15 décembre 2022
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
19/15416

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 15 DECEMBRE 2022

ph

N°2022/505

Rôle N° RG 19/15416 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7CX

[O] [Z]

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Guillaume VIDAL

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03930.

APPELANT

Monsieur [O] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Guillaume VIDAL, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS BUCHER IMMOBILIER lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 3]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Gisèle BEDDOUK, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [O] [Z] est propriétaire au sein l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 2], élevé de trois étages sur rez-de-chaussée et caves et garages, avec cour commune à l’arrière.

M. [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la SARL Eureca immo, devant le tribunal de grande instance de Grasse le 12 juillet 2016 aux fins de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 28 avril 2016 et subsidiairement la nullité des résolutions II-3, III, IV-2, IV-3, IV-6, VI-1, VI-4, VI-5, et ordonner la production de documents sous astreinte.

Par jugement n° 2019/501 du 6 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :

– jugé irrecevable la demande d’annulation de l’entière assemblée générale du 28 avril 2016,

– débouté M. [Z] de sa demande d’annulation des résolutions II-3, V-1, V-2, III, IV-2, IV-4 (documents dématérialisés), VI-1, VI-1 a) votées lors de l’assemblée générale,

– prononcé l’annulation des résolutions n° IV-6, VI-3 a), b) et c), VI-4 et VI-5 votées lors de l’assemblée générale du 28 avril 2016,

– débouté M. [Z] de sa demande de communication de documents,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

– ordonné l’exécution provisoire.

M. [Z] a relevé appel de ce jugement, le 4 octobre 2019, en vue de sa réformation, en ce qu’il :

– a jugé irrecevable la demande d’annulation de l’entière assemblée générale du 28 avril 2016,

– l’a débouté de sa demande d’annulation des résolutions II-3, V-1, V-2, III, IV-2, IV-4 (documents dématérialisés), VI-1, VI-1a) votées lors de l’assemblée générale,

– l’a débouté de sa demande de communication de documents,

– l’a débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 15 octobre 2022, M. [Z] demande à la cour, au visa des articles 18, 21, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 9, 9-1, 11, 22, 29 alinéa 1, ainsi que 47 du décret du 17 mars 1967 :

– de réformer le jugement,

– à titre principal de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 28 avril 2016,

– à titre subsidiaire de prononcer la nullité des résolutions suivantes : II-3, III, IV-2, IV-4, VI, VII, VI-1, VI-1 a),

– de condamner le syndicat des copropriétaires à communiquer sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir les documents suivants :

– rapport du président du conseil syndical

– rapport du ou des vérificateurs aux comptes

– rapport du syndic sur la gestion de la copropriété

– état détaillé des honoraires du syndic au titre de l’exercice 2014/2015

– état de répartition des charges entre les copropriétaires pour l’exercice 2014/2015

– état des dépenses détaillées du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015

– copie de la carte professionnelle n° 10279 (930 G) au jour de la convocation de l’assemblée générale du 28 avril 2016

– attestations de la compagnie d’assurance Covea risks de 2014 à 2016

– attestations de la compagnie de garantie Socaf de 2014 à 2016

– bulletin n° 3 du casier judiciaire du syndic

– 9 pouvoirs qui étaient détenus par Mmes et MM. [L] [Y], [R] [V], [J] [N], [C] [G], [C] [E]

– 36 accusés de réception relatifs au bordereau des lettres recommandées avec avis de réception, établi le 4 et traité par la poste d'[Localité 4] le 5 avril 2016

– de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions,

– de confirmer les autres dispositions concernant les résolutions annulées, le débouté de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et la condamnation aux dépens du syndicat des copropriétaires,

– de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Guillaume Vidal, avocat aux offres de droit.

Au soutien de son appel, M. [Z] soutient essentiellement :

– que depuis le 20 janvier 1996 il est nu-propriétaire des lots n° 28 (un magasin), 21 (une cave), 17 (un garage), 76 (une cour) ses parents en ayant conservé l’usufruit, et propriétaire du lot n° 74 depuis le 3 novembre 1999, que le syndic persiste à convoquer son père pour les lots n° 21, 28, 17 et 76, bien qu’ayant reçu notification de la donation-partage par Maître [D] notaire, le 20 janvier 1996, ce que le syndic Eureca immo reconnaît dans un courrier du 31 mars 2016,

– que de nombreuses irrégularités affectent la convocation à savoir le non-respect du délai de vingt et un jours : son absence de convocation pour les lots 17, 21, 28 et 76 dont il est nu-propriétaire, l’absence de mandat valide pour le cabinet Eureca immo depuis le 16 février 2016, l’absence d’indication des majorités sur la convocation et le procès-verbal,

– qu’il a effectivement voté la résolution I-2 qui portait sur la constitution du bureau de séance, laquelle était irrégulière pour avoir fait l’objet d’un vote bloqué et sans vote du secrétaire de séance, mais qu’il a bien voté contre toutes les autres questions, sauf la question IV-1 qui répondait à sa demande,

– que le délai de vingt et un jours n’a pas été respecté, que cette obligation doit être respectée à l’égard de tous les copropriétaires même ceux résidant hors de France, qu’il appartient au syndic de rapporter la preuve des formalités qui lui incombent, qu’il n’a jamais obtenu les accusés de réception des convocations, que le syndic l’a convoqué à une adresse erronée,

– que le procès-verbal n’est pas signé, que les procès-verbaux manuscrits ont été modifiés quant au résultat des votes, que le nombre de propriétaires varie alors qu’aucun participant n’a quitté la réunion, que des questions ont été votées sur un nombre de tantièmes erroné,

– que ces nombreux manquements entraînent l’annulation totale de l’assemblée générale,

– subsidiairement, qu’il est fondé à demander l’annulation des résolutions auxquelles il était opposant pour les mêmes motifs, étant précisé qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle en cause d’appel,

– sur la demande d’annulation de la résolution II-3 relative à l’approbation des comptes 2014/2015 et du quitus à donner, que la convocation fait état de documents qui auraient été annexés et qui n’ont pas été reçus, que la présentation des comptes 2014/2015 est irrégulière car non détaillée, que les comptes ne sont pas justifiés par la totalité des documents légaux requis en l’absence de l’état détaillé des honoraires perçus par le syndic, l’absence du rapport écrit du conseil syndical, l’absence de rapport écrit des vérificateurs aux comptes, l’absence de rapport écrit du syndic, l’absence de l’état des répartitions des charges entre tous les copropriétaires, que le syndic a réduit ses amplitudes horaires de consultation des pièces, que les propriétaires ont été privés dans la convocation de l’information sur les nouvelles modalités de contrôle depuis le 1er avril 2016,

– sur la demande d’annulation de la résolution III portant sur l’élection du syndic, que le syndic a une obligation de conseil en la matière et surveiller le conseil syndical afin de s’assurer qu’il procède bien à une mise en concurrence, que l’obligation de mise en concurrence n’a pas été respectée alors qu’aucune assemblée n’avait voté de dérogation à cette mise en concurrence qui incombe au conseil syndical, que la mise en concurrence est obligatoire lorsque la copropriété est dotée d’un conseil syndical, que le contrat de syndic soumis au vote n’avait pas été complété de toutes les informations requises quant à sa durée, quant aux prestations dues, que la teneur du contrat de syndic n’a pas été soumise à l’appréciation de l’assemblée, qu’il y a eu un vote bloqué, pratique qui est prohibée en application du principe de l’autonomie des décisions, que le coût du contrat de syndic a augmenté de 221,20 % entre 2011 et 2017,

– sur la demande d’annulation de la résolution IV-2 relative aux panneaux publicitaires pour les commerçants de la résidence, que cette question du prix de la location de deux murs de part et d’autre du porche n’a pas été portée à l’ordre du jour, que le syndic s’est réservé le droit de le fixer à 500 euros TTC, ce qui le vise expressément en tant que seul copropriétaire exploitant une activité commerciale, que ces panneaux ont toujours existé et que le syndicat des copropriétaires n’en a jamais contesté l’existence, étant précisé que le panneau de droite est fixé sur le mur de la copropriété voisine et que le syndicat de copropriété ne peut en exiger le prix de la location, que cette question qui devait être votée à la majorité de l’article 25, n’a pas fait l’objet d’un deuxième vote conformément à l’article 25-1, si l’on se réfère à ce qui est indiqué dans le procès-verbal notifié et manuscrit,

– sur la demande d’annulation de la résolution IV-4 relative aux documents dématérialisés, que le vote intervenu pour déroger à la mise en place de l’accès sécurisé aux documents dématérialisés ne l’a été que pour éviter les frais liés à un extranet en rapport avec les difficultés financières de la société Eureca immo,

– sur la demande d’annulation des résolutions V-1 et V-2 relatives à l’approbation des deux budgets 2015/2016 et 2016/2017, qu’il y a eu un vote bloqué prohibé, que le rapport des vérificateurs aux comptes n’a pas été joint à la convocation, que le budget 2015/2016 en cours de réalisation a été augmenté sans que cette augmentation n’ait été justifiée, que le budget N+2 n’a pas non plus été justifié,

