30 septembre 2020
Cour de cassation
Pourvoi n°
19-16.017

CIV. 1

MY2

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 30 septembre 2020

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10396 F

Pourvoi n° C 19-16.017

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2020

Mme R… A…, domiciliée chez Mme T…, […] , a formé le pourvoi n° C 19-16.017 contre l’arrêt rendu le 7 février 2019 par la cour d’appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. I… A…, domicilié […] ,

2°/ à Mme U… A… S…, domiciliée […] (Espagne),

3°/ à Mme E… A…, épouse Y…, domiciliée […] (Espagne),

4°/ à Mme W… Q… F… S…, domiciliée […] (Espagne),

5°/ à M. L… A…, domicilié […] ,

6°/ à Mme N… A…, épouse B…, domiciliée […] ,

7°/ à Mme J… A…, épouse O…, domiciliée […] (Espagne),

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Vigneau, conseiller, les observations écrites de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de Mme R… A…, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. I… A…, de Mme U… A… S… et de Mme E… A…, après débats en l’audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Vigneau, conseiller rapporteur, Mme Auroy, conseiller doyen, et Mme Berthomier, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme R… A… aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme R… A… et la condamne à payer à M. I… A…, Mme U… A… S… et Mme E… A… la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt.

Le conseiller rapporteur le president

Le greffier de chambre

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour Mme R… A….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Mme R… A… fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la valeur de l’hôtel-restaurant Casa Narbona est fixée à la somme de 443 000 € ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la valeur de l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant sis à […] : l’expert expose qu’il dépend de la communauté A…/C… un immeuble à usage d’hôtel-restaurant sis à […], exploité sous l’enseigne « Casa Narbona », donné à bail à Madame R… A…. moyennant un loyer annuel d’environ 7 000 € ; que l’expert judiciaire a évalué l’immeuble à la somme de 443 000 €, précisant qu’aucun abattement ne sera pratiqué pour tenir compte de l’existence d’un bail commercial puisque le droit espagnol ne retient pas la notion de propriété commerciale et de droit au renouvellement ; que dans l’hypothèse d’une licitation, l’expert indique que la mise à prix pourrait être fixée à la somme de 240 000 € ; Madame R… A… conteste l’évaluation de l’expert, faisant état de l’évolution du marché immobilier, la crise immobilière en Espagne ayant provoqué, selon elle, une moins-value extrêmement importante de l’ensemble des immeubles, estimant que l’immeuble litigieux ne saurait être évalué à une somme supérieure à 200 000 € ; qu’en l’espèce, il convient d’une part de relever qu’après avoir, page 14 de ses conclusions, contesté la moins-value du marché immobilier espagnol de 20 à 25 % invoqué par l’expert, faisant valoir qu’il s’agissait d’une considération d’ordre général qui n’était étayée par aucune observation particulière, la zone d'[…] étant selon elle particulièrement touristique, Madame R… A… se contredit manifestement en contestant l’évaluation retenue par l’expert, exposant que la crise immobilière a provoqué une moins-value extrêmement importante de l’ensemble des immeubles ; que d’autre part, force est de constater que Madame R… A… ne produit à l’appui de ses affirmations aucun élément technique susceptible de contredire les conclusions expertales ni aucune pièce permettant de corroborer l’existence de loyers pour des panneaux publicitaires dont elle fait état ; que dans ces conditions, sa demande de complément d’expertise sur ce point sera également rejetée et le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu une valeur de l’hôtel-restaurant Casa Narbona à hauteur de 443 000 € ; (
) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l’hôtel-restaurant a été évalué par l’expert à la somme de 443 000 euros, sans minoration du prix du fait de son exploitation dans le cadre d’un bail commercial dans la mesure où le droit espagnol en matière de baux commerciaux ne reconnaît pas la notion de propriété commerciale et de droit à renouvellement du bail ; que le tribunal ne dispose d’aucun autre technique d’appréciation de la valeur de ce bien et celle estimée par l’expert de 443 000 euros sera retenue ; en cas de nécessité de vendre ce bien, l’expert a estimé que le prix de la mise à prix pouvait être fixé à 240 000 euros ; (
) que les demandes d’attribution préférentielles sont celles de Madame R… A… pour l’immeuble abritant l’hôtel-restaurant Casa Narbona qu’elle exploite ; que Madame R… A… peut donc prétendre à l’attribution préférentielle de cet immeuble sous réserve de sa capacité financière à régler la soulte éventuelle ; que le notaire lui avait demandé de justifier de sa capacité à financer la soulte qu’elle devrait si cet immeuble lui revenait, compte tenu de ses droits dans la succession, de la valeur de l’immeuble et du rapport à la succession mis à sa charge ; que Madame R… A… ne l’a pas fait et ne le fait pas plus devant le tribunal ; que l’attribution préférentielle ne saurait lui être accordée sans garantie sous peine de créer un risque démesuré à l’égard des autres copartageants eu égard aux sommes en jeu ; qu’en conséquence, cette attribution préférentielle lui sera consentie sous réserve qu’elle justifie dans les 3 mois de la présente décision, auprès du notaire, de sa capacité à financer immédiatement la soulte à sa charge ; qu’à défaut de l’avoir fait dans ce délai, le 12 août 2016 au plus tard, l’attribution préférentielle deviendrait caduque ;

