TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 06 Novembre 2024
1ère Chambre Civile

N° RG 23/01225 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J3D6
Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [T] [C]
née le 20 Janvier 1992 à [Localité 8] (35),
demeurant [Adresse 4]
représentée par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

M. [U] [D]
né le 12 Mai 1990 à [Localité 5] (13),
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [X] [M]
né le 01 Octobre 1942 à [Localité 11] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Karline GABORIT, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par Maître Noémie CHICHE-MAIZENER, du Barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy, Avocat plaidant,

Rendu publiquement le jugement non qualifiée suivant, statuant en ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 9 Septembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

Selon un acte authentique du 14 octobre 2021, M. [X] [M] a vendu à M. [U] [D] et Mme [T] [C] une maison à usage d’habitation située sur la commune de [Localité 10] au prix de 248.000 euros.

Dès le 29 octobre 2021, M. [D] et Mme [C] ont constaté des infiltrations d’eau depuis la toiture ainsi qu’une fuite sur une canalisation d’eau dans les toilettes et ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur.

Une expertise amiable a été diligentée courant février 2022 à la demande de l’assureur de M. [D] et Mme [C].

A la suite de l’apparition de nouveaux désordres, une seconde expertise a été réalisée par le même expert.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, M. [D] et Mme [C] ont assigné M. [M] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de résolution de la vente et de condamnation au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er août 2024, se fondant sur les dispositions des articles 1641, 1643, 1644, 1645 et 1792-1 du code civil et sur la jurisprudence, M. [D] et Mme [C] demandent au tribunal de :

A titre principal :
rejeter toutes prétentions adverses comme injustes et mal fondées, ordonner la résolution de la vente du 14 octobre 2021 avec toutes les conséquences de droit en résultant,condamner M. [M] à leur verser :La somme de 248.000 euros avec intérêts de droit à compter du 14/10/2021 outre les frais notariés,Les frais d’agence de 9.000 euros,Le montant des intérêts relatifs au prêt contracté pour l’acquisition, La somme de 250 euros pour la recherche de fuite,La somme de 360 euros pour le rapport du bureau d’études ABAQUE,La somme de 10.652,12 euros au titre des travaux de toiture pour limiter les dégradations, La somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A titre subsidiaire :
Vu la demande d’expertise formulée par M. [M], dire que celle-ci aura lieu aux frais avancés de ce dernier,

ordonner la désignation de tel expert qu’il plaira au tribunal nommer, avec mission complémentaire de :Décrire et préciser l’ensemble des travaux effectués par M. [M] sur la maison,Dire si ces travaux ont été effectués conformément aux règles de l’art,Et, à défaut, décrire les désordres consécutifs auxdits travaux et le coût pour y remédier,Chiffrer l’intégralité du préjudice des acquéreurs.Les consorts [D]-[C] se réservant la faculté de faire valoir leurs nouvelles observations et réclamations après dépôt du rapport de l’expert.
RESERVER en ce cas les dépens.
Au soutien de leur demande de résolution de la vente et de restitution du prix, M. [D] et Mme [C] font valoir que les désordres qu’ils subissent constituent des vices cachés antérieurs à la vente rendant leur bien impropre à sa destination. Ils exposent ne pas avoir eu connaissance de ces désordres et indiquent que s’ils les avaient connus, ils n’auraient pas contracté ou l’auraient fait à un moindre prix.
Ils soutiennent M. [M] doit être considéré comme un vendeur-constructeur et ne peut bénéficier de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente.

Au soutien de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts, ils indiquent subir un préjudice de jouissance et un préjudice moral. Ils font valoir que M. [M] a commis une faute en ne souscrivant pas d’assurance dommages-ouvrages lors des travaux, les privant ainsi de toute garantie. Ils exposent être contraints de vivre dans un bien dangereux en raison des vices cachés et de l’inexécution par M. [M] de ses obligations prévues dans l’acte de vente. En outre, ils affirment devoir anticiper d’éventuels coûts liés à des travaux futurs ou à une nouvelle acquisition, ce qui a nécessité qu’ils accroissent leur temps de travail afin de disposer des fonds nécessaires.

