La demande de réimplantation d’un panneau publicitaire suite à la vente d’un immeuble, se heurte à une contestation sérieuse, en l’absence de clause relative à ce contrat dans l’acte de vente de l’immeuble.  S’agissant de la conformité du contrat de location aux dispositions d’ordre public du code de l’environnement, dès lors que sont en cause d’une part des dispositions d’ordre public susceptibles de faire grief au locataire, et d’autre part la conformité de l’implantation aux dispositions régissant la protection de l’environnement, laquelle était susceptible de faire encourir au loueur des sanctions de nature pénale, cette dernière était recevable à faire valoir des moyens lui permettant, le cas échéant, de s’opposer à la réimplantation du panneau litigieux.

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 02 Septembre 2019

Numéro d’inscription au répertoire général N° RG 18/03396

Décision déférée à la Cour : 20 Juillet 2018 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE COLMAR

APPELANTE :

SARL DOMAINE LANGMATT

prise en la personne de son gérant, Monsieur G-H I

[…]

Représentée par Me Dominique Serge BERGMANN, avocat à la Cour

Avocat plaidant : Me GRUNENBERBER, avocat à COLMAR

INTIMES SUR APPEL PROVOQUE :

Monsieur A X

[…]

non représenté, assigné en l’étude d’huissier le 24.10.2018

Madame B Z épouse X

[…]

non représentée, assignée par voie d’huissier à personne le 24.10.2018

SCI GWENY

prise en la personne de son représentant légal

[…]

Représentée par Me B LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

ROUBLOT, Conseiller, chargé du rapport

OURIACHI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Sabrina DHERMAND, faisant fonction

ARRET :

— réputé contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 10 décembre 2013, la SARL Domaine Langmatt et M. A X, propriétaire du bien situé […] à Murbach, ont signé un contrat portant sur l’implantation sur cette propriété d’un panneau publicitaire d’1,5m2 à 1,5m de la chaussée, devant être visible de la route durant toute la durée de la location, et ce pour une durée de 10 ans renouvelable, a effet du 10 décembre 2013, jusqu’au 10 décembre 2023, moyennant un loyer de 150 euros annuels.

Par acte authentique reçu le 31 juillet 2015 par Me A D, notaire, le bien a été cédé par M. A X et Mme B Z, épouse X à la SCI Gweny.

Reprochant notamment aux parties à l’acte de vente et au notaire d’avoir sciemment et de manière concertée, éludé ses droits, la SARL Domaine Langmatt a, par assignation délivrée le 15 mai 2018, fait attraire la SCI Gweny devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Colmar, la défenderesse ayant ensuite assigné en intervention forcée M. A X et Mme B Z, épouse X aux fins qu’il leur soit enjoint d’apporter toute explication quant à l’absence d’information de l’existence du contrat de location d’emplacement publicitaire et quant à la nullité du contrat, et de les voir condamner à la garantir la des condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre.

Par ordonnance rendue le 20 juillet 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Colmar a débouté la SARL Domaine Langmatt de ses demandes, disant que les demandes de condamnations de la SCI Gweny envers M. A X et Mme B Z étaient sans objet, déboutant les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamnant la partie demanderesse aux dépens.

Le premier juge a ainsi, notamment, retenu qu’outre le fait que l’urgence n’était pas démontrée par la SARL Domaine Langmatt, la demande se heurtait à des contestations sérieuses d’une part, quant à l’opposabilité du contrat de location d’un emplacement publicitaire signé entre la SARL Domaine Langmatt et Monsieur A X à la SCI Gweny, en l’absence de clause relative à ce contrat dans l’acte de vente de l’immeuble intervenue entre les époux X et la SCI Gweny ; d’autre part, quant à la validité du contrat de location, celui-ci n’ayant pas été signé par Madame Z, épouse X alors également propriétaire du bien sur lequel était implanté le panneau publicitaire, bien qui constituait tant le logement familial que l’entreprise familiale, et n’étant pas conforme aux dispositions d’ordre public du code de l’environnement relatives à ce type de contrat ; enfin, quant à la régularité administrative de l’implantation d’un tel panneau publicitaire au regard des dispositions protectrices de l’environnement, l’appréciation de ces contestations relevant du pouvoir juridictionnel du juge du fond et non du juge des référés, qui est le juge de l’évidence.

La SARL Domaine Langmatt a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 30 juillet 2018.

La SCI Gweny s’est constituée intimée le 13 août 2018.

A X et Mme B Z ont été assignés par actes d’huissier délivrés le 24 octobre 2018 en l’étude de l’huissier s’agissant du premier nommé et à la personne de la seconde. Ils n’ont pas constitué avocat.

La procédure ouverte sous le n° 18/3639 à la suite de l’appel de la SARL Domaine Langmatt, en date du 21 août 2018, la SCI Gweny s’étant constituée intimée le 24 août 2018, contre l’ordonnance entreprise, a été jointe à la présente procédure le 15 octobre 2018.

Dans ses dernières conclusions en date du 29 octobre 2018, la SARL Domaine Langmatt demande à la cour d’infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau, de :

— dire et juger que la condition d’urgence est établie,

— dire et juger que la SCI Gweny n’a justifié d’aucune contestation sérieuse qui soit recevable, faute de qualité pour agir au lieu et place de Madame Z, divorcée X, ou au lieu et place du préfet et du maire,

— dire et juger que l’absence de mention relative à l’existence ou la non-existence de contrat d’affichage publicitaire dans l’acte de vente reçu le 31 juillet 2015, par Me A D, annexe 3.3, est inopposable à la SARL Domaine Langmatt, laquelle n’était pas partie à cet acte,

— dire et juger que l’absence de mention dans l’acte de vente du 31 juillet 2015, relative à l’affichage publicitaire, est d’autant moins opposable à la demanderesse et appelante, que la SCI Gweny a reconnu dans ses écritures du 8 juin 2018, en pages 6 et 7, annexe 3.5, avoir constaté l’existence du panneau publicitaire sur la propriété X, avant de signer l’acte de vente chez le notaire,

— dire et juger que l’absence dans l’acte de vente du 31 juillet 2015, de mention relative au contrat d’affichage, traduit une volonté des parties et du notaire d’occulter la question de l’affichage publicitaire, en supprimant volontairement par une action positive, une clause usuelle que l’on retrouve systématiquement dans les actes de vente, comme l’illustre l’annexe 3.4,

— dire et juger qu’une collusion entre les acquéreurs, le notaire et éventuellement les vendeurs, que traduit la suppression de cette clause habituelle, dans l’acte de vente, ne saurait constituer une contestation sérieuse faisant obstacle a la compétence du juge des référés, pour ordonner le rétablissement de ce panneau publicitaire laissé en place durant près de trois ans, par la SCI Gweny,

— dire et juger que la suppression du panneau publicitaire à l’entrée du site et village de Murbach, a nécessairement généré un préjudice économique et financier pour la demanderesse, même si celle-ci n’est pas en mesure de chiffrer ce préjudice en cours d’exercice,

— infirmer également l’ordonnance déférée quant au rejet de la demande de provision sur dommages et intérêts,

— débouter la SCI Gweny de toutes ses prétentions,

— ordonner à la SCI Gweny de réimplanter ce panneau sous astreinte de 500 euros par jour, que le juge des référés se réservera le soin de liquider lui-même, a compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Gweny à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros sur dommages-intérêts pour le préjudice commercial résultant de l’enlèvement de ce panneau publicitaire, indépendamment de l’astreinte que le juge des référés se réservera le soin de liquider lui-même,

— condamner la SCI Gweny à lui payer une indemnité de procédure de 2 500 euros, ainsi qu’aux entiers frais et dépens,

— lui réserver le droit de répliquer, notamment à d’éventuelles conclusions de M. A X et de Mme B Z, dans l’hypothèse où ces appelés en intervention forcée en première instance, seraient également appelés en intervention forcée en appel, par la SCI Gweny.

À l’appui de ses demandes, elle invoque notamment une collusion entre les vendeurs de l’immeuble, les époux X, la SCI Gweny, acheteur du bien, et le notaire instrumentaire pour ne pas faire figurer dans l’acte de vente la mention du contrat de location de l’emplacement publicitaire, reprochant à la SCI Gweny d’avoir prémédité, dès l’acquisition de l’immeuble le non-respect du contrat de location. Elle expose ainsi que le panneau était parfaitement visible de tous, et en particulier des vendeurs et des acquéreurs, depuis un an et demi, au moins, que le vendeur avait signé le contrat et encaissé le loyer durant la première année, les chèques correspondant ne devant ensuite plus être encaissés pendant trois ans, reprochant également à M. E F, dont rien n’indiquait qu’il n’était pas le nouveau propriétaire de n’avoir pas donné suite à sa sommation d’avoir à respecter le contrat, puis d’avoir mis le panneau publicitaire en décharge. Elle invoque à ce titre l’urgence, tirée de ce que le retrait du panneau en mai 2018 coïncidait avec le début de la saison touristique et lui portait d’autant plus préjudice au regard de la situation géographique de son établissement rendant nécessaire le maintien de cette présignalisation.

Et s’agissant de l’existence, alléguée par la partie adverse et retenue par le premier juge, de contestations sérieuses, elle la conteste, alléguant tout d’abord de ce que Mme Z, qui y avait seule intérêt, n’avait jamais argué de la nullité du contrat de location passé par M. X, l’absence de qualité pour agir de la SCI Gweny à cet égard étant manifeste et relevant dès lors de l’appréciation du juge des référés. Il en est de même, selon la concluante, de l’opposabilité à la SCI Gweny du contrat de location, compte tenu de sa reconnaissance dans ses écrits du 8 juin 2018 de ce qu’elle connaissait, avant la signature de l’acte de vente, l’existence du panneau ensuite maintenu en place pendant trois ans. De même encore qu’elle fait valoir que la SCI Gweny n’avait qualité pour agir ni aux lieu et place du préfet et du maire, pour appliquer le code de l’environnement, ni à la place des ex-époux X au motif que ce contrat portait sur l’ex-domicile familial et entreprise familiale, argumentation non reprise par la suite. Elle conteste par ailleurs que lui soit opposée une absence de mention dans un acte notarié, auquel elle n’était pas partie. Elle déduit des développements qui précèdent qu’aucune contestation sérieuse ne peut valablement être retenue.

Elle qualifie par ailleurs d’incontestable le non-encaissement répété de chèques, tandis que l’arrachage du panneau constitue, selon elle, la suite logique d’agissements préparatoires de la partie adverse, à commencer par l’omission du contrat d’affichage dans l’acte de vente, cette clause étant pourtant habituelle. Elle affirme que M. X, qui se trouvait en instance de divorce avec Mme Z, occupant l’ancien domicile conjugal, avait pu signer en qualité de gérant d’affaires un contrat qui ne portait pas atteinte à la jouissance dudit domicile. Elle fait en outre valoir que le non-respect des dispositions du code de l’environnement quant à la durée du bail ne sont sanctionnés que par une réduction de sa durée à six ans, ajoutant que la SCI Gweny ne saurait invoquer un préjudice résultant de l’absence de reproduction dans le contrat de bail, des quatre 1ers alinéas de l’article L. 581-25 du code de l’environnement, notamment le troisième relatif à la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement de loyer, puisque le non-encaissement des loyers lui est exclusivement imputable. Elle met par ailleurs en cause l’argumentation de la SCI Gweny quant à son ignorance de la situation, lui reprochant notamment de n’avoir pas fait inclure au contrat de vente la présence d’un emplacement publicitaire et l’absence de contrat de location correspondant, de même qu’elle soutient que l’affirmation de la partie adverse qu’elle n’est plus en possession du panneau est dépourvue de sens, sauf à caractériser son refus de le réimplanter.

Quant au préjudice subi, si elle indique avoir pâti de l’absence de signalétique en termes de clientèle de passage, elle précise que cette perte a été compensée par la consommation des clients en pension. Elle indique cependant subir nécessairement un préjudice, puisque le maintien du panneau générerait, au contraire, un préjudice à la SCI Gweny, selon les propres conclusions de cette dernière.

Dans ses dernières écritures déposées le 22 octobre 2018, la SCI Gweny conclut à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation de la SARL Domaine Langmatt aux dépens de première instance et d’appel, outre condamnation à lui payer une indemnité de procédure de 3 500 euros. Elle entend, à titre subsidiaire, voire condamner Monsieur A X et Madame B X, née Z à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre.

Elle affirme notamment s’être vue confirmer par les époux X qu’aucun contrat de location d’emplacement publicitaire n’était en cours, raison pour laquelle il ne figure pas dans l’acte de vente, et avoir d’ailleurs refusé le seul paiement reçu à ce titre par M. E F en mars 2018, ajoutant qu’elle n’est plus en possession du panneau. Elle reproche par ailleurs à la SARL Domaine Langmatt de ne pas apporter la preuve, par la production de copies de chèques prétendument refusés et ne correspondant pas aux dates d’échéance, du paiement de loyers à M. X ou à elle-même, sous réserve du seul chèque selon elle refusé. Elle conteste en conséquence toute collusion, précisant que l’appelante n’a au demeurant pas appelé le notaire en la cause. Elle conteste également toute urgence, la SARL Domaine Langmatt possédant, du reste, deux autres panneaux publicitaires à proximité et n’ayant subi aucune incidence sur son chiffre d’affaires depuis l’enlèvement du panneau. Elle renvoie par ailleurs aux contestations sérieuses relevées par le juge des référés, réfutant en outre tout jeu possible de la théorie du mandat apparent s’agissant de la signature du contrat relatif au panneau avec M. X seul, alors que la SARL Domaine Langmatt ne pouvait ignorer la situation des époux X, exploitant en commun un établissement de restauration à une distance proche du sien, que cette question relève de l’examen du juge du fond et que, s’agissant d’un bien commun, la signature du contrat par un seul époux est contraire à la loi, alors qu’il n’est pas établi que les époux étaient à ce moment-là en instance de divorce ou que l’un d’entre eux aurait été hors d’état de manifester sa volonté. Elle ajoute que la portée du bail en cause n’avait rien de limité, s’agissant d’une publicité pour un établissement concurrent susceptible de décourager un éventuel acquéreur et précise qu’elle aurait été à même d’opposer dans la présente procédure un moyen de défense fondé sur la nullité du contrat de location, celui-ci lui faisant grief. Elle entend également rappeler, à l’instar du premier juge, que le contrat litigieux n’était pas conforme aux dispositions d’ordre public du code de l’environnement relatives à ce type de contrat, notamment quant à sa durée, ses conditions de renouvellement, de résiliation et de préavis, et du fait de l’absence de la reproduction du troisième alinéa de l’article L. 581-25 du code de l’environnement, d’ordre public, lequel prévoit une résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois, qui fait grief. Elle approuve de même le premier juge d’avoir retenu une contestation sérieuse liée à l’absence de déclaration ou d’autorisation préalable, soutenant être fondée à solliciter que la SARL Domaine Langmatt en justifie alors qu’elle encourt des sanctions pénales pour non-respect de ces formalités.

S’agissant de la demande adverse en dommages-intérêts, elle fait valoir que la SARL Domaine Langmatt n’établit pas le préjudice qu’elle invoque. Et concernant l’appel provoqué en intervention forcée des époux X, du fait de la nullité de l’acte passé par M. X seul, outre qu’il devait nécessairement informer la concluante de l’existence d’un contrat de location d’emplacement publicitaire, dans la mesure où il savait que l’immeuble était acheté en vue de l’ouverture d’un restaurant.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

L’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 27 mai 2019 puis mise en délibéré à la date du 2 septembre 2019, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

Sur les demandes principales :

Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile,

La cour considère que premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel. À ces justes et propres motifs que la cour adopte, il convient encore d’ajouter que :

— la collusion alléguée entre les parties au contrat de vente et le notaire instrumentaire fait également, à tout le moins, l’objet d’une contestation sérieuse, faute de résulter de manière suffisamment incontestable de la seule implantation du panneau litigieux sur le terrain cédé, et ce alors que l’intimée affirme s’être assurée qu’aucun contrat de location d’emplacement publicitaire n’était en cours et ajoute n’avoir encaissé aucun loyer au titre d’un tel contrat ;

— s’agissant de la validité du contrat de location d’emplacement, signé par M. X seul, si l’appelante invoque l’application de la théorie de la gestion d’affaires, il apparaît que cette question, dès lors que sont en cause l’application des articles 215 et 1425 du code civil, que la situation des époux X au moment de la signature du contrat de location, au regard de leur procédure de divorce, reste incertaine, et que l’intimée, qui est recevable à se prévaloir d’une circonstance déterminant la validité d’un contrat dont l’application lui est demandée, invoque la situation d’un bien constituant tant le logement que l’entreprise familiale, relève bien d’une contestation sérieuse,

— concernant le non-encaissement de chèques, ce dernier n’est pas suffisamment établi par la production de chèques dont rien ne permet de déterminer qu’ils auraient été, sinon encaissés, à tout le moins adressés à leur destinataire, la SCI Gweny reconnaissant pour sa part avoir refusé, par le biais de son gérant, M. E F, de procéder à l’encaissement d’un chèque reçu en mars 2018 ;

— s’agissant de la conformité du contrat de location aux dispositions d’ordre public du code de l’environnement, dès lors que sont en cause d’une part des dispositions d’ordre public susceptibles de faire grief au locataire, et d’autre part la conformité de l’implantation aux dispositions régissant la protection de l’environnement, laquelle était susceptible de faire encourir à la SCI Gweny des sanctions de nature pénale, cette dernière était recevable à faire valoir des moyens lui permettant, le cas échéant, de s’opposer à la réimplantation du panneau litigieux.

La cour retient également, au-delà des conclusions auxquelles elle est parvenue, à l’instar du premier juge, quant au caractère sérieusement contestable de l’obligation invoquée à l’encontre de l’intimée, que la SARL Langmatt n’apporte la démonstration d’aucun préjudice, affirmant au contraire n’avoir subi, à la suite du retrait du panneau litigieux, aucune perte de chiffre d’affaires, et se limitant, pour le surplus, à faire valoir que le maintien du panneau causerait un préjudice à la SCI Gweny, et que donc, a contrario, son enlèvement serait nécessairement préjudiciable à l’appelante, ce qui relève de la spéculation, à l’exclusion de toute certitude quant à la réalité du préjudice réclamé, de surcroît à titre provisionnel.

Au vu de ce qui précède, c’est donc à bon droit que le juge des référés a écarté, en l’absence, d’une part d’urgence, d’autre part de contestations sérieuses, la demande de la SARL Langmatt tendant à voir condamner sous astreinte la SCI Gweny à réimplanter le panneau publicitaire litigieux sur son terrain. C’est également à juste titre que le premier juge a rejeté la demande formée à titre provisionnel par la demanderesse et désormais appelante, tout en déclarant sans objet les demandes formées en tant que de besoin par la SCI Gweny à l’encontre de M. X et de Mme Z.

Il convient, en conséquence, de confirmer, sur l’ensemble de ces points, l’ordonnance entreprise.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SARL Domaine Langmatt, succombant en ses prétentions, sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande en outre de mettre à la charge de la SARL Domaine Langmatt une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 1 500 euros au profit de la SCI Gweny, tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 20 juillet 2018 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Colmar,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Domaine Langmatt aux dépens de l’appel,

Condamne la SARL Domaine Langmatt à payer à la SCI Gweny la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL Domaine Langmatt.

La Greffière : la Présidente