– sur la demande d’annulation de la résolution VI-1 relative aux travaux de conservation des parties communes, que l’assemblée générale n’a jamais voté de montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendu obligatoire alors que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public, qu’elle a voté une délégation de pouvoir au syndic qui aurait dû être votée à la majorité de l’article 25 sans recours possible à l’article 25-1, que le vote obtenu portant sur 4 616 / 5 683 tantièmes la résolution n’a pas été régulièrement votée,

– sur la demande d’annulation de la résolution VI-1 a) relative aux honoraires du syndic sur les travaux de conservation des parties communes, que les honoraires ont été votés alors même que l’ampleur des tâches à effectuer par le syndic n’ont pas été mentionnées ni détaillées, ce qui a nécessairement causé préjudice aux copropriétaires, qu’un syndic ne peut faire voter des honoraires supplémentaires pour suivi administratif que sur les gros travaux,

– que sur les demandes de communications sous astreinte, les pièces communiquées ne correspondent pas à celles demandées car elles sont incomplètes,

– que sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a annulé les résolutions, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à laisser l’accès sous astreinte à ses parties privatives pour exécuter le raccordement à son réseau d’évacuation des eaux usées, débouté le syndicat des copropriétaires pour procédure abusive,

– qu’il y a eu des modifications par rapport au règlement de copropriété initial que le syndic n’a pas modifié en conséquence, que l’ensemble immobilier [Adresse 6] représente 10 000 tantièmes répartis en quatre bloc A à D représentant 9 499 / 10 000 tantièmes et trois cours (lots n° 74, 76 et 77) représentant 501 / 10 000 tantièmes, que le syndicat dispose donc de 10 000 voix pour voter, ce qui est différent des tantièmes utilisés pour la répartition des charges, que les charges communes générales sont à répartir à hauteur de un quart par bloc et les charges communes spécifiques à répartir sur 1 000 tantièmes par bloc, que le syndic a entendu faire voter certaines résolutions sur la base de 10 000 tantièmes et d’autres sur la base de 4 000 tantièmes au motif que seuls participent les copropriétaires des lots concernés devant participer aux frais, mais que cette appréciation est erronée car elle a pour effet que certains copropriétaires ne participent pas au vote, que l’exclusion du droit de vote n’est pas prévu par le règlement de copropriété tel que prescrit par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assemblée contestée, que c’est donc à raison que le tribunal a annulé les résolutions,

– que le syndic a reconnu ses errements au cours de l’assemblée générale du 28 avril 2016 et des assemblées générales précédentes, puisque lors de l’assemblée générale du 25 avril 2017 toutes les questions ont été votées sur la base des 10 000 tantièmes, aux majorités des articles 24 et 25, majorités qui figurent pour la première fois sur la convocation et sur le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 25 avril 2017,

– que s’agissant des réseaux d’eaux pluviales et des eaux usées, il n’a jamais créé quoi que ce soit, mais utilisé un réseau d’eaux usées préexistant pour alimenter et évacuer les eaux usées du lavoir, qu’il a remis aux normes ce réseau à l’occasion de la construction de sa maison en lieu et place du lavoir, que le règlement de copropriété stipule que les propriétaires des lots n° 74 et 75 (les cours) auront le droit d’y construire sans avoir à obtenir l’autorisation de la copropriété, qu’il s’oppose au branchement de l’évacuation des eaux polluées du local poubelle sur le réseau d’évacuation des eaux de sa maison, qui risquerait d’être perturbé, que le syndic a fait construire un local poubelle dans des conditions aussi illégales qu’ubuesques en 2008 sur un terrain appartenant à une autre copropriété, ce local n’étant pas doté du dispositif de collecte des eaux de lavage du local et de ses containers.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 10 octobre 2022 le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SAS Bucher immobilier, demande à la cour au visa des articles 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 122, 15 et 16 du code de procédure civile :

– de rejeter les conclusions signifiées par M. [Z] le 28 septembre 2022 et les pièces 58 à 66 communiquées à la même date, tout en recevant les siennes,

– de confirmer le jugement appelé en ce qu’il a déclaré irrecevable M. [Z] en sa demande d’annulation de l’entière assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2016, déclaré irrecevable et en tout cas mal fondé M. [Z] en sa demande d’annulation des résolutions II-3, V-1, V-2, III, IV-2, IV-4 (documents dématérialisés), VI-1, VI-1 a) votées lors de l’assemblée générale, débouté M. [Z] de sa demande de communication de documents, débouté M. [Z] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– de recevoir son appel incident contre le jugement en ce qu’il a :

– prononcé l’annulation des résolutions n° IV-6, VI-3 a), b) et c), VI-4 et VI-5 votées lors de l’assemblée générale du 28 avril 2016,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles visant à voir ordonner les travaux de raccordement du local vide ordure sur le réseau d’eaux usées qu’il a créé et connecté au réseau général de la copropriété sans autorisation de la copropriété (mais avec celle de la mairie) sachant que le syndicat des copropriétaires s’est vu enjoindre par la mairie de procéder à une évacuation des eaux usées, voir ordonner toutes personnes missionnées à cet effet de pénétrer dans les parties privatives pour exécuter ledit raccordement sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

– rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [Z] aux entiers dépens,

statuant à nouveau :

– de débouter M. [Z] de ses demandes d’annulation des résolutions n° IV-6, VI-3 a), b) et c), VI-4 et VI-5,

– vu les articles 25b de la loi du 10 juillet 1965, d’ordonner à M. [Z] de laisser exécuter les travaux de raccordement du local vide ordure sur le réseau d’eaux usées qu’il a créé et connecté au réseau général de la copropriété sans l’autorisation de la copropriété (mais avec celle de la mairie) sachant que le syndicat des copropriétaires s’est vu enjoindre par la mairie de procéder à une évacuation des eaux usées, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

– d’ordonner à M. [Z] de laisser pénétrer toutes personnes missionnées à cet effet, dans les parties privatives pour exécuter ledit raccordement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

– de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,

– de débouter M. [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj sous sa due affirmation.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :

– que plus de deux ans après ses dernières écritures, M. [Z] qui a changé six fois de conseil depuis l’origine, établit de nouvelles écritures refondues, communique de nouvelles pièces et signifie une sommation de communiquer, ce qui contrevient à la loyauté des débats, viole le principe du contradictoire, est irrégulier en ce que les conclusions contiennent des demandes nouvelles devant être rejetées sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

– M. [Z] n’a pas été opposant à toutes les résolutions et est donc irrecevable à demander l’annulation de l’assemblée générale du 28 avril 2016 dans son ensemble,

– à titre subsidiaire si la cour estimait que M. [Z] a qualité pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble, que le délai de convocation a été respecté pour M. [Z], que M. [Z] n’a pas qualité pour soulever ce grief pour les autres copropriétaires, que l’allégation selon laquelle M. [Z] a été convoqué à une mauvaise adresse est inexacte, que M. [Z] n’a jamais notifié son adresse au syndic conformément à l’article 65 du décret de 1967, que M. [Z] reconnaît que la convocation lui a été remise, que M. [Z] n’a effectué aucune diligence s’agissant des lots 17, 21 et 28 quant à la désignation d’un mandataire commun, que seul son père était présent aux assemblées générales et payait les charges de copropriété, qu’il a été jugé qu’il est inutile de faire désigner ce mandataire commun si les règles du mandat tacite peuvent être invoquées, que M. [Z] a manifestement donné mandat tacite à son père resté usufruitier, que M. [Z] jette à tort, la suspicion sur la carte professionnelle du syndic, qu’il est parfaitement possible de vérifier les majorités requises dans le procès-verbal d’assemblée générale, qu’aucun texte n’impose à peine de nullité que la convocation mentionne en regard de chacune des résolutions inscrites la majorité applicable audit vote, que le procès-verbal a bien été signé,

– que M. [Z] qui n’est pas membre du conseil syndical, n’explique pas en quoi il a qualité pour demander la communication de documents sous astreinte, s’agissant notamment du bulletin n° 2 du casier judiciaire du syndic, qu’il a produit dans un souci d’apaisement un certain nombre de pièces,

– sur la demande d’annulation de la résolution II-3 relative à l’approbation des comptes et du quitus, V-1 et V-2 relatifs aux budgets prévisionnels, que tous les documents exigés par la loi ont été joints à la convocation, qu’il n’y a pas d’irrégularité sur les heures de consultation des documents, que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 indique que certains documents doivent être notifiés en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision et d’autres qui peuvent l’être, sans qu’il s’agisse d’une obligation prescrite à peine de nullité, uniquement pour l’information des copropriétaires mais sont sans conséquence sur la décision dès lors qu’il est justifié que les copropriétaires ont été informés, qu’il n’y a pas de vérificateur aux comptes dans cette petite copropriété, qu’il résulte du procès-verbal que le rapport du conseil syndical a été exposé à l’oral et son compte-rendu a été intégré au procès-verbal de sorte que les propriétaires ont pu voter de manière éclairée,

– sur la demande d’annulation de la résolution III portant sur l’élection du syndic, qu’il est possible de déroger à l’obligation de mise en concurrence, que cette obligation de mise en concurrence pèse sur le conseil syndical, que la loi ne prévoit aucune sanction lorsque cette obligation de mise en concurrence n’est pas respectée, qu’il n’y a pas eu de vote bloqué,

