Changement d’affectation des lieux

Antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, l’article L. 651 du code de la construction et de l’habitation prévoyait que dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable.

Selon ce texte, constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 622-1 du même code. Pour l’application de cette disposition, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, affectation qui peut être établie par tout mode de preuve.

Sanctions applicables

Selon l’article L. 651-2 du même code, toute personne qui enfreint les dispositions l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende de 25.000 euros, prononcée à la requête du ministère public par le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en référé. En outre, le président du tribunal ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe, et qu’à l’expiration de ce délai, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés et que de même, passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Pouvoirs du juge

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à un régime d’autorisation administrative préalable dans les communes affectées par une pénurie de logements et que pour faire respecter ces obligations légales, la loi accorde au président du tribunal de grande instance, des pouvoirs dérogeant aux règles générales du référé, puisqu’en cas d’infraction à la législation sur le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, le juge des référés ne se contente pas d’ordonner des mesures provisoires, mais prononce une amende civile, sanction de nature punitive que le tribunal de grande instance, saisi au fond selon la procédure de droit commun, n’a pas lui-même le pouvoir de prononcer ou de lever.

Dès lors il appartient au juge des référés, en application de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de rechercher si les éléments constitutifs de l’infraction sont réunies, indépendamment des conditions d’applications des articles 808 et 809 du code de procédure civile.

L’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation édictait que toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale et qu’à l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.  Sous l’empire des textes applicables en l’espèce, les logements donnés en location en meublé ne sont réputés locaux d’habitation que si le bail est conclu pour une durée d’une année à titre de résidence principale.