N° RG 24/01204 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYNY
du 08 Octobre 2024
M.I 24/001048
N° de minute

affaire : S.A.S. [Localité 24]
c/ Syndic. de copro. [Adresse 20] [Localité 24], Syndic. de copro. [Adresse 17] [Localité 24], COMMUNE DE [Localité 24]

Grosse délivrée

à Me Thibault POZZO DI BORGO

Expédition délivrée

à Me Stéphane GIANQUINTO
à Me Joëlle GUILLOT
à COMMUNE DE [Localité 24]
EXPERTISE(3)

le
L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE HUIT OCTOBRE À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Juin 2024 déposé par , Huissier de Justice à [Localité 24].

A la requête de :

S.A.S. [Localité 24]
[Adresse 22]
[Adresse 21]
[Localité 24]
Rep/assistant : Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 20] [Localité 24]
Représenté par son syndic le cabinet CROUZET & BREIL
[Adresse 2]
[Localité 24]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 17] [Localité 24]
Représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet MERMOZ
[Adresse 1]
[Localité 24]
Rep/assistant : Me Joëlle GUILLOT, avocat au barreau de NICE

COMMUNE DE [Localité 24]
[Adresse 16]
[Localité 24]
Non comparant, non représenté

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024

Par actes de commissaire de justice en date des 11 et 12 juin 2024, la Sas [Localité 24] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] [Localité 24], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] [Localité 24] et la Commune de [Localité 24] aux fins de voir :

juger la société [Localité 24] recevable en son action et fondée en ses demandes ;ordonner une mesure de constatation judiciaire ;désigner tout constatant, expert judiciaire avec pour mission, au contradictoire des requis :
Se rendre sur les lieux, situés [Adresse 19] à [Localité 24] sur les sections NY [Cadastre 4], NY [Cadastre 7], NY [Cadastre 8], NY [Cadastre 9], NY [Cadastre 12] et NY [Cadastre 14], chez la société [Localité 24] ainsi que sur les parcelles voisines des défendeurs ;
Se faire communiquer par elles tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, en ce compris les actes de propriété, les plans d’architectes, le dossier de permis de construire modificatif déposé en mairie, et entendre si nécessaire tout sachant ;
Voir et visiter les immeubles et les constructions appartenant aux défendeurs et avoisinant les opérations de construction projetées et/ou en cours, de la toiture aux sous-sols, afin que les conséquences éventuelles des travaux sur l’état des immeubles et ouvrages puissent être connues de manière précise, et dire que l’expert devra notamment décrire l’état des parties privatives propriété des défendeurs ;
Dresser tous états descriptifs et qualificatifs nécessaires des immeubles des défendeurs situés à proximité de l’opération de construction envisagée, tant dans leurs parties communes que privatives, y compris leurs équipements et dépendances, ainsi que des réseaux situés dans le voisinage immédiat de l’opération ;
Visiter et décrire les appartements, maisons, garages, caves, magasins et plus généralement les lots privatifs et collectifs concernés pour établir le relevé de signes apparent de désordres existants ;
Dire si les lieux comportent déjà des désordres ou des dégradations inhérents à leur structure, leur mode de construction, leurs fondations, à leur état de vétusté et d’entretien, ou encore consécutifs à la nature du sous-sol sur lesquels ils reposent, et, dans l’affirmative les décrire, afin de permettre ultérieurement de mesure l’incidence des travaux de l’opération projetée ;
Prendre toutes photographies nécessaires au soutien de ses descriptions afin de permettre de mesure ultérieurement l’incidence des travaux ;
En cas de danger avéré, préconiser les mesures d’urgence, pour la sécurité des biens et/ou des personnes ;
Juger que la société [Localité 24] fera l’avance des frais d’expertise ;Laisser provisoirement les dépens à la charge de la société [Localité 24].
Dans ses écritures déposées à l’audience du 10 septembre 2024 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] [Localité 24], représenté par son conseil, demande :