– sur la demande d’annulation de la résolution IV-2 (panneaux publicitaires), que M. [Z] a installé des panneaux publicitaires sans autorisation de l’assemblée générale, que pour régulariser l’assemblée devait se prononcer sur un montant auquel elle acceptait de louer les emplacements, que les deux panneaux sont situés sur des murs appartenant à la copropriété,

– sur la demande d’annulation de la résolution IV-4 relative aux documents dématérialisés, que l’article 18-I 10eme alinéa permet de s’en dispenser, ce qui a bien été voté à la majorité de l’article 25, que concernant l’article 32 que M. [Z] invoque, il lui était possible de demander la communication des documents de manière dématérialisée, ce qu’il n’a pas fait,

– sur la demande d’annulation de la résolution VI-1 relative au budget de 4 000 euros pour différents travaux de conservation des parties communes, qu’il s’approprie la motivation du jugement,

– sur la demande d’annulation de la résolution VI-1 a) relative aux honoraires du syndic sur travaux, que les travaux votés à la résolution précédente doivent être suivis, que M. [Z] confond maîtrise d’ouvrage et maîtrise d”uvre,

– sur les résolutions IV-6, VI-3 a), b) et c), V-4 et V-5 annulées par le tribunal pour des motifs de calculs des tantièmes, en raison d’une mauvaise interprétation, que seuls participent au vote les copropriétaires des lots concernés devant participer aux frais, qu’ainsi le lot n° 74 n’est pas grevé d’une obligation de participer aux frais des parties communes, ni le lot n° 75,

– que M. [Z] est propriétaire en pleine propriété du lot n° 74 correspondant à une partie de cour sur laquelle il bénéficie de la jouissance privative et exclusive, qu’en vertu de la jurisprudence la partie commune dont la jouissance est réservée à un copropriétaire ne devient pas une partie privative, que le règlement de copropriété (page 21) le définit comme « La jouissance privative et exclusive d’une partie de cour à l’arrière d’une superficie de cent soixante-douze m² environ, figuré par un liseré rouge sur un plan de masse, sur laquelle le copropriétaire de ce lot aura la faculté d’édifier un ou plusieurs garages sans avoir à obtenir autorisation de la copropriété. », avec la précision que ce lot est assorti de 250 / 10 000emes des parties communes et est « tenu de souffrir le passage des usagers à pieds ou à voiture, se rendant aux garages situés en sous-sol des blocs A, B, C, D et aux lavoirs », que M. [Z] a créé sur ce lot un réseau d’eaux usées connecté au réseau général de la copropriété sans en demander l’autorisation à l’assemblée générale et donc irrégulièrement, avec la seule autorisation de la mairie, que la copropriété aurait le plus grand intérêt à s’accorder sur le réseau créé illégalement par M. [Z] et c’est la raison de la résolution VI-1 relative aux travaux de mise en conformité « création d’une siphonette et de de son réseau d’évacuation du local poubelle selon devis de l’entreprise ACT d’un montant de 3 564 euros TTC » votée par l’assemblée générale, que M. [Z] refuse de laisser entrer le syndic et les personnes missionnées afin de faire réaliser les travaux votés, que sa demande est fondée sur les articles 25b de la loi du 10 juillet 1965, l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme et les articles 1221 et 1222 du code civil, que M. [Z] a construit non pas des garages, mais sa maison, sans demander d’autorisation à la copropriété,

– que la juridiction ne pourra manquer de relever l’extraordinaire pinaillage de M. [Z] au détriment du bon fonctionnement de la copropriété, que cette manière de procéder correspond à une interprétation dévoyée des droits accordés aux copropriétaires, de nature à bloquer le fonctionnement normal de la copropriété, le tout pour nuire à celle-ci, que ce comportement se poursuit avec le cabinet de syndic qui a pris la suite de la société Eureca immo, qu’il ose prétendre que grâce à lui certaines choses auraient changé et que son comportement aurait une utilité quelconque.

L’instruction a été clôturée à l’audience du 25 octobre 2022.

La cour a mis dans le débat la question de la recevabilité de la demande nouvelle de fixation d’une deuxième astreinte alors qu’une seule demande de fixation d’astreinte figurait dans les conclusions d’intimé et les parties ont été autorisées à faire leurs observations en cours de délibéré.

Par note en délibéré notifiée sur le RPVA le 14 novembre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a fait savoir qu’il s’agissait d’une seule et même astreinte.

L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande nouvelle de fixation d’une deuxième astreinte

Selon les dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile applicable aux instance en cours au 1er janvier 2020, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 802 du code de procédure civile vise les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture, les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En l’espèce, il est constaté que le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions d’intimé qui fixent les prétentions, demandait à la cour :

– d’ordonner à M. [Z] de laisser exécuter les travaux de raccordement du local vide ordure sur le réseau d’eaux usées qu’il a créé et connecté au réseau général de la copropriété sans l’autorisation de la copropriété (mais avec celle de la mairie) sachant que le syndicat des copropriétaires s’est vu enjoindre par la mairie de procéder à une évacuation des eaux usées,

– d’ordonner à M. [Z] de laisser pénétrer toutes personnes missionnées à cet effet, dans les parties privatives pour exécuter ledit raccordement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, il demande à la cour :

– d’ordonner à M. [Z] de laisser exécuter les travaux de raccordement du local vide ordure sur le réseau d’eaux usées qu’il a créé et connecté au réseau général de la copropriété sans l’autorisation de la copropriété (mais avec celle de la mairie) sachant que le syndicat des copropriétaires s’est vu enjoindre par la mairie de procéder à une évacuation des eaux usées, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

– d’ordonner à M. [Z] de laisser pénétrer toutes personnes missionnées à cet effet, dans les parties privatives pour exécuter ledit raccordement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires ajoute ainsi une nouvelle demande d’astreinte. Cependant, les demandes tendant à laisser exécuter les travaux de raccordement du local vide ordure et laisser pénétrer toutes personnes missionnées pour l’exécution des travaux de raccordement sont étroitement liées, si bien qu’il y a lieu de conclure que la demande de fixation d’une deuxième astreinte qui tend aux mêmes fins que la première, n’est pas nouvelle.

La demande de fixation d’une deuxième astreinte est donc recevable.

Sur la demande tendant à l’irrecevabilité des conclusions de M. [Z] du 28 septembre 2022 et des pièces communiquées n° 58 à 66

Cette demande est fondée sur la tardiveté des conclusions et de la communication de pièces peu avant la date annoncée de l’ordonnance de clôture.

Le syndicat des copropriétaires a, par conclusions notifiées le 10 octobre 2022, pu répliquer aux conclusions de M. [Z] du 28 septembre 2022 et a reçu notification de nouvelles conclusions de M. [Z], le 15 octobre 2022, plusieurs jours avant l’ordonnance de clôture intervenue le jour de l’audience, soit le 25 octobre 2022.

Aucune violation des règles du contradictoire n’est caractérisée. L’exception d’irrecevabilité des conclusions de M. [Z] du 28 septembre 2022 et des pièces communiquées n° 58 à 66, sera donc rejetée.

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 28 avril 2016

Selon les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Il en ressort que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à agir en contestation, ce qui impose qu’ils précisent ce qu’ils contestent.

M. [Z] expose qu’il a voté en faveur de la résolution I-2 qui portait sur la constitution du bureau de séance, laquelle était irrégulière pour avoir fait l’objet d’un vote bloqué et sans vote du secrétaire de séance, mais qu’il a bien voté contre toutes les autres questions, sauf la question IV-1 qui répondait à sa demande.

A la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2016 notifié, qui reprend le procès-verbal établi le jour d’assemblée, de manière manuscrite, signé par le président de séance, les deux scrutateurs et le secrétaire, il est constaté que M. [O] [Z] figure à deux reprises parmi les copropriétaires présents au cours de l’assemblée générale pour 250 tantièmes et 527 tantièmes, que la résolution I-2 « constitution du bureau : élection d’un président de deux scrutateurs et d’un secrétaire de séance » a été adoptée à l’unanimité des présents et représentés, donc y compris par M. [Z].

De ce seul fait, la demande tendant à l’annulation de la totalité de l’assemblée générale comprenant cette résolution pour laquelle il n’était pas défaillant et à laquelle il ne s’est pas opposé, est irrecevable.

Il est constaté que M. [Z] n’est pas non plus opposant à la résolution IV-1, ce qui confirme son irrecevabilité à contester la totalité de l’assemblée générale, peu important le fait qu’il ait été à l’origine de ladite résolution.

Il en est de même :

– s’agissant de la résolution IV-3 concernant l’audit énergique qui a été refusée à l’unanimité des copropriétaires, donc y compris par M. [Z], qui n’est donc pas opposant à cette décision de refus,

– s’agissant de la résolution IV-7, pour laquelle M. [Z] s’est abstenu et n’est donc pas opposant,

– s’agissant de la résolution VI-2, concernant les travaux du local poubelles, qui a été refusée à la majorité de tous les copropriétaires comprenant M. [Z], qui n’est donc pas opposant à cette décision de refus.

Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré M. [Z] irrecevable en sa demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 28 avril 2016.

