DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 OCTOBRE 2024

N° RG 23/00080 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VTMN

AFFAIRE :

[M] [J] [X]

et autres

C/

S.A. LA SOCIÉTÉ DÉNOMMÉE SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AME NAGEMENT DE [Localité 16] 92, ‘SEMAG92″

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Octobre 2022 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 21/00092

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Elisabeth PORTOS,

Me Thierry PICQUET,

Mme [D] [G] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [M] [J] [X]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représentant : Me Elisabeth PORTOS, Postulant/ Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0752

Madame [E] [X]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représentant : Me Elisabeth PORTOS, Postulant/ Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0752

Madame [F] [X]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représentant : Me Elisabeth PORTOS, Postulant/ Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0752

Madame [B] [N]

[Adresse 5]

[Localité 16]

Représentant : Me Elisabeth PORTOS, Postulant/ Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0752

APPELANTS

****************

S.A. LA SOCIÉTÉ DÉNOMMÉE SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AME NAGEMENT DE [Localité 16] 92, ‘SEMAG92″, ayant son siège social en l’Hôtel de Ville de [Localité 16] (Hauts-de-Seine) et son siège administratif, [Adresse 18] à [Localité 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 17]

[Localité 16]

Représentant : Me Thierry PICQUET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 710 et Me Bruno CHAUSSADE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

INTIMÉE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [D] [P], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

La SEMAG 92 procède à l’expropriation d’un bien sis [Adresse 11] à [Localité 16] (92), sis sur la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 8] et d’une superficie de 166 m², appartenant à Mme [B] [N], Mme [E] [X], Mme [F] [X] et M. [M] [X], ci-après dénommés ‘les consorts [X]’. La déclaration d’utilité publique est datée du 16 mars 2017, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 22 mai 2017.

Saisi par la SEMAG 92 selon mémoire parvenu au greffe le 29 septembre 2021, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 14 octobre 2022 fixé le montant de l’indemnité principale due aux consorts [X] à 464 600 euros, sur la base de 4 000 euros/m², et leur a alloué une indemnité de remploi de 47 460 euros, une indemnité de déménagement de 5 305 euros, et une indemnité au titre des frais de mesurage de 150 euros. La SEMAG 92 a également été condamnée à payer aux consorts [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 15 décembre 2022 parvenue au greffe le 19 décembre 2022, puis par déclaration d’appel électronique du même jour, les consorts [X] ont relevé appel de ce jugement.

En leur mémoire parvenu au greffe le 7 mars 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 24 mars 2023 dont le commissaire du gouvernement et la SEMAG 92 ont accusé réception respectivement les 28 et 29 mars 2023, qui sera suivi d’un autre mémoire, parvenu au greffe le 19 juillet 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 27 juillet 2023, les consorts [X] exposent :

– que le bien se trouve dans une situation avantageuse, sur un terrain constituant un rectangle régulier, avec une double façade et un double accès, en bon état ;

– que l’ensemble est pourvu de fenêtres à double vitrage, et est lumineux ;

– que le juge de l’expropriation a écarté certaines références au motif qu’elles portaient sur des biens d’une superficie moindre, mais en a retenu d’autres similaires sur ce point ;

– que le premier juge s’est fondé sur des références portant sur des biens soumis à des nuisances sonores, ou placés dans des quartiers défavorisés, ou dépourvus de combles et de cour, ou encore situés dans des voies étroites ;

– que la référence n° 3 de la SEMAG 92 est à écarter car l’acte de vente n’a pas été produit ;

– que les références constituées par des jugements d’expropriation doivent également être rejetées ;

– qu’ils en produisent de plus pertinentes, au nombre de 5, à savoir des biens sis à [Localité 16].

