TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NÎMES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
RENDUE LE 06 NOVEMBRE 2024

PARTIES :

DEMANDERESSE

HOLDING ALMAGE SARL Société luxembourgeoise, immatriculée sous le numéro 840 376 347 au répertoire des entreprises et établissements de l’INSEE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA GOURMANDISE D’ASIE, immatriculée au RCS de Nîmes numéro 977 933 522, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Gérald PANDELON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE (plaidant), Me Saphia BOUKHARI FOUGHAR, avocat au barreau de NIMES (postulant)

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 02 octobre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2024, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°
RG – N° RG 24/00415 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KQWR
Me Saphia BOUKHARI FOUGHAR
Maître Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL
Me Gérald PANDELON

Suivant acte sous seing privé en date du 1er aout 2023, la SARL HOLDING ALMAGE a donné à bail commercial à la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) un local situé [Adresse 1], ladite location étant consentie pour une durée de 9 années à compter du 1er aout 2023 et moyennant un loyer mensuel 4.000 euros hors taxes et hors charges et hors foncier à compter du 1er novembre 2023.

Le 5 avril 2024, la SARL HOLDING ALMAGE a fait dénoncer à la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) (remise à personne morale) un commandement la mettant en demeure d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 19.042,41 euros, à titre d’arriéré locatif au 1er avril 2024, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

L’injonction étant restée partiellement infructueuse, la SARL HOLDING ALMAGE a, suivant acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, assigné la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, aux fins de voir, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 835 alinéa 2 et 696 et suivants du code de procédure civile notamment constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens et condamner la défenderesse au paiement de provisions.

L’affaire appelée à l’audience du 10 juillet 2024 et a été retenue à l’audience du 2 octobre 2024 après deux renvois contradictoires.

A cette dernière audience, la SARL HOLDING ALMAGE a repris oralement les termes de ses conclusions en réponse n°1 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle soutient que la clause résolutoire est acquise au 6 mai 2024 tenant d’une part l’absence de justification par la défenderesse de la souscription d’un contrat auprès d’une compagnie d’assurance, obligation contenue dans le contrat de bail et rappelée au sein du commandement de payer du 5 avril 2024, et d’autre part le commandement de payer demeuré infructueux. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 12 mois. S’agissant du manquement à l’obligation de délivrance d’un local conforme soulevé par la preneuse, la bailleresse rappelle que la société a cessé de régler les loyers à compter du mois de novembre 2023 alors que les travaux de désamiantage ont été effectués au mois d’octobre 2023. En outre, la preneuse n’a nullement été dans l’impossibilité d’exercer son activité.
En conséquence, la SARL HOLDING ALMAGE demande à Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes de :
– DECLARER la société HOLDING ALMAGE SARL recevable et bien fondée en ses demandes ;
– DEBOUTER la société LA GOURMANIDE D’ASIE (TRAN ET FRERES) de l’ensemble de ses demandes, exception faite de sa demande de délais de paiement,
– En conséquence, à défaut pour la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) d’avoir produit avant l’audience, une police d’assurance conforme aux stipulations du bail, CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail du 1er aout 2023, consenti par la société HOLDING ALMAGE SARL à la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES), est acquise depuis le 6 mai 2024 ;
– CONSTATER la résiliation dudit bail à compter de cette date ;
– ORDONNER l’expulsion de la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués à savoir un local commercial situé sur la commune de [Localité 4] au [Adresse 1] au rez-de chaussée d’une surface de 401.11 m2 avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans la quinzaine de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de cent (100) euros, par jour de retard ;
– ORDONNER la séquestration du mobilier et matériel garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde meuble au choix de la société HOLDING ALMAGE SARL aux frais, risques et périls de la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES)
– Subsidiairement et dans le cas où une police d’assurance conforme aux stipulations du bail serait communiquée avant l’audience, CONDAMNER la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) à payer à la société HOLDING ALMAGE SARL, à titre de provision, sans préjudice, au principal, la somme de 31.582,75 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 septembre 2024, en derniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 8 points à compter du 6 mai 2024 pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement, à celui-ci, outre les frais de procédure, conformément à l’article 1153 du code civil, majorée de l’indemnité d’occupation courue jusqu’à la décision à intervenir, ainsi qu’une indemnité forfaitaire de 3.158,27 euros au titre de la clause pénale, contractuellement prévue au contrat de bail commercial et représentant 10% des sommes dues,
– RAPPELER que par application des dispositions contractuelles, le dépôt de garantie demeure acquis à la SARL HOLDING ALMAGE à titre de premiers dommages et intérêts provisionnels suite à l’inexécution par la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) de ses obligations,
– DONNER ACTE à la société HOLDING ALMAGE SARL de ce que celle-ci ne s’oppose pas à des délais de paiement, dans la limite de 12 mois,
– En conséquence, ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
– DIRE que faute pour la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et des accessoires courants, une seule mensualité, et huit jours après, l’envoi d’une lettre de mise en demeure adressée par lettre recommandé : l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire sera définitivement acquise ; la société HOLDING ALMAGE SARL pourra poursuivre l’expulsion de la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES), ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués à savoir un local commercial situé sur la commune de [Localité 4] au [Adresse 1] au rez-de chaussée d’une surface de 401.11 m2 avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans la quinzaine de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de cent (100) euros, par jour de retard ; la société HOLDING ALMAGE SARL pourra procéder à la séquestration du mobilier et matériel garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde meuble au choix de la société HOLDING ALMAGE SARL aux frais, risques et périls de la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES)
– FIXER à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 8.383,20 euros conformément aux dispositions contractuelles, correspondant au loyer global chargé de la dernière année de location et charges variables en fonction des augmentations légales à venir majoré de 50% ; laquelle sera due à compter du 6 mai 2024 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et à la remise des clefs par la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) ou tout occupant de son chef, et l’en condamner au paiement en derniers ou quittance valable,
– DIRE que l’indemnité d’occupation due par la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) sera fixée forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location chargée majorée de 50% à compter du 6 mai 2024 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clefs par le preneur ou tout occupant de son chef,
– En tout état de cause, CONDAMNER la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) à verser, à titre de provision à la société HOLDING ALMAGE SARL la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER la société LA GOURMANDISE D’ASIE (TRAN ET FRERES) à titre provisionnel aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de la présente assignation.