Sur les demandes d’annulation de résolutions de l’assemblée générale du 28 avril 2016

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le syndicat des copropriétaires ne formule pas dans le dispositif de ses conclusions de prétention tendant à l’irrecevabilité de la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale comme étant nouvelle, bien que cela soit développé dans les motifs de ses conclusions, si bien que la cour n’a pas à statuer sur la question de la recevabilité de cette demande.

M. [Z] soutient pour l’ensemble des résolutions qu’il conteste, que :

– le délai de vingt et un jours n’a pas été respecté, que cette obligation doit être respectée à l’égard de tous les copropriétaires même ceux résidant hors de France, qu’il appartient au syndic de rapporter la preuve des formalités qui lui incombent, qu’il n’a jamais obtenu les accusés de réception des convocations,

– il n’a pas été convoqué en tant que nu-propriétaire des lots n° 28, 21, 17, 76, que le syndic l’a convoqué à une adresse erronée pour le lot n° 74,

– le cabinet Eureca immo n’a pas de mandat valide depuis le 16 février 2016, que le syndicat des copropriétaires a dans un premier temps dénié devoir communiquer la carte professionnelle du syndic à un copropriétaire à sa demande, puis a communiqué une carte professionnelle pour la période du 29 juin 2016 au 28 juin 2019, qu’il a fallu attendre une sommation de communiquer du 21 septembre 2022 pour obtenir la carte professionnelle délivrée pour une durée de dix ans,

– il n’y a pas d’indication des majorités sur la convocation et le procès-verbal, ce qui prive les copropriétaires de vérifier la régularité du vote,

– le procès-verbal n’est pas signé, le procès-verbal manuscrit du 28 avril 2016 signé étant affecté par un nombre impressionnant de corrections au niveau du résultat des votes, du nombre des copropriétaires présents qui varie de 18 à 19, du vote de certaines résolutions sur un nombre de tantièmes erroné, de la prise en compte incomplète du nombre de ses tantièmes pour certaines résolutions.

Selon les dispositions de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation, « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. ‘. ».

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation, en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.

L’article 64 alinéa 1er du même décret énonce que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L’article 65 du décret précise que pour l’application de l’article 64, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique et que les notifications et mises en demeure prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic.

En l’espèce, M. [O] [Z] justifie par la production de l’accusé de réception du courrier adressé au syndic par le notaire le 20 janvier 1996, de la donation à son profit des lots n° 28, 21, 17, et 76 comportant la mention suivante « réclamer toutes charges à M. [Z] [I] », en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967. Le syndic le reconnaît expressément dans un courrier daté du 31 mars 2016 (pièce n° 34 de l’appelant), dans lequel il est précisé qu’on ne lui a jamais signifié le nom du représentant légal, que pendant les dix-huit ans qui ont suivi M. [I] [Z] a été quatre fois président de séance, sept fois au bureau, et dix-sept fois présent au cours des assemblées générales annuelles, a réglé les charges, ce qui l’a amené à déduire que M. [I] [Z] était le représentant légal du démembrement. Il était demandé dans ce même courrier, pour le cas où un changement serait souhaité, de préciser par courrier conjoint entre M. [O] [Z] et ses parents, le représentant légal du démembrement et son adresse. Il est produit un courrier en réponse de M. [I] [Z] daté du 4 avril 2016 (pièce n° 4 de l’appelant) ainsi rédigé :

« Face à votre obstination de ne pas reconnaître que la notification faite à la copropriété dès le 20 janvier 1996 ‘. Entrainait automatiquement le remplacement de mon nom par celui de mon fils, en qualité de propriétaire des trois lots numérotés 17, 21 et 28. Afin de mettre un terme à une irrégularité qui affecte la liste des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] depuis plus de 20 ans’Et à l’appui de la réclamation de mon fils. Je vous prie de bien vouloir régulariser sans délai la liste des copropriétaires. En y faisant figurer le nom de mon fils [O] [Z], [Adresse 2] en qualité de propriétaire des trois lots numéros 17, 21 et 28 ».

Le syndicat des copropriétaires établit de son côté avoir procédé à la convocation de l’assemblée générale du 28 avril 2016, par lettres recommandées avec avis de réception déposées aux services postaux le 4 avril 2016 selon bordereau postal sur lequel il est apposé un cachet de la Poste du 5 avril 2016, adressées notamment, séparément à M. [I] [Z] et M. [O] [Z] à la même adresse, « [Adresse 1] », présentées le 6 avril 2016, accusés de réception signés.

En l’état des pièces produites, il n’est pas démontré qu’au jour de l’envoi de la convocation, soit le 4 avril 2016, le syndicat des copropriétaires avait officiellement été informé du nom et de l’adresse du représentant légal pour les lots n° 28, 21, 17, et 76. En effet, le courrier de M. [I] [Z] dont la teneur est ci-dessus rappelée, n’évoque que trois lots sur quatre et élude totalement l’existence du démembrement de copropriété, pourtant allégué par M. [O] [Z], même si cela n’est pas vérifiable par la cour au regard de l’acte notarié de donation incomplet versé aux débats, mais à mettre en relation avec le courrier du notaire précisant que les charges doivent être réclamées à M. [I] [Z].

De même, il n’est justifié par aucune pièce, que l’adresse déclarée par M. [O] [Z] dans chacun de ses courriers adressés au syndic, soit le [Adresse 2], a été officiellement portée à la connaissance du syndicat des copropriétaires, l’acte de mutation du lot n° 74 du 3 novembre 1999, faisant état de l’adresse de M. [O] [Z] au [Adresse 1].

Ainsi, la convocation de M. [O] [Z] est bien intervenue à la dernière adresse déclarée, le 6 avril 2016, vingt et un jours avant la date de l’assemblée générale du 28 avril 2016, tenue en présence de M. [O] à la fois pour les lots n° 28, 21, 17, et 76 faisant l’objet d’un démembrement de propriété et pour le lot n° 74 en pleine propriété.

Par ailleurs, la convocation datée du 1er avril 2016 précise le lieu, la date et l’heure de l’assemblée générale, que tous les documents et justificatifs de la gestion de la copropriété sont tenus à la disposition des copropriétaires au cabinet Eureca immo dont l’adresse est précisée, le jeudi 21 avril 2016 de 10 heures à 12 heures et de 15 heures à 17 heures 30. Les copropriétaires y sont invités à assister en personne à la séance et en cas d’empêchement à se faire représenter par un mandataire, muni d’un pouvoir régulier joint. Cette convocation précise qu’elle contient les pièces suivantes :

– ordre du jour détaillé et ses annexes

– projet de contrat de syndic

– décompte de charges (N)

– annexes n° 1 à 5 ainsi que la situation des copropriétaires au 31 octobre 2015 comprenant 10 pages

– état des dépenses ‘ période du 1/11/2014 au 31/10/2015 (N).

En outre, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

– un document émanant de la préfecture des Alpes-Maritimes du 15 mai 2006 valable dix ans, constituant carte professionnelle pour la gestion immobilière, concernant la SARL Europe et Cote d’Azur Alpes immobilier, représentée par son gérant M. [X] [M], précisant comme organisme de garantie « SOCAF »,

– copie de la carte professionnelle délivrée à la SARL Europe et Cote d’Azur Alpes immobilier, représentée par son gérant M. [X] [M], le 29 juin 2016,

– l’attestation de garantie établie par la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières SOCAF au nom de la SARL Europe et Cote d’Azur Alpes immobilier, pour l’activité de syndic de copropriété pour l’année 2017,

– l’attestation d’assurance de la responsabilité civile professionnelle établie par la société MMA iard au nom de la SARL Europe et Cote d’Azur Alpes immobilier, pour l’activité de syndic de copropriété pour l’année 2018.

Ces pièces sont suffisantes pour justifier que le syndic alors en fonction, pouvait valablement convoquer l’assemblée générale du 28 avril 2016.

Sur l’absence de mention des majorités auxquelles doivent être votées et ont été votées les résolutions, il est constaté qu’effectivement l’ordre du jour ne précise pas les majorités auxquelles doivent être votées les décisions y figurant, ni le procès-verbal. Pour autant la présence de cette information n’est pas prévue par les textes à peine de nullité des résolutions votées.

Enfin, est versé aux débats le procès-verbal manuscrit établi le jour de l’assemblée générale, lequel est signé par le président de séance, les scrutateurs et le secrétaire, si bien que le reproche d’absence de signature n’est pas fondé, le surplus des griefs concernant les résolutions votées, étant examinés ci-après.

Ainsi, il y a lieu de conclure qu’il n’existe pas de cause d’annulation des résolutions auxquelles M. [O] [Z] s’est opposé, fondée sur l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale et de sa tenue.

Reste à examiner les autres causes alléguées d’annulation pour chacune des résolutions.

Sur la résolution II-3

Cette résolution concerne l’approbation des comptes présentés au paragraphe II s’agissant de l’exercice du 1er novembre 2014 au 30 octobre 2015, ainsi que le quitus.

Il est mentionné tant sur le procès-verbal notifié que sur le procès-verbal manuscrit signé, que:

– l’approbation des comptes a été votée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit par 16 copropriétaires représentant 4 823 / 5 890 tantièmes, M. [Z] ayant voté « contre »,

– le quitus a été voté à la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit par 16 copropriétaires représentant 4 823 / 5 890 tantièmes, M. [Z] ayant voté « contre ».

