RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le

1 CE + CCC à Me LANGLOIS

1 CCC à Me COCONNIER – 39
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 06 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [Y]
né le 12 Juin 1946 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [X]
née le 23 Juin 1947 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Franck LANGLOIS, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE :

S.A.S. RETRO VINTAGE COFFEE SHOP
Immatriculée au RCS d’EVREUX sous le numéro 887 994 523
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Anne-laure COCONNIER, avocat au barreau de l’EURE, substitué par Me Nadia BALI, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 11 septembre 2024

ORDONNANCE :

– contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
– mise à disposition au greffe le 09 octobre 2024, prorogée au 06 novembre 2024
– signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

N° RG 24/00165 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HUYV – ordonnance du 06 novembre 2024

Par acte sous seing privé des 30 janvier et 6 février 2004, [G] [Y] et [Z] [X] ont consenti à la SARL LE PICHET un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 1]. Par acte authentique du 15 septembre 2012, le bail a été renouvelé.

La SCP DIESBECQ-ZOLOTARENKO, liquidateur de la SARL LE PICHET, a, par acte sous seing privé du 16 juin 2020, cédé à la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP son fonds de commerce en ce compris le droit au bail pour le temps à courir pour les locaux situés à [Localité 3], [Adresse 1]. Par acte authentique du 19 juillet 2021, le bail a été renouvelé au loyer annuel de 13 141,85 euros, hors taxes et hors charges.

Le 29 décembre 2023, [G] [Y] et [Z] [X] ont fait délivrer à la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP un commandement de payer la somme de 6442,28 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 9 avril 2024, [G] [Y] et [Z] [X] ont fait assigner la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans leurs dernières conclusions, signifiées électroniquement le 2 juillet 2024, ils lui demandent de :
constater la résiliation du bail commercial ;ordonner l’expulsion de la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;condamner la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP à lui payer la somme de 19 797,10 euros, à titre de provision à valoir sur loyers et charges impayés et sur l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’ordonnance ;condamner la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation d’un montant de 2 342, 91 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;condamner la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 décembre 2023.
Ils font valoir que :
les travaux de réfection de la toiture suite au dégât des eaux ont été réalisés au mois d’août 2023 ;ils n’ont jamais eu pour conséquence de rendre la cuisine inutilisable ni de causer un arrêt d’activité ;la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP a chiffré le montant de sa perte d’exploitation à la somme de 4 161,24 euros ;cette somme a déjà été réglée, pour partie par chèque et par compensation sur le loyer du mois d’août 2023 ;le préjudice matériel subi par la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP a été pris en charge par son assureur ;la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP ne souffre d’aucun autre préjudice qu’elle pourrait opposer à la demande d’expulsion.
Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 6 septembre 2024, la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :
débouter [G] [Y] et [Z] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;statuer ce que de droit sur la provision à valoir sur les frais d’expertise ;condamner solidairement [G] [Y] et [Z] [X] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner [G] [Y] et [Z] [X] aux dépens.
Elle fait valoir que :
la non réalisation par le bailleur de grosses réparations relevant de son obligation de délivrance permet au locataire de suspendre le règlement des loyers en application de l’exception d’inexécution, conformément aux dispositions de l’article 1219 du code civil ;une telle inexécution du bailleur à réaliser les travaux prescrit à l’article 606 du code civil tend à rendre les locaux impropre à leur destination ;le seul manquement du bailleur à cette obligation, qu’elle ait pour résultat de rendre les locaux totalement ou partiellement inutilisable, est suffisamment grave pour justifier que le preneur arrête de payer les loyers ;les locaux ont subi un dégât des eaux en mars 2023 ;si la toiture a été réparée, aucune réparation des dégâts dans les locaux n’a été effectuée ;ces dommages compromettent l’exploitation du fonds de commerce, seule l’activité de débit de boisson a pu être maintenue ;sa perte de chiffre d’affaires sur l’année 2023 se chiffre à la somme de 53 307,09 euros par rapport à l’année 2022 ;c’est pour cette raison qu’elle n’a pas payé les loyers.à titre reconventionnel, elle demande que soit ordonné une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civil.