La société LA GOURMANDISE D’ASIE, a repris oralement les termes de ses conclusions en réponse auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle ne conteste pas le montant des loyers impayés et reconnait expressément sa dette. Elle expose que des problèmes de sécurité relatifs à la présence d’amiante non traitée dans les locaux, ont eu un impact direct sur sa capacité d’exploiter le restaurant et qu’en conséquence, elle a suspendu le paiement des loyers. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de 24 mois et justifie du règlement de deux loyers pour les mois d’aout et de septembre 2024. Elle soutient avoir des difficultés financières. Elle conteste la validité de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au motif d’une application abusive par le bailleur au regard des manquements de ce dernier à ses obligations contractuelles de délivrance d’un local conforme et la mise à jour régulière du diagnostic amiante. En ce sens, elle argue du fait que la présence d’amiante est un facteur qui contribue directement à l’impossibilité pour elle d’exploiter le local dans des conditions normales et sures.
En conséquence, elle demande à Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes de :
– DIRE qu’il n’y a pas lieu à référé concernant les demandes en paiement de la société HOLDING ALMAGE SARL en raison des manquements graves du bailleur qui rendent la procédure inapplicable ;
– DEBOUTER la société HOLDING ALMAGE SARL de toutes ses demandes formulées, en raison de l’incompétence du tribunal pour statuer sur ces questions au regard des circonstances exposées
– DIRE que la dette réclamée dans le commandement de payer est erronée. La somme exacte restant due doit être recalculée et réclame en fonction des paiements effectués par la société
A titre reconventionnel,
– ORDONNER un échelonnement de paiement de la dette locative sur une période de 24 mois, afin de permettre à la société LA GOURMANDISE D’ASIE de gérer sa situation financière de manière soutenable tout en respectant ses engagements envers le bailleur,
– ORDONNER l’exonération du loyer pour une période d’un mois, afin de compenser les préjudices subis par la société LA GOURMANDISE D’ASIE,
– SUSPENDRE la procédure de commandement de payer en proportion de la perte de jouissance et des risques encourus en raison de la non-conformité du local, notamment la présence d’amiante, afin d’ajuster le loyer aux conditions réelles d’utilisation du bien. 
– ORDONNER l’annulation de la clause résolutoire en raison des manquements graves du bailleur, tout en veillant à ce qu’une solution équitable et proportionnée soit trouvée, prenant en compte les circonstances actuelles
– CONDAMNER la société HOLDING ALMAGE SARL à couvrir entièrement les frais de désamiantage, y compris pour la réhabilitation du conduit de la hotte, en raison de sa responsabilité légale selon les articles 1719 et suivants du code civil.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

1Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce :
“Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions.”

En l’espèce, la demanderesse verse à la procédure l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :
« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :
« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1219 du Code Civil dispose que :
« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1220 du Code Civil dispose que :
« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

Indépendamment de son caractère fondé ou non, l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, peut constituer une contestation sérieuse faisant échec à la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Si le preneur peut évoquer devant le juge des référés une exception d’inexécution, il faut néanmoins que la contestation qu’il oppose revête un caractère sérieux et repose sur des éléments suffisamment probants.

En l’espèce, il n’est pas justifié, avec l’évidence requise en référé d’une impossibilité totale d’exploiter les lieux loués ou des manquements manifestes du bailleur à ses obligations pouvant justifier depuis le 1er novembre 2023, le non-paiement par la société LA GOURMANDISE D’ASIE de ses loyers.

Dès lors, la société LA GOURMANDISE D’ASIE ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement des loyers.

Le principe et le montant de la dette visée dans le commandement en date du 5 avril 2024 ainsi que l’absence de règlement dans le délai imparti ne sont nullement contestables de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

La défenderesse produit aux débats une attestation d’assurance.

La clause résolutoire est acquise au 5 mai 2024.

2- Sur le montant de l’arriéré de loyers, taxe, charges et d’indemnités d’occupation

Des pièces versées aux débats, il ressort que la société LA GOURMANDISE D’ASIE reste devoir la somme de 31.349,61 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, de taxes et d’indemnités d’occupation, arrêté au 26 septembre 2024.

Le coût du commandement de payer a été déduit ainsi que les versements de la société LA GOURMANDISE D’ASIE entre octobre 2023 et le 11 septembre 2024.

Il n’entre pas dans la compétence du juge des référés d’évaluer les préjudices allégués par la société LA GOURMANDISE D’ASIE et d’ordonner à ce titre de l’exonérer du paiement d’un mois de loyer.

Il s’ensuit la condamnation de la société LA GOURMANDISE D’ASIE à payer à la société HOLDING ALMAGE SARL la somme provisionnelle de 31.349,61 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, de taxes et d’indemnités d’occupation arrêté au 26 septembre 2024 indemnité d’occupation du mois de septembre 2024 incluse), somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 sur la somme de 19.042,41 euros et à compter de la présente décision sur la somme résiduelle.

La demande provisionnelle au titre de la clause pénale est rejetée.

3- Sur la demande de délais de paiement

Il n’est pas contesté que la société LA GOURMANDISE D’ASIE ne s’est pas acquittée de la somme visée dans le commandement dans les délais prescrits par l’acte d’huissier qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L 145-41 du Code de commerce.

Au terme de ce texte, le juge des référés saisi d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’article 1343-5 du Code civil prévoit :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

La société LA GOURMANDISE D’ASIE expose avoir rencontré des difficultés financières.
Il est constant qu’elle a procédé postérieurement à la délivrance du commandement de payer à des règlements partiels à hauteur globale de 22.864,16 euros.

La bailleresse ne s’oppose pas au principe de délais de paiement.

Compte tenu de ces circonstances et des conséquences économiques en cas de résiliation du bail, il y a lieu d’accorder à la société LA GOURMANDISE D’ASIE un délai de 20 mois pour s’acquitter des sommes dues, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre pour le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

En cas de défaut de paiement des loyers courants dus à l’échéance contractuelle fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit.

Dans cette hypothèse, le maintien dans les lieux de la société LA GOURMANDISE D’ASIE en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la société HOLDING ALMAGE SARL un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant alors exigible jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

4 – Sur les demandes accessoires

La société LA GOURMANDISE D’ASIE est condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du 5 avril 2024 et le coût de l’assignation.

Et il n’apparaît pas inéquitable que la société LA GOURMANDISE D’ASIE soit condamnée à payer à la société HOLDING ALMAGE SARL la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Emmanuelle MONTEIL, 1ère vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

REJETTE l’exception d’inexécution ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, liant la société LA GOURMANDISE D’ASIE à la société HOLDING ALMAGE SARL, au 5 mai 2024 ;

CONDAMNE la société LA GOURMANDISE D’ASIE à verser à la société HOLDING ALMAGE SARL la somme provisionnelle de 31.349,61 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, de taxes et d’indemnités d’occupation arrêté au 26 septembre 2024 indemnité d’occupation du mois de septembre 2024 incluse), somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 sur la somme de 19.042,41 euros et à compter de la présente décision sur la somme résiduelle ;

AUTORISE la société LA GOURMANDISE D’ASIE à s’acquitter, en deniers ou quittance, de l’intégralité des sommes dues en 19 mensualités de 1 500 euros, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance pour la première mensualité et au plus tard le 15 des mois suivants, et en une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

RAPPELLE que la présente ordonnance doit être signifiée ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin, CONDAMNE la société LA GOURMANDISE D’ASIE à payer à la société HOLDING ALMAGE SARL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 5.808,88 euros, soit l’équivalent du loyer actuel avec charges jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ; et DIT que la société LA GOURMANDISE D’ASIE, ainsi que tous occupants de son chef, devra alors quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours d’un commandement de quitter les lieux, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE le surplus de la demande provisionnelle au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la société LA GOURMANDISE D’ASIE à payer à la société HOLDING ALMAGE SARL une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société LA GOURMANDISE D’ASIE aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de l’assignation et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 avril 2024 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière La 1ère vice-présidente