RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/02272 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3DN

N° :

S.D.C. [Adresse 2] A [Localité 4]

c/

[W] [H],
[D] [H]

DEMANDEUR

Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic ATRIUM GESTION
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

DEFENDEURS

Monsieur [W] [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Madame [D] [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]

non comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 15 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] est organisé sous le statut de la copropriété et a pour syndic en exercice le cabinet ATRIUM GESTION.

Au sein de cette résidence, Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] sont propriétaires d’un appartement situé au 6ème étage gauche, référencé sous le lot n°15.

Arguant du fait que les époux [H] ne leur ont pas laissé l’accès de leur logement pour mettre fin à des infiltrations d’eau impactant les parties communes, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] a, par acte en date du 7 mars 2024, assigné en référé à heure indiquée Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H], aux fins de voir :

– condamner Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] à laisser pénétrer dans leur lot de copropriété n°15, situé au 6ème étage, gauche, le cabinet ATRIUM GESTION en présence de la société mandatée par la copropriété pour réaliser les opérations de recherche de fuite, aux frais exclusifs de Monsieur et Madame [H], ce sous astreinte de 500 € par jour de retard,

– autoriser en cas de résistance injustifiée de Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H], le cabinet ATRIUM GESTION, syndic de la copropriété, à pénétrer dans les lieux, assisté d’un commissaire de justice, qui sera autorisé à solliciter le concours de la force publique et à s’adjoindre les services d’un serrurier afin de pénétrer dans les parties privatives, propriété de Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H], et aux frais exclusifs de ces derniers,

– condamner Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 2000 € à titre provisionnel,

– condamner Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens.

L’affaire étant venue à l’audience du 15 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] a maintenu ses demandes.

Assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] n’ont pas comparu.

L’article 472 du code de procédure civile, dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nécessité d’accéder au logement des époux [H] pour la recherche de fuite,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est tenu notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Suivant l’article 9 I de ladite loi, les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiées aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

En l’espèce, au soutien de sa prétention, le syndicat des copropriétaires produit un constat établi par un commissaire de justice le 17 janvier 2024, duquel il ressort la présence de traces d’infiltrations d’eau (peinture cloquée, auréoles et tâches brunâtres, moisissures) au niveau du palier du 5ème étage et des WC communs situés au sixième étage .

Par ailleurs, il est également versé aux débats un mail en date du 30 juillet 2024 d’une entreprise d’électricité, la société JM ELECTRIC précisant que compte tenu de l’état du plafond consécutif à un dégât des eaux, le point lumineux du 5ème étage n’a pu être remis en fonctionnement, en raison d’un risque de court-circuit pouvant entraîner un incendie, ainsi que de disjonction intégrale du tableau électrique.

Au vu de ces éléments, notamment s’agissant la localisation de ces infiltrations, il existe des indices suffisants rendant plausible que l’origine de la fuite puisse se situer dans l’appartement des époux [H], situé au 6ème étage.

D’autre part, le demandeur justifie avoir contacté les défendeurs concernant la fuite pouvant émaner de leur logement, ainsi que cela résulte du courrier recommandé en date du 26 décembre 2023.

Dès lors, il n’existe pas de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la mesure sollicitée par le syndicat des copropriétaires, concernant la possibilité de pénétrer dans le logement des défendeurs afin de procéder aux opérations de recherche de fuite. En outre, son caractère urgent est établi au regard de la nature du dommage subi par la copropriété qui ne peut que s’aggraver avec le temps et altérer à terme la solidité de l’immeuble s’il n’est pas mis fin à cette infiltration.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] à laisser pénétrer dans leur bien le cabinet ATRIUM GESTION en présence de la société mandatée par la copropriété pour réaliser les opérations de recherche de fuite, voire de réparation.

Il convient d’assortir cette injonction de laisser le libre accès à leur appartement d’une astreinte de 200 € par jour de retard à la charge des défendeurs, pendant soixante jours, après expiration d’un délai de huit jours partant à compter de la notification par le syndic de sa visite dans les lieux avec la société mandatée par la copropriété en vu de la recherche de la fuite.

En revanche, il y a lieu de rejeter la demande prévoyant que la recherche de la fuite soit aux frais exclusifs des défendeurs, alors que les éléments énoncés précédemment ne permettent pas de conclure de manière certaine que son origine se situerait dans leur appartement.

En cas de résistance injustifiée de Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H], le cabinet ATRIUM GESTION sera autorisé à pénétrer dans les lieux, assisté d’un commissaire de justice, qui sera autorisé à solliciter le concours de la force publique et à s’adjoindre les services d’un serrurier afin de pénétrer dans les parties privatives, propriété de Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H], et aux frais exclusifs de ces derniers.

Sur la demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel, il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les défendeurs ont observé un manque de réactivité, suite à la notification du courrier en date du 26 décembre 2023, leur faisant état de cette fuite, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas pour autant l’existence d’un préjudice en raison de cette attitude, étant précisé que les éléments versés aux débats ne permettent pas de dire avec certitude qu’ils seraient responsables de ces infiltrations.

Il convient par conséquent de rejeter leur demande de provision à ce titre.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H], partie succombantes, seront condamnés aux entiers dépens.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la somme de 1200 € au bénéfice de ce dernier sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] à laisser accéder à leur lot de copropriété n°15, situé au 6ème étage, gauche, le cabinet ATRIUM GESTION en présence de la société mandatée par la copropriété pour réaliser les opérations de recherche de fuite ;

DISONS que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 200 € par jour de retard à la charge des défendeurs, pendant soixante jours, après expiration d’un délai de huit jours partant à compter de la notification par le syndic de sa visite dans les lieux, avec la société mandatée par la copropriété en vu de la recherche de la fuite ;

AUTORISONS, en cas de résistance injustifiée de Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H], le cabinet ATRIUM GESTION, syndic de copropriété, à pénétrer dans les lieux, assisté d’un commissaire de justice, qui sera autorisé à solliciter le concours de la force publique et à s’adjoindre les services d’un serrurier afin de pénétrer dans les parties privatives, propriété de Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H], et aux frais exclusifs de ces derniers ;

REJETONS la demande tendant à prévoir que les frais de recherche de la fuite soient à la charge exclusive de Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] ;

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande en paiement de provision ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] et Madame [D] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 05 novembre 2024.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président