16 mars 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
19/17878

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 MARS 2023

LV

N° 2023/ 106

Rôle N° RG 19/17878 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFGFO

[B] [R]

C/

SCI STEVAL

Syndicat [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL 45 AVOCATS

SCP LOGOS

Me Olivier PEISSE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 23 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/10874.

APPELANTE

Madame [B] [R]

née le 22 Avril 1962 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Julien CREMONA de la SELARL 45 AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Claire SAIB, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

La SCI STEVAL dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [X] [M]

représentée par Me Florence BLIEK-VEIDIG de la SCP LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice

représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023,

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 mai 2007, Mme [B] [R] a acquis de la SCI STEVAL un appartement de type 3, un garage fermé ainsi que la jouissance exclusive de l’emplacement de parking portant le numéro 4 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] moyennant le paiement du’n prix de vente de 345.000 €.

Déplorant différentes atteintes à ses droits de copropriétaires l’empêchant de vendre son bien immobilier, Mme [B] [R] a fait assigner, par acte d’huissier en date du 6 septembre 2016, la SCI STEVAL et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Par jugement contradictoire en date du 23 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a:

– écarté des débats les ‘ conclusions récapitulatives n° 4″ de Mme [R],

– débouté Mme [R] de ses demandes de remboursement de charges et autres frais,

– débouté Mme [R] de ses autres demandes,

– débouté la SCI STEVALL de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 2.325,13 € au titre du solde de charges impayées,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

– condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et à la SCI STEVALL la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [R] aux dépens.

Par déclaration en date du 23 novembre 2019, Mme [B] [R] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2020, Mme [B] [R] demande à la cour de:

Vu le règlement de copropriété du [Adresse 2],

Vu l’acte authentique en date du 30 mai 2007,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

-infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 23 octobre 2019 en ce qu’il a:

* débouté Mme [R] de ses demandes de remboursement de charges et autres frais,

* débouté Mme [R] de ses autres demandes,

* condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 2.325,13 € au titre du solde de charges impayées,

* condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et à la SCI STEVAL la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 23 octobre 2019 en ce qu’il a:

* débouté la SCI STEVAL de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

En conséquence,

– débouter la SCI STEVAL de ses demandes, fins et prétentions,

– condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [R]:

* les appels de charges relatifs à l’assurance surfacturés à tort de 206,75 €,

* le montant des relevés annuels indûment réglés à hauteur de 48 €,

* les frais de vacations spéciales indûment perçus à hauteur de 81,99 €,

– condamner le syndicat des copropriétaires à annuler purement et simplement les frais de relance, mises en demeure et autres factures y afférents pour un montant de 395,34 €,

– condamner la SCI STEVAL pour l’utilisation abusive par son locataire de la place de parking de la concluante et pour l’impossibilité de jouir tranquillement de son garage-local de 50 m² pour la période comprise entre décembre 2007 et février 2017, soit 23.400 €,

– condamner la SCI STEVAL à indemniser Mme [R] de l’impossibilité de jouissance des emplacements de parking situés entre son garage et l'[Adresse 3] à hauteur de 150 € par mois, sur la période de mai 2007 à février 2017, soit la somme de 16.650 €,

– condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI STEVAL à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en raison des nuisances subies en vertu de l’article 544 du code civil d’une part, et de l’impossibilité de vendre le lot au prix réel du marché d’autre part,

– condamner chacune des requises à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens des deux instances.

Elle relate avoir rencontré des difficultés dès son entrée dans les lieux et avoir subi des atteintes graves à son droit de propriété commises par la SCI STEVAL ou ses locataires, que la SCI STEVAL, également propriétaire d’un local commercial à usage de laverie, a donné l’autorisation à son locataire d’utiliser le mur extérieur de la copropriété afin d’y apposer des panneaux de stationnement intitulés ‘ parking réservé à la clientèle’ et que de tels affichages au droit de la place de parking qu’elle avait acquise, laissaient croire à la clientèle de la laverie qu’elle pouvait utiliser cet emplacement. Elle reproche également à la SCI STEVAL d’avoir fait procéder à l’installation d’une canalisation d’évacuation des eaux usées au bénéfice de son locataire, dans le box de garage lui a appartenant, canalisation de mauvaise facture à l’origine de multiples fuites.

