4ème Chambre

ARRÊT N° 10

N° RG 22/03754

N° Portalis DBVL-V-B7G-S3KE

NM / JPC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 JANVIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Nicolas LEGER-LARUE DE TOURNEMINE, Conseiller, désigné par ordonnance du premier président rendue le 14 novembre 2023

GREFFIER :

Monsieur [O] [K], lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Novembre 2023, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, et Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, magistrats tenant seules l’audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [E] [N]

né le 10 Septembre 1941 à [Localité 13] (35)

[Adresse 5]

Représenté par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [B] [N]

née le 08 Juin 1977 à [Localité 15] (92)

[Adresse 8]

Représentée par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [T] [N] épouse [Y]

née le 02 Mai 1972 à [Localité 15] (92)

[Adresse 2]

Représentée par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [A] [M] épouse [N]

née le 06 Février 1946 à [Localité 10] (23)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 9] situé [Adresse 14] [Localité 7] représenté par son syndic, FONCIA 44, société par actions simplifiée à associé unique, dont le siège social est sis [Adresse 4] et [Adresse 1] [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

Représentée par Me Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

FAITS ET PROCÉDURE

M. et Mme [E] [N] et ses filles [T] et [B] sont propriétaires indivis de lots dans la résidence en copropriété du ‘[Adresse 9]’, située [Adresse 14] à [Localité 11].

Par un jugement du 3 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a annulé l’assemblée générale du 29 mars 2013 dont l’une des résolutions désignait le syndic de copropriété.

Dans le cadre de nouvelles procédures introduites devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire, les consorts [N] et les consorts [U], également copropriétaires, ont formé des demandes d’annulation des assemblées générales des 6 décembre 2013 et 25 avril 2014 et à titre subsidiaire de certaines résolutions. Ces procédures ont été jointes.

L’assemblée générale du 3 avril 2015 a renouvelé le mandat de la société Aprogim en qualité de syndic jusqu’au 30 juin 2016. Cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours.

Par ordonnance du 24 février 2016, le président du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire saisi sur requête du président du conseil syndical a désigné la société Aprogim en qualité d’administrateur provisoire avec pour mission de convoquer l’assemblée générale de copropriété pour désigner un syndic.

Le 29 avril 2016, l’assemblée générale a désigné la société Aprogim en qualité de syndic pour une durée de trois ans.

Par ordonnance de référé du 23 août 2016, le président du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a rétracté l’ordonnance du 24 février 2016 considérant qu’au jour où le président du tribunal de grande instance a statué, la copropriété de la résidence [Adresse 9] n’était pas dépourvue de syndic.

Le 10 juin 2016 s’est tenue l’assemblée générale annuelle de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2016, M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] et M. [F] [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire, afin de solliciter à titre principal l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété du 29 avril 2016, l’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2016 et, subsidiairement, l’annulation de plusieurs résolutions.

Le 29 mai 2017, l’assemblée générale a désigné la société Hemon Camus en qualité de syndic de la résidence [Adresse 9].

Par ordonnance du 25 mai 2020, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance de M. [F] [U] et l’extinction de l’instance entre ce dernier et le syndicat des copropriétaires.

Par un jugement en date du 3 février 2022, le tribunal judiciaire a :

– annulé l’assemblée générale de la copropriété du 29 avril 2016 ;

– débouté M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2016 ;

– débouté M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] de leur demande d’annulation des résolutions n°20, 23, 24, 25, 28, 30, 31, 32 et 33 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2016 ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– condamné in solidum M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] aux entiers dépens ;

– condamné in solidum M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [N], Mme [B] [N], Mme [T] [N] épouse [Y] et Mme [A] [M] épouse [N] ont interjeté appel de cette décision le 16 juin 2022.

L’instruction a été clôturée le 7 novembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 13 septembre 2022, au visa de la loi n°67-557 du 10 juillet 1965 et des articles 47, 49 alinéa 1er et 59 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] demandent à la cour de :

– réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

– débouté M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2016 ;

– débouté M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] de leur demande d’annulation des résolutions n°20, 23, 24, 25, 28, 30, 31, 32 et 33 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2016 ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– condamné in solidum M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] aux entiers dépens ;

– condamné in solidum M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau,

– annuler dans son intégralité l’assemblée générale de la copropriété du 10 juin 2016 ;

– subsidiairement, annuler les résolutions n°20, 23, 24, 25, 28, 29, 30 de l’assemblée générale de la copropriété du 10 juin 2016 ;

– condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [N] une indemnité de 5 000 euros au titre des frais non répétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance en ceux compris les dépens des deux ordonnances du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire en date du 3 décembre 2018 et du 23 octobre 2019 ;

– dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 9]’ devra rembourser aux consorts [N] les quotes-parts qui ont été débitées de leurs comptes de charges de copropriétaires au titre des frais de justice exposés par le syndicat à l’occasion de la présente instance. 

Dans ses dernières conclusions en date du 10 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 9]’, représenté par son syndic, demande à la cour de :

– débouter les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions;

– confirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

Y ajoutant,

– condamner in solidum M. [E] [N], Mme [T] [N] épouse [Y], Mme [B] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum les mêmes aux dépens de l’appel.

MOTIFS

Il n’a pas été interjeté appel par les parties de l’annulation de l’assemblée générale du 29 avril 2016 qui est définitive.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2016

Les consorts [N] demandent l’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2016 pour convocation irrégulière.

Ils considèrent, dans un premier temps, qu’il n’est pas démontré que l’assemblée générale du 10 juin 2016 a été convoquée par la société Aprogim en sa qualité de syndic et non pas d’administrateur provisoire (page 7 conclusions [N]). Ils exposent que dans un courrier du 30 mars 2016, la société Aprogim se qualifie à la fois d’administrateur provisoire et syndic pour signifier aux copropriétaires sa désignation. Ils font valoir que la société Aprogim était démissionnaire de son mandat de syndic le 30 mars 2016, date à laquelle elle a pris ses fonctions d’administrateur provisoire. En page 8 de leurs conclusions, ils soutiennent, dans un deuxième temps, que l’assemblée générale du 10 juin 2016 a été convoquée par le syndic Aprogim désigné par l’assemblée générale du 29 avril 2016 annulée.

Ils ajoutent que la société Aprogim ne pouvait disposer d’un mandat régulier pour convoquer l’assemblée générale du 10 juin 2016 alors que les assemblées des 6 décembre 2013 et 25 avril 2014 sont contestées, qu’une action est pendante devant le tribunal et que l’annulation de la désignation du syndic entrainera la mise à néant du mandat donné au syndic.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le syndic avait un mandat valide pour avoir été désigné par l’assemblée générale du 3 avril 2015 et n’a jamais été démissionnaire.

La cour observe qu’aucune convocation de l’assemblée générale n’est produite au dossier, que sa date et ses mentions sont inconnues de sorte que les appelants ne permettent pas à la cour de vérifier leurs allégations relatives à leur convocation à l’assemblée générale du 10 juin 2016.

Ils ne versent pas davantage aux débats le courrier du 30 mars 2016 auquel ils se réfèrent.

Ainsi que le rappelle l’ordonnance de rétractation du 23 août 2016, aucun recours n’ayant été formé contre la désignation de la société Aprogim en qualité de syndic par l’assemblée générale du 3 avril 2015, celle-ci disposait d’un mandat valable jusqu’au 30 juin 2016.

Les instances en cours relatives à la demande d’annulation des assemblées générales de 2013 et 2014 ayant procédé à la désignation du syndic n’ont aucune incidence sur la régularité du mandat de la société Aprogim puisqu’il n’est produit aucune décision judiciaire statuant sur les demandes des consorts [N] et qu’en tout état de cause, ainsi que le fait très justement plaider le syndicat, l’annulation des assemblées générales antérieures n’emporte pas de plein droit l’annulation des assemblées générales suivantes.

S’agissant de l’ordonnance de rétractation de la désignation d’un administrateur provisoire, elle a un effet rétroactif de sorte que cette désignation est censée n’être jamais intervenue. L’annulation de l’assemblée générale du 29 avril 2016 produit le même effet. Il s’en déduit que l’ordonnance du 24 février 2016 rétractée n’a pu avoir pour conséquence de mettre un terme au mandat de syndic de la société Aprogim.

De même les consorts [N] se contredisent en faisant plaider que la société Aprogim a revendiqué être administrateur provisoire et syndic dans un courrier du 30 mars 2016 et soutenir dans le même temps qu’elle était démissionnaire de sa fonction de syndic. De plus, la démission ne présume pas, mais doit être claire et non équivoque.

Les consorts [N] reconnaissent in fine que l’assemblée générale a été convoquée par la société Aprogim en qualité de syndic. Cette dernière a été valablement désignée par l’assemblée générale du 3 avril 2015 jusqu’au 30 juin 2016. Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a débouté les consorts [N] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2016.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur les demande d’annulation de résolutions

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à l’espèce « À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demande l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

À l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l’alinéa précédent. »

Les résolutions sont adoptées selon les règles de majorité des articles suivants :

Article 24

I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes ;

i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Article 25

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) À moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Article 26

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, tel qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Sur la résolution n°20

M. [E] [N] a demandé à la copropriété de soumettre au vote de l’assemblée générale la régularisation des tantièmes de parties communes aliénées par M. et Mme [Z] et par M. et Mme [H], devenues à usage privatif par la pose de claustra et la prise en charge des modifications du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division par les copropriétaires bénéficiaires.

