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Sommaire Contexte de l’affaireLa SAS FEDAL HOLDING a engagé une procédure en référé contre la SARL POKE LA 75, preneur de locaux commerciaux, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire de leur bail commercial. L’audience s’est tenue le 5 novembre 2024, en l’absence du défendeur. Demandes du bailleurLe bailleur a demandé la condamnation du preneur à payer une provision sur les loyers impayés et les indemnités d’occupation, ainsi qu’à ordonner son expulsion. Le juge a été saisi pour statuer sur ces demandes, conformément aux dispositions du code de procédure civile. Constatation de la clause résolutoireLe juge des référés a constaté que la clause résolutoire du bail était acquise en raison du non-paiement des loyers. Un commandement de payer avait été délivré au preneur le 30 novembre 2023, lui enjoignant de régler une somme de 14.154,98 euros, qui n’a pas été acquittée dans le délai imparti. Résiliation du bailEn conséquence, le bail a été résilié de plein droit à compter du 31 décembre 2023. L’expulsion du preneur et de tout occupant a été ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance. Indemnité d’occupationLe juge a fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, en plus des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité est due depuis l’acquisition de la clause résolutoire. Montant des sommes duesLe montant total des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus par le preneur au 1er juillet 2024 a été évalué à 28.038,82 euros. Le preneur a été condamné à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023. Décision finaleLe tribunal a rendu une ordonnance exécutoire à titre provisoire, constatant l’acquisition de la clause résolutoire, ordonnant l’expulsion du preneur, et fixant les modalités de gestion des biens laissés sur place après l’expulsion. Les dépens, y compris le coût du commandement de payer, ont également été mis à la charge du défendeur. |
| Questions / Réponses juridiques :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-41, la clause résolutoire peut être mise en œuvre lorsque le preneur ne s’acquitte pas de ses obligations, notamment le paiement des loyers. Pour que cette clause soit applicable, plusieurs conditions doivent être réunies : 1. Défaut de paiement : Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer doit être manifestement fautif. 2. Bonne foi du bailleur : Le bailleur doit être en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause. 3. Clarté de la clause : La clause résolutoire doit être dénuée d’ambiguïté et ne pas nécessiter d’interprétation. En l’espèce, le bail commercial soumis au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, ce qui renforce la validité de la clause résolutoire. Quelles sont les prérogatives du juge des référés en matière de bail commercial ?Le juge des référés dispose de prérogatives spécifiques en matière de bail commercial, conformément aux articles 834 et 835 du Code de procédure civile. L’article 834 stipule que le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou qui justifient l’existence d’un différend. De plus, l’article 835, alinéa 2, précise que le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Ainsi, dans le cadre d’une demande d’expulsion pour non-paiement de loyers, le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du preneur si les conditions sont remplies. Comment se déroule l’expulsion d’un preneur en cas de résiliation de bail ?L’expulsion d’un preneur en cas de résiliation de bail est encadrée par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Lorsque le bail est résilié de plein droit, comme dans le cas présent, le bailleur peut demander l’expulsion du preneur. L’ordonnance du juge précise que, en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, l’expulsion sera ordonnée avec le concours de la force publique. Il est également stipulé que les meubles laissés sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle. À défaut de désignation, ces meubles seront laissés sur place ou entreposés, et un délai d’un mois sera accordé à la personne expulsée pour les retirer, après quoi ils pourront être vendus aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution. Quelles sont les conséquences financières de la résiliation du bail pour le preneur ?Les conséquences financières de la résiliation du bail pour le preneur incluent le paiement d’une indemnité d’occupation et le règlement des loyers impayés. L’indemnité d’occupation est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, en plus des charges, taxes et accessoires, jusqu’à la libération effective des lieux. En vertu de l’ordonnance, la SARL POKE LA 75 est condamnée à payer une somme provisionnelle de 28.038,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2024. Cette somme inclut les intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer, soit le 30 novembre 2023, sur la somme de 14.154,98 euros, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures jusqu’à la libération effective des lieux. Le preneur doit également assumer les dépens, y compris le coût du commandement de payer. |
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/55695
N° Portalis 352J-W-B7I-C5PVE
N° : 7
Assignation du :
06 août 2024
[1]
[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 10 décembre 2024
par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.S. FEDAL HOLDING
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS – #J0064
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. POKE LA 75
[Adresse 2]
[Localité 3]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 05 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Vu l’assignation en référé, enrôlée sous le N°RG 24/55695, délivrée à la requête de la SAS FEDAL HOLDING, bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans, représenté à l’audience du 05 novembre 2024 et tendant, principalement, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation et à voir ordonner son expulsion ;
Vu la non-comparution du défendeur et le maintien de la partie demanderesse de ses demandes formées par écrit dans l’assignation ;
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.
Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».
Le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ;
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
La SARL POKE LA 75 est preneur de locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 2], [Localité 3] ;
Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 30 novembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 1° du code de commerce, d’avoir à payer la somme en principal de 14.154,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2023 ;
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance ;
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 31 décembre 2023 ; l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance ;
L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamnée à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.
Au vu du décompte produit, l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus au 1er juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 28.038, 82 euros. Il convient de préciser que cette somme a été retenue au regard de la pièce n°5 jointe à l’assignation sous le nom de « Décompte arrêté au mois de juillet 2024 », ce, afin de ne pas inclure le coût du commandement de payer dans la provision accordée puisque celui-ci sera d’ores et déjà mis à la charge du défendeur dans les dépens.
Le preneur sera donc condamné à titre provisionnel à payer cette somme au demandeur avec intérêts au taux légal courant à compter de la date du commandement de payer, soit le 30 novembre 2023 sur la somme contenue dans celui-ci de 14.154, 98 euros et de l’assignation pour le surplus.
Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 décembre 2023,
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 2] [Localité 3] dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
Condamnons la SARL POKE LA 75 à payer à la SAS FEDAL HOLDING la somme provisionnelle de 28.038, 82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 30 novembre 2023 sur la somme de 14.154, 98 euros contenu et de l’assignation pour le surplus ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu’aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.
Fait à Paris le 10 décembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Fabrice VERT