Elle rappelle qu’étant parvenue à vendre son bien en cours de procédure de première instance elle a abandonné ses demandes de condamnation sous astreinte des parties intimées à faire cesser les troubles subis, que par ailleurs la prétendue prescription de ses prétentions qui lui est opposée par la SCI STEVAL ne peut qu’être rejetée en ce qu’elle sollicite la réparation d’un préjudice subi dans le temps, à compter de son entrée en jouissance et jusqu’à la vente de son bien.

Elle soutient qu’elle justifie bien de la réalité des troubles qu’elle a subis et notamment:

– la présence de la canalisation non conforme au règlement de copropriété alors qu’elle n’a consenti aucune servitude au profit de la SCI STEVAL, ce qui l’a empêché de jouir complètement de son espace de parking et de stockage dont une partie de l’espace était occupée par cette canalisation,

– l’impossibilité quotidienne de se garer dans son garage privatif, les clients de la laverie n’hésitant pas à se garer systématiquement devant son parking, la contraignant à aller garer son véhicule à l’extérieur,

– l’apposition de panneaux publicitaires sur le mur privatif de son garage pour les besoins commerciaux du locataire de la SCI STEVAL, alors que le règlement de copropriété ne prévoit pas une tel affichage sur la façade de l’immeuble.

Elle invoque ainsi les préjudice suivants:

– la perte de valeur de son bien immobilier compte tenu des comportements susvisés,

– une perte de jouissance de son garage privatif occupé en partie par la canalisation correspondant à 40% de la valeur locative, soit 200 € par mois,

– une perte de jouissance en ce qu’elle n’a pu jouir des places de stationnement situées le long du mur de son garage en ce qu’elles étaient occupées par le locataire de la SCI STEVAL.

Elle estime avoir payé au syndicat des copropriétaires des sommes à tort et notamment:

– des appels de charges relatifs aux charges d’eau en l’absence d’installation durant plusieurs années par la SCI STEVAL d’un compteur d’eau individuel pour son local commercial,

– des appels de charges relatifs à l’assurance de la copropriété sur la base des anciens tarifs d’assurances erronés,

– des appels de fonds relatifs à des vacations spéciales du syndic non justifiés,

– les frais de mise en demeure facturés par le syndic doivent être déduits en ce qu’elle s’est toujours acquittée du paiement de ses charges.

La SCI STEVAL, suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 août 2020, demande à la cour de:

– débouter Mme [B] [R] de l’ensemble de ses demandes,

– rejeter son appel,

– condamner Mme [B] [R] au paiement d’une amende de 3.000 € en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

En application de l’article 1240 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [B] [R] au paiement de la somme de 2.000 € de dommages et intérêts à la SCI STEVALL pour procédure abusive,

– condamner Mme [B] [R] à payer à la SCI STEVALL la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle formule les observations suivantes:

– sur la présence d’une canalisation à l’intérieur du garage fermé:

* ladite canalisation existait avant l’acquisition par Mme [R] de ses lots, dont elle a pu constaté la présence,

* elle a toujours pu jouir pleinement de son garage et a attendu plus de neuf après la signature de l’acte de vente pour se plaindre de cette canalisation,

* cette canalisation constitue une servitude par destination du père de famille et l’appelante ne peut donc qu’être déboutée de sa demande visant à obtenir son déplacement,

– sur la prétendue utilisation injustifiée du parking le long de la copropriété:

* le règlement de copropriété prévoit la jouissance exclusive des places aux propriétaires des lots alors numérotés 2001 et 2002, désormais 2013 et 2014, qui lui appartiennent, de sorte qu’elle est fondée à faire bénéficier son locataire de ces places,

