Achat en zone inondable : la responsabilité du notaire

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Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent effectivement de sa responsabilité délictuelle.

En tant que tel, il est tenu d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes juridiques dressés par lui. En cela, il se doit de respecter une obligation de vérification qui est le corollaire du respect du principe d’efficacité des stipulations de l’acte dont le notaire est garant. Il lui incombe la preuve de l’exécution de son devoir de conseil mais il appartient aux clients d’établir le manquement du notaire à cette obligation.

Il n’est pas discuté en l’espèce qu’il existe une contradiction entre la clause contenue dans la promesse de vente qui informe les acquéreurs de l’existence d’un plan de prévention du risque inondation sur la commune de [Localité 16] tout en excluant le bien vendu du périmètre d’exposition délimité par ce plan et les documents remis par la commune, le certificat d’urbanisme du 9 août 2016 et le certificat communal du 17 août 2016, qui au contraire, situent le bien dans la zone inondable selon le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) et pour partie en zone UG protection du paysage.

Dans le diagnostic technique du 23 juin 2016 effectué par la société ‘L’oeil de l’expert’, annexé à l’acte authentique , il est indiqué que l’immeuble n’est pas situé dans le périmètre d’un plan de prévention naturel, la case ‘NON’ étant cochée.

Le notaire rédacteur qui a annexé à l’acte authentique l’ensemble de ces documents ne les a donc pas lus, ou n’a pas vu ou encore pas tiré les conséquences de ce qu’en réalité, ils se contredisaient . La clause ‘risques naturels’ mentionnée à la page 14 de l’acte authentique du 7 octobre 2016 contient donc des mentions erronées.

En l’espèce, l’acte authentique qu’il doit garantir ne reflète pas la réalité de la situation de l’immeuble, puisqu’il recèle des contradictions internes alors que le notaire disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude des mentions portées notamment sur la promesse de vente, même s’il n’en était pas le rédacteur, et sur le diagnostic annexé à son instrumentum.

La jurisprudence retient que le notaire rédacteur de l’acte est tenu d’éclairer l’acquéreur sur sa portée, les effets et les risques de l’acte, eu égard au but poursuivi par celui-ci et qu’il engage sa responsabilité si la simple lecture des documents qu’il avait en sa possession lors de l’établissement de l’acte authentique de vente que le bien vendu faisait partie d’une zone inondable en zone UG ( Civ. 1e, 4 octobre 2017, pourvoi n° 15-28.407, Civ.1re, 14 novembre 2018, pourvoi n° 17-22.069).

Ces obligations restent les mêmes lorsque la vente a été rendue parfaite par l’effet d’une promesse de vente, même si le notaire n’y a pas participé puisque les défauts qui sont reprochés à la SCP au titre de sa responsabilité professionnelle ne sont pas circonscrits à la rédaction de cet acte sous seing privé.

D’une part, le notaire ne peut se réfugier derrière les éventuelles déclarations des vendeurs à ce sujet car il est tenu de les vérifier, par toutes investigations utiles, lorsque, par leur nature ou leur portée juridique, elles conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale (Ci v.1e., 11 janvier 2017, n°15-22.776, publié ).

D’autre part, pour que le notaire puisse procéder à des vérifications utiles, encore faut-il qu’il ait une connaissance précise des intentions des parties. Il doit pour ce faire, afin d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente, poser des questions minimales aux parties à l’acte afin de connaître leurs intentions. Au vu de la contradiction précitée (qui aurait pu procéder d’une erreur commise par la commune) qu’il se devait d’éclaircir, il aurait dû demander aux acquéreurs s’ils souhaitaient procéder à une extension quelconque de l’habitation.

De ce point de vue, l’absence totale dans l’acte authentique de la mention de la situation du terrain acquis par les époux [L] en zone UG protection du paysage impliquant une relative constructibilité afin de préserver le paysage, est également fautive.

En l’espèce, le notaire n’a pas fourni aux époux [J] [L] tous les éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges et prescriptions administratives et ne les a pas correctement renseignés sur la nature exacte et les caractéristiques du terrain acquis.

Les notaires ne sont pas dispensés de leur devoir de conseil par les compétences personnelles de leurs clients ou par le fait que ceux-ci bénéficient de l’assistance d’un tiers (Civ 1, 12 décembre 1995, n° 93-18. 753 et 93-19. 460, publié).

Ce devoir de conseil n’a pas un caractère relatif (Civ 1, 29 juin 2004, n°02-19.302).