Les consorts [X] demandent en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de leur allouer une indemnité principale de 615 595 euros et une indemnité de remploi de 62 560 euros, outre 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 12 juin 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 juin 2023 dont le commissaire du gouvernement et les consorts [X] ont accusé réception le 5 juillet 2023, la SEMAG 92 réplique :

– que le bien est situé à [Localité 16], dans un quartier dont l’environnement est dégradé ;

– qu’il se trouve dans un état d’usage correct ;

– qu’elle propose trois références, à savoir une vente du 29 mars 2019 ([Adresse 19] à [Localité 16]), une vente du 26 juin 2019 ([Adresse 20] à [Localité 16]), et une vente du 30 septembre 2020 ([Adresse 7] à [Localité 16]) ;

– que les cinq références dont se prévalent les appelants ne sont pas adéquates ;

– qu’il convient de retenir un prix de 3 900 euros/m² sur la base de 116,15 m².

La SEMAG 92 demande en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un prix de 4 000 euros/m² ;

– fixer à 452 985 euros le montant de l’indemnité principale et à 46 299 euros celui de l’indemnité de remploi.

Le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire le 29 juin 2023, qui sera notifié par le greffe par une lettre recommandée avec avis de réception du 30 juin 2023 qui sera reçue par la SEMAG 92 le 4 juillet 2023 et par les consorts [X] le 3 juillet 2023, dans lequel il indique :

– qu’il produit trois termes de comparaison aboutissant à une moyenne de 4 105 euros/m² ;

– que la somme de 532 255 euros (incluant l’indemnité principale, l’indemnité de remploi, les frais de déménagement et les frais de géomètre) doit ainsi être allouée aux consorts [X].

Par mention au dossier la Cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 22/7597 et 23/80.

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En vertu de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 22 mai 2017).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 14 octobre 2022.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 22 décembre 2017, date à laquelle la commune de [Localité 16] a modifié le plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Le bien litigieux est un bâtiment datant du début du 20ème siècle, comprenant un sous-sol (avec un ensemble de caves fermées par une porte vitrée), un rez-de-chaussée (avec une salle de séjour, un cuisine ouverte, une salle d’eau, des toilettes et une surface initialement à usage de garage), un étage (avec trois chambres, une salle de bains et des toilettes), des combles (où il est malaisé de se tenir debout, uniquement en leur partie centrale), et des espaces extérieurs dont une cour pavée d’environ 80 m². La commune de [Localité 16] se trouve accessible via la porte d'[Localité 15], et le bien se trouve en centre ville, proche de la mairie et d’une station de métro.

La partie expropriée a versé aux débats cinq références de mutation :

– celle de la vente du 1er mars 2019 (pavillon sis [Adresse 2] cédé 5 000 euros/m²) ; à la lecture de l’acte notarié il appert que ce pavillon récent comporte un jardin et deux terrasses, ce qui en augmente notablement la valeur ; cette référence sera écartée ;

– celle de la vente du 23 mars 2018 (pavillon sis [Adresse 6] cédé 5 428 euros/m²) ; la SEMAG 92 fait valoir à tort que cette référence est trop ancienne ; sa surface (70 m²) est certes inférieure à celle du bien en cause mais cela ne suffit pas à l’écarter étant rappelé que d’autres références susvisées portaient également sur des biens d’une moindre surface ; en outre ce bien comporte, à l’instar de celui en litige, un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage ;

– celle de la vente du 24 octobre 2019 (maison sise [Adresse 14] cédée 5 000 euros/m²) ; le juge de l’expropriation l’a à juste titre écartée après avoir relevé qu’il ne s’agissait pas d’un pavillon, mais d’un petit immeuble sur rez-de-chaussée et deux étages ;

– celle de la vente du 25 juin 2021 (pavillon sis [Adresse 10] cédé 4 857 euros/m²) ; ce bien est trop dissemblable eu égard à son cachet (immeuble en pierres meulières, d’un aspect bien meilleur que celui objet en litige qui est en crépi beige avec des traces d’usure et des fissures, et comprenant en outre un étage de plus) ; cette référence sera écartée ;

– celle de la vente du 28 janvier 2022 (maison sise [Adresse 1] cédée 5 689 euros/m²) ; la SEMAG 92 fait valoir à juste titre que ce bien est situé dans un secteur de la commune de [Localité 16] faisant l’objet d’une protection particulière, car il fait partie des entités urbaines remarquables du plan local d’urbanisme ; cette référence sera écartée.

La SEMAG 92, quant à elle, invoque trois références, savoir :

– une vente du 29 mars 2019 (bien sis [Adresse 3] à [Localité 16]), pour un prix de 3 048 euros/m² ; sa surface était de 82 m² ; les appelants font valoir à juste titre qu’il est dépourvu de combles mais il reste un élément de comparaison intéressant, étant rappelé qu’il dispose d’une véranda ; la proximité d’une école n’a pas pour conséquence une dévaluation notable ;

– une vente du 26 juin 2019 (bien sis [Adresse 4] à [Localité 16]) pour un prix de 3 350 euros/m² ; sa surface était de 82 m² ; le juge de l’expropriation a justement relevé qu’il n’était pas démontré qu’il se trouvait dans un habitat dégradé ou dans un quartier bien moins attractif ; la seule circonstance que l’un des murs latéraux ait reçu des graffiti n’est pas suffisante pour l’écarter ;

– une vente du 30 septembre 2020 ([Adresse 7] à [Localité 16]) pour un prix de 3 434 euros/m² ; ce bien d’une surface de 83 m² se trouve dans la même rue que celui objet du litige et comporte, comme celui-ci, une cave ;

et également deux décisions de justice rendues en matière d’expropriation :

– le jugement rendu par le juge de l’expropriation de Nanterre le 23 juin 2022 (fixant un prix unitaire de 3 760 euros/m²) ; ce jugement a été frappé d’appel et l’arrêt rendu par la Cour n’est pas produit ; il ne peut dès lors être retenu ;

– le jugement rendu par le juge de l’expropriation de Nanterre le 20 juillet 2022, à ce jour définitif ainsi qu’en atteste un certificat de non appel délivré par le greffier en chef de la Cour d’appel de Versailles le 23 mai 2023 (fixant un prix unitaire de 4 200 euros/m²) ; ce jugement portait sur un bien sis [Adresse 11] soit dans la même rue que celui à évaluer ; cette référence doit ainsi être retenue.

Le commissaire du gouvernement invoque trois références, à savoir :

– la cession du 9 mars 2020, portant sur un bien sis [Adresse 9] à [Localité 16], pour 3 904 euros/m² ; cette référence ne peut être prise en compte, car ce bien comporte un cagibi, une remise et la jouissance de deux cours ;

– la cession du 21 avril 2020, portant sur un bien sis [Adresse 12] à [Localité 16], pour un prix de 4 653 euros/m² ; cette référence sera écartée s’agissant d’un bien d’une configuration différente, comportant un garage et un atelier ;

– la cession du 2 mars 2021, portant sur un bien sis [Adresse 13], vendu pour 3 760 euros/m² ; il s’agit d’un pavillon comportant une jardin et une véranda, qui est trop dissemblable si bien que cette référence sera écartée.

Dans ces conditions, l’indemnité revenant aux consorts [X] devrait donc être évaluée à 3 892 euros/m², moyenne des références ci dessus retenues ; il convient toutefois de retenir une valeur de 3 900 euros/m² comme le propose la SEMAG 92. La superficie du bien étant de 116,15 m², l’indemnité principale s’élève à 452 985 euros.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 43 798 euros

soit 46 298 euros.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la SEMAG 92.

Les consorts [X] seront condamnés aux dépens d’appel.

– INFIRME le jugement en date du 14 octobre 2022 en ce qu’il a fixé à 464 600 euros le montant de l’indemnité principale et à 47 460 euros celui de l’indemnité de remploi dues à Mme [B] [N], Mme [E] [X], Mme [F] [X] et M. [M] [X] ;

et statuant à nouveau :

– FIXE à 452 985 euros le montant de l’indemnité principale et à 46 298 euros celui de l’indemnité de remploi dues à Mme [B] [N], Mme [E] [X], Mme [F] [X] et M. [M] [X] ;

– CONFIRME le jugement pour le surplus ;

– REJETTE la demande de la SEMAG 92 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE Mme [B] [N], Mme [E] [X], Mme [F] [X] et M. [M] [X] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT