NAC: 5AA

N° RG 24/02948 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TF3Z

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

S.A. CDC HABITAT

C/

[U] [G] [K] [M]
[H] [O] [W] [F]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Octobre 2024

à Maître Etienne DURAND-RAUCHER

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [U] [G] [K] [M], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

M. [H] [O] [W] [F], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Par contrat du 26 mai 2023, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 745,08 euros et une provision sur charges mensuelle de 42,66 euros.

Par contrat non-daté et non-signé, la SA CDC HABITAT a également donné à bail à Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] une place de stationnement N°66 située [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 75,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 14,78 euros.

Le 23 avril 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires. La SA CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 26 mai 2023, leur expulsion, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
– de la somme de 6.300,92 euros, correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du
26 juin 2024, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 943,23 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,
– d’une somme de 27,02 euros au titre des frais bancaires,
– d’une somme de 960,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juillet 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par la SCP CABINET MERCIE, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.230,64 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise, et la somme de 52,00 euros au titre des frais bancaires. Elle s’oppose aux demandes de délais de paiement, précisant que le dernier loyer n’a pas été payé en raison d’un rejet bancaire et que trois paiements seulement ont été réalisés sur l’année 2024.

Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] comparaissent en personne et reconnaissent leur dette locative. Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 558,00 euros par mois en règlement de l’arriéré. Ils disent pouvoir continuer à payer le logement et avoir payé le mois d’août 2024, mais pas celui de septembre 2024, en raison du changement de travail de Monsieur [H] [F]. Ils indiquent que Monsieur [H] [F] est dans l’attente d’un solde de tout compte pour payer les loyers de septembre et octobre 2024. Ils ajoutent travailler depuis 3 ou 4 mois en CDI et se sont rapprochés de différentes associations pour travailleur leur budget, se référant à un tableau reprenant leurs ressources et charges. Ils précisent qu’ils ont une fille de 10 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail concernant le logement conclu le 26 mai 2023 contient une clause résolutoire (ARTICLE 7 – CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant la place de stationnement contient également une clause résolutoire (ARTICLE 8 – CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance d’une sommation de payer. S’il n’est pas signé, les parties n’ont pas contesté son existence à l’audience.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.498,25 euros a été signifié le 23 avril 2024, conformément aux clauses résolutoires des contrats.

Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 24 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi”.

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 26 septembre 2024 indiquant que Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] restent devoir la somme de 7.217,13 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite et de 5 factures de rejet de prélèvement (5 x 13,51 euros).

Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.217,13 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 3.498,25 euros, du 10 juillet 2024 sur la somme de 6 300,92 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

S’agissant de la demande au titre des frais bancaires, à hauteur de 52 euros, il est rappelé que l’article 4p) de la loi du 6 juillet 1989 interdit de facturer au locataire des pénalités en cas de retard de loyer ou des frais de relance et que l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution met à la charge des créanciers les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire, frais auxquels peuvent être assimilé les frais de rejet bancaire. En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne rapporte pas la preuve des frais bancaires qu’elle indique avoir exposé. Aussi, il convient de rejeter cette demande.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Monsieur [H] [F] et Madame [U] [M] ont indiqué avoir des ressources de 4.698,93 euros, composées de leurs deux salaires et des allocations familiales. Ils ont fait état de charges mensuelles de 3.017,99 euros, incluant 640 euros de salaire pour une assistante maternelle, 427 euros en règlement d’une dette auprès d’EDF et 616 euros de mensualités de crédits. Ils apparaissent en capacité de payer leur loyer, outre une somme pour apurer leur dette.

Néanmoins, si le loyer du mois d’août 2024 a bien été réglé, Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] n’ont pas procédé au paiement de leur loyer de septembre 2024 avant l’audience, le prélèvement d’un montant de 943,23 euros ayant été rejeté le
16 septembre 2024. En dépit des engagements et de l’apparente bonne foi de Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F], il ne peut donc être fait droit à leur demande de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement et la demande de suspension de la clause résolutoire, conditionnée à l’octroi de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 24 juin 2024 et Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il sera demandé à Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA CDC HABITAT ne justifiant nullement de la mauvaise foi des anciens locataires (ce d’autant que le loyer du mois d’août 2024 a été intégralement payé).

L’expulsion de Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 24 juin 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] seront condamnés à lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 26 mai 2023 entre la SA CDC HABITAT et Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] concernant un logement à usage d’habitation et une place de stationnement N°66 situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 7 217,13 euros (décompte arrêté au 26 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 3 498,25 euros, du 10 juillet 2024 sur la somme de 6 300,92 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande au titre des frais bancaires ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [M] et Monsieur [H] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,