la société Iris ait un quelconque entretien ou contact avec les deux établissements bancaires, établissait que ces deux banques disposaient en amont de renseignements sur les projets de défiscalisation qu’ils n’avaient pas communiqués s’assurant du remboursement des prêts excessifs et dangereux par la prise de multiples garanties dont une hypothèque et un cautionnement 100 % par les époux [J] et le nantissement de produits financiers, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

7 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société Iris dirigées contre les deux établissements bancaires, Crédit Foncier et Cagefi, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre les banques Crédit Foncier et Cagefi, les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [J] n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile des banques ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité des banques Crédit Foncier et Cagefi envers les cautions pour les prêts) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [J] de leurs demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre la banque Crédit Foncier et contre la caisse générale de financement Cagefi ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants et en l’espèce, les époux [F]-[J] ont désigné [Z] [F], infirmière, à cette fonction ; qu’il n’est pas démontré par la banque qu’elle était avertie, tant en sa qualité de dirigeante de la SARL Iris qu’en sa qualité de caution ; que [S] [J] exerçait la profession de directeur administratif et financier, ce qui démontre une compétence particulière dans le domaine de la gestion financière pour comprendre le mécanisme de prêts avec différé d’amortissement ou in fine destinés à une opération de défiscalisation ; qu’il a par conséquent la qualité de caution avertie à laquelle aucun devoir de mise en garde n’était dû ; que s’agissant des prêts consentis par la SA Crédit foncier de France à la SARL Iris, [Z] [F], en sa qualité de caution, ne rapporte pas la preuve d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt alors qu’elle se borne à produire les avis d’imposition du couple, communs en biens, lesquels font apparaître des revenus de capitaux mobiliers et des revenus fonciers, sans qu’il soit justifié ni des valeurs mobilières ainsi détenues, ni de la valeur des immeubles procurant ces revenus ; que s’agissant de la Cagefi, qui a financé la seconde opération, le caractère averti tant de la SARL Iris, que des cautions, qui avaient un an auparavant déjà réalisé une opération identique, ne peut être dénié ; qu’aucun devoir de mise en garde ne leur était donc dû ;

1°) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [J], en qualité de caution, de sa demande dirigée contre la banque Crédit Foncier, la cour d’appel a retenu que celui-ci exerçait la profession de directeur administratif et financier ; qu’en se bornant à avoir égard à la profession de M. [J] pour retenir que celui-ci aurait été averti, sans relever qu’il aurait été un professionnel de la finance maîtrisant tant les risques générés par les projets de défiscalisation dans les résidences hôtelières que le fonctionnement spéculatif des prêts in fine, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter Mme [J], en qualité de caution, de sa demande dirigée contre la banque Crédit Foncier, la cour d’appel a retenu qu’elle ne rapportait pas la preuve d’un risque d’endettement né de l’octroi « du » prêt ; qu’en statuant ainsi tandis que Mme [J] était caution pour les deux prêts consentis par le Crédit foncier et avait produit tous les avis d’imposition qui récapitulaient les revenus du couple à compter de l’année 2002, de sorte qu’elle rapportait la preuve de l’inadéquation des prêts de 442.000 euros tout du moins au regard de ses revenus, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur et de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter les consorts [J], cautions, de leurs demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu qu’ils auraient été avertis, car ils avaient réalisé une opération identique un an plus tôt ; que cette seule circonstance n’avait cependant nullement permis aux époux [J] de devenir des cautions maîtrisant les risques générés tant par un projet de défiscalisation de résidence hôtelière que par le fonctionnement spéculatif des prêts in fine ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde une caution, même avertie, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que la caution aurait elle-même ignorés ; que pour débouter les époux [J] de leurs demandes dirigées contre les banques Crédit Foncier et Cagefi, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi des prêts de 442.000 € par le Crédit Foncier, et de 454.000 par la Cagefi quelques jours seulement après les demandes de prêts, sans que les époux [J] aient un quelconque entretien ou contact avec les deux établissements bancaires, établissait que ces derniers disposaient en amont de renseignements sur les projets de défiscalisation qu’ils n’avaient pas communiqués s’assurant du remboursement des prêts excessifs et dangereux par la prise de trois garanties, une hypothèque, un cautionnement de 100 % par les époux [J] et le nantissement de contrats d’épargne et d’assurance-vie, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité des banques pour les placements financiers) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [J] de toutes les demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre la banque Crédit Foncier et contre la caisse générale de financement Cagefi ;

AUX MOTIFS QUE les appelants font valoir que les banques ont également failli à leurs obligations issues de l’article L 533-4 du code monétaire et financier, dans sa rédaction alors applicable, en ne s’enquérant pas de la situation financière de leurs clients, de leur expérience en matière d’investissement et de leur objectif en ce qui concerne les services demandés et notamment en ne les informant pas que les placements conseillés ne pourraient pas couvrir le remboursement des prêts in fine ; que les affirmations du livre blanc, de portée très générale, qui n’évoquent d’ailleurs un montant à nantir que de 30 % au minimum, ne peuvent être opposées à la banque et il n’est justifié par aucune pièce de ce que les garanties des prêts aient été destinées à un remboursement intégral des prêts ; qu’en effet, s’agissant d’abord des garanties au titre des prêts CFF, la banque a sollicité la délégation d’un contrat déjà souscrit par [S] [J], ce dernier devant s’engager pour un versement complémentaire de 25.000 euros avant fin 2003, soit un total de 54.407 euros investis et la souscription d’un contrat de capitalisation par la SARL Iris avec un montant initial de 25.843 euros et un versement complémentaire de 30.000 euros provenant du remboursement de la TVA acquittée, soit un total de 55 843 euros ; que les appelants ne peuvent sérieusement soutenir que ces investissements d’un montant total de 110.250 euros pourraient rembourser intégralement à leur échéance les prêts d’un montant total de 442 000 euros ; que s’agissant des prêts souscrits auprès de la Cagefi, d’un montant total de 454 000 euros, il est seulement produit (pièce 67) un justificatif du remboursement d’un plan ASSUR d’un montant 20 221,56 euros sans qu’il ne soit autrement justifié des conditions de souscription de ce contrat ;

1°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; qu’en l’espèce, les époux [J] rappelaient que l’article L. 533-4 du code monétaire et financier dans sa rédaction alors applicable, disposait que la banque qui fournit une prestation de service d’investissement devait notamment procéder à l’évaluation de la situation financière de ses clients, de leur expérience en matière d’investissement, de leur appétence au risque et de leurs objectifs concernant les services demandés et communiquer ces informations, dans le cadre des négociations avec leurs clients, ce qu’aucun des deux établissements Crédit Foncier ou Cagefi n’avait respecté manquant ainsi à leur devoir d’information (conclusions p. 41) ; que la cour d’appel, pour débouter les époux [J] de leurs demandes contre les deux établissements bancaires, s’est bornée à énoncer qu’il n’était pas établi que les produits financiers devaient permettre un remboursement intégral des prêts in fine ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui invoquaient un manquement des banques à leur devoir d’information, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU’il appartient à l’établissement bancaire qui fournit une prestation de service d’investissement d’établir qu’il a rempli son obligation d’information envers son cocontractant ; qu’en l’espèce, pour débouter les époux [J] de leurs demandes contre le Crédit Foncier et la Cagefi pour manquement à leur devoir d’information relatif aux placements vendus adossés aux prêts in fine, la cour d’appel a énoncé qu’ils n’établissaient pas que les produits financiers devaient rembourser en totalité les prêts in fine, le livre blanc ne pouvant être opposé aux banques ; qu’il incombait aux deux établissements bancaires d’établir avoir respecté leur obligation d’information sur les caractéristiques des produits financiers vendus et avoir informé en particulier les époux [J] de l’adéquation des placements à leurs besoins ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a méconnu les articles 1315 et 1147 du code civil ce dernier dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du courtier CAFPI):

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [J] et la société Iris de leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE les appelants ne dénient pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit pour rechercher le financement nécessaire à leur opération auprès de la Cagefi ; qu’ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la SA Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller ; qu’ils observent que le représentant de la société Cafpi mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations, a été mis à l’écart par la SA Cafpi ; que le courtier, qui doit seulement présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières, n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; que les appelants, qui ne contestent pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit et ont ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre transmise par le courtier, ne démontrent pas en quoi le prêt proposé par la Cagefi ne correspondait pas à leurs besoins ou au financement qu’ils souhaitaient, ni que la société Cafpi avait des informations sur l’opération qu’eux-mêmes ignoraient ; que c’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté les appelants de leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ; qu’en sa qualité de courtier la Cafpi avait pour obligation de rechercher aux meilleures conditions le financement de l’opération immobilière projetée, de la même façon que ce qui a été relevé pour les banques, la Cafpi n’avait pas d’obligation à se renseigner sur la rentabilité du projet immobilier, ni à en vérifier le montage, conformément à l’objet de son mandat elle a recueilli les documents propres à évaluer la capacité d’investissement des époux [J] et les a transmis à la banque au regard de l’absence de risque avéré d’endettement excessif révélé par l’analyse des charges et revenus du couple, par ailleurs aucun incident de paiement n’est intervenu depuis la souscription du prêt et au moins jusqu’en mai 2009 selon les écritures de la banque, ce qui démontre la capacité des époux [J], par l’intermédiaire de la société commerciale, à assumer les échéances contractées à l’époque sans que ses moyens de subsistance ne soient affectés ;

1°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [J] et la société Iris rappelaient que le courtier en crédit était débiteur à l’égard de l’emprunteur d’une obligation d’information dont il lui incombait de rapporter la preuve de l’exécution et, qu’en l’espèce, la Cafpi n’avait nullement remplie ses obligations puisqu’elle s’était contentée de présenter la demande de prêt à une seule banque, la Cagefi, et non à plusieurs, ce qui avait privé les époux [J] et la société Iris de la possibilité d’obtenir plusieurs réponses d’établissements bancaires et pas seulement des banques attitrées de la société Mona Lisa et ainsi d’être ainsi dissuadés d’investir ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions dont elle était saisie, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [J] exposaient que le courtier Cafpi ne l’avait jamais informé sur les instruments financiers mis en place et proposés par les banques pour garantir le remboursement des prêts in fine (conclusions p. 47 in fine) ; que pour débouter les époux [J] de leur action en responsabilité contre le courtier, la cour d’appel s’est bornée à énoncer que la Cafpi n’avait pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui rappelaient l’obligation du courtier de satisfaire à son obligation d’information relative aux produits financiers adossés aux prêts in fine, la cour d’appel a méconnu l’article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° K 20-10.669 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. [WC], Mme [L] et la société JBC

PREMIER MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du notaire) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société JBC, d’autre part, les époux [WC] de toutes les demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre Me [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux [L]-[WC] se sont vus remettre, préalablement aux actes de vente du 31 décembre 2002 et de prêt du 23 janvier 2003 :- un livre blanc (pièce 1 des appelants) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 50 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, le statut du loueur en meublé professionnel et l’hôtel Val’Hôtel, une étude intitulée « identification du potentiel commercial de l’hôtel Val’hôtel » exposant le contexte économique local et une étude budgétaire de l’opération (pièce 3), deux études personnalisées montrant le déroulement de l’opération, les investissements, les loyers, les remboursements de TVA et le gain de fiscalité attendu (pièces 2 et 5),- un dossier de réservation comprenant une promesse d’achat mentionnant le prix de l’acquisition immobilière, soit 234 000 euros, le coût des divers frais et honoraires dus aux sociétés du groupe Mona Lisa intervenant dans cette opération pour un montant de 150 000 euros et le montant total à financer, frais de notaire inclus, de 404 000 euros (pièce 4) ; que le 18 novembre 2002, ils ont confié à Me Gobert, avocat, une mission d’assistance juridique comprenant l’établissement des statuts de la société JBC et son immatriculation au RCS ; qu’à la même date, [YV] [WC], agissant pour le compte de la société JBC, a confié à la société Moncey Audit une mission d’expertise-comptable et d’assistance et a régularisé un contrat de domiciliation auprès de la société Mona Lisa Investissements ; que le 21 décembre 2002, [V] [L] et [YV] [WC] ont accepté l’offre de financement proposée par la Cafpi ; que par acte de Me [I] du 26 décembre 2002, [YV] [WC] et [V] [L] ont donné procuration à tous clercs de l’étude [I] pour acquérir le lot 3 de l’ensemble immobilier Val’Hôtel au prix de 234.000 euros, emprunter la somme de 404 000 euros pour en régler le prix ainsi que les différentes commissions et honoraires dus aux sociétés du groupe Mona Lisa dont le montant est rappelé ; que le bail commercial au profit de la société Mona Lisa Hôtels et Résidences, preneur, a été régularisé le 20 décembre 2002 ; qu’ils ont obtenu, le 20 mai 2003, une attestation de garantie financière de rachat émanant de la société de droit italien Boston SPA au profit du vendeur la société SMBG pour un montant de 221 000 euros et une attestation de garantie au profit de la société Mona Lisa holding d’un montant de 23 010 euros correspondant à la garantie de loyers ; que les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la société Mona Lisa Investissements, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu’il a, à ce titre, le 21 décembre 2002, adressé aux époux [WC]-[L] une note d’information sur le statut de loueur en meublé professionnel, dont les appelants ne contestent pas le caractère pertinent ; que toutefois, les appelants ne reprochent pas au notaire un défaut d’information sur la fiscalité applicable à leur opération, mais un défaut d’information quant à l’absence de viabilité économique de l’ensemble de l’opération ; qu’en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreurs et cautions, le notaire n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Lisa Investissements, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; qu’ils ne produisent aucune pièce montrant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu en 2003 au regard du marché à cette période, leur pièce 35 ne montrant un écart entre le loyer contractuel et le loyer de marché qu’à compter de 2008 ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ; qu’enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant d’aucune obligation légale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire qui authentifie un acte de vente et de prêt est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il lui-même notaire, au côté du client ; qu’en l’espèce, la société JBC, les époux [WC] reprochent à Me [KF] [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques de l’opération dirigée par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leur prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 5 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était manifestement pas irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés le 23 janvier 2003 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui auraient pu être détectées par un notaire normalement vigilant dés la signature des actes notariés, il ne peut être reproché à Me [I] de ne pas s’être rendu compte en décembre 2003 du fait que les loyers promis ne seraient pas payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci en transformant ainsi de facto le notaire en assureur, que pour échapper à cette évidence, la société JBC soutient que le paiement des loyers entre 2003 et 2008 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçus sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui, s’ils étaient avérés, seraient constitutifs d’escroqueries ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure chargés de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels les demandeurs à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée sans qu’aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [I] ne sera pas retenue dès lors d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part, qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter les consorts [WC] et la société JBC de leur action en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il avait adressé, le 21 décembre 2002, une note relative au statut du loueur en meublé professionnel ; que cependant, le rappel des dispositions fiscales applicables au loueur LMP n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller les époux [WC] et la société JBC sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même en particulier le financement à 100 % de l’opération par un prêt et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [WC], la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les époux [WC] et la société JBC avaient été informés avant la signature de l’acte de vente de La Valette du 31 décembre 2002 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (78.000 euros par chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces chambres dix jours plus tôt (63.415 euros par chambre), soit une plus-value de 123 % en dix jours, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3°) ALORS QUE le juge doit s’abstenir de dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que pour débouter les époux [WC] et la société JBC de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé que les difficultés du groupe Mona Lisa n’étaient apparues qu’en 2006, ce qui établissait la viabilité du projet ; qu’en statuant ainsi, tandis que les époux [WC] et la société JBC avaient produits aux débats des courriers de la société Mona Lisa de 2003 qui imposait pour l’hôtel Val’Hôtel de La Valette (pièce 45) un report du paiement des loyers et en 2004 un nouveau report, la cour d’appel a dénaturé par omission ces pièces, en violation du principe susrappelé ;

4°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes des époux [WC] et de la société JBC dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2003 au regard du marché à cette période, la pièce 35 ne le démontrant qu’à compter de 2008 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2003 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel La Valette, en 2008 le loyer du marché était de 130.881 euros et le loyer contractuel en place de 324.337 euros, soit plus du double du prix réel ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

5°) ALORS QUE pour débouter les époux [WC] et la société JBC de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissements ; qu’en statuant ainsi sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits par les époux [WC] et la société JBC, notamment, l’achat en 2002 du lot avec des difficultés de paiement à compter de 2003 (pièce 45), le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 26), le contrat de bail régularisé avec le cessionnaire (pièce 27), ces éléments démontrant que le projet de défiscalisation sur 15 ans vendu par la société Mona Lisa Investissement n’était pas viable, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS QUE pour rejeter les demandes des époux [WC] et de la société JBC dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuite engagée contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales contre les sociétés Mona Lisa n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [WC] n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité de la banque Cagefi envers l’emprunteur et les cautions pour le prêt)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société JBC (emprunteuse) et les époux [WC] (cautions) de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la banque caisse régionale Normandie de financement (Cagefi) et les a condamnés solidairement à payer à la Cagefi la somme de 411.136,59 euros avec intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants soutiennent que la Cagefi a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa et qu’ils n’ont eu aucun contact avec les prêteurs ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels les banques ont donné leur accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que la Cagefi connaissait dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori «la fraude pyramidale» qu’ils invoquent, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants et en l’espèce, en la personne de [YV] [WC], gérant statutaire ; que [YV] [WC] et [V] [L], respectivement agent commercial, et enseignante, étaient associés à parts égales dans une SCI Aude Investissement, constituée depuis 1989, propriétaire de deux immeubles destinés à la location, l’objet social de la SCI étant l’acquisition, la gestion, l’entretien, l’exploitation et l’administration par voie de location ou par tous autres moyens de tous biens immobiliers ; que leurs déclarations de revenus font également apparaître qu’ils bénéficiaient d’une réduction d’impôt à raison d’un investissement locatif dans une résidence de tourisme ; qu’ils avaient par conséquent, une expérience certaine dans l’investissement locatif à visée de défiscalisation et la souscription de prêts destinés à venir en déduction de leurs investissements et de leurs revenus ; qu’à ce titre, tant la société JBC, emprunteur, que [YV] [WC] et [V] [L], cautions, doivent être considérés comme avertis et la Cagefi n’était tenue à leur égard d’aucun devoir de mise en garde ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU’à l’égard de l’emprunteur ou de la caution profane, le banquier est tenu d’un devoir de mise en garde ; que le banquier doit attirer son attention sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il ne lui incombe pas par contre de s’immiscer dans les affaires de son client en choisissant à sa place les crédits ou les engagements qu’il contracte sauf à considérer de facto comme un majeur incapable placé sous sa tutelle ; que dans ce cadre, même s’il est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, il peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ;
qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’eux-mêmes auraient ignorées ; que M. [WC] et les époux [L] reprochent à la Cagefi de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle du bien acheté puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leur prix de vente ; que l’on considère pour les besoins de la cause que M. [WC] et Mme [L] étaient des emprunteurs profanes, il leur incombe de démontrer que la Cagefi leur a fait courir un risque de surendettement s’ils entendent engager sa responsabilité ; qu’on observera tout d’abord que les demandeurs ont cessé de rembourser le prêt souscrit auprès de Cagefi en novembre 2008 sans que les causes de cette interruption soient précisées ; qu’il s’agisse de l’arrêt du paiement des loyers ou de difficultés personnelles rencontrées par les demandeurs ; qu’il n’est donc pas démontré qu’une situation de surendettement est née par la faute de la banque ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client, sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée pour avoir prêté son concours à une opération manifestement irréaliste ; que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause cinq ans après avoir été réalisé sauf à imposer à la banque une capacité d’anticipation qui lui aurait permis de savoir en 2003 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières et en déstabilisant le marché immobilier ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers d’une année N seraient payés avec le produit des commissions perçues les années N-1, N-2, etc à l’occasion des ventes ultérieures réalisées par Mona Lisa et ses filiales ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité de la Cagefi supposerait qu’il soit démontré que cette banque a, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elle soupçonnait ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés ou qu’elle aurait du savoir dès 2003 qu’une telle fraude existerait à l’avenir ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour les emprunteurs qui doivent bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que l’établissement bancaire Cagefi était redevable d’un devoir de mise en garde renforcée devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi d’un prêt destiné à financer 100 % du projet, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur et de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société JBC et les époux [WC] de leurs demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu que les époux [WC] avaient une expérience dans l’investissement et la souscription de prêts destinés à venir en déduction de leurs investissements et de leurs revenus, de sorte qu’ils étaient avertis ; qu’en se bornant à avoir égard à « une expérience » dans le domaine de l’investissement locatif, pour retenir que les époux [WC] auraient été avertis, sans relever qu’ils auraient été des professionnels maîtrisant tous les aspects des risques générés par un projet de défiscalisation dans une résidence hôtelière et le fonctionnement d’un prêt destiné à financer 100 % de ce projet, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société JBC et les époux [WC] de leurs demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu, par motifs à les supposer adoptés, qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement née par la faute de la banque ; qu’en statuant ainsi après avoir constaté que le prêt de 442.000 euros n’avait pu être remboursé par la société JBC, de sorte qu’il existait une situation de surendettement, la société JBC n’ayant pu faire face aux remboursements des mensualités de l’emprunt, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter les époux [WC] et la société JBC de leurs demandes dirigées contre la Cagefi, la cour d’appel a énoncé, par motifs à les supposer adoptés, qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement née par la faute de la banque ; qu’en statuant ainsi sans s’expliquer plus avant sur le jugement d’incompétence rendu par le tribunal de Narbonne par lequel les juges avaient retenu dans leurs motifs que le prêt consenti par la Cagefi était en complète inadéquation avec la faible capacité financière et l’âge de la société JBC (pièce 44) et sur les 39 mises en demeure de la Cagefi pour non paiement des mensualités d’emprunt délivrées dès le 15 mars 2003 et jusqu’au 15 mai 2009 (pièce 50), la cour d’appel n’a pas donné de base légale a sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société JBC de ses demandes dirigées contre la Cagefi, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement née par la faute de la banque ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de la vente du lot de l’hôtel Val Hôtel devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société JBC, qui était en cours de constitution lors de l’octroi du prêt, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque (ccl, p. 30), les documents remis par la société Mona Lisa tels que le projet de bail ou les garanties de loyer et de rachat ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement du prêt de 442.000 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que le risque est apprécié in concreto ; que pour débouter la société JBC de ses demandes dirigées contre la Cagefi, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement née par la faute de la banque ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé, le taux d’endettement des époux [WC] qui s’établissait à 36,18 % et le ratio d’endettement patrimonial, le prêt étant de 442.000 euros et le patrimoine des époux le jour du prêt de 379.000 euros, qui établissait que les époux étaient endettés par le cautionnement bien au-delà de ce qu’ils détenaient, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

7°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur ou une caution, même avertie, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur ou la caution aurait elle-même ignorés ; que pour débouter la société JBC et les époux [WC] de leurs demandes dirigées contre le banque Cagefi, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi d’un prêt de 442.000 € par la banque Cagefi, quelques jours seulement après la demande, sans que les époux [WC] aient un quelconque entretien ou contact avec l’établissement bancaire, établissait que la banque disposait en amont de renseignements sur le projet de défiscalisation qu’elle n’avait pas communiqué s’assurant du remboursement d’un prêt excessif et dangereux par la prise de garanties, une hypothèque et un cautionnement de 100 % par les époux [WC], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

8°) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société JBC et des époux [WC] dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre l’établissement bancaire Cagefi, les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [WC] et la société JBC n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile de la banque ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du courtier Cafpi):

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [WC] et la société JBC de toutes leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE les appelants ne dénient pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit, pour rechercher le financement nécessaire à leur opération, auprès de la Cagefi ; qu’ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la société Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller ; qu’ils observent que le représentant de la société Cafpi mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations a été mis à l’écart par la société Cafpi ; que le courtier, qui doit seulement présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières, n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; que les appelants, qui ne contestent pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit et ont ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre transmise par le courtier, ne démontrent pas en quoi le prêt proposé par la Cagefi ne correspondait pas à leurs besoins ou au financement qu’ils souhaitaient, ni que la société Cafpi avait des informations sur l’opération qu’eux-mêmes ignoraient ; qu’en sa qualité de courtier la Cafpi avait pour obligation de rechercher aux meilleures conditions le financement de l’opération immobilière projetée, de la même façon que ce qui a été relevé pour les banques, la Cafpi n’avait pas d’obligation à se renseigner sur la rentabilité du projet immobilier, ni à en vérifier le montage, conformément à l’objet de son mandant elle a recueilli les documents propres à évaluer la capacité d’investissement de [YV] [WC] et [V] [L] et les a transmis à la banque au regard de l’absence de risque avéré d’endettement excessif révélé par l’analyse des charges et revenus du couple ; que par ailleurs aucun incident de paiement n’est intervenu depuis la souscription du prêt et au moins jusqu’en 2009 selon les écritures de la Banque, ce qui démontre la capacité de [YV] [WC] et [V] [L] par l’intermédiaire de la société commerciale, à assumer les échéances contractées à l’époque sans que ses moyens de subsistance ne soient affectés ;

1°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [WC] et la société JBC rappelaient que le courtier en crédit était débiteur à l’égard de l’emprunteur et des cautions d’une obligation d’information dont il lui incombait de rapporter la preuve de l’exécution et, qu’en l’espèce, la Cafpi n’avait nullement remplie ses obligations puisqu’elle s’était contentée de présenter la demande de prêt à une seule banque et non à plusieurs, ce qui avait privé les époux [WC] et la société JBC de la possibilité d’obtenir plusieurs réponses d’établissements bancaires et pas seulement de la banque attitrée de la société Mona Lisa et ainsi d’être ainsi dissuadés d’investir ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions dont elle était saisie sur ce point, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, le courtier doit présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières ; que pour débouter la société JBC et les époux [WC] de leurs demandes dirigées contre le courtier Cafpi, la cour d’appel a retenu, par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré de risque avéré d’endettement excessif révélé par l’analyse des charges et revenus du couple ; qu’en statuant sans rechercher si la Cafpi avait analysé comme elle le devait les capacités financières de remboursement du seul emprunteur, la société JBC, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, le courtier doit présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières ; que pour débouter la société JBC et les époux [WC] de leurs demandes dirigées contre le courtier Cafpi, la cour d’appel a retenu, par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré de risque avéré d’endettement excessif révélé par l’analyse des charges et revenus du couple ; qu’en statuant ainsi sans rechercher ainsi qu’il lui était demandé le taux d’endettement des époux [WC] qui s’établissait à 36,18 % et le ratio d’endettement patrimonial, le prêt étant de 442.000 euros et le patrimoine des époux le jour du prêt de 379.000 euros, qui établissait que les époux étaient endettés par le cautionnement bien au-delà de ce qu’ils détenaient, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QUE le juge doit s’abstenir de dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que pour débouter les époux [WC] et la société JBC de leurs demandes dirigées contre la Cafpi, la cour d’appel a énoncé qu’aucun incident de paiement n’était intervenu depuis la souscription du prêt et au moins jusqu’en 2009 ; qu’en statuant ainsi tandis que les époux [WC] et la société JBC avaient produit aux débats les 39 mises en demeure émanant de la Cagefi, la première étant daté du mois de mars 2003 la dernière de 2009, établissant qu’il y avait eu dès 2003 des incidents de paiement, la cour d’appel a dénaturé par omission cette pièce, en violation du principe susrappelé ; Moyens produits au pourvoi n° N 20-10.671 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [BJ] et la société Ofo

PREMIER MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du notaire) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société Ofo, d’autre part, les époux [BJ] de toutes les demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre Me [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’il doit être rappelé en préalable que les époux [PR]-[BJ] se sont vus remettre préalablement à l’acte authentique de vente et de prêt du 17 mai 2003 : – un livre blanc « Val Hôtel » (pièce 1) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 50 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa ainsi que Me [I] présenté comme suit : officier public et ministériel, chargé de recevoir et de rédiger les actes, les contrats, etc., pour leur conférer un caractère authentique, obligatoire dans certains cas ; que le notaire a également un rôle de conseil ; – une étude réalisée à leur demande le 24 mars 2003 par la SA Mona Lisa investissements, (pièce 2) présentant les gains financiers et fiscaux de l’opération envisagée, – un document intitulé « identification du potentiel commercial de l’hôtel Var Hôtel situé à la Valette du Var » (pièce 3) – un dossier de réservation comprenant : une promesse unilatérale d’achat avec le prix de l’acquisition soit 234 000 euros et les honoraires dus aux sociétés du groupe pour un montant total de 170 000 euros, un descriptif immobilier, un devis bon de commande pour du mobilier, un bail commercial à conclure avec la société hôtelière de La Valette, filiale à 100 % de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences pour les biens à acquérir, une attestation de garantie de défiscalisation, l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle de la SA Mona Lisa, une garantie de rachat au bout de 15 années par la société à responsabilité limitée unipersonnelle SMBG c/o Mona Lisa Gestion Immobilière (par ailleurs vendeur des biens), deux attestations de garanties de loyers aux termes desquelles la société Mona Lisa Holding indique être garante de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences et cette dernière se porte garante des engagements de la société Hôtelière de La Valette, un contrat de prestations de services entre les époux [PR]-[BJ] et la SA Mona Lisa Investissements qui s’engage à leur apporter assistance et conseils ; que les époux [PR]-[BJ] ont signé l’ensemble de ces documents le 25 mars 2003 ; que les époux [PR]-[BJ] ont reçu du notaire, le 5 mai 2003 (pièce 16), un document leur rappelant les dispositions fiscales applicables à l’opération envisagée, à savoir l’acquisition d’un logement destiné à être loué en meublé à un exploitant d’une résidence de tourisme, d’une résidence hôtelière ou para-hôtelière ; que par acte de Me [I] du 6 mai 2003, ils ont donné procuration à tous clercs de la SCP Marie-Pierre Badet-Bleriot, [KF] [I] et [O] [E] pour les représenter à l’acte devant constater la vente, les prêts et comporter leur cautionnement solidaire, rectifiant, dans cette procuration, une erreur commise sur la nature des prêts à consentir, à savoir deux prêts de 221 000 euros chacun ; que les époux [PR]-[BJ], représentés par Me Gobert, avocat, ont créé la société Ofo le 14 mai 2003 ; qu’il n’est pas contesté que les appelants n’ont pas produit à la procédure collective des sociétés Mona Lisa ; que sur la responsabilité du notaire les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, étaient surévalués par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la SA Mona Lisa Investissements, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu’il devait donc informer les parties sur les incidences fiscales de l’acte de vente qu’il était chargé d’établir, ce qu’il a fait par la note adressée le 5 mai 2003, dont les appelants ne contestent pas le caractère pertinent ; qu’il n’avait pas en revanche, en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreurs et cautions, à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; que les pièces montrant une inadéquation entre le loyer du marché et le loyer contractuel datent de 2008/2009 (pièce 40) sans qu’il puisse en être tiré une quelconque conséquence sur le prix du marché local en 2003, date de la conclusion des actes ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ; qu’enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant au surplus d’aucune obligation légale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire qui authentifie un acte de vente est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fut-il lui-même notaire, à côté du client ; qu’en l’espèce, les consorts [BJ] et la société Ofo reprochent à Me [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques de l’opération dirigée par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leur prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 6 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était manifestement pas irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés en 2003 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui auraient pu été détectées par un notaire normalement vigilant dès la signature des actes notariés, il ne peut être reproché à Me [I] de ne pas s’être rendu compte en mai 2003 du fait que les loyers promis ne seraient pas payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci ; que pour échapper à cette évidence, la société Ofo soutient que le paiement des loyers entre 2002 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçues sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui s’ils étaient avérés seraient constitutifs d’escroquerie ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure chargés de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels les demandeurs à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée sans qu’aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [I] ne sera pas retenue dès lors d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part, qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1°) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter les consorts [BJ] et la société Ofo de leur action en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a uniquement retenu qu’il avait adressé, le 5 mai 2003, une note sur les incidences fiscales de la vente ; que cependant, le rappel des dispositions fiscales n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller les époux [BJ] et la société Ofo sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même en particulier le financement à 100 % de l’opération par deux prêts dont l’un in fine et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [BJ], la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les époux [BJ] et la société Ofo avaient été informés avant la signature de l’acte de vente pour l’hôtel La Valette du 17 mai 2003, auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (78.000 euros par chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces chambres dix jours plus tôt (63.415 euros par chambre), soit une plus-value de 123 % en quelques jours, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3°) ALORS QUE le juge doit s’abstenir de dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que pour débouter les époux [BJ] et la société Ofo de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé que les difficultés du groupe Mona Lisa n’étaient apparues qu’en 2006, ce qui établissait la viabilité du projet ; qu’en statuant ainsi, tandis que les époux [BJ] et la société Ofo avaient produit aux débats un courrier de la société Mona Lisa du 27 octobre 2006 qui proposait un protocole transactionnel pour l’hôtel de La Valette (pièce 47) pour le non-paiement des loyers à partir de 2005, la cour d’appel a dénaturé par omission cette pièce qui établissait des difficultés de paiement dès 2005, en violation du principe susrappelé ;

4°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes des époux [BJ] et de la société Ofo dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2003 au regard du marché à cette période, la pièce 40 ne le démontrant qu’à compter de 2008 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2003 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel La Valette, en 2008 le loyer du marché était de 130.881 euros et le loyer contractuel en place de 324.337 euros, soit plus du double du prix réel ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

5°) ALORS QUE pour débouter les époux [BJ] et la société Ofo de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissements ; qu’en statuant ainsi sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits par les époux [BJ] et la société Ofo, notamment, l’achat en mai 2003 du lot avec des difficultés de paiement à compter de 2005 (pièce 47), le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 33), le contrat de bail régularisé avec le cessionnaire (pièce 34), ces éléments démontrant que le projet de défiscalisation sur 15 ans vendu par la société Mona Lisa Investissement n’était pas viable, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS QUE pour rejeter les demandes des époux [BJ] et de la société Ofo dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuite engagée contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales contre les sociétés Mona Lisa n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [BJ] n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité de la banque Cic Ouest envers l’emprunteur et les cautions)
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société Ofo (emprunteuse) et les époux [BJ] (cautions) de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la banque Cic Ouest venant aux droits de la banque Cic Ouest ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité de la banque, les appelants soutiennent que la banque a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa, que ce sont les mêmes banques ou groupe bancaire qui ont financé un grand nombre d’opérations lesquels ne peuvent donc nier leur connaissance du marché hôtelier ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels la banque a donné son accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif et que la banque a aussi manqué à son devoir de conseil et d’information quant aux placements souscrits par [FH] [BJ] ; que le banquier dispensateur de crédit n’est, au moment de la souscription du contrat de prêt, tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que l’octroi des prêts résultait d’une stratégie du groupe bancaire, ni que la banque connaissait dès l’origine les faiblesses du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » allèguée, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mena Lisa, ni même produit à leur procédure collective ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son dirigeant ; que s’il peut être considéré avec les appelants, que la banque a pris sa décision le 17 avril 2003 au vu des seuls éléments fournis par la SA Mona Lisa Investissement sur les revenus et patrimoine des époux [PR]-[BJ] figurant sur la fiche de renseignements établie le 5 mars 2003 (pièce 4bis), cette fiche mentionne également la remise de nombreux documents dont les justificatifs d’identité, les avis d’imposition et déclarations de revenus et la déclaration de revenus fonciers ; qu’il en résulte que [FH] [BJ] avait déjà réalisé des opérations immobilières locatives à visée de défiscalisation notamment dans le cadre du dispositif Périssol comme en atteste sa déclaration de revenus fonciers de 2001 (pièce 20 bis de la banque) et avait déjà réalisé un investissement immobilier locatif avec la SA Mona Lisa (pièce 29 de la banque), ces deux investissements étant réalisés à l’aide de prêts bancaires ; que [FH] [BJ], pris tant en sa qualité de gérant de la société Ofo, qu’en sa qualité de caution était donc un emprunteur et une caution avertis ; que [FH] [BJ], qui ne démontre pas que la banque disposait d’éléments que lui-même ignorait, n’était donc créancier d’aucun devoir de mise en garde envers la SAS CIC ouest ; qu’il en va de même pour [VO] [PR], en sa qualité de caution, dès lors qu’elle est co-empruntrice du prêt contracté antérieurement auprès de la Caisse régionale normande de financement (pièce 18) pour l’acquisition du logement situé à [Localité 32] et donné en location par l’intermédiaire de la SA Mona Lisa ; que [FH] [BJ] fait valoir que la banque a failli à ses obligations issues de l’article L533-4 du code monétaire et financier, dans sa rédaction alors applicable, en ne s’enquérant pas de la situation financière de son client, de son expérience en matière d’investissement et de son objectif en ce qui concerne les services demandés et notamment en ne l’informant pas que le placement qui lui a été conseillé ne pourrait pas couvrir le remboursement du prêt in fine venant à échéance en mai 2018 ; qu’outre que les placements litigieux (pièces 30 et 31) ne constituent en rien des placements à visée spéculative puisqu’il s’agit dans le premier cas, d’un compte à terme sans aucun risque de capital et dans le second cas, d’un contrat d’assurance vie selon un profil « sécurité » constituant une opération d’épargne simple et usuelle, il n’est pas discuté que les prêts litigieux ont été remboursés à leur terme ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU’ à l’égard de l’emprunteur ou de la caution profane, le banquier est tenu d’un devoir de mise en garde ; que le banquier doit attirer son attention sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il ne lui incombe pas par contre de s’immiscer dans les affaires de son client en choisissant à sa place les crédits ou les engagements qu’il contracte sauf à le considérer de facto comme un majeur incapable placé sous sa tutelle ; que dans ce cadre, même s’il est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, il peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ; qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’eux-mêmes auraient ignorées ; que les consorts [BJ] reprochent à la banque Cic Ouest de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; que si l’on considère pour les besoins de la cause que les époux [BJ] étaient des emprunteurs profanes, il leur incombe de démontrer que le Cic Ouest venant aux droits de la BRO leur a fait courir un risque de surendettement ; qu’on observera tout d’abord que les emprunteurs ont remboursé le prêt souscrit auprès du CIC OUEST qui ne forme aucune demande reconventionnelle à leur égard ; qu’aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi de ce prêt ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis à la banque ne permettait de dire que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause six ans après avoir été réalisé sauf à imposer à la banque une capacité d’anticipation qui lui aurait permis de savoir en 2003 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers des années précédentes seraient payés avec le produit des commissions perçues les années suivantes à l’occasion des ventes ultérieures ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité de la banque supposerait qu’il soit démontré que la banque a, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elle soupçonnait ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés car l’opération financée était frauduleuse ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour les emprunteurs qui doivent bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la banque Cic Ouest, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que l’établissement bancaire Cic Ouest était redevable d’un devoir de mise en garde renforcée devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi d’un prêt destiné à financer 100 % du projet, dont un prêt spéculatif in fine de 221.000 euros, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur et de la caution non avertis à raison de leurs capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Ofo et les époux [BJ] de leurs demandes dirigées contre la banque Cic Ouest, la cour d’appel a retenu que les époux [BJ] avaient déjà réalisé des opérations immobilières locatives, de sorte qu’ils étaient avertis ; qu’en se bornant à avoir égard à la participation à des opérations de location pour retenir que les époux [BJ] auraient été avertis, sans relever qu’ils auraient été des professionnels maîtrisant tous les aspects des risques générés par un projet de défiscalisation LMP dans une résidence hôtelière et par le fonctionnement de prêts dont l’un in fine destinés à financer 100 % du projet, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Ofo de ses demandes dirigées contre la banque Cic Ouest, la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif, les prêts ayant été remboursés ; qu’en statuant ainsi tandis que le prêt consenti de 221.000 euros, était un prêt in fine, de sorte que le seul remboursement des mensualités pendant plusieurs années ne pouvait permettre de retenir qu’il n’existait pas de risque d’endettement excessif, le remboursement du capital emprunté soit 221.000 euros s’effectuant lors de la dernière échéance, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Ofo de ses demandes dirigées contre la banque Cic Ouest, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de l’achat du lot de l’hôtel devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société Ofo, qui était en cours de constitution lors de l’octroi du prêt, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque, pire les prêts ayant même été accordés à une société « [BJ] » inexistante (ccl, p. 28, 29), les documents remis par la société Mona Lisa tels ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement des prêts de 442.000 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que le risque est apprécié in concreto ; que pour débouter les époux [BJ] de leurs demandes dirigées contre la banque Cic Ouest, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé, le taux d’endettement des époux [BJ] et le ratio d’endettement patrimonial, les prêts de 442.000 euros représentant 70 % de patrimoine des époux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur ou une caution, même avertie, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur ou la caution aurait elle-même ignorés ; que pour débouter la société Ofo et les époux [BJ] de leurs demandes dirigées contre la banque Cic Ouest, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi d’un prêt de 442.000 € par la banque Cic Ouest à une société [BJ] qui n’existait pas, quelques jours seulement après la demande, sans que les époux [BJ] aient un quelconque entretien ou contact avec l’établissement bancaire, établissait que la banque disposait en amont de renseignements sur le projet de défiscalisation qu’elle n’avait pas communiqué s’assurant du remboursement de prêts excessifs et dangereux par la prise de garanties, une hypothèque et un cautionnement de 100 % par les époux [BJ], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

7 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société Ofo et des époux [BJ] dirigées contre la banque Cic Ouest, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre l’établissement bancaire Cic Ouest, les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [BJ] et la société Ofo n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile de la banque ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

8°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; qu’en l’espèce, M. [JS] rappelait que l’article L. 533-4 du code monétaire et financier dans sa rédaction alors applicable, disposait que la banque qui fournit une prestation de service d’investissement devait notamment procéder à l’évaluation de la situation financière de ses clients, de leur expérience en matière d’investissement, de leur appétence au risque et de leurs objectifs concernant les services demandés et communiquer ces informations, dans le cadre des négociations avec leurs clients, ce que la banque Cic Ouest n’avait pas respecté manquant ainsi à son devoir d’information (conclusions p. 35) ; que la cour d’appel, pour débouter Les époux [BJ] de leurs demandes s’est bornée à énoncer que les prêts litigieux avaient été remboursés ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui invoquaient un manquement des banques à leur devoir d’information, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° P 20-10.672 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [EG] et la société Les Papounez

PREMIER MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du notaire) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société Les Papounez, d’autre part, les époux [EG] de toutes les demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre Me [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’Il doit être rappelé en préalable que les époux [HM]-[EG] se sont vus remettre préalablement à l’acte authentique de vente du 30 décembre 2002 :- un livre blanc « du concept : loueur en meublé professionnel » (pièce 1) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 26 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, – une étude réalisée à leur demande le 29 octobre 2002 par la SA Mona Lisa investissements, (pièce 3) présentant les gains financiers et fiscaux de l’opération envisagée ; – un dossier de réservation (pièce 2) comprenant : une promesse unilatérale d’achat avec le prix de l’acquisition soit 234 000 euros et les honoraires dus aux sociétés du groupe pour un montant total de 170 000 euros, mentionnant que l’acte devra être reçu par Me [I], un descriptif immobilier, un devis bon de commande pour du mobilier, un bail commercial à conclure avec la société hôtelière de La Valette, filiale à 100 % de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences pour les biens à acquérir, une attestation de garantie de défiscalisation, l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle de la SA Mona Lisa, une garantie de rachat au bout de 15 années par la société à responsabilité limitée unipersonnelle SMBG c/o Mona Lisa Gestion Immobilière (par ailleurs vendeur des biens), deux attestations de garanties de loyers aux termes desquelles la société Mona Lisa Holding indique être garante de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences et cette dernière se porte garante des engagements de la société Hôtelière de La Valette ; que les époux [HM]-[EG] ont signé l’ensemble de ces documents le 5 novembre 2002, ainsi qu’un contrat de mission d’assistance confiée au cabinet d’expert-comptable Moncey Audit pour la tenue de la comptabilité de la SARL Les Papounez ; qu’ils ont donné mandat à Me Gobert, avocat, de dresser les statuts de la SARL Les Papounez, lesquels ont été établis le 18 décembre 2002, la société étant immatriculée le 20 décembre 2002 ; que par acte de Me [I] du 17 décembre 2002, ils ont donné procuration à tous clercs de la SCP Marie-Pierre Badet-Bleriot, [KF] [I] et [O] [E] pour les représenter à l’acte devant constater la vente des lots 21 et 29 pour un prix de 234 000 euros, le prêt pour un montant total de 442 000 euros et comporter leur cautionnement solidaire ; que, sur la responsabilité du notaire, les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, étaient surévalués par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la SA Mona Lisa Investissements, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; que cependant, en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreurs et cautions, il n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; que les pièces montrant une inadéquation entre le loyer du marché et le loyer contractuel datent de 2008/2009 (pièce 38) sans qu’il puisse en être tiré une quelconque conséquence sur le prix du marché local en 2002, date de la conclusion des actes ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE s’agissant des notaires, il est acquis que le notaire, officier public, est tenu à des obligations qui excèdent le simple fait de recevoir les actes et contrats des parties auxquels il donne le caractère d’acte authentique possédant force probante et force exécutoire ; qu’il est également tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il lui-même notaire, au côté du client ; qu’en outre, l’obligation de conseil et d’information du notaire ne porte que sur les actes qu’il instrumente et il n’a pas à répondre des aléas financiers liés à la conjoncture économique ; qu’en l’espèce, les époux [EG] et la société Les Papounez reprochent à Me [KF] [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques de l’opération dirigée par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leur prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 6 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était manifestement pas irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés en 2002 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui aurait pu été détectée par un notaire normalement vigilant dès la signature des actes notariés, il ne peut être reproché à Me [KF] [I] de ne pas s’être rendu compte en décembre 2002 que les loyers promis ne pourraient pas être payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci ; que pour échapper à cette évidence, la société Les Papounez soutient que le paiement des loyers entre 2003 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçues sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui, s’ils étaient avérés, seraient constitutifs d’escroquerie ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure en charge de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels les demandeurs à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée sans qu’aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [KF] [I] ne sera pas retenue dès lors d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part, qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte avec laquelle il n’a eu aucun échange et qu’il n’a jamais rencontrée ; que la cour d’appel ne pouvait débouter les consorts [EG] et la société Les Papounez de leur action dirigée contre le notaire, sans avoir recherché si Me [I] avait informé et conseillé les époux [EG] et la société Les Papounez sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même, en particulier le financement à 100 % de l’opération par un prêt in fine, et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [EG], la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les époux [EG] et la société Les Papounez avaient été informés avant la signature de l’acte de vente de La Valette du 31 décembre 2002 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (78.000 euros par chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces chambres dix jours plus tôt (63.415 euros par chambre), soit une plus-value de 123 % en dix jours, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3 °) ALORS QUE le juge doit s’abstenir de dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que pour débouter les époux [EG] et la société Les Papounez de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé que les difficultés du groupe Mona Lisa n’étaient apparues qu’en 2006, ce qui établissait la viabilité du projet ; qu’en statuant ainsi, tandis que les époux [EG] et la société Les Papounez avaient produit aux débats des courriers de la société Mona Lisa de 2003 qui imposait pour l’hôtel Val’Hôtel de La Valette (pièce 46) un report du paiement des loyers et en 2004 un nouveau report, la cour d’appel a dénaturé par omission ces pièces, en violation du principe susrappelé ;

4 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes des époux [EG] et de la société Les Papounez dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2003 au regard du marché à cette période, la pièce 38 ne le démontrant qu’à compter de 2008/2009 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2002 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel La Valette, en 2008 le loyer du marché était de 130.881 euros et le loyer contractuel en place de 324.337 euros, soit plus du double du prix réel ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

5 °) ALORS QUE pour débouter les époux [EG] et la société Les Papounez de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissements ; qu’en statuant ainsi sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits par les époux [EG] et la société Les Papounez, notamment, l’achat en 2002 du lot avec des difficultés de paiement à compter de 2003 (pièce 46), le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 30), le contrat de bail régularisé avec le cessionnaire (pièce 31), ces éléments démontrant que le projet de défiscalisation sur 15 ans vendu par la société Mona Lisa Investissement n’était pas viable, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