* l’accès à ces places se fait librement et ne nécessite pas une pénétration au sein d’une enceinte délimité, ni n’est de nature à interdire à Mme [R] l’accès à son garage,

– sur la prétendue insertion de panneaux publicitaires:

* cette demande est prescrite,

* elle n’a pas qualité pour solliciter la modification ou suppression des panneaux publicitaires placés sur les murs extérieurs de la copropriété, à savoir des parties communes,

– s’agissant des panneaux de stationnement ‘ parking réservé à la clientèle’ et le stationnement devant son garage:

* sa demande est prescrite,

* elle est infondée en ce qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait été privée de l’utilisation permanente de son garage par les stationnements des clients de la laverie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], dans ses dernières conclusions signifiées le 8 juillet 2020, demande à la cour de:

– confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 23 octobre 2019,

– rejeter toutes les prétentions formulées par Mme [B] [R] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2],

– condamner Mme [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que:

– l’assemblée générale du 28 octobre 2014 a autorisé Mme [R] à prendre des mesures de marquage au sol de sa place privative, ce qui a permis de résoudre toute difficulté

– l’appelante ne rapporte la preuve d’une perte de chance de pouvoir vendre son bien, ni même de l’avoir cédé à un prix inférieur à celui du marché,

– il n’est justifié d’aucune difficulté quant à l’existence des panneaux publicitaires, une telle demande étant au demeurant prescrite.

Il s’oppose aux demandes de remboursement présentées par Mme [R], en ce que les parties se sont rapprochés et les appels de fonds litigieux ont été annulés, que toutefois, l’appelante a cessé d’honorer le paiement de ses charges de copropriété à compter de juillet 2015, de sorte qu’en dépit des corrections effectués, elle reste débitrice d’un solde de 2.325,13 €. Il ajoute que la demande au titre de la surfacturation de la consommation d’eau est mal dirigée en ce qu’il est un tiers par rapport aux difficultés pouvant naître entre les copropriétaires des lots privatifs, d’autant que cette prétention n’est accompagnée d’aucune pièce justificative.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 janvier 2023.

MOTIFS

En cause d’appel, les intimés considèrent que certaines demandes présentées par Mme [R] sont prescrites. Elles ne font toutefois pas état de cette fin de non recevoir dans le dispositif de leurs conclusions respectives qui seul lie la cour, en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, qui n’en est donc pas saisie.

Sur les demandes de Mme [R] à l’encontre de la SCI STEVAL

Mme [R] déplore, en premier lieu, la présence d’une canalisation installée en son temps par la SCI STEVAL dans le garage que celle-ci lui a cédé, canalisation qui l’a empêchée de jouir normalement de son espace de parking et de stockage, en partie occupée par cette canalisation.

Au soutient de cette allégation, elle produit deux photographies de ce qu’elle indique être ladite canalisation, lesquelles ne sont pas datées et ne permettent à la cour de déterminer à qui elles se rapportent et notamment à son garage privatif. Rien ne permet de déterminer dans quelles conditions, cette canalisation a pu être installée et surtout, celle-ci est parfaitement visible, de sorte que Mme [R] n’a pas pu ignorer sa présence au moment de son entrée en possession dans les lieux, étant relevé qu’elle a attendu plus de neuf ans pour se plaindre d’un tel ouvrage. Aucun élément n’est communiqué par l’appelante sur la mauvaise qualité de la canalisation, à l’origine d’odeurs d’eaux usées. Enfin, elle ne justifie pas de l’existence d’un quelconque préjudice de jouissance découlant de la présence de cette canalisation, qui au regard des seules photographies produites, est de taille modeste et n’est pas de nature à l’entraver dans la jouissance de son garage à hauteur de 40 % de sa valeur locative qu’elle évalue, sans la moindre explication sur ce quantum, à 200 € par mois.

L’appelante fait également grief à la SCI STEVAL de laisser son locataire autoriser ses clients à stationner leur véhicule au sein de la résidence alors qu’ils ne sont pas résidents.

Pour autant, Mme [R] ne caractérise pas une quelconque faute de la SCI STEVAL, qui justifie bénéficier de la jouissance exclusive d’emplacements de parking dont bénéficient les clients de son locataire, sans que la preuve ne soit rapportée qu’un tel stationnement l’empêche d’accéder à son garage. En effet, elle prétend que la clientèle de la laverie se gare systématiquement devant son garage mais ne produit aucune pièce à l’appui d’une telle affirmation à l’exception de ses propres courriers ou mains courantes et de photographies montrant des véhicules stationnés sur des emplacements réservés à cet effet devant une laverie automatique, sans qu’il soit possible de déterminer ni s’il s’agit du local commercial de la SCI STEVAL, ni davantage les propriétaires des véhicules ou que l’accès à son propre parking soit entravé.

Quant à l’existence d’affichage de panneaux publicitaires, qui repose encore une fois sur des photographies non datées ne permettant à la cour déterminer à quoi elles se rapportent, il y a lieu de relever que l’appelante ne rapporte pas davantage la preuve qui lui incombe que de tels affichages sont trompeurs et conduisent les usages de la laverie à stationner devant l’entrée de son garage afin de lui en interdire l’accès.

Force est de constater que Mme [R] n’a pris la peine de faire établir un constat d’huissier et ne s’appuie, au soutien de ses revendications, que sur des éléments établis unilatéralement par ses soins.

Elle doit donc être déboutée de ses demandes formées à l’encontre de la SCI STEVAL.

Sur les demandes de Mme [R] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Mme [R] sollicite le remboursement de diverses sommes qu’elle aurait réglées à tort au titre des charges et autres frais. Il ressort cependant des pièces produites par le syndicat intimé que sur ce point, les parties se sont rapprochées et que les appels de fonds litigieux et autres frais ont été annulés, ainsi qu’il en ressort de sa pièce n° 2 intitulées ‘ décompte [R]’

L’appelante conteste, en cause d’appel, les appels de charges relatifs à l’eau au motif que lorsqu’elle a acquis son lot de la SCI STEVAL, celle-ci n’avait pas fait procéder à l’installation d’un compteur d’eau séparé pour le lot restant sa propriété et exploité dans le cadre d’une activité de laverie, soit une surfacturation indue de 1.267,44 €.

Elle soutient qu’au regard du procès-verbal d’assemblée générale du 13 mars 2016, le syndic s’était engagé à procéder à une nouvelle répartition des charges. Or, la lecture de ce document ( pièce n° 20 de l’appelante) n’apporte aucune information sur ce point. Mme [R] ne communique aucun élément permettant de justifier de l’existence d’un seul compteur d’eau pour deux lots et encore moins du quantum sollicité de 1.267,44 €.

Elle ne peut qu’être déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [R] à l’encontre de la SCI STEVAL et du syndicat des copropriétaires

Mme [R] sollicite l’allocation de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en raison des nuisances qu’elle a subies et de l’impossibilité de vendre son bien au prix du marché.

Au regard des développements qui précèdent, elle ne rapporte pas la preuve des nuisances alléguées.

Sur la vente de son appartement, elle s’appuie sur des rapports de visite établis par une agence immobilière sur les remarques d’acquéreurs potentiels ainsi que sur une estimation de bien par le site ‘se loger’. Cependant, elle ne communique pas l’acte de vente de ses lots et n’indique à aucun endroit à quel prix elle les a cédés, de sorte qu’elle ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité de vendre son bien au prix du marché.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI STEVAL et du syndicat des copropriétaires.

Le tribunal a condamné, à juste titre, Mme [R] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.325, 13 € au titre des charges impayées, celle-ci ayant cessé d’honorer les appels de fonds à partir du mois de juillet 2015 ainsi qu’il en résulte du décompte produit, somme qui figure également sur l’état daté.

La SCI STEVAL ne justifiant pas de la part de Mme [R] d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, elle sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’au paiement d’une amende civile au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI STEVAL de son appel incident,

Condamne Mme [B] [R] à payer à la SCI STEVAL la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,;

Condamne Mme [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [R] aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