M. [Z] soutient que la convocation fait état de documents qui auraient été annexés et qui n’ont pas été reçus, que la présentation des comptes 2014/2015 est irrégulière car non détaillée, que les comptes ne sont pas justifiés par la totalité des documents légaux requis en l’absence de l’état détaillé des honoraires perçus par le syndic, l’absence du rapport écrit du conseil syndical, l’absence de rapport écrit des vérificateurs aux comptes, l’absence de rapport écrit du syndic, l’absence de l’état des répartitions des charges entre tous les copropriétaires, que le syndic a réduit ses amplitudes horaires de consultation des pièces, que les propriétaires ont été privés dans la convocation de l’information sur les nouvelles modalités de contrôle depuis le 1er avril 2016.

Aux termes de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9. Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

L’article 11 du même décret impose que soient notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, un certain nombre de pièces pour la validité de la décision selon le type de décision à prendre et d’autres pièces pour l’information des copropriétaires.

Pour l’approbation des comptes et le quitus, il s’agit pour la validité de la décision, de l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, ces documents devant être présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, conformément aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes.

Pour l’information des copropriétaires, l’article vise :

« 1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

En l’espèce, la convocation précise conformément à la loi, le lieu de consultation des pièces justificatives des charges, au cabinet du syndic et le jour et les heures consultation, le jeudi 21 avril 2016 de 10 heures à 12 heures et de 15 heures à 17 heures 30, soit pendant un jour ouvré, sans qu’il soit démontré qu’il ne s’agit pas des heures habituelles d’ouverture du cabinet, comme allégué.

La convocation mentionne qu’elle contient notamment « le décompte de charges (N), les annexes n° 1 à 5 ainsi que la situation des copropriétaires au 31 octobre 2015 comprenant 10 pages, l’état des dépenses ‘ période du 1/11/2014 au 31/10/2015 (N). » toutes pièces qui sont versées aux débats, à savoir :

– l’état financier après répartition au 31 octobre 2015 avec la situation des copropriétaires, permettant une comparaison avec l’exercice précédent,

– le compte de gestion général de l’exercice du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015 et budget prévisionnel de l’exercice N+2, comprenant les honoraires du syndic, ne permettant pas une comparaison avec l’exercice précédent approuvé, mentionné 0 euro pour chaque catégorie de charges,

– le compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015 et budget prévisionnel de l’exercice N+2, comprenant les honoraires du syndic, ne permettant pas une comparaison avec l’exercice précédent approuvé, mentionné 0 euro pour chaque catégorie de charges,

– l’état des travaux de l’article 14-1 et opérations exceptionnelles non clôturés à la fin de l’exercice du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015,

– l’état des dépenses de l’exercice du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015,

– les pouvoirs édités au nom de M. [I] [Z] et au nom de M. [O] [Z],

– le décompte de charges pour la période du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015 et l’extrait de compte au 4 avril 2016, au nom de M. [O] [Z] pour le lot n° 74,

– le décompte de charges pour la période du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015 et l’extrait de compte au 4 avril 2016, au nom de M. [I] [Z] pour les lots n° 17, 21, 28 et 76.

Si l’examen de ces pièces permet de conclure que le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé l’état financier et son compte de gestion général avec la convocation, il ne peut être que constaté que les annexes produites ne permettent pas la comparaison avec les comptes de l’exercice précédent, alors que la validité de la résolution prise est expressément conditionnée à ce que ce comparatif soit possible.

La résolution II-3 qui comporte en réalité deux votes, le premier sur l’approbation des comptes, le second sur le quitus, sera donc annulée et le jugement appelé infirmé sur ce point.

Sur la résolution III

Cette résolution concerne l’élection du syndic.

Il est mentionné sur le procès-verbal notifié que :

– s’agissant du « vote sur le mandat du cabinet Eureca immo », 16 copropriétaires représentant 4 823 / 10 000 tantièmes ont voté « pour » tandis que M. [Z] a voté « contre », qu’il a été procédé à un second vote immédiat en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit 4 823 / 5 890 tantièmes,

– s’agissant du « vote sur la durée du contrat de 12 mois », 16 copropriétaires représentant 4 823 / 10 000 tantièmes ont voté « pour » tandis que M. [Z] a voté « contre », qu’il a été procédé à un second vote immédiat en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit 4 823 / 5 890 tantièmes,

– s’agissant du « mandat à donner pour signature du contrat de syndic à M. [B] », 16 copropriétaires représentant 4 823 / 10 000 tantièmes ont voté « pour » tandis que M. [Z] a voté « contre », qu’il a été procédé à un second vote immédiat en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit 4 823 / 5 890 tantièmes.

Il est constaté une différence avec le procès-verbal manuscrit signé s’agissant du « vote concernant la durée du contrat de 12 mois » qui est mentionné comme ayant été voté directement à la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit 4 823 / 5 890 tantièmes.

M. [Z] soutient que le syndic a une obligation de conseil en la matière et surveiller le conseil syndical afin de s’assurer qu’il procède bien à une mise en concurrence, que l’obligation de mise en concurrence n’a pas été respectée alors qu’aucune assemblée n’avait voté de dérogation à cette mise en concurrence qui incombe au conseil syndical, que la mise en concurrence est obligatoire lorsque la copropriété est dotée d’un conseil syndical, que le contrat de syndic soumis au vote n’avait pas été complété de toutes les informations requises quant à sa durée, quant aux prestations dues, que la teneur du contrat de syndic n’a pas été soumise à l’appréciation de l’assemblée, qu’il y a eu un vote bloqué, pratique qui est prohibée en application du principe de l’autonomie des décisions, que le coût du contrat de syndic a augmenté de 221,20 % entre 2011 et 2017,

Selon les dispositions de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

L’article 29 du décret du 17 mars 1967 énonce : « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret. Le syndicat de copropriétaires mentionné à l’article 18-1 AA de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article. Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit. La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire conformément à l’alinéa 1 de l’article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret. La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »

En l’espèce, le conseil syndical n’a pas procédé à cette mise en concurrence et il n’est pas soutenu qu’aurait été votée à la majorité de l’article 25, une dérogation à cette mise en concurrence. Pour autant, le texte ne prévoit pas que cette omission est prescrite à peine de nullité de la désignation du syndic.

L’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965 énonce que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la nomination ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.

Aucun vote bloqué n’est caractérisé, dès lors qu’il y a eu trois votes distincts sur la désignation du seul cabinet proposé comme syndic, sur la durée du contrat et sur la personne désignée pour signer le contrat de syndic.

Le vote sur la désignation du syndic est intervenu après qu’il ait été constaté que la majorité de l’article 25, soit la majorité de tous les copropriétaires (5 001 / 10 000 tantièmes) n’a pas été atteinte, sur deuxième vote immédiat par application de l’article 25-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. ».

Il existe un doute sur la façon dont a été votée la durée du contrat au regard de la contradiction entre les deux procès-verbaux, mais cela n’emporte aucune conséquence, dès lors que les textes ne prévoient pas de dérogation à la majorité de droit commun de l’article 24 pour le vote sur la durée du contrat de syndic et qu’au regard du nombre de voix recueilli, il est vérifiable sans contestation possible, que cette résolution a bien été adoptée à la majorité prévue par la loi, des propriétaires présents et représentés.

Le fait que le contrat de syndic proposé ne soit pas complété quant à sa durée n’a aucune conséquence, dès lors que cette durée devait être votée par l’assemblée générale des copropriétaires. Il est vérifié que la proposition de contrat qui a été jointe à la convocation, précise qu’elle est conforme au contrat type et contient les prestations inclues dans le forfait et celles pouvant donner lieu à rémunérations complémentaires.

L’augmentation du coût du contrat de syndic n’est pas de nature à justifier la nullité de la résolution désignant le syndic.

En conséquence, M. [Z] sera débouté de sa demande tendant à l’annulation de la résolution III et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur la résolution IV-2

Cette résolution concerne les panneaux publicitaires pour les commerçants de la résidence, s’agissant d’une proposition de location d’un espace situé sur les deux murs de part et d’autre du porche du bâtiment 40, d’une surface identique à ceux existants actuellement, pour une durée annuelle sans tacite reconduction, pour le tarif de 500 euros TTC par an pour les deux murs à compter de la validation du procès-verbal.

Il est mentionné dans le procès-verbal notifié que 15 copropriétaires représentant 4 616 / 10 000 tantièmes ont voté « pour » tandis que M. [Z] a voté « contre » faisant partie des 4 copropriétaires totalisant 1 274 / 10 000 tantièmes « [Z] [O] (250), [Z] [O] (527), [U] [H] (207), Pulinckx Huguette (290) », qu’il a été procédé à un second vote immédiat en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit 4 616 / 5 890 tantièmes.

Dans le procès-verbal manuscrit signé, il est mentionné que 16 copropriétaires représentant 4 823 / 10 000 tantièmes ont voté pour et 3 copropriétaires totalisant 1 067 / 10 000 tantièmes ont voté contre : « [Z] + pouvoir ».

