[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Laurence TARQUINY

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Bertrand DE LACGER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KXY

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 07 novembre 2024

DEMANDEURS

Madame [J] [X] épouse [T],
[Adresse 2]
représentée par Me Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [L] [S] [C] [F] [X],
[Adresse 3]
représenté par Me Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [K] [V] [O] [X],
[Adresse 1]
représenté par Me Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [W],
[Adresse 3]
comparant en personne assisté de Me Laurence TARQUINY CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS,

Madame [H]–[B] [Z],
[Adresse 3]
comparante en personne assistée de Me Laurence TARQUINY CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS,

Décision du 07 novembre 2024
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KXY

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Suivant acte sous seing privé en date du 13 avril 2022 à effet du 25 avril 2022, Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] ont donné en location à Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] un appartement situé au rez-de-chaussée droite sur cour d’un immeuble sis [Adresse 3]. Le bail stipulait un loyer initial de 1.560 euros par mois, outre une provision sur charges de 90 euros par mois.

Par acte d’huissier du 27 février 2024, Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] ont fait assigner Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location, leur expulsion et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Lors de l’audience du 20 septembre 2024, Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K], représentés par leur avocat, ont notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :

– à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location pour défaut de paiement et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] à Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W], à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

– condamner in solidum Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] à leur payer la somme de 5.862 euros au titre des loyers et charges dus au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 14 novembre 2023, ainsi que le coût du commandement ;

– condamner in solidum Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] à leur payer une indemnité d’occupation égale à l’ancien loyer majoré de 30 % outre les charges et taxes de toute nature et ce depuis la date d’effet du commandement du 14 novembre 2023 jusqu’à remise effective des clés ;

– débouter Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] de leurs demandes de délais de paiement, suspension des effets de la clause résolutoire, délais de libération des lieux et plus généralement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– Subsidiairement, dire qu’en cas d’octroi de délais, le non-paiement d’une seule échéance mensuelle sur la dette ou d’un seul loyer courant dans les termes prévus par le bail en date du 13 avril 2022 rendra l’intégralité de la dette immédiatement exigible et aura pour effet de rendre la clause résolutoire définitivement acquise,

– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

– condamner in solidum Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] à payer à Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] une indemnité de 2.400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner in solidum Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] aux entiers dépens.

Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W], représentés par leur avocat, ont pour leur part demandé au juge des contentieux de la protection de :
– Suspendre les effets de la clause résolutoire,
– Fixer la dette locative à la somme de 2.950 euros,
– Dire que Monsieur et Madame [W] pourront s’acquitter de leur dette locative par 24 paiements, en sus de leur loyer et charges actuels,
– Dire qu’un défaut de paiement d’une mensualité entraînera d’office la déchéance du terme,

Subsidiairement,
– Accorder à Monsieur et Madame [W] un délai de grâce de six mois pour quitter les lieux, afin de leur permettre de se reloger dignement,

En tout état de cause,
– Débouter les demandeurs de leurs plus amples prétentions, notamment de l’indemnité d’occupation majorée,
– Débouter les demandeurs de leur prétention de remboursement du coût de délivrance du commandement de payer du 14 novembre 2023, 170,24 euros, celui-ci ayant déjà été payé,
– Débouter les demandeurs de leurs plus amples prétentions,
– Statuer ce que de droit quant aux dépens en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] ont insisté sur leur bonne foi. Ils ont expliqué que le couple avait rencontré des problèmes de santé à l’origine partiellement des difficultés financières. Ils ont souligné qu’ils avaient repris le paiement du loyer courant. Pour finir, ils ont sollicité des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par note en délibéré dûment autorisée reçue le 16 octobre 2024, le conseil de Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] a indiqué ne pas avoir réceptionné le virement de 2.912 euros invoqué par les défendeurs lors de l’audience du 20 septembre 2024.

Le conseil des époux [W] n’a pas pour sa part fait parvenir d’éléments sur ce point au tribunal.

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, ainsi que les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, devenus 1343-5 du code civil,

Vu le contrat de bail en date du 13 avril 2022 à effet du 25 avril 2022, portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée droite sur cour d’un immeuble sis [Adresse 3],

Vu le commandement de payer en date du 14 novembre 2023 portant sur une somme en principal de 5.602,10 euros,

Vu la saisine CCAPEX intervenue le 15 novembre 2023,

Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de Paris le 28 février 2024,

Sur la demande d’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :
” I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. ”

L’article 24 V indique pour sa part :
” Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ”

L’article 24 VII précise :
” Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ”

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 5.602,10 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail a été conclu en date du 13 avril 2022 à effet du 25 avril 2022. Dès lors, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 14 novembre 2023.

Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] ne se sont pas acquittés de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail sont réunies de plein droit à l’expiration de ce délai.

Cependant, Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] ont partiellement régularisé l’arriéré réclamé, ils ont repris le paiement du loyer et les éléments de la procédure, notamment le décompte locatif, laissent apparaître qu’ils se trouvent en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter progressivement de l’arriéré.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et les locataires pourront rester dans les lieux.

Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et les locataires tenus de libérer les lieux. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour les bailleurs de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation.

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de prononcé d’une astreinte.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Lors de l’audience du 20 septembre 2024, les demandeurs ont actualisé leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5.862 euros arrêtée au 19 septembre 2024.

Le décompte communiqué sur ce point est contesté par les locataires qui reprochent à Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] de ne pas avoir déduit un versement de 2.912 euros qu’ils affirment avoir effectué au profit du gestionnaire locatif.

Une note en délibéré a été autorisée sur ce point. Le conseil de Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] a confirmé ne pas avoir réceptionné ce virement. Le conseil des locataires, invité à apporter des précisions et justificatifs sur ce virement, n’a pas fait parvenir d’éléments complémentaires dans le délai imparti.

En application des dispositions de l’article 1353 prises dans leur deuxième alinéa, la charge de la preuve de ce versement repose sur les défendeurs.

En l’espèce, Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] produisent en pièce 10 une copie d’écran portant sur un virement de 2.912 euros effectué au profit d’ATRIUM GESTION numéro de transaction 1225615021. La date de ce virement est néanmoins illisible. Le nom de l’émetteur n’est pas non plus mentionné. Enfin, les locataires ne produisent pas leurs relevés bancaires ou toute autre pièce utile permettant de s’assurer de l’effectivité du virement invoqué.

Ainsi, Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] ne rapportent pas la preuve du versement de la somme de 2.912 euros au bénéfice des bailleurs.

Dès lors, il n’y a pas lieu de soustraire cette somme de leur dette locative.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] restent redevables de la somme de 5.691,76 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 septembre 2024 après déduction des frais indûment réclamés.

Dès lors, Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Sur les demandes annexes :

Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023.

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] à verser la somme de 800 euros aux bailleurs au titre des frais irrépétibles.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 13 avril 2022 à effet du 25 avril 2022, portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée droite sur cour d’un immeuble sis [Adresse 3], est acquise par Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] depuis le 14 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] solidairement à payer à Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] la somme de 5.691,76 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE cependant la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et AUTORISE Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] à se libérer de la dette en 23 versements mensuels consécutifs de 230 euros chacun, en plus du loyer et des charges courantes, et un 24ème versement soldant la dette ;

DIT que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le 24ème et dernier versement réglant le solde du principal, des intérêts et des frais dus à cette date, sauf meilleur accord des parties sur ces dates d’échéances ;

RAPPELLE que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

DIT qu’en cas de respect de cet échéancier :

* les poursuites et procédures d’exécution seront suspendues,

* la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues, loyer courant ou arriéré locatif à leur échéance :

* le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre,

* la clause résolutoire reprendra immédiatement son effet et le bail sera réputé résilié à la date d’acquisition de cette clause,

* Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] seront alors tenus de quitter les lieux,

* Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

* s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] seront tenus in solidum, jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] in solidum à payer à Madame [T] [N], Monsieur [X] [L] et Monsieur [X] [K] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [A] et Madame [Z] [H]-[B] épouse [W] in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 14 novembre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jours mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT