10 mai 2023
Cour d’appel de Limoges
RG n°
22/00401

ARRÊT N° 167

RG N° : N° RG 22/00401 – N° Portalis DBV6-V-B7G-BIKWM

AFFAIRE :

[E] [I], [W] [C]

C/

[P] [G] épouse [V], [T] [V]

MLL/GS

autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

GS/MLL

Grosse délivrée

Me TOURAILLE, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 10 MAI 2023

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Le dix mai deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

[E] [I]

de nationalité française

né le 24 Mai 1958 à [Localité 5] (CONGO)

Profession : Agent commercial, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Anne DEBERNARD DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Liione MAGNE de la SCP DAURIAC PAULIAT DEFAYE BOUCHERLE MAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

[W] [C]

de nationalité française

née le 25 Août 1970 à KIMBOKRO (CÔTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne DEBERNARD DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Lionel MAGNE de la SCP DAURIAC PAULIAT DEFAYE BOUCHERLE MAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’un jugement rendu le 25 JANVIER 2022 par le Tribunal judiciaire de GUERET

ET :

[P] [G] épouse [V]

de nationalité française

née le 06 Avril 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de la CREUSE

[T] [V]

de nationalité française

né le 03 Juillet 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de la CREUSE

INTIMES

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Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 Mars 2023 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 26 Avril 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 février 202.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, est intervenu au soutien des intérêts de son client.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 03 mai 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au dix mai 2023, les parties ayant été régulièrement avisées.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de lui-même et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS et PROCÉDURE

Selon compromis du 10 novembre 2017, les époux [V] ont vendu à M. [E] [I] et à Mme [W] [C] (les consorts [D]) une maison d’habitation située à [Localité 3] (23) pour un prix de 120 000 euros, cet acte stipulant l’engagement des vendeurs d’achever certains travaux ainsi qu’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Cette vente a été réitérée par acte notarié du 25 juin 2018.

Soutenant que les époux [V] avaient manqué à leur obligation de délivrance et que l’immeuble vendu était affecté de vices cachés, les consorts [D] les ont assignés, par acte du 4 mars 2020, devant le tribunal judiciaire de Guéret en réparation de leurs préjudices.

Les époux [V] se sont opposés à cette demande et ils ont formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire a débouté les consorts [D] de leur action, après avoir notamment retenu que la signature de l’acte notarié valait acceptation du bien immobilier en l’état et il a rejeté la demande reconventionnelle des époux [V] en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les consorts [D] ont relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Les consorts [D] soutiennent que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et exempt de vices cachés de l’immeuble acquis. Ils sollicitent en conséquence une diminution de 20 000 euros du prix de vente, ainsi que la condamnation solidaire des vendeurs à les indemniser pour leurs préjudices (matériel, de jouissance, financier et moral).

,

Les époux [V] concluent à la confirmation du jugement, sauf à les indemniser de leur préjudice moral.

MOTIFS

Sur le défaut de délivrance conforme invoqué par les consorts [D].

Les consorts [D] reprochent aux vendeurs de ne pas avoir finalisé les travaux prévus dans le compromis de vente du 10 novembre 2017, lequel stipule que ‘les vendeurs s’engagent à terminer les travaux de finition de la maison avant la signature de l’acte authentique. Notamment: fixation gaine électrique, baguette, coffrage, plinthes, baguette angle’, et ils justifient s’être plaints de ce défaut d’exécution avant la réitération de l’acte, ainsi que cela ressort de l’attestation de M. [S] du 3 septembre 2020.

Cependant, l’acte authentique du 25 juin 2018 réitérant la vente, qui stipule que ‘l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur notamment en raison des vices apparents et des vices cachés’ (p.18), ne fait aucune mention de travaux à finaliser ou d’encombrants à enlever.

Si les consorts [D] prétendent ne pas avoir été en mesure de ‘refuser de signer l’acte authentique’ (conclusions p.9), ils ne soutiennent pas que leur consentement aurait été vicié.