M. [Z] soutient que cette question du prix de la location de deux murs de part et d’autre du porche n’a pas été portée à l’ordre du jour, que le syndic s’est réservé le droit de le fixer à 500 euros TTC, ce qui le vise expressément en tant que seul copropriétaire exploitant une activité commerciale, que ces panneaux ont toujours existé et que le syndicat des copropriétaires n’en a jamais contesté l’existence, étant précisé que le panneau de droite est fixé sur le mur de la copropriété voisine et que le syndicat de copropriété ne peut en exiger le prix de la location, que cette question qui devait être votée à la majorité de l’article 25, n’a pas fait l’objet d’un deuxième vote conformément à l’article 25-1, si l’on se réfère à ce qui est indiqué dans le procès-verbal notifié et manuscrit.

Il est vérifié que cette résolution figure dans l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale. M. [Z] ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que l’un des deux murs sur lesquels il a installé des panneaux publicitaires, ne constitue pas une partie commune de la copropriété. Dès lors le syndicat des copropriétaires a pu voter sur le tarif de la location due pour ces panneaux positionnés sur une partie commune. Cette résolution a été votée à la majorité des copropriétaires présents et représentés sur deuxième vote immédiat en application de l’article 25-1, après qu’il ait été constaté que la majorité de tous les copropriétaires n’a pas été obtenue, ce qui est vérifiable sur le procès-verbal notifié et le procès-verbal établi de manière manuscrite et signé par le président de séance, les deux scrutateurs et le secrétaire, la contradiction entre les deux procès-verbaux n’étant pas significative et ne permettant pas de générer un doute sur la majorité qui s’est dégagée en faveur de la résolution.

En conséquence, M. [Z] sera débouté de sa demande tendant à l’annulation de la résolution IV-2 et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur la résolution IV-4

Cette résolution concerne les documents dématérialisés par référence à la loi ALUR, qui impose de proposer depuis le 1er janvier 2015 un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25. Il est proposé de dispenser le syndic d’offrir cet accès en ligne.

Il est mentionné que 15 copropriétaires représentant 4 616 / 10 000 tantièmes ont voté « pour » tandis que M. [Z] a voté « contre » faisant partie des 3 copropriétaires totalisant 1 067 / 10 000 tantièmes « [Z] [O] (250), [Z] [O] (527), Pulinckx Huguette (290) », 1 copropriétaire s’étant abstenu « [U] [H] (207) », qu’il a été procédé à un second vote immédiat en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit 4 616 / 5 890 tantièmes.

Dans le procès-verbal manuscrit signé, il est mentionné que 15 copropriétaires représentant 4 616 / 10 000 tantièmes ont voté pour et 4 copropriétaires totalisant 1 067 / 10 000 tantièmes ont voté contre : « [Z] + pouvoir [U] ».

M. [Z] soutient que le vote intervenu pour déroger à la mise en place de l’accès sécurisé aux documents dématérialisés ne l’a été que pour éviter les frais liés à un extranet en rapport avec les difficultés financières de la société Eureca immo.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est notamment chargé de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsqu’il est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

En l’espèce, l’assemblée générale a précisément voté sur cette dispense d’accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés à la majorité des copropriétaires présents et représentés sur deuxième vote immédiat en application de l’article 25-1, après qu’il ait été constaté que la majorité de l’article 25, soit la majorité de tous les copropriétaires n’a pas été obtenue. La différence constatée entre les deux procès-verbaux n’est pas significative et ne permet pas de générer un doute sur la majorité qui s’est dégagée en faveur de la résolution.

Aucune cause d’annulation de cette décision, n’est caractérisée. M. [Z] sera donc débouté de sa demande tendant à l’annulation de la résolution IV-4 et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur la résolution IV-6

Cette résolution concerne le mandat à donner au syndic pour le recouvrement de charges et procédure de saisie immobilière contre M. ou Mme [A] [F] propriétaires des lots n° 55, 59 et 80 et débiteurs de la somme de 1 595,08 euros envers le syndicat des copropriétaires.

Il est mentionné sur le procès-verbal notifié que 2 copropriétaires dont M. [Z] totalisant 259 / 4 000 tantièmes « [Z] [O] (136), Pulinckx Huguette (123) » ont voté « contre », tandis que 16 copropriétaires représentant 2 026 / 4 000 tantièmes ont voté « pour », conduisant à l’adoption de la résolution à la majorité de tous les copropriétaires.

Sur le procès-verbal manuscrit signé, M. [U] est mentionné comme abstenant, non repris dans le procès-verbal notifié.

Le premier juge a annulé cette résolution au motif que 2 026 tantièmes ne représentent pas la majorité des propriétaires présents et représentés à l’assemblée générale, soit 5 890 tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires qui forme appel incident soutient que seuls participent au vote les copropriétaires des lots concernés devant participer aux frais, ce qui est prévu par l’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation, en ces termes : « lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 énonce dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation, que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Cette autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en ‘uvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

En l’espèce, la résolution qui ne concerne pas des matières relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, devait être votée à la majorité de l’article 24-I, soit « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

Il est constaté qu’aucune dépense d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement n’est en cause, permettant de faire application de l’article 24-III précité et de ne faire participer au vote qu’une partie des copropriétaires, sans que leur détermination, ne soit d’ailleurs explicitée.

Cette résolution ayant été approuvée par 2 026 /5 890 tantièmes, n’a donc pas pu l’être à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

En conséquence, le jugement appelé doit être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution IV-6.

Sur les résolutions V-1 et V-2

Il s’agit des budgets prévisionnels N+1 et N+2 évoqués au paragraphe V du procès-verbal en deux points :

V-1 : étude de la proposition de budget réajusté de charges courantes de l’exercice N+1 pour 32 511,20 euros et de l’exercice N+2 pour 35 511,20 euros élaborés conjointement avec le conseil syndical.

V-2 : vote des budgets.

Il est mentionné dans le procès-verbal notifié et dans le procès-verbal manuscrit signé, que les budgets ont été approuvés par 16 copropriétaires représentant 4 823 / 5 890 tantièmes, M. [Z] ayant voté « contre ».

M. [Z] soutient qu’il y a eu un vote bloqué prohibé, que le rapport des vérificateurs aux comptes n’a pas été joint à la convocation, que le budget 2015/2016 en cours de réalisation a été augmenté sans que cette augmentation n’ait été justifiée, que le budget N+2 n’a pas non plus été justifié,

Il est constaté qu’une seule résolution a été votée portant le n° V-2, le point V-1 ne constituant pas une décision et que cette résolution V-2 concerne l’approbation de deux budgets prévisionnels, ce qui est contraire à la règle selon laquelle chaque décision de l’assemblée générale doit faire l’objet d’un vote séparé.

Il s’agit d’un motif suffisant pour annuler la résolution V-2, si bien que le jugement appelé sera infirmé sur ce point.

Sur la résolution VI-1

Cette résolution est ainsi libellée :

« Conservation des parties communes. Proposition de budgétiser la somme de 4 000 euros pour effectuer des travaux dans le courant de l’exercice, tels que :

– création d’une siphonette et de son réseau d’évacuation du local poubelles selon devis de l’entreprise ACT d’un montant de 3 564 euros TTC,

– mise en place d’une plaque métallique au bas de la porte d’entrée du bâtiment 42,

– modification ou adjonction de travaux proposés et définition par l’assemblée des priorités de travaux.

Avec mandat au conseil syndical et au syndic de définir les priorités, choisir les entreprises et de faire exécuter les travaux dans le courant de l’exercice.

L’assemblée propose de ne pas modifier le montant et, dans de (sic) conserver dans la liste des travaux :

– création d’une siphonette et de son réseau d’évacuation du local poubelles selon devis de l’entreprise ACT d’un montant de 3 564 euros TTC,

– mise en place d’une plaque métallique au bas de la porte d’entrée du bâtiment 42 ».

Il est mentionné dans le procès-verbal notifié et dans le procès-verbal manuscrit signé, que 4 copropriétaires dont M. [Z] représentant 1 274 / 5 890 tantièmes ont voté « contre », tandis que 15 copropriétaires représentant 4 616 / 5 890 tantièmes ont voté « pour », conduisant à l’adoption de la résolution à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

M. [Z] soutient que l’assemblée générale n’a jamais voté de montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendu obligatoire alors que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public, qu’elle a voté une délégation de pouvoir au syndic qui aurait dû être votée à la majorité de l’article 25 sans recours possible à l’article 25-1, que le vote obtenu portant sur 4 616 / 5 683 tantièmes, la résolution n’a pas été régulièrement votée.

Selon les dispositions de l’article 21 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Il est constaté que cette résolution ne comporte aucune délégation de pouvoir, mais tend seulement à autoriser des travaux précis en votant un budget de 4 000 euros.

Par suite, cette résolution ne concerne pas des matières relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, et devait bien être votée à la majorité de l’article 24-I, soit « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

M. [Z] sera donc débouté de sa demande d’annulation de la résolution VI-1 et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur la résolution VI-1 a)

Cette résolution concerne la proposition d’honoraires pour la gestion financière des travaux votés à 1,50 % du montant total hors taxe des travaux votés et la proposition d’honoraires pour la maîtrise d’ouvrage à 4 % du montant total hors taxe des travaux votés.