Sur le constat de la résiliation du bail

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil dispose que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Il incombe à la partie qui invoque l’exception d’inexécution d’apporter la preuve que son cocontractant n’a pas rempli, ou partiellement rempli, son obligation. La gravité de l’inexécution est appréciée par le juge d’après les circonstances.
En matière de bail professionnel ou commercial, il incombe au preneur, qui oppose au bailleur une exception d’inexécution, de rapporter la preuve de l’impossibilité de jouir des lieux loués et que cette impossibilité est imputable au bailleur.

La SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP prétend que [G] [Y] et [Z] [X] ont manqué à leur obligation de délivrance de la chose louée en ne procédant pas aux réparations nécessaires suite au dégât des eaux survenu le 2 mars 2023. Elle précise que si les réparations nécessaires ont été effectuées au niveau de la toiture, aucune réparation des locaux n’a été réalisée.

Il ressort des éléments versés aux débats que, à la suite du dégât des eaux survenu en mars 2023, il a été procédé aux travaux de réfection de la toiture durant l’été 2023 et il n’est pas contesté qu’une indemnité de perte d’exploitation a été amiablement versée pour la période des travaux.

La locataire affirme désormais que l’activité de restauration a dû être arrêtée depuis la fin du mois d’avril 2023 et que la cuisine est « absolument hors d’usage ». Elle produit des photographies en noir et blanc peu lisibles qui semblent montrer des traces d’infiltrations sans qu’il en ressorte cependant que la cuisine serait hors d’usage, certaines photos paraissant par ailleurs, sans élément de contexte, montrer un défaut d’entretien. L’extrait du registre du personnel produit ne permet pas davantage d’établir un arrêt total de l’activité de restauration compte tenu d’un turn over régulier sur plusieurs années. Il n’est ainsi pas justifié d’un licenciement des employés en lien avec l’arrêt de l’activité de restauration.
De plus, la production d’un document comparant les chiffres d’affaires des années 2022 et 2023 n’est pas de nature à établir un lien de causalité avec les dégâts allégués.
Enfin il ressort du rapport d’expertise amiable faisant suite à une première visite du 4 octobre 2023 qu’il n’a pas été observé de dommages récents dans la cuisine du local commercial.

La preuve n’est ainsi pas rapportée de l’impossibilité de jouir des lieux loués et l’exception d’inexécution sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, la demande d’expertise est formulée en réponse à l’instance en cours du fait de la carence à rapporter la preuve de l’exception d’inexécution et non avant tout procès. Elle doit être rejetée.

Sur la clause résolutoire

Dès lors, la demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
du renouvellement du bail du 19 juillet 2021 (pièce n°1), qui contient une clause résolutoire,du commandement de payer la somme de 6442,28 euros, arrêtée au 6 décembre 2023, qui a été délivré le 29 décembre 2023 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°2),du décompte arrêté au 1er juin 2024 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte (pièce n°13).
La SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 29 janvier 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.
Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.
Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation
Au 29 janvier 2024, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :
sommes dues au titre du commandement de payer : 6442,28 euros ;loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (mois de février 2024) : 2342,91 euros ;soit un total de 8785,19 euros.

Indemnité d’occupation
Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

La stipulation du bail prévoyant une majoration de 50% du loyer pour déterminer l’indemnité d’occupation présente le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut cependant, lorsqu’il détermine le montant de la provision qu’il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne.
Ce risque justifie de ne pas faire droit aux demandes et de dire que l’indemnité d’occupation provisionnelle sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1640,27 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Dès lors, la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP sera condamnée à payer les sommes de :
8785,19 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail ;une indemnité mensuelle d’occupation de 1640,27 euros à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.
La somme de 6442,28 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.
Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

La SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à [G] [Y] et [Z] [X] la somme de 1 000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le président du tribunal judiciaire,

REJETTE l’exception d’inexécution

REJETTE la demande d’expertise

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP à restituer les lieux situés à [Localité 3], [Adresse 1] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP à payer à [G] [Y] et [Z] [X], à titre provisionnel :
8785,19 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;une indemnité mensuelle d’occupation de 1640,27 euros à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
DIT que la somme de 6442,28 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues portera intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

CONDAMNE la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

CONDAMNE la SAS RETRO VINTAGE COFFEE SHOP à payer à [G] [Y] et [Z] [X] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La présidente
Christelle HENRY Sabine ORSEL