1°) ALORS QUE l’évaluation d’un bien faisant l’objet d’une attribution préférentielle doit être réalisée à la date la plus proche possible de la date du partage; que dès lors, en fixant la valeur de l’hôtel-restaurant Casa Narbona à la somme de 443 000 €, retenue par l’expert dont le rapport a été déposé le 3 août 2010, sans vérifier que cette valeur correspondait effectivement à celle du bien à la date la plus proche de celle du partage à venir, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard les articles 832-4 et 829 du code civil ;

2°) ALORS, en outre, QUE si, dans ses écritures d’appel, Mme R… A… contestait la moins-value de 20 à 25% du marché immobilier retenue par l’expert, qui avait déposé son rapport le 3 août 2010 (p. 14, § 9), elle soutenait, en revanche que, depuis le dépôt de ce rapport, la crise immobilière avait conduit à une moins-value (p. 17 in fine et p. 18, § 1) ; que dès lors, en considérant, pour refuser de tenir compte de cette moins-value et se borner à retenir l’évaluation effectuée par l’expert, que Mme R… A… se contredisait puisqu’elle soutenait à la fois l’existence et l’absence de moins-value, quand elle se référait à deux périodes différentes, ce qui excluait toute contradiction, la cour d’appel a dénaturé ses conclusions d’appel, en violation de l’article 4 du code de procédure civile.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Mme R… A… fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir dit que dit que Monsieur L… V… A… bénéficiera de l’attribution préférentielle sur les biens suivants :
– immeuble sis à […] cadastré section […]
– terrain sis à […], parking de l’auberge,
– parcelle en nature de terre sise à […], cadastrée section […]
– parcelle en nature de terre sise à […], cadastrée section […] parcelle en nature de terre sise à […], cadastrée section […] parcelle en nature de terre sise à […], cadastrée section […] ,
et d’avoir dit que la valeur de la parcelle, cadastrée section […] , sise à […] est fixée à la somme de 7 600 € ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur I… A… sollicite l’attribution préférentielle d’un immeuble situé à […], d’un terrain sis à […] et d’un certain nombre de parcelles situées à […], outre une attribution en nature des parts de la société Deturg ; que les autres héritiers ne s’opposent pas à cette attribution préférentielle ; que Madame R… A… expose qu’elle est d’accord sur le principe de l’attribution préférentielle mais sous réserve de la prise en compte d’une valeur vénale de 107 268 € concernant la parcelle […] ; qu’il convient cependant de rappeler qu’il s’agit d’une parcelle située en zone N2 (inconstructible ) et en zone inondable, évaluée par l’expert judiciaire à la somme de 7 600 € ; que dans ces conditions, compte tenu de l’absence de demandes concurrentes et de l’accord de principe des cohéritiers, il sera fait droit à cette demande ;

1°) ALORS QUE dans ses conclusions d’appel, Mme R… A… demandait à la cour d’appel de lui donner acte qu’elle n’entendait acquiescer à la demande d’attribution préférentielle de M. I… A… concernant la parcelle […] sis à […] que sous réserve que sa valeur vénale soit fixée à 107 268,00 € ; que dès lors, en retenant l’existence d’un accord de principe des cohéritiers, pour faire droit à la demande d’attribution préférentielle de cette parcelle à M. I… A… après l’avoir évaluée à la somme de 7 600 €, évaluation qui excluait l’accord de Mme R… A…, la cour d’appel a dénaturé les termes du litige tels qu’ils résultaient des conclusions d’appel de cette dernière, en violation de l’article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, en outre, QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motivation ; que dès lors, en retenant, pour faire droit à la demande d’attribution préférentielle de la parcelle […] à M. I… A… pour la somme de 7 600 €, « l’accord de principe des cohéritiers », après avoir énoncé que « Madame R… A… énonce qu’elle est d’accord sur le principe de l’attribution préférentielle mais sous réserve de la prise en compte d’une valeur vénale de 107 268 € concernant la parcelle […] », ce qui excluait tout accord de principe pour une valeur de 7 600 €, la cour d’appel, qui s’est contredite, a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS, en tout état de cause, QUE, dans ses conclusions d’appel, se fondant sur une pièce annexée au rapport d’expertise, Mme R… A… faisait valoir que dans la mesure où la parcelle […] était rattachée à une parcelle construite, elle prenait la qualité de terrain d’agrément et devait donc être évaluée comme telle, quand bien même elle demeurait, en elle-même, inconstructible et n’avait donc qu’une faible valeur prise isolément ; que dès lors, en se bornant à énoncer, pour retenir l’évaluation de 7 600 € faite par l’expert judiciaire, qu’il s’agissait d’une parcelle située en zone N2 (inconstructible) et en zone inondable (p. 15-16) et que Mme A… n’apportait pas d’élément de nature à remettre cette évaluation en cause (p. 9), la cour d’appel dénaturant les conclusions de Mme A… sans y répondre pour autant, a violé les articles 4 et 455 du code de procédure civile.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Mme R… A… fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la valeur de la donation indirecte, à rapporter la succession, dont a bénéficié Madame R… A… est fixée à la somme de 213 500 € à la date du 31 décembre 2009, cette somme devant être actualisée à la date du partage sur la base d’un loyer annuel de 37 500 € et en tenant compte des paiements éventuels qui devront être prouvés et d’avoir dit que l’attribution préférentielle à R… A… de l’immeuble sis à […] abritant le restaurant Casa Narbona lui sera consentie sous réserve qu’elle justifie auprès du notaire, dans les trois mois de l’arrêt, de sa capacité à financer immédiatement la soulte à sa charge ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les donations au profit de Madame R… A… : l’expert judiciaire expose que Madame R… A… a acquis de ses parents le 6 novembre 2001 un bien sis à […] moyennant le prix de 36 060,73 € ; que I… A… et E… A… soutiennent que R… A… aurait bénéficié d’une donation déguisée, le prix de vente n’ayant jamais été payé ; qu’en l’espèce, l’expert a écarté l’existence d’une donation déguisée, exposant qu’au vu des termes de l’acte produit (sous réserve d’une traduction assermentée en français), le paiement de la grande majorité du prix s’est effectué sous la forme de la prise en charge par l’acquéreur de la dette hypothécaire grevant le bien, le surplus ayant été déclaré par les vendeurs comme payé avant l’acte ; qu’en tout état de cause, force est de constater qu’aucune demande de rapport n’est présentée à ce titre dans le dispositif des conclusions de I… et E… A… ; que par ailleurs, ces derniers exposent que R… A… aurait bénéficié de donations indirectes en raison de la faiblesse du loyer du restaurant « Casa Narbona » qu’elle exploite, voire le non-paiement de celui-ci ; que l’expert a retenu en l’espèce l’existence d’une donation déguisée en faisant valoir la distorsion existante entre les loyers du restaurant « Casa Narbona » donné à bail à Madame R… A… moyennant un loyer annuel de 7000 € et les loyers du restaurant « La Cadiera » loué à J… A… moyennant la somme annuelle de 13 600 € ; qu’il expose notamment que le loyer du restaurant « La Cadiera » est le double de celui de la « Casa Narbona » alors que ces locaux se situent dans la même ville et que la « Casa Narbona » est un hôtel-restaurant alors que la « Cadiera » n’est qu’un simple bar-restaurant d’une superficie bien moindre ; que l’expert a évalué le loyer annuel de la « Casa Carbona », compte tenu de sa très grande surface (750 m² environ de surface utile hors annexes ) et sur la base de 50 € le m² , à 37 500 € , soit une somme de 262 500 € du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2009 ; que l’avantage consenti à Madame R… A… s’élève donc à 213 500 €, soit 262 500 € moins 49 000 € correspondant aux loyers payés par Madame R… A… ; qu’il convient de constater que Madame R… A… ne verse aux débats aucune pièce permettant de venir contredire utilement les évaluations effectuées par l’expert judiciaire ; que par conséquent, Madame R… A… devra rapporter à la succession une somme de 213 500 € au titre de la valeur de la donation indirecte, le jugement étant confirmé sur ce point ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la donation indirecte à Madame R… A…, loyer de l’hôtel Casa Narbona : que l’expert, sur des bases qu’il explique, évalue la valeur réelle du prix du loyer de cet établissement, pour la période comprise entre le 01 janvier 2003 et le 31 décembre 2009, à la somme de 262 500 €, loyer fictif étant de 49 000 €, soit une donation indirecte de 213 500 € ; que le tribunal ne dispose d’aucun autre élément technique d’appréciation de la valeur de ce loyer et l’évaluation de l’expert sera donc retenue pour 213 500 €, à la date du 31 décembre 2009, cette somme devant être actualisée à la date du partage sur la base d’un loyer annuel de 37 500 € ;

1°) ALORS QUE le seul fait de donner à bail un immeuble moyennant un loyer inférieur à celui du marché ne caractérise pas l’appauvrissement du propriétaire ; que dès lors en déduisant l’existence d’une donation indirecte rapportable à la succession des époux A…-C… de la seule sous-évaluation du loyer payé au titre de l’occupation de l’immeuble abritant l’hôtel-restaurant Casa Narbona, la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé l’appauvrissement des époux A…-C…, a violé l’article 843 du code civil ;

2°) ALORS, en outre, QUE seule une libéralité, qui suppose un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier son héritier, est rapportable à la succession ; que dès lors, en se bornant à déduire l’existence d’une donation indirecte rapportable à la succession des époux A…-C… de la sous-évaluation du loyer payé au titre de l’occupation de l’immeuble abritant l’hôtel-restaurant Casa Narbona, sans constater que cette sous-évaluation résultait d’une intention libérale des époux A…-C…, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 843 du code civil ;

3°) ALORS, en tout état de cause, QUE tout jugement doit être motivé, à peine de nullité et que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs ; que dès lors, en confirmant le jugement ayant « dit que la valeur de la donation indirecte, à rapporter la succession, dont a bénéficié Madame R… A… est fixée à la somme de 213 500 € à la date du 31 décembre 2009, cette somme devant être actualisée à la date du partage sur la base d’un loyer annuel de 37 500 € et en tenant compte des paiements éventuels qui devront être prouvés », après avoir seulement énoncé, dans ses motifs, que « Madame R… A… devra rapporter à la succession une somme de 213 500 € au titre de la valeur de la donation indirecte, le jugement étant confirmé sur ce point » la cour d’appel qui s’est contredite, a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE seules les libéralités consenties par le défunt sont rapportables à sa succession de sorte que l’avantage indirect, résultant du versement d’un loyer faible en contrepartie de l’occupation d’un bien, consenti par les coindivisaires à l’héritier qui a continué à occuper ce bien postérieurement à l’ouverture de la succession, ne constitue pas une libéralité rapportable ; que dès lors, en fixant le montant de la donation indirecte devant être rapportée à la succession des époux A…-C…, respectivement décédés le 17 janvier 2005 et le 30 octobre 2008, à la somme de 213 500 € à la date du 31 décembre 2009 et en disant que cette somme devra être actualisée à la date du partage sur la base d’un loyer annuel de 37 500 €, la cour d’appel, qui a rapporté à la succession des sommes dues à l’indivision et non aux défunts, a violé l’article 843 du code civil.
Le greffier de chambre