*

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 octobre 2023, se fondant sur les dispositions des articles 232 et 238 du code de procédure civile et sur la jurisprudence, M. [X] [M] demande au tribunal de :

Avant dire droit :
ordonner la désignation de tel expert qu’il plaira au tribunal de céans avec pour mission de :Convoquer les parties et leurs conseils ;Se rendre sur les lieux dis [Adresse 4] ; Se faire communiquer et prendre connaissance de tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;Entendre tous sachants ;Décrire les éventuels désordres, fournir tous renseignements sur leurs origines, causes, ancienneté et conséquences ;Dire précisément si les désordres constatés sont antérieurs ou postérieurs à la vente ; Se prononcer sur la gravité des désordres constatés, à savoir s’ils sont mineurs ou majeurs ; Rechercher les causes et préciser s’ils sont imputables à une erreur de conception, un vice de construction, un vice de matériaux, une malfaçon dans la mise en œuvre, à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou à une quelconque autre cause, s’ils affectent un élément constitutif de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement, s’ils constituent une simple défectuosité, ou s’ils sont de nature à compromettre la solidité du bien, ou à le rendre impropre à sa destination ;Indiquer l’importance, la nature, le coût, et la durée des travaux éventuels de remise en état ;Dire que l’expert devra remettre un pré-rapport dans le mois de sa saisine pour permettre aux parties de faire leurs observations ; Etablir un pré-rapport dans les deux mois de sa saisine avant le rapprot final ; fixer la provision à consigner à la charge de M. [X] [M] ; juger que les frais d’expertise sont à la charge exclusive de M. [X] [M] ;
Sur le fond :
débouter M. [D] et Mme [C] de toutes leurs demandes ;condamner M. [D] et Mme [C] à verser à M. [X] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
Au soutien de sa demande principale d’expertise avant-dire droit, M. [M] fait valoir que les conclusions des deux expertises amiables ne peuvent lui être opposés, n’ayant pas pu être présent à la première et n’ayant pas été convoqué à la seconde. Il indique que l’expert, qui a réalisé les deux rapports, a dépassé le cadre de sa mission en se prononçant sur l’imputabilité des désordres et en formulant des appréciations d’ordre juridique. Enfin, il conteste la pertinence des expertises réalisées, indiquant que les vices potentiels n’étant pas datés, il ne peut être établi qu’ils sont antérieurs à la vente.

A titre subsidiaire, M. [M] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de M. [D] et Mme [C] affirmant qu’ils ne démontrent pas la préexistence à la vente des supposés désordres.

*

La clôture différée de l’instruction est intervenue le 26 août 2024 suivant ordonnance du juge de la mise en état du 4 avril 2024. L’affaire a été plaidée le 9 septembre 2024. A cette date, les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 6 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Il est constant que tout rapport amiable peut valoir, à titre de preuve, dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

En revanche, le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci.

En l’espèce, M. [D] et Mme [C] demandent la résolution de la vente sur la base des expertises amiables réalisées par M. [L] [I] le 22 février 2022 et le 21 octobre 2022. Il ne peut pas être considéré que ces expertises sont distinctes l’une de l’autre dès lors qu’elles ont été réalisées par le même expert, à quelques mois d’intervalle et à la suite de l’apparition de nouveaux désordres.

Ce rapport d’expertise fait état de 13 désordres dont le degré de gravité est très variable, eu égard au coût de reprise envisagé par cet expert pour chacun d’eux.

Le désordre n°1 est relatif au disfonctionnement des lumières de la terrasse dont le coût de reprise est évalué à 920 euros.

Plusieurs désordres sont relatifs au toit qui est fuyard et impliqueraient des travaux de reprise évalués à 9.583,97 euros.

Le désordre n° 4 est relatif à des infiltrations d’eau au droit des portes-fenêtres à l’étage. L’expert a constaté l’absence d’appuis de baies au droit des menuiseries extérieures de type aluminium coulissante à l’étage donnant sur le balcon, l’absence de joint d’étanchéité en périphérie de menuiseries, l’absence d’entrées d’air sur les menuiseries. Il a évalué le coût des travaux de reprise à la somme de 20.031,60 euros.

S’agissant du désordre n°10, il est intitulé « Suspicion de non-conformité de l’installation » ; l’expert a indiqué que la position du tableau électrique dans la cuisine n’était pas conforme à la réglementation et qu’il présentait de nombreuses non conformités. Il a ajouté « il devra être procédé à une vérification générale de l’installation électrique du logement par une entreprise qualifiée et une remise en conformité de cette installation ».
Aussi, l’expert n’est pas catégorique sur la nécessité de reprendre l’installation électrique dont il a pourtant évalué le coût à la somme de 13.096,90 euros.

Enfin et surtout, l’expert évoque la gerçure d’une poutre en bois extérieure au premier étage. Il indique « Cette poutre semble supporter une partie du mur au-dessus de celle-ci. La fissure est importante et est située en voisinage de la fibre neutre de la poutre. Une déformation pourrait occasionner un affaissement de la partie de mur supérieur et de la charpente couverture. Cette poutre est ancrée dans le mur extérieur coté rue sans précaution technique concernant son appui. Sous cette poutre, le complexe de façade parait être constitué d’un complexe isolant revêtu d’un enduit projeté. »

L’expert conclut que : « à terme, un désordre important consécutif à la déformation de la poutre pourrait occasionner d’importants dommages à la partie de l’habitation en étage. Il indique qu’il est nécessaire qu’un bureau d’étude spécialisé en charpente puisse réaliser un diagnostic précis et néant compte de la surcharge apportée par la charpente couverture pouvant prendre appui partiellement sur cette poutre » (page 40).

L’expert évalue le coût d’éventuels travaux de reprise à la somme de 113.670 euros, ce qui correspond à 60 % du coût global des travaux qu’il estime nécessaire (186.653 euros).

Force est de constater que la lecture de ce rapport d’expertise montre qu’il existe une incertitude sur la réalité de ce désordre et son ampleur. Par conséquent, il apparaît indispensable d’ordonner une expertise judiciaire. La consignation sera à la charge de M. [M] qui la sollicite.

L’ensemble des demandes et les dépens seront réservés.

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile :
ORDONNONS une expertise confiée à Monsieur [P] [E], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Nîmes, demeurant [Adresse 3] – (Tél : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX02] – Mèl : [Courriel 7])
avec mission de:
se faire communiquer tous documents utiles par les parties,se rendre sur les lieux au contradictoire des parties au [Adresse 4],décrire les travaux réalisés par M. [X] [M] sur la maison,dire si ces travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art ou s’ils sont affectés de malfaçons,décrire les désordres affectant l’immeuble à partir des désordres évoqués par les demandeurs aux termes de leurs dernières conclusions,dire si ces désordres étaient antérieurs à la vente, rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuent son usage, s’ils sont de nature à compromettre la solidité du bien ;dire si ces désordres étaient visibles et préciser si ces désordres pouvaient être découverts par l’acquéreur par un examen normal du bien,rechercher les causes des désordres ;décrire les moyens propres à remédier aux désordres, en chiffrant le coût des réparations,donner tout élément technique au Tribunal pour déterminer si la cause des désordres actuels était connue du vendeur et/ou s’il ne pouvait les ignorer,donner tout élément technique au Tribunal pour statuer utilement sur les préjudices allégués par le demandeur,donner tout élément technique au Tribunal pour apprécier les responsabilités des parties.

DIT que, pour exécuter la mission, l’expert procédera conformément aux dispositions des articles 233, 234, 235, 237, 238, 239, 242, 243, 244, 245, 247, 248, 267 et 273 à 284-1 du code de procédure civile ;
DIT que l’expert sera saisi par un avis de consignation du greffe et fera connaître sans délai son acceptation ;
DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance ;
DIT que l’expert déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal dans les QUATRE mois de sa saisine, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ;
DIT que M. [X] [M] devra verser une consignation de 2.000 euros, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, au plus tard six semaines après la demande de consignation émise par le service des expertises, délai de rigueur ;
DIT que cette consignation pourra être réglée :
*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX09] – BIC : [XXXXXXXXXX012], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;
*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NÎMES »
DIT qu’à défaut de consignation complète dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;
DIT qu’en cas d’admission à l’aide juridictionnelle, la partie désignée sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d’expertise seront avancés et recouvrés directement par le Trésor Public ;
DIT que l’expert tiendra informée la présidente du tribunal chargée du contrôle des expertises des difficultés rencontrées ;
RÉSERVE l’ensemble des demandes et les dépens ;
RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état du 13/02/2025 à 08h30.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,