NAC: 5AA

N° RG 24/02430 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TC7L

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[S] [U] [J] [V]

C/

[T] [B]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Octobre 2024

à Me Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [S] [U] [J] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [T] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Par contrat du 15 juin 2021, Madame [S] [V] a donné à bail à Monsieur [T] [B] un appartement à usage d’habitation n°B16 et un emplacement de stationnement n°220, situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 615 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 04 avril 2024, Madame [S] [V] a fait signifier à Monsieur [T] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, Madame [S] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, sa condamnation à libérer les lieux et à défaut son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre l’autorisation de disposer des meubles du logement, et sa condamnation au paiement :
– de la somme de 1.434,16 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels jusqu’à la libération effective du logement,
– d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Madame [S] [V], représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 590,43 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Madame [S] [V] demande également l’entérinement par le juge de l’échéancier signé par les parties, prévoyant un règlement de la dette par des versements de 75 euros par mois.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 25 juin 2024 (lettre recommandée revenue avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage »), Monsieur [T] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

Le bail conclu le 15 juin 2021 contient une clause résolutoire (article clause résolutoire) reprenant les modalités de l’article 24 et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 04 avril 2024, pour la somme en principal de 1.943,56 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps et n’a pas pour effet de modifier la durée des clauses dans les contrats en cours (3e Civ., avis du 13 juin 2024, no 24-70.002). Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [T] [B] a fait trois virements de 700 euros du 3 avril 2024 (antérieur au commandement mais non-déduit des sommes appelées dans le commandement au vu du décompte joint au commandement, de sorte que ce virement doit être pris en compte), du 3 mai 2024 et du 4 juin 2024. A défaut de précision, ces sommes doivent s’imputer sur le commandement de payer, dette qu’il avait le plus d’intérêt à régler. Il a ainsi réglé dans le délai de deux mois l’intégralité de la somme visée dans le commandement de payer.

Ainsi, la clause résolutoire n’est pas acquise. La demandeuse sera donc déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion et à fixer une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi”.

Madame [S] [V] produit un décompte du 20 septembre 2024 démontrant que Monsieur [T] [B] reste devoir la somme de 378,45 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite pris en compte dans les dépens et des frais de relance et mise en demeure devant rester à la charge du bailleur en application des articles 4 de la loi du 6 juillet 1989 et 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [T] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 378,45 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et non du commandement, réglé dans sa totalité dans le délai de deux mois.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’échéancier signé par Monsieur [T] [B], il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 5 mensualités de 75 euros chacune et d’une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [V] conservera à sa charge le coût du commandement de payer, dans la mesure où il a été régularisé dans les délais par Monsieur [T] [B]. Monsieur [T] [B], condamné à un arriéré, supportera la charge des autres dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de laisser à chacune des parties les frais qu’elle a avancé au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter Madame [S] [V] de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Madame [S] [V] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion et à fixer une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] à verser à Madame [S] [V] à titre provisionnel la somme de 378,45 euros (décompte arrêté au 20 septembre 2024, incluant une dernière facture de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [T] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 75 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Madame [S] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [V] à supporter le coût du commandement de payer du 04 avril 2024 et Monsieur [T] [B] aux autres dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,