La résolution a été rejetée après un vote comptabilisé selon les règles de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts [N] soutiennent que c’est aux règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que ce vote devait être soumis s’agissant de l’aliénation de parties communes, la modification des tantièmes emportant nécessairement un transfert de propriété.

M. [N] ayant dans sa question préalablement affirmé que les copropriétaires qu’il désignait avaient aliéné des parties communes, il ne sollicitait pas l’avis des autres copropriétaires sur cette allégation, mais, ainsi que l’observe justement le syndicat, la régularisation des tantièmes et la prise en charge des modifications du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ce qui relevait effectivement d’un vote soumis à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution a été rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 6 546 tantièmes sur 10 000. Le vote est donc régulier.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [N] de leur demande.

Sur la résolution n°23

M. [E] [N] a demandé à la copropriété de soumettre au vote de l’assemblée générale l’autorisation du syndic d’agir en justice à l’encontre de la copropriété [Adresse 12] pour faire cesser les passages sauvages sur la copropriété du [Adresse 9].

Les consorts [N] considèrent que le vote aurait dû, d’une part, être soumis aux règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, relèvent qu’il est mentionné sur le procès-verbal un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non pas de l’article 24 bien que l’autorisation d’agir en justice doit être votée à la majorité simple.

Sous couvert d’une motivation peu compréhensible et le renvoi à des documents qu’ils ne produisent pas (jugement de 2003, constat d’huissier joint à la convocation d’assemblée générale de 2022), les consorts [N] soutiennent à tort que le vote de cette résolution aurait dû être soumis aux règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la résolution concerne une demande d’autorisation d’agir en justice soumise à l’article 24 de cette loi.

S’agissant de la mention de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 inscrite sur le procès-verbal, il s’agit d’une erreur matérielle, ainsi que l’a retenu le tribunal, puisque les règles de majorité de l’article 24 ont été respectées, la résolution ayant été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés soit 6 546 tantièmes sur 6 546.

La résolution contestée ayant été votée par l’assemblée générale des copropriétaires à la bonne majorité exigée par la loi du 10 juillet 1965, l’erreur constatée dans le procès-verbal n’a donc aucune incidence (Cass. civ. 3, 5 juillet 2011, pourvoi n ° 10-20743).

Le jugement est confirmé de ce chef en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 23.

Sur la résolution n°24

M. [E] [N] a demandé à la copropriété de soumettre au vote de l’assemblée générale la suppression des plantations et équipements non conformes, édifiés le long du chemin qui délimite l’espace de circulation du public et entrave celle des copropriétaires.

Les consorts [N] estiment que cette résolution aurait dû être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 arguant qu’elle affecte directement les conditions de jouissance des parties communes.

Le syndicat soutient que M. [E] [N] n’a adressé qu’une liste de questions sans projet de résolutions, laquelle n’est pas conforme au décret de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 qui impose aux copropriétaires avec leur demande d’inscription d’une question de notifier au syndic le projet de résolution de telle sorte que les consorts [N] ne sont pas fondés à reprocher au syndicat une erreur de majorité.

Les consorts [N] ne donnent aucune explication et ne justifient pas des plantations ou équipements qui affecteraient la jouissance des parties communes.

Le vote de cette résolution relevait de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution contestée ayant été votée par l’assemblée générale des copropriétaires à la bonne majorité exigée par la loi du 10 juillet 1965 (unanimité des présents et représentés : 6 546 tantièmes sur 6546), l’erreur constatée dans le procès-verbal n’a pas d’incidence.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [N] de ce chef.

Sur la résolution n°25

M. [E] [N] a demandé à la copropriété de soumettre au vote de l’assemblée générale le dépôt de plainte pour vol et dégradation contre toutes les personnes identifiées en mairie ou par leurs écrits qui passent dans la copropriété en violation de la propriété privée.

Les consorts [N] exposent qu’il était fait allusion à des intrusions répétées sur la copropriété, que la copropriété [Adresse 12] a ouvert un passage par dégradation de la haie du [Adresse 9] et la réalisation de marches par empiètement, que ce passage ne peut perdurer, que le vote devait donc être soumis aux règles de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat réplique que M. [E] [N] n’a pas respecté l’article 10 du décret du 17 mars 1967 en l’absence de communication d’un projet de résolution.