Dès lors, la responsabilité professionnelle du notaire est engagée

République française

Au nom du peuple français

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 50D

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 JANVIER 2023

N° RG 21/00337

N° Portalis DBV3-V-B7F-UIQH

AFFAIRE :

S.C.P. ANNE MARIE TRIANNEAU ROBIN FRANCK DJIANE ET AMELIE GIROT DE LANGLADE MULLER …

[N] [J] [L]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Décembre 2020 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 1

N° RG : 18/06291

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Isabelle DELORME- MUNIGLIA

Me Sandra BROUT- DELBART

Me Jérôme NALET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ S.C.P. Anne-Marie TRIANNEAU ROBIN Franck DJIANE et Amélie GIROT DE LANGLADE MULLER venant aux droits de la société « REMY GIROT DE LANGLADE, ANNE-MARIE TRIANNEAU-ROBIN ET FRANCK DJIANE »

RCS Versailles n° 339 954 802

[Adresse 2]

[Localité 10]

2/ SA MMA IARD

RCS du Mans n° 440 048 882

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant et Plaidant , avocat au barreau de VERSAILLES (52) substitué par Me François LEGER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

APPELANTES

****************

1/ Monsieur [N] [J] [L]

né le 28 Mars 1960 à [Localité 18] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

[Adresse 3]

[Localité 16]

2/ Madame [U] [J] [L]

née le 08 Septembre 1964 à [Localité 18] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentant : Me Sandra BROUT- DELBART de la SELARL BROUT-DELBART AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T321

Représentant : Me Sophia BINET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0014

INTIMES

3/ Madame [P] [B] épouse [R]

née le 29 Octobre 1950 à [Localité 17] (93)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 16]

AVOCATS, Postulant et Plaidant avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552

INTIMEE

4/ Madame [V], [F] [D] venant aux droits de [W] [B] décédé le 20.09.2021

née le 03 Octobre 1952 à [Localité 16] (78)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 11]

5/ Madame [M], [V], [F] [B] venant aux droits de [W] [B] décédé le 20.09.2021

née le 29 Décembre 1978 à MEULAN (78)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 15]

6/ Madame [G], [A], [K] [B] venant aux droits de [W] [B] décédé le 20.09.2021

née le 29 Décembre 1978 à MEULAN (78250)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représentant : Me Jérôme NALET de la SELARL FEUGAS AVOCATS, Postulant et Plaidant avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552

PARTIES INTERVENANTES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Novembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2016, M. [W] [B] et Mme [P] [R] ont régularisé la vente à M. et Mme [J] [L] d’une maison individuelle d’habitation située [Adresse 12] à [Localité 16]) pour le prix de 291 500 euros sous condition suspensive au bénéfice des acquéreurs de l’obtention d’un prêt de 200 000 euros, la réitération de la vente devant être passée par acte authentique auprès de la SCP Girot de Langlade, Trianneau -Robin et Djiane, notaires associés.

Par acte authentique du 7 octobre 2016, dressé en l’étude de la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, M. et Mme [J] [L] ont acquis ladite maison.

Par acte des 5 et 12 septembre 2020, M. et Mme [J] [L] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Versailles la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et son assureur, la société MMA Iard Assurances Mutuelles (ci-après, la société MMA), en responsabilité délictuelle pour manquement aux obligations de conseil et d’information, ainsi que M. [W] [B] et Mme [R] en responsabilité contractuelle pour manquement à leur obligation d’information et de délivrance de la chose.

Par jugement du 31 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :

– condamné in solidum la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la société MMA et M. [W] [B] et Mme [R] à payer à M. et Mme [J] [L], à titre de dommages-intérêts, la somme de 50 000 euros,

– condamné in solidum société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la société MMA et [W] [B] et Mme [R] à verser à M. et Mme [J] [L] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile,

– condamné in solidum la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la société MMA et [W] [B] et Mme [R] aux dépens,

– ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 18 janvier 2021, la société Girot de Langlade Trianneau-Robin et Djiane et la société MMA ont interjeté appel.

Le 27 septembre 2021, [W] [B] est décédé, laissant pour lui succéder Mme [V] [D], sa veuve, Mme [M] [B] et Mme [G] [B], ses filles, qui sont intervenues volontairement à l’instance (ci-après, les consorts [B]).

