17 septembre 2020
Cour de cassation
Pourvoi n°
19-16.412

CIV. 3

MY1

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 septembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 585 F-D

Pourvoi n° H 19-16.412

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020

La société du Curtil publicité, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] , a formé le pourvoi n° H 19-16.412 contre l’arrêt rendu le 12 mars 2019 par la cour d’appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière, dont le siège est […] , représenté par son syndic, la société Immo de France Valrim Nord, […] , défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société du Curtil publicité, après débats en l’audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 12 mars 2019), O… V…, aux droits duquel se trouve le syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière (le syndicat), a consenti à la société du Curtil Publicité un bail portant sur deux emplacements publicitaires.

2. Après l’avoir mise en demeure de régler un arriéré de loyer, le syndicat a assigné la locataire en constatation de la résiliation de plein droit du bail et en règlement de la dette locative.

Sur le premier moyen, pris en ses première à cinquième branches, ci-après annexé

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses sixième et septième branches

Enoncé du moyen

4. La société du Curtil Publicité fait grief à l’arrêt de constater la résiliation de plein droit du bail et de la condamner à payer une certaine somme à titre de loyers et d’indemnité d’occupation, alors :

« 1°/ qu’en retenant que le bailleur avait changé la serrure de la porte d’entrée de la résidence depuis novembre 2011 mais que la société du Curtil Publicité ne rapportait pas la preuve que le bailleur avait refusé de lui remettre les nouvelles clefs cependant qu’il incombait au bailleur de démontrer qu’il avait remis les nouvelles clés à la société du Curtil Publicité, lui permettant ainsi d’accéder à l’emplacement donné à bail, et non à celle-ci de prouver qu’elle n’avait pas reçu ces clés, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et a violé l’article 1315, devenu 1353, du code civil ;

2°/ qu’il appartient au bailleur, tenu d’entretenir la chose louée, de prouver qu’il s’est entièrement libéré de cette obligation ; qu’en l’espèce, la société du Curtil Publicité faisait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation d’entretien en ne procédant pas à l’élagage de la végétation qui masquait les panneaux publicitaires ; qu’en affirmant, pour décider que le bailleur n’avait pas manqué à cette obligation, que l’attestation et le constat d’huissier versés aux débats par la société du Curtil Publicité, s’ils établissaient que les dispositifs publicitaires étaient masqués par la végétation, ne prouvaient pas l’état d’entretien quatre ans plus tôt, quand il incombait au bailleur de démontrer l’exécution de son obligation d’entretien, la cour d’appel a violé les articles 315, devenu 1353 et 1719 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d’appel a retenu, d’une part, que si, selon un constat d’huissier de justice du 11 octobre 2016, le portail d’accès à la résidence était fermé, le portillon attenant permettant d’accéder aux panneaux était ouvert, d’autre part, que si, selon ce même constat et les photographies annexées, les panneaux étaient en partie masqués par la végétation, l’existence de ce désordre en juillet 2012, date d’interruption du paiement des loyers, n’était pas démontrée.

6. Elle en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que le manquement reproché au bailleur, à l’appui de l’exception d’inexécution soulevée par la locataire, n’était pas suffisamment grave pour justifier le refus du règlement des loyers.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

8. La société du Curtil Publicité fait grief à l’arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre de loyers et d’indemnité d’occupation, alors :

« 1°/ que la résiliation du contrat de bail met fin aux relations contractuelles entre le bailleur et le locataire ; qu’en condamnant la société du Curtil Publicité à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière la somme de 4 878,40 euros pour la location des deux panneaux du 1er juillet 2012 au 1er semestre 2016, cependant qu’elle retenait que le contrat de bail avait été résilié de plein droit à effet au 4 mars 2014, la cour d’appel a violé l’article 1728, ensemble article L. 581-25 du code de l’environnement ;

2°/ que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de la jouissance effective des lieux par l’occupant sans titre ; qu’en décidant que la société du Curtil Publicité était redevable de la somme de 1 729,41 euros correspondant à l’indemnité d’occupation courue du 9 janvier 2016 au 25 août 2017 date du dernier décompte, quand elle relevait que selon le témoignage du 14 juin 2016 et le constat d’huissier du 11 octobre 2016, l’absence d’élagage de la végétation rendait les panneaux publicitaires quasiment invisibles et qu’il était impossible d’accéder aux dispositifs publicitaires, ce qui excluait la jouissance effective des panneaux par la société du Curtil Publicité, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l’article 1382, devenu l’article 1240 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime. »