Il s’ensuit qu’en acceptant le bien, sans formuler la moindre réserve, les consorts [D] ont entendu l’accepter en l’état.

Les consorts [D] soutiennent également que la présence de puces rend l’immeuble contraire à sa destination. Toutefois, le prétendu défaut faisant obstacle à l’utilisation normale de l’immeuble constitue un vice caché et non un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes des consorts [D] au titre d’un défaut de conformité.

Sur les vices cachés invoqués par les consorts [D].

L’absence de réalisation des travaux de finition, d’une part, et la présence d’encombrants, d’autre part, pouvant uniquement s’analyser comme un défaut de conformité, sur lequel il a déjà été statué, il n’y a pas lieu d’envisager ces éléments au titre de la garantie des vices cachés.

Les consorts [D] sollicitent la garantie des vendeurs en raison des vices cachés affectant l’immeuble qui découlent :

– de la présence de puces de parquet,

– de la dangerosité de l’installation électrique,

– de plusieurs fissures provoquant des infiltrations.

L’acte authentique de vente stipule (p.18) que ‘l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

– si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

– s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur’.

Afin d’écarter la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, les consorts [D] soutiennent que les époux [V], non professionnels de l’immobilier ou de la construction, ne pouvaient ignorer que l’immeuble vendu, qui constituait leur résidence principale, était envahi par des puces de parquet antérieurement à la vente. Pour en rapporter la preuve, ils produisent :

– une lettre du 26 juin 2018 de la société GC Nettoyage aux termes de laquelle les travaux de nettoyage ne peuvent avoir lieu car ‘il y a trop de puces partout’,

– une attestation du 24 mars 2019 de M. [K] dont il ressort qu’il a été gêné lors des travaux de nettoyage par la présence des puces et qu’il n’en a ‘jamais vu autant dans une maison’,

– un certificat médical du 26 juin 2018 suivant lequel [Z] [I], leur fille, présentait ‘des lésions des deux jambes qui ressemblent à des piques d’insectes type siphonaptères’,

– des photographies des piqûres de puce qu’ils auraient subies.

Si ces documents établissent la preuve de la présence de puces de parquet dans la maison vendue dès le lendemain de la signature de l’acte authentique, ils ne suffisent pas à démontrer que ces insectes étaient présents antérieurement à la vente dès lors que :

– les consorts [D] ont pris possession du logement dès le 23 juin 2018 dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, signée le 15 juin 2018,

– un rapport d’expert d’assurance, qui n’est contredit par aucun élément objectif, précise que ‘personne n’a été incommodé par des piqûres’ lors des visites préalable à l’achat de l’immeuble, lesquelles ont à chaque fois duré ‘ 1h à 1h30’ alors que ‘les démangeaisons liées à des piqûres de puces de parquet sont perceptibles au bout d’une heure à une heure de présence dans des lieux infestés’.

En outre, aucun élément ne permet d’attester que les époux [V] étaient informés de la présence de puces de parquet.

De même, les consorts [D] ne démontrent pas que les fissures de l’immeuble cédé et les infiltrations qui en découlent existaient antérieurement à la vente, le 25 juin 2018, les photographies produites ayant été prises plus d’un an après, le 12 novembre 2019, tout comme le constat d’huissier de justice, dressé le 15 novembre 2019.

Enfin, il résulte du diagnostic énergétique annexé au compromis de vente du 10 novembre 2017 que ‘l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt)’ (p.89). Les consorts [D] étaient donc informés de la défectuosité du système électrique lors de l’acquisition de l’immeuble.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [D] de leur action.

Sur la demande reconventionnelle des époux [V].

Les époux [V] ne rapportent pas la preuve que l’action des consorts [D] aurait dégénérée en abus du droit d’agir en justice.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande reconventionnelle.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 25 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Guéret ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [I] et Mme [W] [C] à payer à M. [T] [V] et à Mme [P] [V] la somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [I] et Mme [W] [C] aux dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.