Il est mentionné dans le procès-verbal notifié et dans le procès-verbal manuscrit signé, que cette résolution a été adoptée par 15 propriétaires totalisant 4 616 / 5 683 tantièmes, soit la majorité des copropriétaires présents et représentés, M. [Z] ayant voté « contre », outre une abstention.

M. [Z] soutient que les honoraires ont été votés alors même que l’ampleur des tâches à effectuer par le syndic n’ont pas été mentionnées ni détaillées, ce qui a nécessairement causé préjudice aux copropriétaires, qu’un syndic ne peut faire voter des honoraires supplémentaires pour suivi administratif que sur les gros travaux.

Selon les dispositions de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation de l’assemblée générale, « la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat. ‘ Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution. »

La résolution concerne la rémunération du syndic dans le cadre des travaux votés dans la résolution VI-1, a été approuvée à la même majorité et est exprimée en pourcentage conformément aux prescriptions légales.

Aucune cause de nullité n’est démontrée. M. [Z] sera donc débouté de sa demande d’annulation de la résolution VI-1 et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur les résolutions VI-3 a), b) et c)

Ces résolutions concernent les travaux d’étanchéité de la toiture des bâtiments 40, 42, 44, 46 décomposées en vote pour le devis actualisé de l’entreprise Cavanna, vote pour la souscription d’une assurance dommage ouvrage et vote sur les honoraires du syndic.

Il est mentionné dans le procès-verbal notifié que M. [Z] était opposant à ces trois résolutions qui ont été adoptées chacune par 1 955 / 2 285 tantièmes, soit la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Dans le procès-verbal manuscrit signé, il est mentionné l’adoption par 1 955 / 4 000 tantièmes.

Le premier juge a annulé ces résolutions au motif que 1 955 tantièmes ne représentent pas la majorité des propriétaires présents et représentés à l’assemblée générale, soit 5 890 tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires qui forme appel incident soutient que seuls participent au vote les copropriétaires des lots concernés devant participer aux frais, ce qui est prévu par l’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation, en ces termes : « lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En l’espèce, les résolutions qui ne concernent pas des matières relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, devaient être votées à la majorité de l’article 24-I, soit « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

Il est constaté qu’il s’agit d’une dépense d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, permettant de faire application de l’article 24-III précité et de ne faire participer au vote qu’une partie des copropriétaires, mais que leur détermination n’est pas explicitée au regard du règlement de copropriété des 17 et 26 mai 1961 et ses modificatifs des 24 juin 1966, 22 décembre 1972, 14 mars 1973, 13 mai 1974, 6 juin 1990 et 21 juin 2000, aux termes duquel l’ensemble immobilier est divisé en lots dépendant de quatre blocs A, B, C et D respectivement situés au [Adresse 2] et de deux cours initialement désignées comme lots n° 74 et 75, le lot 75 ayant été supprimé par l’acte modificatif du 24 juin 1966 pour être remplacé par deux nouveaux lots 76 et 77, et l’acte modificatif du 13 mai 1974 énonçant en son article 10 que « les décisions relatives aux choses communes seront prises par les copropriétaires groupés en syndicat conformément à la loi du 28 juin 1938, et dont un groupe comprendra les blocs A, B, C et l’autre le bloc D. ».

Il est précisé dans le règlement de copropriété, que les charges communes entre tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier se répartissent entre les copropriétaires des blocs à raison d’un quart pour chaque bloc et que les lots 74 et 75 ne participeront pas aux charges communes.

Dès lors, on ne comprend pas comment ces résolutions qui ont chacune été approuvées par 1 955 tantièmes, ont pu l’être à la majorité des propriétaires présents ou représenté des blocs A, B, C, D à l’exception des cours en dernier lieu désignées par les n° 74, 76 et 77.

En conséquence, le jugement appelé doit être confirmé en ce qu’il a annulé les résolutions VI-3 a), b) et c).

Sur la résolution VI-4

Cette résolution concerne l’autorisation d’un prêt à taux fixe avec prélèvement des échéances sur le compte bancaire des copropriétaires, pour le financement des travaux objet des résolutions VI-3.

Il est mentionné dans le procès-verbal notifié que M. [Z] était opposant à cette résolution qui a été adoptée par 1 955 / 2 214 tantièmes, soit la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Dans le procès-verbal manuscrit signé, il est mentionné l’adoption par 1 955 / 4 000 tantièmes.

Le premier juge a annulé cette résolution au motif que 1 955 tantièmes ne représentent pas la majorité des propriétaires présents et représentés à l’assemblée générale, soit 5 890 tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires qui forme appel incident soutient que seuls participent au vote les copropriétaires des lots concernés devant participer aux frais, ce qui est prévu par l’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation, en ces termes : « lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Cette résolution qui est liée aux résolutions VI-3 qui ont été annulées, sera également annulée, étant observé que la souscription d’un emprunt par le syndicat des copropriétaire est régie par l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel : « L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.

Par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut également, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.

Par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.

Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

En conséquence, le jugement appelé doit être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution VI-4.

Sur la résolution VI-5

Cette résolution est ainsi libellée « il est proposé à l’assemblée que les fonds votés pour les travaux votés, incluant les honoraires du syndic pour travaux votés, soient appelés de la matière suivante : pour la conservation des parties communes deux appels de fonds trimestriels égaux après l’assemblée ».

Il est constaté que M. [Z] était opposant à cette résolution qui a été adoptée par 2 026 / 2 214 tantièmes, soit la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Dans le procès-verbal manuscrit signé, il est mentionné l’adoption par 2 026 / 4 000 tantièmes.

Le premier juge a annulé cette résolution au motif que 2 026 tantièmes ne représentent pas la majorité des propriétaires présents et représentés à l’assemblée générale, soit 5 890 tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires qui forme appel incident soutient que seuls participent au vote les copropriétaires des lots concernés devant participer aux frais, ce qui est prévu par l’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation, en ces termes : « lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Cette résolution qui est liée aux résolutions VI-3 qui ont été annulées, sera également annulée.

En conséquence, le jugement appelé doit être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution VI-5.

Sur la demande de communication de documents sous astreinte

M. [Z] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à communiquer les pièces suivantes sous astreinte :

– rapport du président du conseil syndical

– rapport du ou des vérificateurs aux comptes

– rapport du syndic sur la gestion de la copropriété

– état détaillé des honoraires du syndic au titre de l’exercice 2014/2015

– état de répartition des charges entre les copropriétaires pour l’exercice 2014/2015

– état des dépenses détaillées du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015

– copie de la carte professionnelle n° 10279 (930 G) au jour de la convocation de l’assemblée générale du 28 avril 2016

– attestations de la compagnie d’assurance Covea risks de 2014 à 2016

– attestations de la compagnie de garantie Socaf de 2014 à 2016

– bulletin n° 3 du casier judiciaire du syndic

– 9 pouvoirs qui étaient détenus par Mmes et MM. [L] [Y], [R] [V], [J] [N], [C] [G], [C] [E]

– 36 accusés de réception relatifs au bordereau des lettres recommandées avec avis de réception, établi le 4 et traité par la poste d'[Localité 4] le 5 avril 2016.

Le premier juge a rejeté cette demande au motif qu’aucun fondement juridique n’est invoqué, justifiant que le syndicat des copropriétaires doive remette à un copropriétaire des éléments en dehors des conditions prévues par l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967.

M. [Z] n’invoque pas de fondement à cette demande, mais expose simplement que les documents remis sont incomplets. De son côté, le syndicat des copropriétaires soutient que M. [Z] qui n’est pas membre du conseil syndical, n’explique pas en quoi il a qualité pour demander la communication de documents sous astreinte, s’agissant notamment du bulletin n° 2 du casier judiciaire du syndic.

S’agissant de l’état détaillé des honoraires du syndic au titre de l’exercice 2014/2015, il est constaté que cette pièce figure parmi celles devant être communiquée aux copropriétaires en vertu de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Il ressort des développements ci-dessus, qu’a été produit en annexe 2, le compte de gestion général de l’exercice du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015 et budget prévisionnel de l’exercice N+2 comprenant les honoraires du syndic en distinguant la rémunération, les débours, les frais postaux, les provisions pour procédure, les prestations particulières.

S’agissant des rapports du président du conseil syndical, du ou des vérificateurs aux comptes, du syndic sur la gestion de la copropriété, il n’est pas établi que de tels rapports existent et devraient être remis à M. [Z], en tant que copropriétaire, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ne visant que « L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ». En outre le procès-verbal de l’assemblée générale comporte un paragraphe « rapport du conseil syndical exposé du syndic ».

S’agissant de l’état de répartition des charges entre les copropriétaires pour l’exercice 2014/2015 et état des dépenses détaillées du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015, il est constaté que sont produits :

– en annexe 1 deuxième page, la situation des copropriétaires au 31 octobre 2015,

– en annexe 3, le compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015 et budget prévisionnel de l’exercice N+2, listant les dépenses par catégorie, ainsi que l’état des dépenses de l’exercice les listant également par catégorie.