Par dernières écritures du 19 octobre 2022,la société Girot de Langlade Trianneau-Robin et Djiane et la société MMA prient la cour de :

– les recevoir en leur appel principal, les y déclarer bien fondées et y faisant droit,

– déclarer tant M. et Mme [J] [L] que les consorts [B] et Mme [R] mal fondés en leur appel incident, les en débouter,

– infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et la société MMA,

Statuant à nouveau,

– débouter tant M. et Mme [J] [L] que les consorts [B] et Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane,

– condamner M. et Mme [J] [L] solidairement en la restitution de toutes sommes perçues au titre des condamnations de première instance avec intérêts de droit à compter du versement de ces sommes,

– confirmer pour le surplus en ses dispositions non contraires le jugement dont appel en ce qu’il a débouté ‘les consorts [B] et les intervenantes volontaires’ de leur appel en garantie à l’encontre de la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et de la société MMA,

– condamner M. et Mme [J] [L] solidairement à régler à la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et à la société MMA, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance,

– condamner les mêmes à régler à la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et à la société MMA, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en appel,

– condamner M. et Mme [J] [L] aux entiers dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les notaires et leur assureur considèrent que l’action en responsabilité civile professionnelle engagée à leur encontre ne peut prospérer dans la mesure où ils n’ont pas commis de faute, ayant demandé à la mairie de [Localité 16] tous les documents nécessaires à l’acte de vente qui ont été annexés à ce dernier soit:

– un état des risques naturels miniers et technologiques établi par la société “l’Oeil de l’expert” accompagné de la cartographie communale indiquant tous deux que le bien n’était pas situé en zone inondable,

– un certificat d’urbanisme et un certificat communal indiquant que le bien était situé en zone inondable,

– un descriptif-‘géorisques’ indiquant que le bien était situé en zone inondable.

Ils font valoir que la promesse de vente a été signée hors la vue du notaire dans laquelle figure une clause très claire énonçant : ” Risques naturels, miniers et technologiques:

Est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de prévention des risques miniers prescrits ou approuvés ou bien encore dans une zone de sismicité définie par décret en conseil d’état.

L’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de l’état des risques naturels, miniers et technologiques datant de moins de six mois ci-après annexé.

Si après la signature des présentes et avant leur réitération par acte notarié, le bien vendu se trouvait inclus dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret en Conseil d’Etat, ou encore si l’arrêté préfectoral faisait l’objet d’une mise à jour, le vendeur s’engage à fournir un état des risques ou la mise à jour de l’état existant. “

Dès lors, ils considèrent que les acquéreurs savaient pertinemment que leur bien se situait dans une zone à risques d’inondation et qu’il n’était pas besoin de leur rappeler.

Quant au reproche tenant à ce que le bien litigieux serait situé en zone UG protection de paysage, impliquant une impossible constructibilité afin de préserver le paysage ou une inconstructibilité partielle, les notaires soulignent qu’à aucun moment lors de l’acquisition, les acquéreurs n’ont émis un projet de construction ou d’agrandissement, qui aurait nécessité des investigations ou des informations complémentaires.

Ce n’est que dans le cadre de la présente procédure qu’ils ont annoncé avoir le souhait de réaliser un projet de construction en 2017, soit plusieurs mois après l’acquisition.

N’étant intervenus qu’une fois la vente parfaite, il n’y aurait plus place pour le devoir de conseil du notaire, conseil qui aurait néanmoins été donné par la lecture des annexes, notamment le certificat d’urbanisme mentionnant la situation du bien en zone inondable, qui font corps avec l’acte authentique et s’imposent à leurs signataires.

Affirmant que M. [L] est dirigeant d’une entreprise de bâtiment, ils en déduisent qu’il était parfaitement à même d’analyser et de comprendre les différents documents annexés à l’acte de vente’ et qu’il a un niveau social et
intellectuel
> lui permettant de comprendre l’information.

Ayant réuni un dossier communal d’information complet, les notaires et leur assureur rejettent également toute responsabilité vis-à-vis des vendeurs qui les ont appelés en garantie au motif que ce document ne comportait pas l’interdiction de réaliser des travaux d’agrandissement et de créer une extension sur le terrain d’assiette de la <
propriété
> vendue.

Ils rappellent que ce projet n’était pas annoncé par les acquéreurs de sorte qu’ils n’avaient pas à les conseiller à ce sujet.

En outre, les appelants invoquent une absence de préjudice dans la mesure où les acquéreurs ont bel et bien pu accomplir les travaux d’agrandissement souhaités et où ils ne démontrent pas que les difficultés éventuelles auxquelles il se sont heurtés, si elles avaient été connues avant de contracter, leur aurait permis de négocier le prix d’achat. Aucune impossibilité d’exécuter les travaux ni aucun surcoût du montant des travaux réalisés ne serait prouvé.

Le préjudice reconnu par les premiers juges ne serait pas fondé en droit , à cause de son caractère forfaitaire d’une part et de l’absence de toute justification d’autre part. En tout état de cause, ils qualifient ce préjudice d’éventuel et de nullement quantifiable, puisqu’il n’est pas allégué que le bien soit en vente et subisse une décote quelconque.

Enfin, les notaires soulignent l’absence de lien de causalité entre la faute commise et le préjudice allégué tant par les acquéreurs que par les vendeurs.

Par dernières écritures du 19 octobre 2022, M. et Mme [J] [L] prient la cour de :

– les déclarer bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions et les recevoir,

– déclarer la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et la société MMA mal fondée en son appel,

– déclarer les consorts [B] et Mme [R] mal fondés en leur appel incident,

– juger que la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane a engagé sa responsabilité délictuelle,

– juger que M. [B] et Mme [R] ont manqué à leur obligation contractuelle d’information et de délivrance de la chose,

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et la société MMA ainsi que M. [B] et Mme [R] à régler des dommages et intérêts à M. et Mme [J] [L],

– infirmer le jugement déféré quant au quantum des condamnations allouées à M. et Mme [J] [L],

Statuant à nouveau :

– condamner in solidum la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la société MMA, les consorts [B] et Mme [R] à régler la somme de 87 450 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi par M. et Mme [J] [L] équivalent à la perte de valeur du bien immobilier,

En tout état de cause,

– condamner in solidum la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la société MMA, les consorts [B] et Mme [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, tant en première instance qu’en cause d’appel,

– condamner in solidum la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la société MMA, les consorts [B] et Mme [R] aux dépens, avec recouvrement direct, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile,

– débouter la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la société MMA, les consorts [B] et Mme [R] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font grief à leurs vendeurs de ne pas avoir révélé lors de la promesse de vente que le terrain se situait en zone inondable alors que le plan de prévention des risques naturels sur la commune de [Localité 16] qui est annexé à l’acte ne le précise pas.

Ils reprochent au notaire instrumentaire de ne pas avoir résolu la contradiction entre la clause de l’acte authentique du 7 octobre 2016 énonçant que : ‘La commune sur laquelle est situé LE BIEN est concernée par un plan de prévention des risques naturels, le ou les risques naturels pris en compte sont : les inondations et mouvements de terrain.

Mais LE BIEN est situé hors du périmètre d’exposition délimité par ce plan ainsi qu’il résulte de la copie du dossier communal d’information et de la carte du diagnostic concernant LE BIEN demeurées ci-annexées. LE BIEN ne fait pas l’objet de prescriptions de travaux “, alors que le certificat d’urbanisme communiqué auparavant par la commune à l’Etude indiquait dans son article 2 que ‘ ” le terrain est situé dans une commune dotée d’un PLU susvisé.

Le terrain est soumis aux(x) dispositions(s) d’urbanisme et zonage(s) suivant(s) :

Zone UG et protection du paysage (art L123-1-5-7) du code de l’urbanisme).

Le terrain est grevé des servitudes d’utilité publique suivantes :

Zone à risque d’inondations en application de l’article R111-3 du code de l’urbanisme valant plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) “.

De même, le certificat communal, la mairie de [Localité 16] indiquait que :

” La <
propriété
appartenant à M. [B] et Mme [R] est située : [Adresse 19] Cadastrée : B[Cadastre 5],B[Cadastre 7]

Est située dans la (les) zones(s) : Zone UG du paysage (art L123-1-5-7° du code de l’urbanisme) du plan local d’urbanisme

Est située dans un périmètre de PRP Naturel.

Est située en zone à risque d’inondation “.

Les acquéreurs assurent qu’ils pensaient acheter un terrain situé en zone non inondable permettant la construction d’une extension sans contraintes particulières ce en quoi ils ont été détrompés par la commune lorsqu’ils l’ont interrogée en décembre 2017.

Le bien étant situé en zone UG, il est par conséquent soumis aux prescriptions du PLU de la commune de [Localité 16] définissant des prescriptions relatives au paysage et imposant la préservation d’une zone paysagère sur une partie du terrain conformément aux dispositions du code de l’urbanisme.

Ils développent toutes observations sur le régime des obligations pesant tant sur le notaire que sur les vendeurs et sur l’importance de leur préjudice.

Par dernières écritures du 19 octobre 2022, Mme [R] et les consorts [B] prient la cour de :

– juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire des consorts [B],

À titre principal,

– juger les consorts [B] et Mme [R] recevables en leur appel incident, les y déclarer bien fondés et y faisant droit,

– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné in solidum [W] [B] et Mme [R], la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et la société MMA,

Et statuant à nouveau ;

– juger que les consorts [B] et Mme [R] n’ont pas manqué à leur obligation d’information,

– juger que les consorts [B] et Mme [R] n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance,

– juger que la responsabilité des consorts [B] et de Mme [R] ne saurait être engagée,

– condamner M. et Mme [J] [L] in solidum à payer aux consorts [B] et à Mme [R] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. et Mme [J] [L] in solidum aux entiers dépens de la procédure avec recouvrement direct, au visa de l’article 699 du code de procédure civile,

À titre subsidiaire,

– juger que si la responsabilité des consorts [B] et de Mme [R] était retenue, il conviendra de constater qu’ils sont des vendeurs non professionnels et de retenir la responsabilité du notaire, la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, et de la société MMA en sa qualité d’assureur de responsabilité civile du notaire , qui ne se serait pas assuré de l’efficacité de l’acte de vente et aurait manqué à son devoir de conseil (sic),

– condamner la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et la société MMA à garantir les consorts [B] et Mme [R] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

– condamner la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et la société MMA in solidum à payer aux consorts [B] et à Mme [R] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane et la société MMA in solidum aux entiers dépens de la procédure avec recouvrement direct, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A titre principal, les vendeurs affirment qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation d’information découlant de l’article 1240 du code civil, n’ayant pas connaissance d’inondations antérieures d’une part et les époux [L] ayant une parfaite connaissance de ce risque d’autre part.

Ils n’ont pas usé de man’uvres s’analysant en une réticence dolosive, n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance du bien vendu, les époux [L] étant clairement informés de la situation du bien qu’ils convoitaient.

Les intimés considèrent que les époux [L] [J] se prévalent de leur propre turpitude et de leur négligence, l’annexe d’un diagnostic faisant état de la situation de l’immeuble en zone inondable suffisant à démontrer qu’ils ont rempli leur obligation d’information.

A titre subsidiaire, ils invoquent la responsabilité exclusive du notaire, ce dernier ayant manqué à son devoir de conseil.

Les vendeurs affirment que le bien délivré correspond parfaitement au bien promis en dépit de l’existence d’un risque d’inondation et de la situation du terrain en zone UG protection du paysage, et qu’en outre, les époux [L] ne font pas la preuve d’un préjudice, le caractère de constructibilité du terrain n’étant pas remis en cause.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2022.

SUR QUOI :

L’intervention volontaire des filles de feu [W] [B] n’est pas remise en cause, elle est recevable.

Sur la responsabilité de la SCP Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane :

Les appelants fondent leur action en responsabilité sur les articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile en invoquant la violation par le notaire de son devoir de conseil et d’information.

Ils retiennent qu’en application de ces textes, “(…) la mise en ‘uvre de la responsabilité du notaire rédacteur d’acte, tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil à l’égard des parties pour lesquelles il instrumente, qui lui imposent de les éclairer sur la portée, les effets et les risques des actes rédigés, ainsi que du devoir de s’assurer de leur validité et de leur efficacité, suppose que soit rapportée la preuve d’une faute du notaire, d’un préjudice certain, né et actuel, et d’un lien de causalité entre l’une et l’autre, la faute du notaire devant être la cause exclusive et efficiente du dommage (…)

Sur ce, la cour,

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent effectivement de sa responsabilité délictuelle. En tant que tel, il est tenu d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes juridiques dressés par lui. En cela, il se doit de respecter une obligation de vérification qui est le corollaire du respect du principe d’efficacité des stipulations de l’acte dont le notaire est garant. Il lui incombe la preuve de l’exécution de son devoir de conseil mais il appartient aux clients d’établir le manquement du notaire à cette obligation.

Les caractéristiques du terrain en zone UG ne sont même pas reprises dans l’acte.

Le notaire instrumentaire a donc commis une faute en ne procédant pas à une investigation lui permettant d’avoir une certitude sur la nature et le statut du terrain, recherche nécessaire pour lever les doutes nés de cette contradiction, et en n’informant pas les acquéreurs de ce que cela signifiait notamment en terme de constructibilité.

Ce devoir de conseil n’a pas un caractère relatif (Civ 1, 29 juin 2004, n°02-19.302).

Dès lors, la responsabilité professionnelle du notaire est engagée et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité des vendeurs :

Vis-à-vis des vendeurs, les appelants invoquent la violation des articles 1240, 1112-1, 1103 et 1603 du code civil soit, à titre principal, de leur obligation d’information et de bonne foi et subsidiairement, de leur obligation de délivrance.

Les premiers juges ont retenu qu’ en leur qualité de vendeurs, M.[W][B] et Mme [C][R] sont tenus d’une obligation d’information sur le bien vendu dont ils ne peuvent s’exonérer en prétendant entre autres ne pas demeurer dans les lieux ou que ceux-ci étaient inhabités ou que la maison n’a jamais été inondée, en vertu des dispositions de l’article 1112.1 du code civil .

Celui-ci dispose que : “Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. “

Les vendeurs ne peuvent pas plus se réfugier derrière le fait qu’à leur connaissance, le bien n’a jamais fait l’objet d’inondation pour dénier envers les acquéreurs tout devoir d’information particulier. Ils rejettent à tort sur les acquéreurs une obligation d’investigation qui en aucune façon ne peut les délivrer de leurs propres obligations.

Les consorts [B] dont la maison était dans la famille depuis 1952 ont volontairement dissimulé une information déterminante du consentement des époux [L] alors même qu’il est de jurisprudence constante que le vendeur même non professionnel est tenu d’un devoir d’information envers l’acquéreur.

C’est à juste titre que le tribunal a estimé que les arguments de M. [W] [B] (devant la cour, les consorts [B]) et Mme [C] [R] pour se dégager de leur obligation d’information et de bonne foi sont inopérants et ce défaut d’information est suffisant pour engager leur responsabilité in solidum avec le notaire.

Il n’y a pas lieu de dire que les vendeurs seront garantis de toutes condamnations prononcées à leur encontre par la SCP notariale puisqu’ils ont commis une faute au fondement distinct de celle-ci dont ils doivent répondre personnellement.

Sur le préjudice :

Les acquéreurs ont certes obtenu un permis de construire en date du 7 juin 2017 pour l’extension de la maison existante et la création d’une annexe. Il n’en reste pas moins que leurs travaux ont dû respecter des contraintes non prévues car non prévisibles et qu’en tout état de cause, la valeur vénale de leur maison est forcément diminuée du fait du caractère inondable du terrain dont ils fournissent des photographies éloquentes.

La perte de valeur et d’attractivité du bien est à la fois certaine et actuelle. Elle est en lien direct avec les fautes commises par le notaire et les vendeurs.

Le préjudice causé aux époux [L] [J] en lien direct avec la faute du notaire, qui n’est pas partie à l’acte de vente, est constitué par cette perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à leur acquisition.

Les acquéreurs ont payé le prix d’un terrain non situé dans cette zone inondable et ont perdu une chance de ne pas contracter s’ils avaient connu les véritables caractéristiques du terrain. Mieux informés, les acheteurs auraient peut-être renoncé à acquérir le bien litigieux et en tout cas, l’auraient acquis à des conditions plus avantageuses, s’agissant d’un terrain en partie inconstructible et en tout inondable.

Cette perte de chance a été évaluée à 50 000 euros par les premiers juges alors que les intimés, appelants incidents, demandent 30 % du prix payé, soit 87 450 euros.

La cour fixe à 60 000 euros la décote du bien du fait de sa situation en zone inondable et de son inconstructibilité partielle.

Sur les autres demandes :

Les dispositions du jugement déféré relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

La SCP Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la MMA Iard Assurances Mutuelles, enfin les consorts [B] et Mme [R] ensemble seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [J] [L] une somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux dépens qui seront recouvrés par Me Brout-Delbart conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Eu égard au sens de la présente décision, les demandes des appelants et des vendeurs relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Mmes [M] et [G] [B],

Confirme le jugement déféré sur l’existence des fautes commises par la SCP Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, les consorts [B] et Mme [C][R],

Dit que la demande en garantie formée par les consorts [B] et Mme [C][R] est rejetée,

Infirmant sur le montant des dommages et intérêts dus aux époux [J] [L] en réparation de leur préjudice,

Condamne in solidum la SCP Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, les consorts [B] et Mme [C][R] ensemble à payer à M. et Mme [J] [L] la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum la SCP Girot de Langlade, Trianneau-Robin et Djiane, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, les consorts [B] et Mme [C][R] ensemble aux dépens avec recouvrement direct par Me Brout-Delbart conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

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Achat en zone inondable : la responsabilité du notaire

Achat en zone inondable : la responsabilité du notaire