9 novembre 2022
Cour d’appel de Bordeaux
RG n°
22/00622

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 NOVEMBRE 2022

N° RG 22/00622 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRBC

[E] [P]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 09 NOVEMBRE 2022

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 10 janvier 2022 par le Président du TRIBUNAL JUDICIAIRE de BORDEAUX (RG : 21/01389) suivant déclaration d’appel du 07 février 2022

APPELANT :

[E] [P]

né le 15 septembre 1968 à [Localité 4] (MAROC),

de nationalité marocaine

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Uldrif ASTIE de la SELARL ULDRIF ASTIE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic la société ACTIIM, société par actions simplifiées, au capital social de 7.622,45 € immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 421 353 244, ayant son siège social [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,[Adresse 3]

Représenté par Me Emmanuelle GERARD-DEPREZ de la SELAS FPF AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

M. [E] [P] a relevé appel le 7 février 2022 de l’ordonnance de référé rendue le 10 janvier 2022 par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux qui le condamne, ès qualités de copropriétaire des lots 6,7 et 32 de la résidence [Adresse 5], à procéder à la remise en état de ses lots et qui le condamne à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il conclut au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et sollicite une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [P] explique que le syndicat des copropriétaires lui reproche les travaux d’aménagement qu’il a réalisés pour le besoin de son commerce alors qu’il était locataire des lots 6,7 et 32 de la résidence [Adresse 5]. Il entend faire valoir que ces travaux ont été autorisés par son bailleur (enseigne lumineuse, pancarte publicitaire, store banne et unité de climatisation) et que le règlement de copropriété prévoit que les façades des locaux au rez-de-chaussée du bâtiment A pourront recevoir des vitrines, enseignes, éventuellement lumineuses, panneaux publicitaires ou autres affiches propres à ces locaux. De ce fait, il fait valoir que le caractère manifestement illicite des travaux qu’il a réalisés n’est pas établi. Pour le surplus, il conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] forme un appel incident et conclut à la confirmation de l’ordonnance qui condamne M. [E] [P] aux travaux de remise en état et à son infirmation lorsqu’elle rejette sa demande de condamnation sous astreinte à faire cesser les troubles anormaux du voisinage consistant pour M. [E] [P] à laisser sa clientèle accéder aux parties communes de l’immeuble. Il réclame 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que si M. [E] [P] est en droit de poser enseigne et plaques professionnelles, il doit respecter l’harmonie de l’immeuble, et par voie de conséquence soumettre les travaux envisagés à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Or, il est constant que l’intéressé n’a jamais sollicité la moindre autorisation pour procéder à la pose d’un rideau métallique, de pancartes publicitaires, d’un store, d’une enseigne lumineuse, d’une climatisation en façade et une mise en peinture. Il souligne que l’appelant ne peut justifier ces travaux par un simple souci de mise en sécurité de son commerce.

L’intimé se plaint également des diverses nuisances que cause aux occupants de l’immeuble la façon dont M. [E] [P] exerce son activité commerciale.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A -Sur l’appel principal.

M. [P], avant d’en devenir propriétaire, a pris a bail, auprès de la Sci Modine un local commercial au rez de chaussée d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 3].

Du temps de sa location, M.[P] a procédé à divers travaux :

1.- changement des rideaux métalliques fermant le local, en façade et à l’arrière,

2.- installations d’enseignes lumineuses et pancarte publicitaires,

3.- store banne.

4.- unité de climatisation.

Le syndicat des copropriétaires qui refuse de régulariser la situation voudrait obtenir la dépose de ces éléments et la remise des lieux dans leur état antérieur sur le fondement de l’article 835 al 1er du code de procédure civile.

1.- le changement des rideaux métalliques.

M. [P] a pris a bail, avant d’en devenir propriétaire, un local commercial fermé à l’avant et à l’arrière par des grilles qui ont été endommagées à l’occasion d’un vol par effraction dont il a été victime. La copropriété ne justifie pas de sa demande visant au retrait de ces systèmes de protection qui ne font que remplacer ceux qui ont été détruits.

2.- installations d’enseignes lumineuses et pancarte publicitaires.

M. [P] ne peut utilement, pour justifier de l’installation de ces éléments, se prévaloir du contrat de bail qui soumettait expressément ces travaux à une autorisation écrite du bailleur, autorisation qui n’a jamais été sollicitée, ni obtenue (contrat de bail article 8). Devenu propriétaire des lieux, M. [E] [P] est tenu de respecter le règlement de copropriété. Ce règlement, page 8, sous la rubrique Enseignes/Plaques professionnelles, prévoit que les façades des locaux, au rez-de-chaussée du bâtiment A pourront recevoir des vitrines, enseignes, éventuellement lumineuses ou autres affiches propres à ces locaux. La copropriété ajoute à la loi des parties en invoquant les dispositions du règlement de copropriété qui, page 8, sous une rubrique Harmonie, soumet à l’autorisation du syndicat les modifications qu’entreprendrait un co-propriétaire sur la façade. A l’évidence, les éléments que le commerçant exploitant une cellule du rez-de-chaussée est autorisé à installer sont des ajouts et non pas des modifications. Par voie de conséquence, la copropriété n’établit pas que l’installation de l’enseigne et du placart publiciaire est soumise à autorisation de la copropriété.

3.- 4.- store banne et unité de climatisation. Ces éléments ont été installés sans autorisation et M.[P] ne justifie d’aucune régularisation. Par voie de conséquence, il doit les déposer.

5.- peinture en façade.

La mise en peinture de la façade est soumise à autorisation du syndicat des copropriétaires, page 8 à la rubrique Harmonie du règlement de copropriété. M. [P] s’est dispensé de solliciter l’autorisation prévue. Il devra remettre la façade dans son état initial.

En définitive sont constitutifs de troubles manifestement illicites qu’il convient de faire cesser: l’installation du store banne et de l’unité de climatisation et la mise en peinture de la façade.

L’ordonnance entreprise sera réformée dans cette limite.

B – Sur l’appel incident.

Le syndicat des copropriétraires voudrait qu’il soit enjoint, sous astreinte, à M. [P] de cesser tous troubles anormaux du voisinage et notamment de ne plus laisser accèder sa clientèle aux parties communes.

S’il n’est pas possible de rendre M. [P] comptable des incivilités de sa clientèle, il est par contre justifié, au regard des plaintes des occupants de la copropriété, de lui faire interdiction d’utiliser les parties communes pour servir sa clientèle qui doit obligatoirement passer par la porte du commerce. Cette interdiction sera réglementée comme expliqué au dispositif.

En raison des succombances réciproques, il n’y a pas lieu à frais irrépétibles pour l’instance d’appel et chacune des parties supportera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée au titre des dispositions relatives aux indemnités de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Pour le surplus réformant partiellement,

Condamne M. [E] [P], propriétaire des lots 6,7 et 32 de la copropriété de la résidence [Adresse 5], à procéder à la dépose du store banne et de l’unité de climatisation et à remettre la façade dans son état de peinture antérieur, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 100 € par jour de retard pendant deux mois,

Fait défense à M.[E] [P] de faire passer sa clientèle par les parties communes de la résidence [Adresse 5], sous peine d’une astreinte de 400 € par infraction constatée,

Rejette le surplus des demandes;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,