Avis de Nomination du Gérant de SCI

Description

AVIS DE NOMINATION DE GERANT DE SCI 

Avis de Nomination du Gérant de SCI – Société civile immobilière à publier dans un journal d’annonces légales habilité. Ce modèle d’Avis inclut toutes les mentions légales impératives, il est accompagné d’un Pack juridique complet comprenant de nombreux modèles de documents dont les statuts de constitution d’une SCI, les Avis légaux, un contrat de cession de parts sociales de SCI … Ce pack inclut également un guide de 40 pages (pdf) sur la Société Civile Immobilière (SCI) abordant les questions suivantes: 

Ière Partie : Créer et Gérer une SCI

Qu’est ce qu’une SCI ? p. 2
Ce qui n’est pas autorisé avec une SCI p. 2
Les catégories de SCI p. 3
Régime juridique de la SCI p. 3
Pourquoi créer une SCI ? p. 3
Les avantages de la SCI p. 3
Les inconvénients de la SCI p. 5
Comment constituer une SCI ? p. 5
Combien coûte la création d’une SCI ? p. 6
Domicilier une SCI chez soi p. 6
Les statuts de la SCI p. 6
Mentions obligatoires p. 6
Modification des statuts p. 6
Durée de la SCI p. 7
Omissions dans les statuts p. 7
Personnalité morale de la SCI p. 7
Actes accomplis pendant la formation de la SCI p. 7
Droits des associés p. 8
Les apports des associés p. 8
La promesse d’apports p. 9
La cession de parts sociales p. 9
Le droit de préemption urbain (DPU) p. 11
Le nantissement sur parts sociales p. 12
La gestion juridique de la SCI p. 12
Les actions en responsabilité p. 13
Droits par les associés p. 14
Transformation de la SCI p. 15
Prorogation d’une SCI p. 15
Clôture de la SCI p. 15
La radiation / liquidation volontaire d’une SCI p. 15
Les SCI de construction d’immeubles p. 18
Le gérant de SCI p. 21
Désignation du gérant de SCI p. 21
Pouvoirs du gérant de SCI p. 21

Responsabilité du gérant de SCI p. 22
La révocation du gérant de SCI p. 22
Droit d’information des associés p. 23
Responsabilité des associés p. 23
Droit de retrait d’un associé p. 24
Décès d’un associé p. 25
Les époux associés d’une SCI p. 24
Résoudre une mésentente entre associés p. 25
Concubinage et SCI p. 25
Le mineur associé d’une SCI p. 26
Vice caché non opposable aux SCI p. 26

IIème Partie : Fiscalité de la SCI

Aides diverses aux associés de SCI p. 27
Bénéficier de la loi Scellier avec une SCI ? p. 29
Soumission de la SCI à la TVA p. 29
Quel régime fiscal pour la SCI : IS ou IR ? p. 31
Les taxes dont est redevable la SCI p. 32
La taxe de 3% sur les immeubles p. 32
La Contribution sur les relevés locatifs CLR p. 33
Taxe d’apprentissage p. 34
Taxe sur les salaires (TS) p. 34
Taxe foncière p. 34
Contribution économique territoriale p. 35
Taxe professionnelle p. 35
PLS et SCI aux fins d’hébergement de saisonniers p. 35
Location d’un bien de la SCI à un associé p. 35
Fiscalité des apports des associés p. 36
Obligations déclaratives des associés p. 36
Rémunération des comptes courants d’associés p. 38
Impôt sur la fortune (ISF) et SCI p. 38
Les obligations déclaratives de la SCI p. 38
Fiscalité de la cession de parts de SCI p. 39
Régime fiscal des plus-values des associés p. 40  

PROMESSE D’APPORT A LA SCI 

Chaque associé est débiteur envers la société de tout ce qu’il a promis de lui apporter en nature, en numéraire ou en industrie. L’associé qui devait apporter une somme dans la SCI et qui ne l’a pas fait devient de plein droit et sans demande du gérant, débiteur des intérêts de cette somme à compter du jour où elle devait être payée et ce sans préjudice de plus amples dommages-intérêts, s’il y a lieu. En outre, lorsqu’il n’a pas été procédé aux appels de fonds pour réaliser la libération intégrale du capital, tout intéressé peut demander au président du tribunal de commerce statuant en référé soit d’enjoindre sous astreinte aux administrateurs, gérants et dirigeants de procéder à ces appels de fonds, soit de désigner un mandataire chargé de procéder à cette formalité. A savoir : l’associé qui s’est obligé à apporter son industrie à la SCI lui doit compte de tous les gains qu’il a réalisés par l’activité faisant l’objet de son apport.

CESSION DE PARTS DE SCI 

Nota : les règles qui suivent (sauf pour la cession de parts entre époux) peuvent être aménagées par les statuts de la SCI. Les parts sociales des associés ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés (les statuts peuvent prévoir une majorité qualifiée par exemple en lieu et place de la règle de l’unanimité).  Les statuts peuvent dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. En principe, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants de l’associé cédant. Le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés. Il n’est notifié qu’à la société quand les statuts prévoient que l’agrément peut être accordé par les gérants. En cas de cession de parts sociales, la valeur des parts est  en principe déterminée par les parties ou en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par ordonnance du président du tribunal de commerce (procédure de référé sans recours possible).

Attention : il ne peut être dérogé aux règles qui suivent (sauf pour modifier le délai de six mois applicable à une cession et sans que le délai prévu par les statuts de la SCI puisse excéder un an ni être inférieur à un mois).

Lorsque deux époux sont simultanément membres d’une SCI, les cessions faites par l’un d’eux à l’autre doivent, pour être valables, résulter d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé ayant acquis date certaine. Lorsque plusieurs associés expriment leur volonté d’acquérir, ils sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu’ils détenaient antérieurement. Si aucun associé ne se porte acquéreur, la SCI peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l’unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La SCI peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation. Le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l’offre de rachat par la société, ainsi que le prix offert sont notifiés au cédant. En cas de contestation sur le prix, celui-ci est fixé par désignation d’un expert (tribunal  de commerce), le tout sans préjudice du droit du cédant de conserver ses parts. Si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière des notifications, l’agrément à la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident, dans le même délai, la dissolution anticipée de la société. Dans ce dernier cas, le cédant peut rendre caduque cette décision en faisant connaître qu’il renonce à la cession dans le délai d’un mois à compter de ladite décision. La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société selon signification par une étude d’huissier ou si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société. La cession de parts n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication dans un journal d’annonces légales.

SCI ET DPU

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion n° 2009-323 du 25 mars 2009 pose en son article 34 un droit de préemption (droit de rachat prioritaire) des parts sociales de SCI au profit de la Commune lorsque la SCI procède à la cession de la majorité de ses parts (plus de la moitié).  Antérieurement ce droit s’exerçait uniquement lorsque la totalité des parts de la SCI était cédées.  Ce droit de préemption codifié aux articles L. 211-1 et s. du Code de l’urbanisme s’exerce de la façon suivante :    

La commune du lieu de situation de l’immeuble s’est dotée d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé.

La commune a adopté une délibération instituant son droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par le plan.

Ce droit de préemption n’est pas applicable :

i) A la cession d’un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d’un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d’aliénation, au régime de la copropriété ;  

ii) A la cession d’un immeuble bâti, pendant une période de dix ans à compter de son achèvement ;

iii) A la cession de la majorité des parts des sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (SCI familiales).  

Tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer à la commune le prix qu’il en demande. La commune  doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de la proposition.  A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par le juge de l’expropriation. En cas d’acquisition, la commune doit payer le prix au plus tard six mois après sa décision d’acquérir le bien au prix demandé ou six mois après la décision définitive du juge de l’expropriation.  

Reflexe juridique : en cas de doute sur les zones donnant lieu à préemption, il est plus prudent de notifier à la commune tout projet de cession de la majorité des parts d’une SCI. 

NANTISSEMENT DES PARTS DE SCI

Définition : le nantissement est une sûreté accordée à un créancier qui empêche son débiteur de vendre ou de faire un apport avec le bien grevé sans l’accord du créancier. Cette forme de « gage » est consentie par contrat. Les parts sociales d’une SCI peuvent faire l’objet d’un nantissement constaté, soit par acte authentique (acte enregistré par un notaire),  soit par acte sous signatures privées signifié à la société ou accepté par elle dans un acte authentique, et donnant lieu à une publicité dans un journal d’annonces légales.  Le privilège du créancier gagiste subsiste sur les droits sociaux nantis, par le seul fait de la publication du nantissement. Tout associé peut obtenir des autres associés leur consentement à un projet de nantissement dans les mêmes conditions que leur agrément à une cession de parts sociales (les statuts peuvent aménager ce point). Le consentement donné au projet de nantissement emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée des parts sociales à la condition que cette réalisation soit notifiée un mois avant la vente aux associés et à la SCI.   Chaque associé peut se substituer à l’acquéreur dans un délai de cinq jours francs à compter de la vente. Si plusieurs associés exercent cette faculté, ils sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu’ils détenaient antérieurement. Si aucun associé n’exerce cette faculté, la SCI pourra  racheter les parts elle-même, en vue de leur annulation.

GESTION JURIDIQUE DE LA SCI

Durant son existence, la SCI est soumise à des publications obligatoires dans un journal d’annonces légales habilité. Doivent être obligatoirement publiés, les actes constatant la prorogation, la transformation ou la dissolution des SCI ainsi que l’augmentation, l’amortissement ou la réduction de leur capital, ainsi que le changement de siège social ou la nomination d’un nouveau gérant.  A noter : toute modification citée ci-dessus impose la modification et le depôt des  statuts  modifiés au greffe du tribunal de commerce.   Doivent également être enregistrés à la recette locale des impôts (droit fixe d’enregistrement ou taxe fixe de publicité foncière de 375 € ou 500 € ), les  actes par lesquels les SCI  augmentent leur capital, prorogent leur durée ou font à leurs membres, par voie de partage en nature à titre pur et simple, attribution exclusive en propriété des fractions, auxquelles ils ont vocation, d’immeubles ou groupes d’immeubles construits, acquis ou gérés par elles (CGI, art. 828 I-2°). 

ACTIONS EN RESPONSABILITE 

Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, et en cas de faute de gestion par exemple, un ou plusieurs associés peuvent intenter une action en responsabilité contre le gérant de la SCI. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la SCI. En cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la SCI. Est réputée non écrite toute clause des statuts ayant pour effet de subordonner l’exercice de l’action en responsabilité contre le gérant à l’avis préalable ou à l’autorisation de l’assemblée  des associés. Est également nulle la clause des statuts qui comporterait par avance renonciation à l’exercice de cette action en responsabilité. De façon générale, aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat. Les associés sont également responsables indéfiniment à l’égard des tiers créanciers. Les créanciers peuvent donc poursuivre les associés sur leur patrimoine personnel mais uniquement en proportion de leurs apports dans la SCI. En la matière, la règle des poursuites préalables de la SCI est appliquée par les tribunaux.  

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