Les consorts [N] ajoutant à la question initialement posée, motivent leur demande sur des atteintes à la propriété (empiètement) sans lien avec la résolution soumise au vote.

En cas d’infraction constatée, le syndic peut porter plainte sans autorisation du syndicat. La demande du syndicat des copropriétaires au syndic de porter plainte relève de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi qu’il a été déjà vu, la résolution contestée ayant été votée par l’assemblée générale des copropriétaires à la bonne majorité exigée par la loi du 10 juillet 1965 (majorité des présents et représentés, soit 6 546 tantièmes sur 6546), l’erreur constatée dans le procès-verbal n’a pas d’incidence.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [N] de leur demande d’annulation de cette résolution.

Sur la résolution n°28

M. [E] [N] a demandé à la copropriété de soumettre au vote de l’assemblée générale l’interdiction au Conseil syndical de décider si les travaux d’entretien étaient ou n’étaient nécessaires.

Les consorts [N] soutiennent que l’assemblée générale est mal fondée à avoir refusé cette résolution puisque cela implique que le conseil syndical est habilité à prendre toutes décisions pour entreprendre ou non des travaux d’entretien sans que ceux-ci ne soient votés par l’assemblée générale.

Le juge n’a pas à apprécier le bien-fondé de la décision de l’assemblée, mais uniquement sa régularité, étant observé ainsi que l’expose très justement le syndicat des copropriétaires, que le rejet de la mesure n’implique nullement la violation des règles d’ordre public relatives à l’autorisation des travaux par l’assemblée pour ceux qui le nécessitent.

À défaut pour les appelants d’invoquer une irrégularité formelle, le tribunal les a à juste titre déboutés de leur demande.

Sur la résolution n°29

L’assemblée générale a rejeté la demande de M. [E] [N] qui a souhaité l’attribution de clés pour l’accès à la copropriété par les portillons munis de serrures.

Les consorts [N] soutiennent que le rejet de cette résolution n’est pas conforme à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes et que le rejet de cette demande constitue un abus de majorité compte tenu de l’absence d’égalité entre les copropriétaires.

Le syndicat réplique qu’aucun copropriétaire n’a de clés du portillon.

Le tribunal n’a pas statué sur cette demande qui ne figurait pas au dispositif des conclusions des consorts [N].

Il a été vu que la cour n’a pas à apprécier le bien-fondé de la décision de l’assemblée quant à la décision de délivrer ou non des clés de certains portillons aux copropriétaires. Par ailleurs, il n’est pas contraire à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 de réguler les conditions d’accès à la copropriété.

Les appelants ne produisant aucune pièce pour démontrer que certains copropriétaires disposent de clés ouvrant les portillons verrouillés, il n’est pas justifié de rupture d’égalité entre les copropriétaires, et partant, de l’existence d’un abus de majorité.

Les consorts [N] seront déboutés de leur demande d’annulation de cette résolution.

Sur la résolution n°30

M. [E] [N] a demandé à la copropriété de soumettre au vote de l’assemblée générale le respect des limites des parties communes en front de mer : implantation des haies des jardins (conformité au plan du géomètre).

Les consorts [N] soutiennent que le vote devait être soumis aux règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 arguant que la modification de la répartition des tantièmes de charges rendues nécessaires par l’aliénation d’une partie commune est décidée à la même majorité que l’aliénation elle-même ou pour toute autre mesure accessoire.

La motivation des appelants est peu compréhensible. De plus, ainsi que le fait justement valoir le syndicat des copropriétaires, les consorts [N] ne démontrent aucune aliénation des parties communes en front de mer et ne produisent aucun document pour étayer leur propos. Le vote de la résolution qui doit être interprétée comme une demande de principe à défaut d’éléments justifiant du non-respect de l’intégrité des parties communes relevait de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution a été valablement rejetée par une majorité des copropriétaires présents ou représentés (6546 tantièmes sur 6546).

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [N] de leur demande d’annulation de la résolution n°30.

Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées par le tribunal relatives aux frais irrépétibles et dépens sont confirmées.

Les consorts [N] seront condamnés in solidum à payer la somme de 5 000 euros au syndicat en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le sens de l’arrêt conduit à débouter les consorts [N] de leur demande d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Déboute M. [E] [N], Mme [B] [N], Mme [T] [N] et Mme [A] [M] épouse [N] de leur demande d’annulation de la résolution n°29,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [E] [N], Mme [B] [N], Mme [T] [N] épouse [Y] et Mme [A] [M] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [E] [N], Mme [B] [N], Mme [T] [N] épouse [Y] et Mme [A] [M] épouse [N] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,