6 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes des époux [EG] et de la société Les Papounez dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuite engagée contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales contre les sociétés Mona Lisa n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [EG] n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité de la banque Crédit Mutuel Strasbourg Europe envers l’emprunteur et les cautions pour le prêt)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société Les Papounez (emprunteuse) et les époux [EG] (cautions) de toutes les demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Europe ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité de la banque ; que les appelants soutiennent que la banque a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa, que ce sont les mêmes banques ou groupe bancaire qui ont financé un grand nombre d’opérations lesquels ne peuvent donc nier leur connaissance du marché hôtelier ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels la banque a donné son accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est, au moment de la souscription du contrat de prêt, tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que la banque connaissait dès l’origine les faiblesses invoquées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils allèguent, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son dirigeant et en l’espèce en la personne de [B] [EG] ; qu’il résulte des documents remis à la banque par le courtier, la Cafpi (pièces 7, 8, 9 et 10), que [B] [EG] était propriétaire, outre de sa résidence principale, de cinq immeubles destinés à la location acquis au moyen de prêts in fine et l’un d’entre eux dans le cadre du dispositif de défiscalisation Périssol ; que [B] [EG], tant en sa qualité de gérant de la société Les Papounez, qu’en sa qualité de caution, était par conséquent averti en ce qui concerne les modalités d’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location au moyen d’un prêt in fine ; que [MY] [HM], co-emprunteuse des cinq prêts susvisés, doit également être considérée comme une caution avertie ; que les appelants qui ne démontrent pas que la banque disposait d’éléments qu’eux-mêmes ignoraient n’étaient donc créanciers d’aucun devoir de mise en garde envers la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Europe ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU’ il est de principe que le courtier en crédit et les banques ont un devoir de mise en garde d’un emprunteur ou d’une caution profane lors de la conclusion d’un contrat de prêt, à raison des capacités financières de l’emprunteur et des risques d’endettement ; qu’en tout état de cause, l’obligation de mise en garde, d’information et de conseil d’une banque et d’un courtier en crédit se limite à la prévention du surendettement ; qu’ils doivent attirer l’attention de l’emprunteur sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard à ses capacités financières et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il leur incombe d’apprécier la capacité financière au regard des ressources de l’emprunteur, mais également de la valeur des éléments de son patrimoine de manière à garantir son remboursement ; qu’ils n’ont toutefois pas à s’ingérer dans les affaires de leurs clients et n’ont pas à donner de conseil sur la viabilité, sur le caractère risqué d’opérations qu’il est demandé aux banquiers de financer ; qu’ils ne sont pas tenus à un devoir de conseil à l’égard de l’emprunteur et n’ont pas à se substituer à celui-ci dans l’appréciation de la rentabilité de son projet ; qu’ils n’ont pas plus pour mandat d’apprécier l’opportunité de l’investissement financé ni l’utilité du crédit demandé ; qu’ainsi, dans ce cadre, même si la banque est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, elle peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ; que la seule obligation d’information est d’informer l’emprunteur sur les caractéristiques du prêt proposé afin de lui permettre de s’engager en toute connaissance de cause ; qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit ou du courtier que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’eux-mêmes auraient ignorées ; que les demandeurs reprochent une collusion entre la banque et le courtier et un manquement à leur obligation de mise en garde sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leur prix de vente ; que si l’on considère pour les besoins de la cause que la société Les Papounez représentée par les époux [EG] était un emprunteur profane, il lui incombe de démontrer que la Cafpi et la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Europe lui ont fait courir un risque en lui permettant d’obtenir le prêt litigieux dans des délais extrêmement rapides que la banque aurait dû refuser d’accorder ; qu’on observera tout d’abord que l’emprunteur a remboursé l’intégralité du prêt souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Europe en décembre 2015 et qu’il ne forme aucune demande reconventionnelle à son égard. Aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi de ce prêt ; que par ailleurs ni le courtier en crédit, ni le banquier dispensateur de crédit ne sont tenus de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par leur client sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis au courtier puis à la banque ne permettait de déceler que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause six ou sept ans après avoir été réalisé sauf à leur imposer à une capacité d’anticipation qui leur aurait permis de savoir en 2002 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers des années précédentes seraient payés avec le produit des commissions perçues les années suivantes à l’occasion des ventes ultérieures ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité du courtier en crédit et du banquier supposerait qu’il soit démontré que le courtier a soumis à la banque un dossier de financement pour lequel la banque a, en connaissance de cause, accordé un crédit dont elle soupçonnait ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’il ne soit pas remboursé ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour les emprunteurs qui doivent bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Europe, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que l’établissement bancaire Crédit Mutuel Strasbourg Europe était redevable d’un devoir de mise en garde renforcée devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi d’un prêt in fine destiné à financer 100 % du projet, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur ou de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Les Papounez et les époux [EG] de leurs demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Europe, la cour d’appel a retenu que les époux [EG] étaient propriétaires d’immeubles destinés à la location acquis au moyen de prêts dont l’un dans le cadre du dispositif Périssol ; qu’en se bornant à retenir que les époux [EG] étaient propriétaires d’immeubles loués, pour retenir qu’ils auraient été avertis, sans relever qu’ils auraient été des professionnels maîtrisant tous les aspects des risques générés par un projet de défiscalisation LMP dans une résidence hôtelière et le fonctionnement d’un prêt in fine destiné à financer 100 % de ce projet, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Les Papounez de ses demandes dirigées contre le Crédit Mutuel Strasbourg Europe, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés que le prêt in fine avait été remboursé ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé (ccl. p. 29) si le prêt in fine avait été remboursé au moyen notamment de la souscription d’un nouveau prêt à hauteur de 142.000 euros, et non au moyen des loyers prévus pour rembourser les mensualités de l’emprunt, ce qui établissait le caractère excessif du montant octroyé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Les Papounez de ses demandes dirigées contre le Crédit Mutuel Strasbourg Europe, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de la vente du lot de l’hôtel Val Hôtel devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société Les Papounez, qui était en cours de constitution lors de l’octroi du prêt, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque (ccl, p. 29 et 30), les documents remis par la société Mona Lisa tels que le projet de bail ou les garanties de loyer et de rachat ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement du prêt de 442.000 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que le risque est apprécié in concreto ; que pour débouter la société Les Papounez de ses demandes dirigées contre le Crédit Mutuel Strasbourg Europe, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé, le taux d’endettement des époux [EG] qui s’établissait à 44,28 % et le ratio d’endettement patrimonial étant de 38 %, qui établissait que les époux étaient endettés par le cautionnement à un taux très important par rapport à ce qu’ils détenaient, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur ou une caution, même avertie, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur ou la caution aurait elle-même ignorés ; que pour débouter la société Les Papounez et les époux [EG] de leurs demandes dirigées contre le banque Crédit Mutuel Strasbourg Europe, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi d’un prêt in fine de 442.000 € par la banque Crédit Mutuel Strasbourg Europe, quelques jours seulement après la demande, sans que les époux [EG] aient un quelconque entretien ou contact avec l’établissement bancaire, établissait que la banque disposait en amont de renseignements sur le projet de défiscalisation qu’elle n’avait pas communiqués s’assurant du remboursement d’un prêt excessif et dangereux par la prise de garanties, une hypothèque et un cautionnement de 100 % par les époux [EG], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

7 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société Les Papounez et des époux [EG] dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Europe, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre l’établissement bancaire Crédit Mutuel Strasbourg Europe, les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [EG] et la société Les Papounez n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile de la banque ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du courtier Cafpi):

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [EG] et la société Les Papounez de toutes leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sur la responsabilité de la SA Cafpi ; que les appelants ne dénient pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit pour rechercher le financement nécessaire à leur opération ; qu’ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la société Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller ; qu’ils observent que le représentant de la société Cafpi mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations a été mis à l’écart par la société Cafpi ; que le courtier qui doit seulement présenter aux emprunteurs un financement correspondant à leurs capacités financières n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; que les appelants, qui ne contestent pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit et ont ratifié le mandat en réglant ses honoraires, ne démontrent pas en quoi le prêt proposé par la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Europe ne correspondait pas à leurs besoins ou au financement qu’ils souhaitaient ni que la société Cafpi avait des informations sur l’opération qu’eux-mêmes ignoraient ; qu’il est de principe que le courtier en crédit et les banques ont un devoir de mise en garde d’un emprunteur ou d’une caution profane lors de la conclusion d’un contrat de prêt, à raison des capacités financières de l’emprunteur et des risques d’endettement ; qu’en tout état de cause, l’obligation de mise en garde, d’information et de conseil d’une banque et d’un courtier en crédit se limite à la prévention du surendettement ; qu’ils doivent attirer l’attention de l’emprunteur sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard à ses capacités financières et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il leur incombe d’apprécier la capacité financière au regard des ressources de l’emprunteur, mais également de la valeur des éléments de son patrimoine de manière à garantir son remboursement ; qu’ils n’ont toutefois pas à s’ingérer dans les affaires de leurs clients et n’ont pas à donner de conseil sur la viabilité, sur le caractère risqué d’opérations qu’il est demandé aux banquiers de financer ; qu’ils ne sont pas tenus à un devoir de conseil à l’égard de l’emprunteur et n’ont pas à se substituer à celui-ci dans l’appréciation de la rentabilité de son projet ; qu’ils n’ont pas plus pour mandat d’apprécier l’opportunité de l’investissement financé ni l’utilité du crédit demandé ; qu’ainsi, dans ce cadre, même si la banque est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, elle peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ; que la seule obligation d’information est d’informer l’emprunteur sur les caractéristiques du prêt proposé afin de lui permettre de s’engager en toute connaissance de cause ; qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit ou du courtier que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’eux-mêmes auraient ignorées ; que les demandeurs reprochent une collusion entre la banque et le courtier et un manquement à leur obligation de mise en garde sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leur prix de vente ; que si l’on considère pour les besoins de la cause que la société Les Papounez représentée par les époux [EG] était un emprunteur profane, il lui incombe de démontrer que la Cafpi et la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Europe lui ont fait courir un risque en lui permettant d’obtenir le prêt litigieux dans des délais extrêmement rapides que la banque aurait dû refuser d’accorder ; qu’on observera tout d’abord que l’emprunteur a remboursé l’intégralité du prêt souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Europe en décembre 2015 et qu’il ne forme aucune demande reconventionnelle à son égard. Aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi de ce prêt ; que par ailleurs ni le courtier en crédit, ni le banquier dispensateur de crédit ne sont tenus de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par leur client sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis au courtier puis à la banque ne permettait de déceler que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause six ou sept ans après avoir été réalisé sauf à leur imposer à une capacité d’anticipation qui leur aurait permis de savoir en 2002 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers des années précédentes seraient payés avec le produit des commissions perçues les années suivantes à l’occasion des ventes ultérieures ;que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité du courtier en crédit et du banquier supposerait qu’il soit démontré que le courtier a soumis à la banque un dossier de financement pour lequel la banque a, en connaissance de cause, accordé un crédit dont elle soupçonnait ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’il ne soit pas remboursé ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ;

1°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [EG] et la société Les Papounez rappelaient que le courtier en crédit était débiteur à l’égard de l’emprunteur et des cautions d’une obligation d’information dont il lui incombait de rapporter la preuve de l’exécution et, qu’en l’espèce, la Cafpi n’avait nullement rempli ses obligations puisqu’elle s’était contentée de présenter la demande de prêt à une seule banque et non à plusieurs, ce qui avait privé les époux [EG] et la société Les Papounez de la possibilité d’obtenir plusieurs réponses d’établissements bancaires et pas seulement de la banque attitrée de la société Mona Lisa et ainsi d’être ainsi dissuadés d’investir ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions dont elle était saisie sur ce point, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2 °) ALORS QU’en toute hypothèse, le courtier doit présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières ; que pour débouter la société Les Papounez et les époux [EG] de leurs demandes dirigées contre le courtier Cafpi, la cour d’appel a retenu, par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré de risque d’endettement ; qu’en statuant sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé (ccl. p. 29), si le prêt avait été remboursé au moyen notamment de la souscription d’un nouveau prêt à hauteur de 142.000 euros, et non au moyen des loyers prévus pour rembourser les mensualités de l’emprunt, ce qui établissait le caractère excessif du prêt octroyé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, le courtier doit présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières ; que pour débouter la société Les Papounez et les époux [EG] de leurs demandes dirigées contre le courtier Cafpi, la cour d’appel a retenu, par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré de risque de surendettement ; qu’en statuant sans rechercher si la Cafpi avait analysé comme elle le devait les capacités financières de remboursement du seul emprunteur, la société Les Papounz, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Moyens produits au pourvoi n° Q 20-10.673 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [JS] et la société Ramgo

PREMIER MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du notaire) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société Ramgo, d’autre part, M. [S] [JS] et Mme [O] [KT] épouse [JS] de toutes les demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre maître [KF] [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité des intervenants, les époux [JS] se sont vus remettre préalablement à l’acte du 8 août 2001, un livre blanc sur l’opération Hôtel Mona Lisa (pièce 1) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement » décrivant, sur 47 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, la présentation du loueur en meublé professionnel, une présentation synthétique et une étude de marché de l’hôtel de Fuveau (pièce 2), un dossier de réservation (pièce 3) comprenant notamment un contrat préliminaire de réservation pour trois chambres avec, outre le prix de l’acquisition immobilière et le prix du mobilier devant garnir les chambres, les honoraires dus aux sociétés du groupe pour un montant total de 1.088.500 francs (165.940,75 euros) ; que le 26 octobre 2001, ils ont signé le contrat de réservation, ainsi que les mandats de recherche et de négociation confiés à la société Mona Lisa Investissements et le 21 décembre 2001 le bail commercial avec la SA Mona Lisa Hôtels et Résidence ; que la société Ramgo, représentée par son gérant, a signé le 24 novembre 2001 un contrat d’assistance juridique confié à Me Gobert, avocat, lequel a été chargé des formalités relatives aux statuts de la société et son immatriculation, un contrat d’expertise-comptable et d’assistance confié à la société Moncey Audit et un contrat de domiciliation ; qu’aux termes de leur pièce 12, il ont fourni divers documents sur leur état civil et matrimonial, sur leurs revenus, patrimoine et épargne ; qu’ils ont reçu et régularisé les mêmes types de documents pour la seconde opération à [Localité 31] s’agissant de l’hôtel Val’Hôtel ; que sur la responsabilité du notaire, les époux [JS] et la société Ramgo soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la société Mona Lisa Investissements, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu’il a d’ailleurs, à ce titre, par lettre du 18 décembre 2002 (pièce 27 des appelants) préalablement à l’acte concernant la seconde opération Val‘Hôtel, rappelé les disposition fiscales applicables à l’opération de LMP et ces derniers ne contestent pas le caractère pertinent de l’information qui leur a été donnée ; qu’en tout état de cause, en l’absence de toute démonstration qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreurs et cautions, il n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants de démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, voire 2008, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Lisa investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; qu’ils ne produisent aucune pièce montrant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu en 2001 et 2002 au regard du marché à cette période, leur pièce 61 ne montrant une inadéquation des loyers au regard du marché qu’à compter de 2008 ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans les actes authentiques et le projet d’acte communiqué aux époux [JS] ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ; qu’enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant d’aucune obligation légale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire qui authentifie un acte de vente est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il luimême notaire, au côté du client ; qu’en l’espèce, la société RAMGO et les époux [JS] reprochent à Me [KF] [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques des opérations d’investissement proposés par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 6 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était pas manifestement irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés en 2001 et 2002 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui auraient pu être détectée par un notaire normalement vigilant, il ne peut être reproché à maître [I] de ne pas avoir prévu en décembre 2001 et décembre 2002 que les loyers promis ne seraient pas payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait celle de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci, ce qui conduirait de facto à transformer le notaire en assureur ; que pour échapper à cette évidence, la société Ramgo soutient que le paiement des loyers entre 2002 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçues sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui, s’ils étaient avérés, seraient constitutifs d’escroqueries ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure chargés de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels les demandeurs à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée quand aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Maître [I] ne sera pas retenue dès lors, d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée et avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter les consorts [JS] et la société Ramgo de leur action en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu que, par lettre du 18 décembre 2002, ce notaire avait rappelé, pour le second projet Val‘Hôtel, les dispositions fiscales de loueur meublé professionnel aux consorts [JS] ; que cependant, le rappel des dispositions fiscales applicables pour le second projet de défiscalisation seulement établissait que Me [I] avait manqué à son devoir d’information et de conseil s’agissant du premier projet de défiscalisation, aucune information et aucun conseil préalablement à cette vente n’ayant été donnés tant aux époux [JS] qu’à la société Ramgo ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontré ; que pour débouter les consorts [JS] et la société Ramgo de leur action en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu que, par lettre du 18 décembre 2002, ce notaire avait rappelé, pour le second projet Val‘Hôtel, les dispositions fiscales de loueur meublé professionnel aux consorts [JS] ; que cependant, le rappel des dispositions fiscales applicables n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller les époux [JS] et la société Ramgo sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même en particulier le financement à 100 % de l’opération par des prêts dont l’un in fine et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [JS], la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans les actes authentiques ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les époux [JS] et la société Ramgo avaient été informés avant la signature de l’acte de vente Fuveau du 21 décembre 2001 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les lots (103.665 euros) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces lots six mois plus tôt (10.321 euros), soit un facteur multiplicateur de 10, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

4°) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [JS] et à la société Ramgo, la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lots par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans les actes authentiques ; qu’en statuant ainsi sans rechercher si les époux [JS] et la société Ramgo, avaient été informés avant la signature de l’acte de vente Val‘Hôtel du 31 décembre 2002 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les lots (78.000 euros) par rapport au prix unitaire d’acquisition des ces lots 10 jours plus tôt (63.415 euros), la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenue l’article 1240 du code civil ;

5 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes des époux [JS] et de la société Ramgo dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2001 et 2002 au regard du marché à cette période, la pièce 61 ne le démontrant qu’à compter de 2008 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2001 et 2002 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel Fuveau en 2008 le loyer du marché était de 130.881 euros et le loyer contractuel en place de 324.337 euros, soit plus du double du prix réel et pour l’hôtel Val’Hôtel le loyer du marché était en 2008 de 301.539 euros et le loyer contractuel en place de 628.363 euros, soit également plus du double ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

6 °) ALORS QUE le juge doit s’abstenir de dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que pour débouter les époux [JS] et la société Ramgo de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé que les difficultés du groupe Mona Lisa n’étaient apparues qu’en 2006, voire en 2008 ce qui établissait la viabilité des projets de défiscalisation, Me [I] ne pouvant prévoir en 2001 et 2002 que les loyers ne seraient plus payés en 2008 ; qu’en statuant ainsi, tandis que les époux [JS] et la société Ramgo avaient produits aux débats un courrier de la société Mona Lisa du 16 avril 2004 qui imposait un report du paiement des loyers du 1er trimestre 2004 et des échanges de courriels de 2005 relatifs également à des nonpaiements de loyers pour l’année 2005, la cour d’appel a dénaturé par omission ces deux pièces, en violation du principe susrappelé ;