S’agissant de la copie de la carte professionnelle n° 10279 (930 G) au jour de la convocation de l’assemblée générale du 28 avril 2016, des attestations de la compagnie d’assurance Covea risks de 2014 à 2016, des attestations de la compagnie de garantie Socaf de 2014 à 2016, du bulletin n° 3 du casier judiciaire du syndic, il a déjà été constaté que figurent parmi les pièces versées aux débats :

– un document émanant de la préfecture des Alpes-Maritimes du 15 mai 2006 valable dix ans, constituant carte professionnelle pour la gestion immobilière, concernant la SARL Europe et Cote d’Azur Alpes immobilier, représentée par son gérant M. [X] [M], précisant comme organisme de garantie « SOCAF »,

– copie de la carte professionnelle délivrée à la SARL Europe et Cote d’Azur Alpes immobilier, représentée par son gérant M. [X] [M], le 29 juin 2016,

– l’attestation de garantie établie par la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières SOCAF au nom de la SARL Europe et Cote d’Azur Alpes immobilier, pour l’activité de syndic de copropriété pour l’année 2017,

– l’attestation d’assurance de la responsabilité civile professionnelle établie par la société MMA iard au nom de la SARL Europe et Cote d’Azur Alpes immobilier, pour l’activité de syndic de copropriété pour l’année 2018.

Il a été considéré que ces pièces étaient suffisantes pour justifier de la validité du mandat du syndic alors en fonction pour convoquer l’assemblée générale litigieuse et M. [Z] ne justifie pas du fondement de sa demande de ces pièces, en dehors de la présente procédure.

S’agissant des pouvoirs détenus par certains copropriétaires, il est constaté que M. [Z] ne développe aucun moyen concernant les pouvoirs donnés, alors qu’est produite une feuille de présence signée par le président de séance, les deux scrutateurs et le syndic, qui a été émargée le jour de l’assemblée générale par les copropriétaires présents et représentés, ces derniers avec indication de leur mandataire, qui a signé. Il est mentionné dans le procès-verbal que les mandats ont été vérifiés.

S’agissant de tous les accusés de réception relatifs au bordereau des lettres recommandées avec avis de réception, il est rappelé que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre un droit de contestation des résolutions prises au cours d’une assemblée générale à laquelle il a été convoqué sans respecter les délais, qui est personnel au copropriétaire défaillant ou opposant à compter de sa notification personnelle du procès-verbal. Leur communication ne s’impose pas pour statuer sur la demande d’annulation de résolutions, formée par M. [O] [Z].

En considération de l’ensemble de ces éléments, M [Z] doit être débouté de sa demande de communication concernant toutes les pièces visées et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes concernant les travaux de raccordement du local vide ordure sur le réseau d’eaux

Le syndicat des copropriétaires demande sur le fondement des articles 25b de la loi du 10 juillet 1965, l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme et les articles 1221 et 1222 du code civil, la condamnation de M. [Z] :

– à laisser exécuter les travaux de raccordement du local vide ordure sur le réseau d’eaux usées qu’il a créé et connecté au réseau général de la copropriété sans l’autorisation de la copropriété (mais avec celle de la mairie) sachant que le syndicat des copropriétaires s’est vu enjoindre par la mairie de procéder à une évacuation des eaux usées, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

– à laisser pénétrer toutes personnes missionnées à cet effet, dans les parties privatives pour exécuter ledit raccordement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

M. [Z] oppose que le règlement de copropriété stipule que les propriétaires des lots n° 74 et 75 (les cours) auront le droit d’y construire sans avoir à obtenir l’autorisation de la copropriété, qu’il s’oppose au branchement de l’évacuation des eaux polluées du local poubelle sur le réseau d’évacuation des eaux de sa maison, qui risquerait d’être perturbé, que le syndic a fait construire un local poubelle dans des conditions aussi illégales qu’ubuesques en 2008 sur un terrain appartenant à une autre copropriété, ce local n’étant pas doté du dispositif de collecte des eaux de lavage du local et de ses containers.

Aux termes du règlement de copropriété des 17 et 26 mai 1961 et ses modificatifs des 24 juin 1966, 22 décembre 1972, 14 mars 1973, 13 mai 1974, 6 juin 1990 et 21 juin 2000, l’ensemble immobilier est divisé en lots dépendant de quatre blocs A, B, C et D respectivement situés au [Adresse 2] et de deux cours initialement ainsi désignées :

« – lot n° 74 : la jouissance privative et exclusive d’une partie de cour à l’arrière d’une superficie de 172 m² environ, ‘ sur laquelle le copropriétaire du lot aura la faculté d’édifier un ou plusieurs garages sans avoir à obtenir l’autorisation de la copropriété, et les 250 / 10 000emes de la propriété du sol,

– lot n° 75 : la jouissance privative et exclusive d’une partie de cour à l’arrière d’une superficie de 380 m² environ, ‘ sur laquelle le copropriétaire du lot aura la faculté d’édifier un ou plusieurs garages sans avoir à obtenir l’autorisation de la copropriété, et les 251 / 10 000emes de la propriété du sol,

Observation faite que les propriétaires des lots 74 et 75 devront souffrir le passage des usagers à pieds ou à voitures, se rendant aux garages situés en sous-sol des blocs A, B, C, D et aux lavoirs. »

Le lot 75 a été supprimé par l’acte modificatif du 24 juin 1966 pour être remplacé par deux nouveaux lots 76 et 77 avec la mention : « Observation faite que les propriétaires des lots 76 et 77 devront souffrir le passage des usagers à pieds ou à voitures, se rendant aux garages situés en sous-sol des blocs A, B, C, D et aux lavoirs, ainsi qu’au lot n° 76 pour le lot n° 77. »

M. [Z] est nu-propriétaire des lots n° 28, 21, 17, et 76 et propriétaire du lot n° 74, selon ses propres conclusions « situé à l’arrière de l’immeuble et séparé par une cour de 172 m² sur laquelle il a construit sa maison ». A cet égard, il verse aux débats :

– le courrier adressé par lui au syndic Eureca immo le 23 octobre 2009 ainsi rédigé « dans le cadre de la conformité du bâtiment construit sur le lot 76 de l’unité foncière [Cadastre 5], le service des eaux usées de la mairie d'[Localité 4] n’a pas pu vérifier l’existence du siphon disconnecteur qui se trouve dans une cave privée, malgré plusieurs passages de ce service, pouvez-vous en tant que syndic contacter ce copropriétaire afin d’obtenir un rendez-vous’ »,

– l’attestation établie par la ville d'[Localité 4] le 18 mars 2010, de non contestation de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux déposée en mairie le 8 septembre 2009, concernant le permis de construire au nom de M. [Z] sur la section cadastrale [Cadastre 5], extension d’un bâtiment existant, à destination d’habitation.

Au regard de la nature commune des cours à jouissance privative et exclusive, qui ne constituent pas ainsi des parties privatives, le syndicat des copropriétaires est bien-fondé à obtenir la condamnation de M. [Z] :

– à laisser exécuter les travaux de raccordement du local vide ordure sur le réseau d’eaux usées,

– à laisser pénétrer toutes personnes missionnées à cet effet pour exécuter ledit raccordement,

ainsi que voté par l’assemblée générale du 28 avril 2016.

Afin d’y contraindre M. [Z], il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer un abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse, ce qui suppose de rapporter la preuve de cette volonté de nuire, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, au regard de l’annulation de certaines des résolutions contestées, le caractère abusif de l’action est évidemment écarté.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement appelé, confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement n° 2019/501 du 6 septembre 2019 dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de faire masse des dépens d’appel et de les partager par moitié entre les parties avec éventuelle distraction au profit de leur conseil, comme demandé par chacun d’eux.

Par suite, les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable la demande de fixation d’une deuxième astreinte ;

Rejette l’exception d’irrecevabilité des conclusions de M. [Z] du 28 septembre 2022 et des pièces communiquées n° 58 à 66 ;

Confirme le jugement n° 2019/501 du 6 septembre 2019 en ses dispositions concernant :

– l’irrecevabilité de M. [O] [Z] en sa demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 28 avril 2016 ;

– le débouté de la demande d’annulation des résolutions III, IV-2, IV-4 (documents dématérialisés), VI-1, VI-1 a) de l’assemblée générale du 28 avril 2016 ;

– l’annulation des résolutions IV-6, VI-3 a), b) et c), VI-4 et VI-5 de l’assemblée générale du 28 avril 2016 ;

– le débouté de la demande de communication de pièces ;

– le débouté de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] ;

– l’article 700 du code de procédure civile ;

– les dépens ;

Infirme le jugement sur le surplus,

Statuant à nouveau,

Prononce l’annulation de la résolution II-3 de l’assemblée générale du 28 avril 2016 ;

Constate que le point V-1 ne constitue pas une décision ;

Prononce l’annulation de la résolution V-2 de l’assemblée générale du 28 avril 2016 ;

Condamne M. [O] [Z] :

– à laisser exécuter les travaux de raccordement du local vide ordure sur le réseau d’eaux usées votés par l’assemblée générale du 28 avril 2016 ;

– à laisser pénétrer toutes personnes missionnées à cet effet pour exécuter ledit raccordement ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] et M. [O] [Z], avec éventuelle distraction au profit de Maître [S] [K] d’une part, de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj d’autre part ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président