NAC: 5AA

N° RG 24/02497 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDPY

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

S.A. CDC HABITAT

C/

[Y] [R]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Octobre 2024

à Maître Etienne DURAND-RAUCHER

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Par contrats du 06 avril 2022, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [R] un appartement à usage d’habitation n°A204 et un emplacement de stationnement n°44, situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 545 euros pour le logement et 25 euros pour le parking et une provision sur charges mensuelle de 69,39 euros pour le logement et 5,70 euros pour le parking.

Le 10 janvier 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
– de la somme de 4.870,42 euros, représentant l’arriéré locatif à la date du 22 mars 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
– de la somme de 40,53 euros correspondant au montant des frais bancaires,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, soit 685,99 euros, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,
– d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par la SCP CABINET MERCIE, se réfère à son dossier et à son assignation. Elle précise que le locataire a quitté les lieux et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.171,13 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2024 comprise et les frais de réparation locative à hauteur de 408 euros.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude de l’huissier de justice le 24 juin 2024, Monsieur [Y] [R] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

A défaut de désistement de la SA CDC HABITAT, il convient de statuer sur ses demandes de résiliation du bail, de condamnation à une indemnité d’occupation et c’expulsion.

I. SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail d’habitation et le bail concernant un emplacement de stationnement, accessoire au bail d’habitation, conclus le 06 avril 2022, contiennent des clauses résolutoires reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.852,98 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [Y] [R] n’a procédé à aucun paiement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

Compte-tenu du départ volontaire de Monsieur [Y] [R], il n’y a lieu à prononcer son expulsion.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Après la résiliation du bail, il ne peut plus être exigé de l’ancien locataire occupant les lieux le paiement de loyers et de charges. Seule peut être demandée une indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, qui a pour objet de compenser les pertes de loyer que le propriétaire subit et de réparer l’intégralité du préjudice qu’il subit du fait de la privation de son bien.

En vertu des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Enfin, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative”.

Afin de tenir compte du préjudice subi par le bailleur suite à l’occupation de l’appartement après l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de fixer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuel de 685,99 euros, correspondant aux loyers et provisions sur charges. Celle-ci est due pour la période courant du 11 mars 2024 au 29 juillet 2024, date à laquelle Monsieur [Y] [R] a remis les clés à son propriétaire. En effet, n’étant plus tenu au bail du fait de sa résiliation, il n’est pas tenu par le délai de préavis.

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 29 août 2024 démontrant que Monsieur [Y] [R] reste devoir la somme de 6.026,04 euros, au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 29 juillet 2024 inclus, après déduction de son dépôt de garantie et des frais de poursuites.

S’agissant de la somme demandée au titre des réparations locatives, le juge des contentieux de la protection relève que cette demande n’a pas été portée à la connaissance de Monsieur [Y] [R], faute de figurer dans l’assignation. En outre, à défaut de production de l’état des lieux d’entrée permettant une comparaison avec l’état des lieux de sortie, la SA CDC HABITAT ne prouve pas l’existence de dégradations imputables à l’ancien locataire. Il convient donc de ne pas retenir la somme de 408 euros au titre des réparations locatives.

Monsieur [Y] [R] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.026,04 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 2.852,98 euros, du 24 juin 2024 sur la somme de 4.870,42 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

S’agissant de la somme demandée au titre des frais bancaires pour rejet, il convient de rejeter cette demande du bailleur, faute de preuve de ces frais.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [Y] [R] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 avril 2022 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [Y] [R] concernant un appartement à usage d’habitation n°A204 et un emplacement de stationnement n°44, situés [Adresse 3] sont réunies à la date du
11 mars 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion compte-tenu du départ volontaire de Monsieur [Y] [R] et de la restitution du bien ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 685,99 euros à compter du 11 mars 2024 jusqu’au 29 juillet 2024, laquelle sera liquidée avec les loyers et charges restant dus ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 6.026,04 euros (décompte arrêté au 29 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 29 juillet 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 2.852,98 euros, du 24 juin 2024 sur la somme de 4.870,42 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande au titre des frais bancaires ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,