7 °) ALORS QUE pour débouter les époux [JS] et la société Ramgo de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissement ; qu’en statuant ainsi sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits par les époux [JS] notamment la proposition de la société Mona Lisa de 2009 visant à obtenir la diminution des loyers pour les deux hôtels (pièce n°82), le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 33), les contrats de baux régularisés avec le cessionnaire, ces éléments démontrant que les projets de défiscalisation sur 15 ans vendus par la société Mona Lisa Investissement n’étaient pas viables, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

8 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes des époux [JS] et de la société Ramgo dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuite engagée contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [JS] n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité des banques Norfi et Cagefi envers l’emprunteur pour les prêts) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société Ramgo de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la banque caisse régionale Normandie de financement (Norfi) et contre la caisse générale de financement Cagefi ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants soutiennent que les banques ont failli à leur devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse ou les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la société Mona Lisa et qu’ils n’ont eu aucun contact avec les prêteurs ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels les banques ont donné leur accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était proposé ; que spécialement ils soutiennent que l’emprunteur, la société Ramgo, tout comme eux-mêmes, étaient non avertis et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que la Norfi ou la Cagefi connaissaient dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils invoquent, étant rappelé qu’il n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société s’apprécie en la personne de son ou de ses dirigeants, en l’espèce, en la personne de [MK] [JS], fils des cautions, nommé en qualité de gérant non associé par les statuts de la société Ramgo ; qu’il ne peut être dénié que celui-ci, étudiant âgé de 20 ans dont les qualifications ne sont pas connues, ne peut être considéré comme averti ; que s’agissant d’un emprunteur non averti, il appartient aux appelants de démontrer qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’au regard des documents remis par la Cafpi aux deux organismes de prêt, constitués des livres blancs comportant des études financières et des simulations, les projets de baux commerciaux, les garanties financières accordées ainsi que les remboursements de TVA induits par le régime de LMP, le projet économique était viable et non voué à l’échec et le prêt a d’ailleurs été remboursé pendant plusieurs années ; qu’il n’existait donc aucun risque d’endettement excessif et ni la Norfi et la Cagefi n’étaient donc tenues à un devoir de mise en garde à l’égard de la société Ramgo ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les époux [JS] reprochent aux deux banques qu’ils ont sollicitées via le courtier Cafpi de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ; qu’en d’autres termes, ils reprochent aux banques les mêmes faits que ceux reprochés au notaire ; que même si l’on considère pour les besoins de la cause que les époux [JS] étaient des emprunteurs profanes, ce qui n’est pas le cas puisqu’ils sont tous les deux avocats spécialisés en droit des affaires, il leur incombe de démontrer que la Norfi et la Cagefi leur ont fait courir un risque de surendettement ; qu’on observera tout d’abord que les époux [JS] ont remboursé les prêts souscrits auprès de ces deux banques qui ne forment aucune demande reconventionnelle à leur égard ; qu’aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi des prêts litigieux ; que les deux banques mises en cause ont donc rempli correctement leur principale obligation, c’est-à-dire vérifier la capacité de remboursement de l’emprunteur ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client, sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée lorsque l’emprunteur a la capacité de rembourser le prêt qu’il demande ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis à la Norfi et à la Cagefi ne permettait de dire en 2001 et 2002 que la rentabilité de ces deux investissements serait remise en cause sept ans après avoir été réalisés sauf à imposer aux banques une capacité d’anticipation qui leur aurait permis de savoir en 2001/2002 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières pendant plusieurs mois et en déstabilisant le marché immobilier ; que de même rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers d’une année N seraient payés avec le produit des commissions perçues les années N+1, N+2 etc à l’occasion des ventes ultérieures réalisées par Mona Lisa et ses filiales ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité de la Norfi et la Cagefi supposerait qu’il soit démontré que ces banques ont, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elles soupçonnaient ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés ; que cette preuve n’est ni offerte ni rapportée ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour les emprunteurs qui doivent bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre les banques Norfi et Cagefi, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que les deux établissements bancaires, Norfi et Cagefi étaient redevables d’un devoir de mise en garde renforcé devant porter sur les risques spécifiques des deux opérations de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi de prêts in fine destinés à financer 100 % des deux projets, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 juillet 2016 ;

2 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Ramgo de ses demandes dirigées contre la banque Norfi et la Cagefi, la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif les prêts ayant été remboursés pendant plusieurs années ; qu’en statuant ainsi tandis que les prêts consentis par la Norfi de 513.478 euros et par la Cagefi de 221.000 euros, étaient des prêts in fine, de sorte que le seul remboursement des intérêts pendant plusieurs années ne pouvait permettre de retenir qu’il n’existait pas de risque d’endettement excessif, le remboursement du capital emprunté soit 513.478 et 221.000 euros s’effectuant lors de la dernière échéance, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Ramgo de ses demandes dirigées contre la banque Norfi, la cour d’appel a retenu que les documents remis par le courtier Cafpi (livre blanc comportant les études financières, projets de baux commerciaux, garanties financières données par Mona Lisa) établissaient qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de la vente Fuveau devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société Ramgo qui était cours de constitution lors de l’octroi du prêt, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque (conclusions, p. 32), les documents publicitaires édités par la société Mona Lisa ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement du prêt in fine de 513.478 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Ramgo de ses demandes dirigées contre la banque Cagefi, la cour d’appel a retenu que les documents remis par le courtier Cafpi (livre blanc comportant les études financières, projets de baux commerciaux, garanties financières données par Mona Lisa) établissaient qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors du projet Val‘Hôtel devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société Ramgo qui avait un capital de 8.000 euros, des capitaux propres négatifs de 140.018,77 euros et une dette d’emprunt de 495.054 euros, de sorte que les documents publicitaires de la société Mona Lisa ne pouvaient permettre à eux seuls d’apprécier le risque d’endettement né de l’octroi de deux nouveaux prêts soit la somme de 442.000 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur, même averti, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur aurait lui-même ignorés ; que pour débouter la société Ramgo de ses demandes dirigées contre les banques Norfi et Cagefi, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi des prêts de 513.478 € par la banque Norfi, et de 442.000 36 (deux prêts de 221.000 euros) par la Cagefi quelques jours à peine après les demandes de prêts, sans que le gérant de la société Ramgo ait un quelconque entretien ou contact avec les deux établissements bancaires, établissait que ces derniers disposaient en amont de renseignements sur les projets de défiscalisation qu’ils n’avaient pas communiqués s’assurant du remboursement des prêts excessifs et dangereux par la prise de trois garanties, une hypothèque, un cautionnement 100 % par les époux [JS] et le nantissement de contrats d’épargne et d’assurancevie, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 juillet 2016 ;

6 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société Ramgo dirigées contre les deux établissements bancaires, Norfi et Cagefi, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre les banques Norfi et Cagefi, les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [JS] n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile des banques ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 juillet 2016.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité des banques Norfi et Cagefi envers les cautions pour les prêts) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [JS] de leurs demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre la banque caisse régionale Normandie de financement (Norfi) et contre la caisse générale de financement Cagefi ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE [O] [KT], avocat inscrite au barreau de parie depuis 1974 et [S] [JS], avocat, inscrit au barreau de Paris depuis 2001 et antérieurement directeur juridique de sociétés internationales, doivent, par leurs qualifications professionnelles, être considérés comme avertis et ni la Norfi ni la Cagefi, n’étaient tenues à un devoir de mise en garde à leur égard en leur qualité de caution ; que les époux [JS], qui ne procèdent que par voie d’affirmations, ne démontrent pas que les banques disposaient d’éléments qu’euxmêmes ignoraient ;

1°) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter les époux [JS] de leurs demandes dirigées contre les banques Norfi et Cagefi, la cour d’appel a retenu que de par leurs qualifications professionnelles, avocat et directeur juridiques de sociétés internationales, ils devaient être considérés comme avertis ; qu’en se bornant à avoir égard à la profession des époux [JS] pour retenir que ceux-ci auraient été avertis, sans relever qu’ils auraient été des professionnels de la finance maîtrisant les risques générés par les projets de défiscalisation et le fonctionnement spéculatif des prêts in fine, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde une caution, même avertie, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que la caution aurait elle-même ignorés ; que pour débouter les époux [JS] de leurs demandes dirigées contre les banques Norfi et Cagefi, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi des prêts de 513.478 € par la banque Norfi, et de 442.000 (deux prêts de 221.000 euros) par la Cagefi quelques jours seulement après les demandes aux demandes de prêts, sans que les époux [JS] aient un quelconque entretien ou contact avec les deux établissements bancaires, établissait que ces derniers disposaient en amont de renseignements sur les projets de défiscalisation qu’ils n’avaient pas communiqués s’assurant du remboursement des prêts excessifs et dangereux par la prise de trois garanties, une hypothèque, un cautionnement 100 % par les époux [JS] et le nantissement de contrats d’épargne et d’assurance-vie, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 juillet 2016.

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter les époux [JS], cautions, de leurs demandes dirigées contre la banque Norfi et la banque Cagefi, la cour d’appel a énoncé, par motifs à les supposer adoptés qu’il n’existait pas d’endettement excessif ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé (ccl. p. 33 à 35) le ratio d’endettement patrimonial qui était de 66 % lors du cautionnement du premier prêt, et de 75% lors du cautionnement du second prêt, ce qui établissait un endettement excessif, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité des banques pour les placements financiers) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté M. [JS] de toutes les demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre la banque Caisse Régionale Normandie de financement Norfi et contre la caisse générale de financement Cagefi ;

AUX MOTIFS QUE les appelants font valoir que les banques ont également failli à leurs obligations de l’article L 533-4 du code monétaire et financier, dans sa rédaction alors applicable, en ne s’enquérant pas de la situation financière de leurs clients, de leur expérience en matière d’investissement et de leur objectif en ce qui concerne les services demandés et notamment en ne les informant pas que les placements conseillés ne pourraient pas couvrir le remboursement des prêts in fine ; que les affirmations du livre blanc, de portée générale, qui n’évoquent d’ailleurs un montant à nantir que de 30 % au minimum, ne peuvent être opposés à la banque et il n’est justifié par aucune pièce de ce que les garanties des prêts aient été destinées à un remboursement intégral des prêts ; que par ailleurs, [S] [JS], seul souscripteur des contrats litigieux, avait une expérience solide en matière d’investissements financiers puisqu’il était déjà titulaire d’un portefeuille d’actions et de SICAV conséquent et possédait par conséquent la compétence pour apprécier le fonctionnement des contrats d’assurance-vie souscrits et nantis au profit des banques prêteuses ;

1 °) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; qu’en l’espèce, M. [JS] rappelait que l’article L. 533-4 du code monétaire et financier dans sa rédaction alors applicable, disposait que la banque qui fournit une prestation de service d’investissement devait notamment procéder à l’évaluation de la situation financière de ses clients, de leur expérience en matière d’investissement, de leur appétence au risque et de leurs objectifs concernant les services demandés et communiquer ces informations, dans le cadre des négociations avec leurs clients, ce qu’aucun des deux établissements Norfi ou Cagefi n’avait respecté manquant ainsi à leur devoir d’information (conclusions p. 39) ; que la cour d’appel, pour débouter M. [JS] de ses demandes contre les deux établissements bancaires, s’est bornée à énoncer qu’il n’était pas établi que les produits financiers devaient permettre un remboursement intégral des prêts in fine ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui invoquaient un manquement des banques à leur devoir d’information, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2 °) ALORS QUE le banquier prestataire de service d’investissement est débiteur envers l’investisseur, quelle que soit son expérience, d’une obligation générale d’information sur les caractéristiques essentielles du produit ; qu’en l’espèce, pour débouter M. [JS] de ses demandes dirigées contre la banque Norfi et la banque Cagefi pour manquement à leur devoir d’information relatif aux placements vendus adossés aux prêts in fine, la cour d’appel a énoncé que M. [JS] avait « une solide expérience en matière d’investissements financiers » (arrêt, p. 12 § 5) ; qu’en statuant ainsi tandis que l’obligation d’information sur les caractéristiques des produits financiers était due à M. [JS] sans considération de son caractère averti ou non, la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a violé l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 juillet 2016 ;

3 °) ALORS QU’il appartient à l’établissement bancaire qui fournit une prestation de service d’investissement d’établir qu’il a rempli son obligation d’information envers son cocontractant ; qu’en l’espèce, pour débouter M. [JS] de ses demandes contre la Norfi et la Cagefi pour manquement à leur devoir d’information relatif aux placements vendus adossés aux prêts in fine, la cour d’appel a énoncé qu’il n’établissait pas que les produits financiers devaient rembourser en totalité les prêts in fine, le livre blanc ne pouvant être opposé aux banques ; qu’il incombait aux deux établissements bancaires d’établir avoir respecté leur obligation d’information sur les caractéristiques des produits financiers vendus et avoir informé en particulier M. [JS] de l’adéquation des placements à ses besoins ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a méconnu les articles 1315 et 1147 du code civil ce dernier dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 juillet 2016.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du courtier CAFPI):

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [JS] et la société RAMGO de toutes leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ;

AUX MOTIFS QUE les appelants ne dénient pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit pour rechercher le financement nécessaire à leur opération auprès de la Cagefi ; qu’ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la société Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller ; qu’ils observent que le représentant de la société Cafpi mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations, à été mis à l’écart par la société Cafpi ; que le courtier qui doit seulement présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; que les appelants, qui ne contestent pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit et à laquelle ils ont transmis les documents demandés ont ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre qu’elle leur a transmise, ne démontrent pas en quoi les prêts proposés par la Norfi ou la Cagefi ne correspondaient pas à leurs besoins ou au financement qu’ils souhaitaient ni que la Cafpi avait des informations sur l’opération qu’eux-mêmes ignoraient ;

1°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [JS] et la société Ramgo rappelaient que le courtier en crédit était débiteur à l’égard de l’emprunteur d’une obligation d’information dont il lui incombait de rapporter la preuve de l’exécution et, qu’en l’espèce, la Cafpi n’avait nullement remplie ses obligations puisqu’elle s’était contentée de présenter la demande de prêt à une seule banque et non à plusieurs, ce qui avait privé les époux [JS] et la société Ramgo de la possibilité d’obtenir plusieurs réponses d’établissements bancaires et pas seulement des banques attitrées de la société Mona Lisa et ainsi d’être ainsi dissuadés d’investir ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions dont elle était saisie, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que M. [JS] exposait que le courtier Cafpi ne l’avait jamais informé sur les instruments financiers mis en place et proposés par les banques pour garantir le remboursement des prêts in fine (conclusions p. 45 § 7) ; que pour débouter M. [JS] de son action en responsabilité contre le courtier, la cour d’appel s’est bornée à énoncer que la Cafpi n’avait pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui rappelaient l’obligation du courtier de satisfaire à son obligation d’information relative aux produits financiers adossés aux prêts in fine, la cour d’appel a méconnu l’article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° R 20-10.674 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. [X] et la société MVM

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité du notaire)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société MVM, d’autre part, M. [RE] [K] de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [KF] [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité des intervenants, il doit être rappelé en préalable que [RE] [K] s’est vu remettre préalablement à l’acte authentique de vente du 30 décembre 2002 un livre blanc « Val Hôtel » (pièce 1) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 50 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa ainsi que Me [I] présenté comme suit : officier public et ministériel, chargé de recevoir et de rédiger les actes, les contrats, etc., pour leur conférer un caractère authentique, obligatoire dans certains cas, le notaire a également un rôle de conseil, une simulation financière présentant les gains financiers et fiscaux de l’opération envisagée avec un prêt in fine ou un prêt amortissable (pièces 2 et 3), un dossier de réservation (pièce 4) comprenant une promesse unilatérale d’achat avec le prix de l’acquisition soit 234.000 euros et les honoraires dus aux sociétés du groupe pour un montant total de 170.000 euros, un descriptif immobilier, un devis bon de commande pour du mobilier, un bail commercial à conclure avec la société hôtelière de La Valette, filiale à 100 % de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences pour les biens à acquérir, une attestation de garantie de défiscalisation, l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle de la SA Mona Lisa, une garantie de rachat au bout de 15 années par la société à responsabilité limitée unipersonnelle SMBG c/o Mona Lisa Gestion Immobilière (par ailleurs vendeur des biens), deux attestations de garanties de loyers aux termes desquelles la société Mona Lisa Holding indique être garante de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences et cette dernière se porte garante des engagements de la société Hôtelière de La Valette ; que [RE] [K] a signé l’ensemble de ces documents le 21 novembre 2002 outre un contrat de prestations de services de conseil et d’assistance de la SA Mona Lisa Investissements (pièce 10 de la CCM Strasbourg Koenigshoffen) ; qu’aux termes d’un acte sous seing privé du 21 novembre 2002, [RE] [K], agissant au nom et pour le compte de la société MVM en formation, a donné à Me Gobert, avocat, une mission d’assistance juridique pour cette société et la tenue de ses assemblées générales, laquelle a été immatriculée le 27 décembre 2002 ; qu’il a également confié, par acte sous seing privé du même jour une mission de tenue de la comptabilité de la société MVM à la SARL Moncey Audit, expert-comptable ; que [RE] [K] a reçu du notaire, le 17 décembre 2002 (pièce 33), un document lui rappelant les dispositions fiscales applicables à l’opération envisagée, à savoir l’acquisition d’un logement destiné à être loué en meublé à un exploitant d’une résidence de tourisme, d’une résidence hôtelière ou para8 hôtelière sous le statut fiscal de loueur en meublé professionnel ; que par acte de Me [EU], notaire à Strasbourg, du 19 décembre 2002, il a donné procuration à tous clercs de la SCP Marie-Pierre Badet-Bleriot, [KF] [I] et [O] [D] [I] pour le représenter à l’acte devant constater la vente, le prêt et comporter son cautionnement solidaire ; que sur la responsabilité du notaire, les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale de l’acquéreur, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, étaient surévalués par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la SA Mona Lisa Investissement, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu’il devait informer les parties sur les incidences fiscales de l’acte de vente qu’il était chargé d’établir, ce qu’il a fait par la note adressée le 17 décembre 2002, dont les appelants ne contestent pas le caractère pertinent ; qu’il n’avait pas, en revanche, en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées à l’acquéreur et à la caution, à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissements, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; que les pièces montrant une inadéquation entre le loyer du marché et le loyer contractuel datent de 2008/2009 (pièce 26) sans qu’il puisse en être tiré une quelconque conséquence sur le prix du marché local en 2002, date de la conclusion des actes ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ; qu’enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant au surplus d’aucune obligation légale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’il est acquis que le notaire, officier public, est tenu à des obligations qui excèdent le simple fait de recevoir les actes et contrats des parties auxquelles il donne le caractère d’acte authentique possédant force probante et force exécutoire ; qu’il est également tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il luimême notaire, au côté du client ; qu’en outre, l’obligation de conseil et d’information du notaire ne porte que sur les actes qu’il instrumente et il n’a pas à répondre des aléas financiers liés à la conjoncture économique ; qu’en l’espèce, M. [RE] [K] et la société MVM reprochent à Me [KF] [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques de l’opération dirigée par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leur prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 6 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était manifestement pas irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés en 2002 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui aurait pu être détectée par un notaire normalement vigilant dès la signature des actes notariés, il ne peut être reproché à Me [KF] [I] de ne pas s’être rendu compte en décembre 2002 que les loyers promis ne pourraient pas être payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci ; que pour échapper à cette évidence, la société MVM soutient que le paiement des loyers entre 2002 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçues sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui, s’ils étaient avérés, seraient constitutifs d’escroquerie ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure en charge de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels les demandeurs à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée sans qu’aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [KF] [I] ne sera pas retenue dès lors d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part, qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée et avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs actions en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il avait adressé le 17 décembre 2002 une note fiscale relative au statut du loueur en meublé professionnel ; que cependant, le seul rappel des dispositions fiscales applicables n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller la société MVM et M. [K], qu’il n’avait jamais rencontré, sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même, en particulier sur le financement à 100 % de l’opération par un prêt et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées à M. [K] et à la société MVM, la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si M. [K] et la société MVM avaient été informées avant la signature de l’acte de vente du lot 9 de l’hôtel Val Hôtel du 30 décembre 2002 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (78.000 euros par chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des chambres quelques jours plus tôt (63.415 euros par chambre), soit une plus-value de 20 % en 10 jours, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes de M. [K] et de la société MVM dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2002 au regard du marché à cette période, la pièce 26 ne le démontrant qu’à compter de 2008 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2002 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel Val Hôtel en 2008 le loyer du marché était de 130.881 euros et le loyer contractuel en place de 324.337, soit plus de deux fois et demie du prix réel ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

4 °) ALORS QUE le juge doit s’abstenir de dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé que les difficultés du groupe Mona Lisa n’étaient apparues qu’en 2006, ce qui établissait la viabilité du projet ; qu’en statuant ainsi, tandis que M. [K] et la société MVM avaient produit aux débats des courriers de la société Mona Lisa des 3 septembre et 23 octobre 2003, du 16 avril 2004 qui imposaient un report du paiement des loyers pour les années 2003 et 2004, donc bien avant 2006, la cour d’appel a dénaturé par omission ces trois pièces, en violation du principe susrappelé ;

5 °) ALORS QUE pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissement ; qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits, notamment, l’achat en 2002 du lot avec des difficultés de paiement à compter de 2003 (pièces 30, 39 et 40), le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 20), le contrat de bail régularisé avec le cessionnaire (pièce 21), ces éléments démontrant que le projet de défiscalisation sur 15 ans vendu par la société Mona Lisa Investissements n’était pas viable, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

6 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de M. [K] et de la société MVM dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuite pénale engagée contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et M. [K] ou la société MVM n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité de la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen envers l’emprunteur et la caution pour les prêts)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société MVM, emprunteuse, et M. [K], caution, de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants soutiennent que la banque a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa, que ce sont les mêmes banques ou groupe bancaire qui ont financé un grand nombre d’opérations lesquels ne peuvent donc nier leur connaissance du marché hôtelier ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels la banque a donné son accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est, au moment de la souscription du contrat de prêt, tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que l’octroi des prêts résultait d’une stratégie du groupe bancaire, que la banque connaissait dès l’origine les faiblesses du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils allèguent, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son dirigeant ; que [RE] [K] était, au jour de la souscription du prêt, directeur dans une PME de taille moyenne sans toutefois que ses fonctions ne soient autrement précisées et il n’est pas démontré par la banque qu’il avait des compétences ou une connaissance préalable du fonctionnement d’un prêt immobilier ; que ni l’emprunteur ni la caution ne peuvent être considérés comme avertis ; que s’agissant de [RE] [K], présenté comme emprunteur dans la fiche de renseignements bancaires fournie à la banque, dont il a certifié exactes et sincères les énonciations et à laquelle la banque était en droit de se fier en l’absence d’anomalies apparentes, il percevait alors une rémunération annuelle de 224.549 euros, soit un salaire mensuel net (déduction faite d’une pension alimentaire) de 17.340 euros ; qu’il a indiqué être propriétaire de sa résidence principale évaluée à 230.000 euros et être titulaire d’une épargne d’un montant en capital cumulé de 72.000 euros ; qu’il a précisé supporter les mensualités de remboursement d’un emprunt s’élevant à 641,62 euros par mois ; que s’agissant de l’EURL MVM, créée uniquement pour cette opération visant à réduire la fiscalité des revenus de [RE] [K], qui a la charge de la preuve du caractère excessif du crédit consenti par la banque, le projet de bail signé le 21 novembre 2002 et les garanties de loyers et de rachat émises par la SA Mona Lisa et ses filiales constituent un prévisionnel suffisant qui montre que le projet n’était pas déraisonnable et que la charge de l’emprunt n’était pas excessive, le prêt ayant d’ailleurs été remboursé intégralement le 9 février 2010 ; que la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen n’était donc tenue à aucun devoir de mise en garde, tant à l’égard de l’EURL MVM, qu’à l’égard de [RE] [K], caution ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU’il est de principe que les banques ont un devoir de mise en garde d’un emprunteur ou d’une caution profane lors de la conclusion d’un contrat de prêt, à raison des capacités financières de l’emprunteur et des risques d’endettement ; qu’en tout état de cause, l’obligation de mise en garde, d’information et de conseil d’une banque se limite à la prévention du surendettement ; que le banquier doit attirer son attention sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il lui incombe d’apprécier la capacité financière au regard des ressources de l’emprunteur, mais également de la valeur des éléments de son patrimoine de manière à garantir son remboursement ; que la banque n’a pas à s’ingérer dans les affaires de ses clients et n’a pas à donner de conseil sur la viabilité, sur le caractère risqué d’opérations qu’il lui est demandé de financer ; qu’elle n’est pas tenue à un devoir de conseil à l’égard de l’emprunteur et n’a pas à se substituer à celui-ci dans l’appréciation de la rentabilité de son projet ; qu’elle n’a pas plus pour mandat d’apprécier l’opportunité de l’investissement financé ni l’utilité du crédit demandé ; que dans ce cadre, même si elle est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, elle peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ; que sa seule obligation d’information est d’informer l’emprunteur sur les caractéristiques du prêt proposé afin de lui permettre de s’engager en toute connaissance de cause ; qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’eux-mêmes auraient ignorées ; que les demandeurs reprochent à la banque de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués, de même que leur prix de vente ; que si l’on considère, pour les besoins de la cause, que la société MVM représentée Monsieur [RE] [K] était un emprunteur profane, il lui incombe de démontrer que le Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen lui a fait courir un risque en lui octroyant le prêt litigieux qu’il aurait dû refuser d’accorder ; qu’on observera tout d’abord que l’emprunteur a remboursé l’intégralité du prêt souscrit en février 2010 ; qu’aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi de ce prêt ; que, par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dés son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis à la banque ne permettait de déceler que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause six ou sept ans après avoir été réalisé sauf à imposer à la banque une capacité d’anticipation qui lui aurait permis de savoir en 2002 qu’une crise financière et économique animerait l’immobilier en bloquant les transactions immobilières ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de considérer que dès l’origine, il était évident que les loyers des années précédentes seraient payés avec le produit des commissions perçues les années suivantes à l’occasion des ventes ultérieures ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité du banquier supposerait qu’il soit démontré que la banque a, en connaissance de cause, accordé un crédit dont elle soupçonnait ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’il ne soit pas remboursé ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ; que la société MVM sera donc déboutée de toutes les demandes dirigées contre la banque ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour l’emprunteur qui doit bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que la Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen était redevable d’un devoir de mise en garde renforcée devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi d’un prêt destiné à financer 100 % du projet immobilier, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif le prêt ayant été remboursé en 2010 ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé (ccl. p. 29) si le prêt avait été remboursé au moyen de la vente de la résidence principale de M. [K], et non au moyen des loyers prévus pour rembourser les mensualités de l’emprunt, ce qui établissait le caractère excessif du montant octroyé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a retenu que les documents remis établissaient que le projet économique était viable et non voué à l’échec ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de la vente du lot de l’hôtel Val Hôtel devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société MVM qui était cours de constitution lors de l’octroi du prêt, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque (conclusions, p. 31), les documents remis par la société Mona Lisa tel que le projet de bail ou les garanties de loyer et de rachat ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement du prêt de 444.300 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que le risque est apprécié in concreto ; que pour débouter M. [K], caution, de ses demandes dirigées contre la banque, la cour d’appel a énoncé qu’il percevait un salaire mensuel de 17.340 euros était propriétaire d’une résidence principale de 230.000 euros et était titulaire de 72.000 euros d’épargne, de sorte qu’il n’existait pas d’endettement excessif pour le prêt de 444.300 euros ; qu’en statuant ainsi sans rechercher comme demandé (ccl. p. 28) le ratio d’endettement patrimonial, qui établissait que M. [K] était endetté par son cautionnement bien au-delà de ce qu’il détenait, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur, même averti, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur aurait lui-même ignorés ; que pour débouter la société MVM et M. [K] de leurs demandes dirigées contre la banque, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que la banque disposait d’éléments qu’elle n’aurait pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi du prêt pour la somme de 444.300 € quelques jours à peine après la demande, sans que le gérant de la société MVM ait un quelconque entretien ou contact avec l’établissement bancaire, établissait que la banque disposait en amont de renseignements sur le projet de défiscalisation qu’elle n’avait pas communiqués s’assurant du remboursement du prêt excessif et dangereux par la prise de deux garanties, une hypothèque, et un cautionnement de 100 % des sommes empruntées par M. [K], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur, même averti, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur aurait lui-même ignorés ; que pour débouter la société MVM et M. [K] de leurs demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que la banque disposait d’éléments qu’elle n’aurait pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher comme il lui était demandé (ccl. p. 33) si la banque avait constaté une anomalie apparente pour un professionnel du crédit, à savoir que le loyer devant servir au remboursement du prêt avait été calculé sur un prix surévalué, information qu’elle n’avait pas transmise à la société MVM et à M. [K], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

7 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société MVM dirigées contre le Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, les deux procédures étant totalement distinctes et M. [K] ou la société MVM n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile de la banque ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Moyens produits au pourvoi n° K 20-12.624 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [XU] et la société Lacogester

PREMIER MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du notaire) :

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société Lacogester, d’autre part, les époux [XU] de toutes les demandes en paiement de dommage et intérêts dirigées contre Me [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité des intervenants, les époux [T]-[XU] se sont vus remettre, préalablement aux actes de vente du 30 décembre 2003 et de prêt du 16 avril 2004 :- un « livre blanc du concept : loueur en meublé professionnel » (pièce 1 des appelants) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 29 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, la présentation du loueur en meublé professionnel, – un dossier de réservation (pièce 2) comprenant un contrat préliminaire de réservation avec le prix de l’acquisition soit 244 000 € et les honoraires dus aux sociétés du groupe pour un montant de 172 000 € soit un total investi de 416 000 euros ; que ces documents sont toutefois incomplets au regard de la pièce n°1 produite par la banque, en original, de l’ensemble du document qui comprenait également le bon de commande pour le mobilier devant garnir les chambres, un modèle de bail commercial, et ses annexes, des exemples de garanties de rachat et de loyers qui seraient fournies par les sociétés du groupe Mona Lisa, et un diagnostic commercial et de gestion de l’hôtel Les falaises précisant notamment les ratios de RBE par chambre louée et les résultats d’exploitation pour les exercices 2001 et 2002 ainsi que les perspectives attendues ; que le contrat de réservation a été signé, mais non daté ; que le mandat de recherche d’un locataire commercial a été signé le 16 octobre 2003, le contrat de prestations de services de conseils et d’assistance le 29 octobre 2003 et le contrat de domiciliation le 23 décembre 2003 ; que postérieurement à l’acquisition, les appelants ont obtenu une attestation de garantie financière de rachat émanant de la société de droit italien Boston SPA au profit du vendeur la société SMBG pour un montant de 227 000 euros, une attestation de cette même société au profit de la SA Mona Lisa Holding pour un montant de 23 010 euros correspondant à une année de loyers et une « garantie de défiscalisation » par laquelle la SA Mona Lisa Investissement leur garantissait que l’opération leur ouvrirait l’avantage fiscal du loueur en meublé professionnel. ; que sur la responsabilité du notaire les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien. Ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la SA Mona Lisa Investissement, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu’il a d’ailleurs, à ce titre, par lettre du 22 décembre 2003 (pièces 18 et 23 des appelants), rappelé les dispositions fiscales applicables à l’opération et ces derniers ne contestent pas le caractère pertinent de l’information qui leur a été donnée ; qu’en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreurs et cautions, il n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; qu’iIs ne produisent aucune pièce montrant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu en 2003 au regard du marché à cette période ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ; qu’enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant d’aucune obligation légale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire qui authentifie un acte de vente est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en éclairant toutes les parties des conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller au côté du client ; qu’en l’espèce, [IA] [XU], [BF] [T] et la société Lacogester reprochent à Me [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques de l’opération dirigée par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de môme que leurs prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 7 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était manifestement pas irréaliste ou fantaisiste à la signature de l’acte notarié en 2003 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui auraient pu été détectées par un notaire normalement vigilant dès la signature de l’acte notarié, il ne peut être reproché à Me [I] de ne pas s’être rendu compte en juin 2003 du fait que les loyers promis ne seraient pas payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci ; que pour échapper à cette évidence, [IA] [XU], [BF] [T] et la société Lacogester soutiennent que le paiement des loyers entre 2003 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçues sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui s’ils étaient avérés seraient constitutifs d’escroquerie ; ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure chargés de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels les demandeurs à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée sans qu’aucun commencement de preuve ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [I] ne sera pas retenue dès lors d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part, qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte avec laquelle il n’a eu aucun échange et qu’il n’a jamais rencontrée ; que pour débouter les époux [XU] et la société Lacogester de leurs actions en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il avait adressé le 22 décembre 2003 une note sur les dispositions fiscales applicables à l’opération ; que cependant, le seul rappel des dispositions fiscales applicables n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller les époux [XU] et la société Lacogester sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même, en particulier sur le financement à 100 % de l’opération par un prêt in fine et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées aux consorts [XU], la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les époux [XU] et la société Lacogester avaient été informés avant la signature de l’acte de vente de [M] du 30 décembre 2003 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (48.800 euros par chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des la chambre quelques jours plus tôt (27.333 euros), soit une plus-value de 178 %, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes des époux [XU] et de la société Lacogester dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2003 au regard du marché à cette période ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2003 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire (pièce 33) démontrant que, pour l’hôtel [M], en 2008 le loyer du marché était de 87.075 euros et le loyer contractuel en place de 204.980, soit plus du double du prix réel ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

4 °) ALORS QUE pour débouter les époux [XU] et la société Lacogester de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissements ; qu’en statuant ainsi sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits par les époux [XU] et la société Lacogester, notamment, l’achat en 2003 du lot avec des difficultés de paiement à compter de 2003, le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 19), le contrat de bail régularisé avec le cessionnaire (pièce 20), les conclusions de l’expertise judiciaire réalisée au cours de la procédure collective (pièce 33), ces éléments démontrant que le projet de défiscalisation sur 15 ans vendu par la société Mona Lisa Investissement n’était pas viable, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes des époux [XU] et de la société Lacogester dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuite engagée contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales contre les sociétés Mona Lisa n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [XU] n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité de la banque Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées envers l’emprunteur et les cautions pour le prêt et les placements financiers)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société Lacogester (emprunteuse) et les époux [XU] (cautions) de toutes les demandes dirigées contre la banque Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité de la banque ; que les appelants soutiennent que le Crédit Agricole a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa et qu’ils n’ont eu aucun contact avec les prêteurs ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels les banques ont donné leur accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que le Crédit Agricole connaissait dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils invoquent, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants et en l’espèce, en la personne des époux [T]-[XU] ; qu’il résulte de la demande de prêt transmise à la banque par la société Cafpi (pièce 1 du Crédit Agricole), que, via une EURL Coster, ils avaient procédé à une opération similaire « Hôtel Mirabeau » en 1994 et pour laquelle ils percevaient des revenus locatifs également soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux ; que cette opération avait été financée par un emprunt souscrit auprès d’Entenial d’une durée de dix ans ; qu’ils percevaient également des revenus locatifs, non soumis aux BIC, pour un immeuble, également acquis au moyen d’un emprunt en 1994, situé à [Localité 29] ; qu’ils bénéficiaient par conséquent d’une compétence toute particulière dans le domaine des prêts destinés à une opération de défiscalisation de leurs propres revenus ; que le Crédit Agricole n’était donc pas tenu à un devoir de mise en garde à leur égard, que ce soit en leur qualité de dirigeants de la SARL Lacogester, ou en leur qualité de cautions et les appelants, qui ne procèdent que par voie d’affirmation, ne démontrent pas que les banques disposaient d’éléments qu’euxmêmes ignoraient ; que les appelants font valoir que les banques ont également failli à leurs obligations d’information et de conseil dans le cadre de la souscription des instruments financiers censés garantir le remboursement du prêt in fine ; que ces prétentions ne sont assorties d’aucune pièce ; que la fiche de renseignements établie par la CAFPI, antérieurement à l’offre de prêt, tout comme l’acte authentique de prêt, mentionne l’existence de contrats MMA et Cardif déjà souscrits par [IA] [XU] de sorte qu’aucun défaut de conseil ne saurait être reproché à la banque de ce chef ; que s’agissant du contrat SOGECAP, il ne peut être sérieusement soutenu par les appelants que le versement de la somme de 127 000 euros permettrait de rembourser intégralement le prêt d’un montant en capital de 454 000 euros à son échéance 15 années plus tard ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU’ s’agissant de la banque ; qu’à l’égard de l’emprunteur ou de la caution profane le banquier est tenu d’un devoir de mise en garde ; que le banquier doit attirer son attention sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’en revanche, il ne lui incombe pas de s’immiscer dans les affaires de son client en choisissant à sa place les crédits ou les engagements qu’il contracte sauf à le considérer de facto comme un majeur incapable placé sous sa tutelle ; que dans ce cadre, même s’il est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, il peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ; qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’euxmêmes auraient ignorées ; que [IA] [XU], [BF] [T] et la société Lacogester reprochent à la banque de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle du bien puisque celui-ci avait été artificiellement surévalué de même que son prix de vente ; que si l’on considère pour les besoins de la cause que les demandeurs étaient des emprunteurs profanes, il leur incombe de démontrer que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées leur a fait courir un risque de surendettement ; qu’on observera tout d’abord que les emprunteurs ont remboursé les prêts souscrits auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées qui ne forme aucune demande reconventionnelle à leur égard. Aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi de ce prêt ; que par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dès son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis à la banque ne permettait de dire que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause 7 ans après avoir été réalisé sauf à imposer à la banque une capacité d’anticipation qui lui aurait permis de savoir en 2003 qu’une crise financière et économique affecterait l’immobilier en 2008 en bloquant les transactions immobilières ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de démontrer que dès l’origine, il était évident que les loyers des années précédentes seraient payés avec le produit des commissions perçues les années suivantes à l’occasion des ventes ultérieures ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité du banquier supposerait qu’il soit démontré qu’elle a, en connaissance de cause, accordé des crédits dont elle soupçonnait ou aurait du soupçonner qu’il existait un risque qu’ils ne soient pas remboursés ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour les emprunteurs qui doivent bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la banque Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que l’établissement bancaire Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées était redevable d’un devoir de mise en garde renforcée devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi d’un prêt in fine destiné à financer 100 % du projet, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QU’un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur ou de la caution non avertie à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Lacogester et les époux [XU] de leurs demandes dirigées contre la banque Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées, la cour d’appel a retenu que les époux [XU] étaient avertis, car ils percevaient des revenus locatifs soumis au BIC ; qu’en se bornant à retenir que les époux [XU] percevaient des revenus locatifs soumis au BIC pour retenir qu’ils auraient été avertis, sans relever qu’ils auraient été des professionnels maîtrisant tous les aspects des risques générés par un projet de défiscalisation LMP dans une résidence hôtelière et le fonctionnement d’un prêt in fine destiné à financer 100 % de ce projet, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter la société Lacogester de ses demandes dirigées contre le Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de la vente du lot de l’hôtel Les Falaises devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société Lacogester, qui était en cours de constitution lors de l’octroi du prêt, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque (ccl, p. 30), les documents remis par la société Mona Lisa tels que le projet de bail ou les garanties de loyer et de rachat ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement du prêt in fine de 454.000 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que le risque est apprécié in concreto ; que pour débouter la société Lacogester de ses demandes dirigées contre le Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées, la cour d’appel a retenu par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré une situation de surendettement ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé, le ratio d’endettement patrimonial des époux [XU] qui était de 48 %, ce qui établissait que les époux étaient endettés par le cautionnement à un taux très important par rapport à ce qu’ils détenaient, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur ou une caution, même avertie, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur ou la caution aurait elle-même ignorés ; que pour débouter la société Lacogester et les époux [XU] de leurs demandes dirigées contre le banque Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que les banques disposaient d’éléments qu’elles n’auraient pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi d’un prêt in fine de 454.000 € par la banque Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées, quelques jours seulement après la demande, sans que les époux [XU] aient un quelconque entretien ou contact avec l’établissement bancaire, établissait que la banque disposait en amont de renseignements sur le projet de défiscalisation qu’elle n’avait pas communiqués s’assurant du remboursement d’un prêt excessif et dangereux par la prise de garanties, une hypothèque et un cautionnement de 100 % par les époux [XU], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société Lacogester et des époux [XU] dirigées contre la banque Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre l’établissement bancaire Crédit Agricole Nord Midi-Pyrénées, les deux procédures étant totalement distinctes et les consorts [XU] et la société Lacogester n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile de la banque ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

7 °) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; qu’en l’espèce, les époux [XU] rappelaient que l’article L. 533-4 du code monétaire et financier dans sa rédaction alors applicable, disposait que la banque qui fournit une prestation de service d’investissement devait notamment procéder à l’évaluation de la situation financière de ses clients, de leur expérience en matière d’investissement, de leur appétence au risque et de leurs objectifs concernant les services demandés et communiquer ces informations, dans le cadre des négociations avec leurs clients, ce que la banque n’avait pas respecté manquant ainsi à son devoir d’information (ccl p. 35, 36) ; que la cour d’appel, pour débouter les époux [XU] de leurs demandes contre la banque, s’est bornée à énoncer qu’il n’était pas établi que les produits financiers devaient permettre un remboursement intégral d’un prêt in fine ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions qui invoquaient un manquement de la banque à son devoir d’information, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

8 °) ALORS QU’il appartient à l’établissement bancaire qui fournit une prestation de service d’investissement d’établir qu’il a rempli son obligation d’information envers son cocontractant ; qu’en l’espèce, pour débouter les époux [XU] de leurs demandes contre l’établissement bancaire pour manquement à son devoir d’information relatif aux placements vendus adossés aux prêts in fine, la cour d’appel a énoncé qu’ils n’établissaient pas que les produits financiers devaient rembourser en totalité les prêts in fine ; qu’il incombait à l’établissement bancaire d’établir avoir respecté leur obligation d’information sur les caractéristiques des produits financiers vendus et avoir informé en particulier les époux [XU] de l’adéquation des placements à leurs besoins ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a méconnu les articles 1315 et 1147 du code civil ce dernier dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

(Responsabilité du courtier Cafpi):

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté les époux [XU] et la société Lacogester de toutes leurs demandes dirigées contre la société Cafpi ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE les appelants ne dénient pas que la SA CAFPI est intervenue à leur profit, pour rechercher le financement nécessaire à leur opération, auprès du Crédit Agricole. Ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la SA Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller ; qu’ils observent que le représentant de la société Cafpi mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations a été mis à l’écart par la société Cafpi ; que le courtier, qui doit seulement présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières, n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée ; que les appelants, qui ne contestent pas que la société Cafpi est intervenue à leur profit et ont ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre transmise par le courtier, ne démontrent pas en quoi le prêt proposé par le Crédit Agricole ne correspondait pas à leurs besoins ou au financement qu’ils souhaitaient, ni que la société Cafpi avait des informations sur l’opération qu’euxmêmes ignoraient ; que l’obligation de mise en garde d’un intermédiaire n’a pas l’ampleur de celle du banquier, car non seulement il n’a pas accès aux mêmes informations que lui, mais en outre il n’est pas le décideur, cependant il n’est pas fondé de soutenir comme le fait la CAFPI qu’elle n’a aucune obligation de ce chef, celle-ci s’inscrivant dans le prolongement de son devoir de conseil ; que dans le cadre d’un crédit toujours plus responsable voulu par le législateur, l’intermédiaire ne peut se contenter de proposer le produit le plus compétitif, mais doit orienter son client vers un emprunt adapté à ses besoins et à ses capacités financières, ce qui lui impose de se renseigner précisément sur ses ressources ou ses charges ; que la CAFPI a instruit le dossier de [IA] [XU] et [BF] [T] elle a recueilli leurs éléments de revenus et de patrimoine et les a transmis le 28 novembre 2003 à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Nord Midi Pyrénées ; qu’il résulte de la fiche de renseignements, corroborée par les bulletins de paye des mois de décembre 2000, que [IA] [XU], médecin, percevait un BNC en novembre 2003 de 100.930 euros, et que [BF] [T], pharmacienne, percevait un BIC en novembre 2003 de 66.069 euros, le couple déclarait des charges annuelles à hauteur de 21.213 euros, leur patrimoine déclaré est constitué à l’époque de quatre biens immobiliers d’une valeur cumulée de 900.000 euros, ainsi qu’une placement mobilier de 240.000 euros ; qu’en sa qualité de courtier, la Cafpi avait pour obligation de rechercher aux meilleures conditions le financement de l’opération immobilière projetée, de la même façon que ce qui a été relevé pour la banque, la Cafpi n’avait pas d’obligation à se renseigner sur la rentabilité du projet immobilier ni à en vérifier le montage, conformément à l’objet de son mandat elle a recueilli les documents propres à évaluer la capacité d’investissement de [IA] [XU] et [BF] [T] et les a transmis à la banque au regard de l’absence de risque avéré d’endettement excessif révélé par l’analyse des charges et revenus de [IA] [XU] et [BF] [T], il convient en effet de noter que l’endettement était au jour de la présentation du dossier de 12,70%, et qu’au surplus aucun incident de paiement n’est intervenu depuis la souscription du prêt ce qui démontre la capacité des époux [XU], par l’intermédiaire de la société Lacogester, à assumer les échéances contractées à l’époque sans que leur moyens de subsistance ne soient affectés ;

1°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions dont il est saisi ; que les époux [XU] et la société Lacogester rappelaient que le courtier en crédit était débiteur à l’égard de l’emprunteur et des cautions d’une obligation d’information dont il lui incombait de rapporter la preuve de l’exécution et, qu’en l’espèce, la Cafpi n’avait nullement rempli ses obligations puisqu’elle s’était contentée de présenter la demande de prêt à une seule banque et non à plusieurs, ce qui avait privé les époux [XU] et la société Lacogester de la possibilité d’obtenir plusieurs réponses d’établissements bancaires et pas seulement de la banque attitrée de la société Mona Lisa et ainsi d’être ainsi dissuadés d’investir ; qu’en s’abstenant de répondre aux conclusions dont elle était saisie sur ce point, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2 °) ALORS QU’en toute hypothèse, le courtier doit présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières ; que pour débouter la société Lacogester et les époux [XU] de leurs demandes dirigées contre le courtier Cafpi, la cour d’appel a retenu, par motifs à les supposer adoptés qu’il n’était pas démontré de risque de surendettement ; qu’en statuant sans rechercher si la Cafpi avait analysé comme elle le devait les capacités financières de remboursement du seul emprunteur, la société Lacogester, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Moyens produits au pourvoi n° Z 20-19.100 par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. [X]

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité du notaire)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté, d’une part, la société MVM, d’autre part, M. [RE] [K] de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [KF] [I] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité des intervenants, il doit être rappelé en préalable que [RE] [K] s’est vu remettre préalablement à l’acte authentique de vente du 30 décembre 2002 un livre blanc « Val Hôtel » (pièce 1) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 50 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa ainsi que Me [I] présenté comme suit : officier public et ministériel, chargé de recevoir et de rédiger les actes, les contrats, etc., pour leur conférer un caractère authentique, obligatoire dans certains cas, le notaire a également un rôle de conseil, une simulation financière présentant les gains financiers et fiscaux de l’opération envisagée avec un prêt in fine ou un prêt amortissable (pièces 2 et 3), un dossier de réservation (pièce 4) comprenant une promesse unilatérale d’achat avec le prix de l’acquisition soit 234.000 euros et les honoraires dus aux sociétés du groupe pour un montant total de 170.000 euros, un descriptif immobilier, un devis bon de commande pour du mobilier, un bail commercial à conclure avec la société hôtelière de La Valette, filiale à 100 % de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences pour les biens à acquérir, une attestation de garantie de défiscalisation, l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle de la SA Mona Lisa, une garantie de rachat au bout de 15 années par la société à responsabilité limitée unipersonnelle SMBG c/o Mona Lisa Gestion Immobilière (par ailleurs vendeur des biens), deux attestations de garanties de loyers aux termes desquelles la société Mona Lisa Holding indique être garante de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences et cette dernière se porte garante des engagements de la société Hôtelière de La Valette ; que [RE] [K] a signé l’ensemble de ces documents le 21 novembre 2002 outre un contrat de prestations de services de conseil et d’assistance de la SA Mona Lisa Investissements (pièce 10 de la CCM Strasbourg Koenigshoffen) ; qu’aux termes d’un acte sous seing privé du 21 novembre 2002, [RE] [K], agissant au nom et pour le compte de la société MVM en formation, a donné à Me Gobert, avocat, une mission d’assistance juridique pour cette société et la tenue de ses assemblées générales, laquelle a été immatriculée le 27 décembre 2002 ; qu’il a également confié, par acte sous seing privé du même jour une mission de tenue de la comptabilité de la société MVM à la SARL Moncey Audit, expert-comptable ; que [RE] [K] a reçu du notaire, le 17 décembre 2002 (pièce 33), un document lui rappelant les dispositions fiscales applicables à l’opération envisagée, à savoir l’acquisition d’un logement destiné à être loué en meublé à un exploitant d’une résidence de tourisme, d’une résidence hôtelière ou para-hôtelière sous le statut fiscal de loueur en meublé professionnel ; que par acte de Me [EU], notaire à Strasbourg, du 19 décembre 2002, il a donné procuration à tous clercs de la SCP Marie-Pierre Badet-Bleriot, [KF] [I] et [O] [D] [I] pour le représenter à l’acte devant constater la vente, le prêt et comporter son cautionnement solidaire ; que sur la responsabilité du notaire, les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale de l’acquéreur, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, étaient surévalués par rapport à la valeur réelle du bien ; qu’ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la SA Mona Lisa Investissement, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu’il devait informer les parties sur les incidences fiscales de l’acte de vente qu’il était chargé d’établir, ce qu’il a fait par la note adressée le 17 décembre 2002, dont les appelants ne contestent pas le caractère pertinent ; qu’il n’avait pas, en revanche, en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées à l’acquéreur et à la caution, à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu’en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissements, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude ; que les pièces montrant une inadéquation entre le loyer du marché et le loyer contractuel datent de 2008/2009 (pièce 26) sans qu’il puisse en être tiré une quelconque conséquence sur le prix du marché local en 2002, date de la conclusion des actes ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier ; qu’enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant au surplus d’aucune obligation légale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’il est acquis que le notaire, officier public, est tenu à des obligations qui excèdent le simple fait de recevoir les actes et contrats des parties auxquelles il donne le caractère d’acte authentique possédant force probante et force exécutoire ; qu’il est également tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il établit en éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il lui-même notaire, au côté du client ; qu’en outre, l’obligation de conseil et d’information du notaire ne porte que sur les actes qu’il instrumente et il n’a pas à répondre des aléas financiers liés à la conjoncture économique ; qu’en l’espèce, M. [RE] [K] et la société MVM reprochent à Me [KF] [I] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques de l’opération dirigée par la société Mona Lisa, notamment en n’attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leur prix de vente ; qu’il n’est pas contesté que les loyers promis ont été payés pendant environ 6 ans, ce qui démontre que l’opération de défiscalisation proposée par Mona Lisa n’était manifestement pas irréaliste ou fantaisiste dès la signature des actes notariés en 2002 ; que dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur évidente ou d’une promesse illusoire qui aurait pu être détectée par un notaire normalement vigilant dès la signature des actes notariés, il ne peut être reproché à Me [KF] [I] de ne pas s’être rendu compte en décembre 2002 que les loyers promis ne pourraient pas être payés en 2010, sauf à faire peser sur le notaire une obligation démesurée qui serait de garantir la rentabilité économique de l’opération pendant toute la durée de celle-ci ; que pour échapper à cette évidence, la société MVM soutient que le paiement des loyers entre 2002 et 2010 n’a pu être effectué que grâce à une fraude pyramidale permettant de payer les loyers des premiers investisseurs avec les commissions perçues sur les derniers investisseurs, fraude dont l’existence ne pouvait être ignorée par le notaire chargé de recevoir les actes de vente et de prêt ; qu’à cet égard, force est de constater qu’aucune plainte n’a été déposée pour des faits qui, s’ils étaient avérés, seraient constitutifs d’escroquerie ; que ni le parquet de Paris, ni les organes de la procédure en charge de la liquidation des sociétés du groupe Mona Lisa, ni les clients de Mona Lisa au nombre desquels les demandeurs à la présente instance n’ont déposé plainte pour des faits de cette nature dont l’existence est affirmée sans qu’aucun commencement de preuve, même ténu, ne soit produit ; que dans ces conditions, la responsabilité de Me [KF] [I] ne sera pas retenue dès lors d’une part, qu’il n’était pas tenu de garantir la rentabilité économique de l’opération à moyen et long terme et d’autre part, qu’aucune preuve d’une participation de sa part à une fraude pyramidale n’est produite ;

1 °) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que le notaire, conseil habituel d’une partie, ne peut avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l’autre partie à l’acte qu’il n’a jamais rencontrée et avec laquelle il n’a eu aucun échange ; que pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs actions en manquement à l’obligation d’information et de conseil dirigée contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il avait adressé le 17 décembre 2002 une note fiscale relative au statut du loueur en meublé professionnel ; que cependant, le seul rappel des dispositions fiscales applicables n’épuisait nullement l’obligation de Me [I] d’informer et de conseiller la société MVM et M. [K], qu’il n’avait jamais rencontré, sur les risques liés à l’opération de défiscalisation elle-même, en particulier sur le financement à 100 % de l’opération par un prêt et sur les risques encourus au regard du rendement locatif espéré ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

2 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour affirmer qu’il n’était pas démontré que Me [I] avait eu en sa possession des informations qu’il n’aurait pas délivrées à M. [K] et à la société MVM, la cour d’appel a énoncé que la supériorité du prix de vente par lot par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble entier figurait clairement dans l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si M. [K] et la société MVM avaient été informées avant la signature de l’acte de vente du lot 9 de l’hôtel Val Hôtel du 30 décembre 2002 auquel ils étaient représentés par un clerc de l’étude, de la supériorité du prix unitaire auquel ils avaient acquis les chambres (78.000 euros par chambre) par rapport au prix unitaire d’acquisition des chambres quelques jours plus tôt (63.415 euros par chambre), soit une plus-value de 20 % en 10 jours, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

3 °) ALORS QUE le notaire a l’obligation de porter à la connaissance et de conseiller ses clients sur tous les évènements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours ; que pour rejeter les demandes de M. [K] et de la société MVM dirigées contre Me [I], la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi une inadéquation du loyer en 2002 au regard du marché à cette période, la pièce 26 ne le démontrant qu’à compter de 2008 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la surévaluation des loyers dès 2002 ne pouvait être déduite, d’une part, de la faillite de toutes les sociétés Mona Lisa, d’autre part, de l’extrapolation aux années antérieures de l’évaluation de l’expert judiciaire démontrant que, pour l’hôtel Val Hôtel en 2008 le loyer du marché était de 130.881 euros et le loyer contractuel en place de 324.337, soit plus de deux fois et demie du prix réel ; qu’en s’abstenant d’effectuer une telle recherche, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil ;

4 °) ALORS QUE le juge doit s’abstenir de dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé que les difficultés du groupe Mona Lisa n’étaient apparues qu’en 2006, ce qui établissait la viabilité du projet ; qu’en statuant ainsi, tandis que M. [K] et la société MVM avaient produit aux débats des courriers de la société Mona Lisa des 3 septembre et 23 octobre 2003, du 16 avril 2004 qui imposaient un report du paiement des loyers pour les années 2003 et 2004, donc bien avant 2006, la cour d’appel a dénaturé par omission ces trois pièces, en violation du principe susrappelé ;

5 °) ALORS QUE pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs demandes dirigées contre Me [I], la cour d’appel a énoncé qu’ils ne justifiaient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la société Mona Investissement ; qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer plus avant sur les éléments de preuve produits, notamment, l’achat en 2002 du lot avec des difficultés de paiement à compter de 2003 (pièces 30, 39 et 40), le jugement de liquidation judiciaire des sociétés Mona Lisa (pièce 20), le contrat de bail régularisé avec le cessionnaire (pièce 21), ces éléments démontrant que le projet de défiscalisation sur 15 ans vendu par la société Mona Lisa Investissements n’était pas viable, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

6 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de M. [K] et de la société MVM dirigées contre Me [I], la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuite pénale engagée contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était cependant pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile pour défaut d’information et de conseil dirigée contre le notaire Me [I], les deux procédures étant totalement distinctes et M. [K] ou la société MVM n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile du notaire ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

(Responsabilité de la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen envers l’emprunteur et la caution pour les prêts)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt d’avoir débouté la société MVM, emprunteuse, et M. [K], caution, de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants soutiennent que la banque a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa, que ce sont les mêmes banques ou groupe bancaire qui ont financé un grand nombre d’opérations lesquels ne peuvent donc nier leur connaissance du marché hôtelier ; qu’ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels la banque a donné son accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé ; que spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif ; que le banquier dispensateur de crédit n’est, au moment de la souscription du contrat de prêt, tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ; qu’il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que l’octroi des prêts résultait d’une stratégie du groupe bancaire, que la banque connaissait dès l’origine les faiblesses du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils allèguent, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa ; que le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son dirigeant ; que [RE] [K] était, au jour de la souscription du prêt, directeur dans une PME de taille moyenne sans toutefois que ses fonctions ne soient autrement précisées et il n’est pas démontré par la banque qu’il avait des compétences ou une connaissance préalable du fonctionnement d’un prêt immobilier ; que ni l’emprunteur ni la caution ne peuvent être considérés comme avertis ; que s’agissant de [RE] [K], présenté comme emprunteur dans la fiche de renseignements bancaires fournie à la banque, dont il a certifié exactes et sincères les énonciations et à laquelle la banque était en droit de se fier en l’absence d’anomalies apparentes, il percevait alors une rémunération annuelle de 224.549 euros, soit un salaire mensuel net (déduction faite d’une pension alimentaire) de 17.340 euros ; qu’il a indiqué être propriétaire de sa résidence principale évaluée à 230.000 euros et être titulaire d’une épargne d’un montant en capital cumulé de 72.000 euros ; qu’il a précisé supporter les mensualités de remboursement d’un emprunt s’élevant à 641,62 euros par mois ; que s’agissant de l’EURL MVM, créée uniquement pour cette opération visant à réduire la fiscalité des revenus de [RE] [K], qui a la charge de la preuve du caractère excessif du crédit consenti par la banque, le projet de bail signé le 21 novembre 2002 et les garanties de loyers et de rachat émises par la SA Mona Lisa et ses filiales constituent un prévisionnel suffisant qui montre que le projet n’était pas déraisonnable et que la charge de l’emprunt n’était pas excessive, le prêt ayant d’ailleurs été remboursé intégralement le 9 février 2010 ; que la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen n’était donc tenue à aucun devoir de mise en garde, tant à l’égard de l’EURL MVM, qu’à l’égard de [RE] [K], caution ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU’il est de principe que les banques ont un devoir de mise en garde d’un emprunteur ou d’une caution profane lors de la conclusion d’un contrat de prêt, à raison des capacités financières de l’emprunteur et des risques d’endettement ; qu’en tout état de cause, l’obligation de mise en garde, d’information et de conseil d’une banque se limite à la prévention du surendettement ; que le banquier doit attirer son attention sur les risques de difficultés de remboursement du crédit eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et vérifier que le crédit ou l’engagement contracté est compatible avec celles-ci ; qu’il lui incombe d’apprécier la capacité financière au regard des ressources de l’emprunteur, mais également de la valeur des éléments de son patrimoine de manière à garantir son remboursement ; que la banque n’a pas à s’ingérer dans les affaires de ses clients et n’a pas à donner de conseil sur la viabilité, sur le caractère risqué d’opérations qu’il lui est demandé de financer ; qu’elle n’est pas tenue à un devoir de conseil à l’égard de l’emprunteur et n’a pas à se substituer à celui-ci dans l’appréciation de la rentabilité de son projet ; qu’elle n’a pas plus pour mandat d’apprécier l’opportunité de l’investissement financé ni l’utilité du crédit demandé ; que dans ce cadre, même si elle est toujours libre de refuser discrétionnairement l’octroi d’un crédit, elle peut l’accorder même si le choix de son client ne lui apparaît pas le plus pertinent sous la seule réserve d’avoir préalablement vérifié sa capacité de remboursement ; que sa seule obligation d’information est d’informer l’emprunteur sur les caractéristiques du prêt proposé afin de lui permettre de s’engager en toute connaissance de cause ; qu’en revanche, l’emprunteur ou la caution avertis ne peuvent rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit que dans les cas où il est établi que ce dernier disposait d’informations sur leur situation financière qu’eux-mêmes auraient ignorées ; que les demandeurs reprochent à la banque de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués, de même que leur prix de vente ; que si l’on considère, pour les besoins de la cause, que la société MVM représentée Monsieur [RE] [K] était un emprunteur profane, il lui incombe de démontrer que le Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen lui a fait courir un risque en lui octroyant le prêt litigieux qu’il aurait dû refuser d’accorder ; qu’on observera tout d’abord que l’emprunteur a remboursé l’intégralité du prêt souscrit en février 2010 ; qu’aucune situation de surendettement ne s’est donc produite du seul fait de l’octroi de ce prêt ; que, par ailleurs, le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de vérifier la rentabilité économique de l’investissement réalisé par son client sauf à démontrer qu’un banquier normalement averti aurait refusé de financer une opération qui aurait été à l’évidence vouée à l’échec dés son origine, seule hypothèse dans laquelle sa responsabilité pourrait être engagée ; que pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour le notaire, rien dans le dossier soumis à la banque ne permettait de déceler que la rentabilité de cet investissement serait remise en cause six ou sept ans après avoir été réalisé sauf à imposer à la banque une capacité d’anticipation qui lui aurait permis de savoir en 2002 qu’une crise financière et économique animerait l’immobilier en bloquant les transactions immobilières ; que de même, rien dans le dossier soumis au tribunal ne permet de considérer que dès l’origine, il était évident que les loyers des années précédentes seraient payés avec le produit des commissions perçues les années suivantes à l’occasion des ventes ultérieures ; que l’existence d’une fraude pyramidale engageant la responsabilité du banquier supposerait qu’il soit démontré que la banque a, en connaissance de cause, accordé un crédit dont elle soupçonnait ou aurait dû soupçonner qu’il existait un risque qu’il ne soit pas remboursé ; que cette preuve n’est ni offerte, ni rapportée ; que la société MVM sera donc déboutée de toutes les demandes dirigées contre la banque ;

1 °) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde lorsque l’octroi du crédit fait naître, compte tenu de sa particularité, des risques spécifiques pour l’emprunteur qui doit bénéficier d’une protection renforcée ; qu’en l’espèce, pour rejeter les demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a retenu que l’obligation de mise en garde n’était à la charge du banquier que si l’emprunteur était non averti et qu’il existait un risque d’endettement né de l’octroi du prêt ; qu’en statuant ainsi, tandis que la Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen était redevable d’un devoir de mise en garde renforcée devant porter sur les risques spécifiques de l’opération de défiscalisation et sur les risques propres à l’octroi d’un prêt destiné à financer 100 % du projet immobilier, la cour d’appel a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a retenu qu’il n’existait aucun risque d’endettement excessif le prêt ayant été remboursé en 2010 ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé (ccl. p. 29) si le prêt avait été remboursé au moyen de la vente de la résidence principale de M. [K], et non au moyen des loyers prévus pour rembourser les mensualités de l’emprunt, ce qui établissait le caractère excessif du montant octroyé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3 °) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que pour débouter M. [K] et la société MVM de leurs demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a retenu que les documents remis établissaient que le projet économique était viable et non voué à l’échec ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le risque d’endettement lors de la vente du lot de l’hôtel Val Hôtel devait être apprécié au regard de la situation économique réelle de la société MVM qui était cours de constitution lors de l’octroi du prêt, qui n’avait aucun revenu et aucun patrimoine, aucun document comptable provisionnel n’ayant été demandé par la banque (conclusions, p. 31), les documents remis par la société Mona Lisa tel que le projet de bail ou les garanties de loyer et de rachat ne pouvant permettre à eux seuls d’apprécier le risque né de l’endettement du prêt de 444.300 euros, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QU’en toute hypothèse, un établissement bancaire prêteur de deniers est tenu d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti à raison de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt ; que le risque est apprécié in concreto ; que pour débouter M. [K], caution, de ses demandes dirigées contre la banque, la cour d’appel a énoncé qu’il percevait un salaire mensuel de 17.340 euros était propriétaire d’une résidence principale de 230.000 euros et était titulaire de 72.000 euros d’épargne, de sorte qu’il n’existait pas d’endettement excessif pour le prêt de 444.300 euros ; qu’en statuant ainsi sans rechercher comme demandé (ccl. p. 28) le ratio d’endettement patrimonial, qui établissait que M. [K] était endetté par son cautionnement bien au-delà de ce qu’il détenait, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur, même averti, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur aurait lui-même ignorés ; que pour débouter la société MVM et M. [K] de leurs demandes dirigées contre la banque, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que la banque disposait d’éléments qu’elle n’aurait pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’octroi du prêt pour la somme de 444.300 € quelques jours à peine après la demande, sans que le gérant de la société MVM ait un quelconque entretien ou contact avec l’établissement bancaire, établissait que la banque disposait en amont de renseignements sur le projet de défiscalisation qu’elle n’avait pas communiqués s’assurant du remboursement du prêt excessif et dangereux par la prise de deux garanties, une hypothèque, et un cautionnement de 100 % des sommes empruntées par M. [K], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, la banque à l’obligation de mettre en garde un emprunteur, même averti, si elle a, sur la situation financière de celui-ci ou sur les risques de l’opération financée, des renseignements négatifs que l’emprunteur aurait lui-même ignorés ; que pour débouter la société MVM et M. [K] de leurs demandes dirigées contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que la banque disposait d’éléments qu’elle n’aurait pas communiqués ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher comme il lui était demandé (ccl. p. 33) si la banque avait constaté une anomalie apparente pour un professionnel du crédit, à savoir que le loyer devant servir au remboursement du prêt avait été calculé sur un prix surévalué, information qu’elle n’avait pas transmise à la société MVM et à M. [K], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

7 °) ALORS QUE pour rejeter les demandes de la société MVM dirigées contre le Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, la cour d’appel a relevé par motifs propres et adoptés l’absence de poursuites pour fraude contre les sociétés Mona Lisa ; que l’absence de poursuites pénales n’était pas de nature à faire échec à l’action en responsabilité civile dirigée contre la banque Crédit Mutuel Strasbourg Koenigshoffen, les deux procédures étant totalement distinctes et M. [K] ou la société MVM n’ayant aucune obligation de poursuivre au pénal pour pouvoir mettre en jeu la responsabilité civile de la banque ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et a méconnu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.