de lui donner acte de ce qu’il forme les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicitée par la société [Localité 24] ;d’adjoindre à la mission de l’expert qui lui plaira de désigner de visiter l’immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 20], l’ensemble de ses parties communes ainsi que l’ensemble des appartements et parties privatives de ses copropriétaires ;juger que la société [Localité 24] ne pourra initier son opération de construction et travaux qu’à l’issue de l’ensemble des constatations de l’expert qui plaira au Président de Céans de désigner ;juger que l’ensemble des frais et dépens, en ce y compris les frais d’expertise, demeureront à la charge de la société [Localité 24].
Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] [Localité 24] représenté par son conseil demande de :

lui donner acte de ce qu’il forme protestations et réserves d’usage ;étendre la mission de l’expert à l’ensemble des parties communes et privatives de l’immeuble [Adresse 17] ;dire et juger que les frais et dépens, y compris les frais d’expertise, resteront à la charge de la société [Localité 24].
À l’audience du 10 septembre 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré, la Commune de [Localité 24], régulièrement assignée par acte remis à personne se déclarant habilitée, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

 
Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
 
En l’espèce, la SAS [Adresse 23] est propriétaire de plusieurs parcelles sis [Adresse 15] [Localité 24] cadastrée sections NY [Cadastre 4], NY [Cadastre 7], NY [Cadastre 8], NY [Cadastre 9], NY [Cadastre 12] et NY [Cadastre 14] suivant actes authentiques du 8 juillet 2022.

Il ressort des éléments versés aux débats que suite à une demande de permis modificatif préalablement effectuée le 1er octobre 2021 par la SAS JLR, un permis de construire modificatif a été accordé au vu du certificat de permis tacite en date du 15 février 2023 et qu’une opération immobilière comportant des travaux de démolition et de construction d’un nouveau bâtiment étant envisagée. Le permis a été affiché et une attestation de non recours a été délivrée le 8 novembre 2023

Il est établi que la parcelle cadastrée NY [Cadastre 6] appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], que la parcelle cadastrée NY[Cadastre 10] appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] et que les parcelles NY [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 11] appartiennent à la commune de [Localité 24], la SAS MATISSE ajoutant que la parcelle NY [Cadastre 13] appartient également à cette dernière suite à une procédure d’expropriation.

Dans cette perspective, la demanderesse justifie d’un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige avec les parties défenderesses et ainsi à voir établir de façon contradictoire, avant d’initier son opération de construction et travaux, un état détaillé des immeubles mitoyens et voisins et à dresser tous états descriptifs qualitatifs nécessaires par un expert, inscrit sur la liste de la cour d’appel, présentant toutes les garanties d’objectivité et d’impartialité.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise, à ses frais avancés.

Il convient par ailleurs ainsi que le demande la SAS [Localité 24] mais également les parties défenderesses comparantes, de préciser que la mission de l’expert portera un examen des parties communes et privatives des immeubles voisins.

La mission de l’expert et les modalités de l’expertise seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, à ce stade de la procédure et en l’absence de responsabilité établie, il convient de laisser à la charge du demandeur les dépens.

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les protestations et réserves formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] [Localité 24] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] [Localité 24]

ORDONNONS une expertise judiciaire

DESIGNONS pour y procéder M.[B] [P], expert inscrit près la cour d’appel d’Aix en Provence, demeurant [Adresse 18][Localité 24]

en qualité d’expert, qui pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties, après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige, avec mission de :

se rendre sur les lieux, situés [Adresse 19] à [Localité 24] sur les parcelles NY [Cadastre 4], NY [Cadastre 7], NY [Cadastre 8], NY [Cadastre 9], NY [Cadastre 12] et NY [Cadastre 14], chez la société [Localité 24] ainsi que sur les parcelles voisines des défendeurs ;
se faire communiquer par elles tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, en ce compris les actes de propriété, les plans d’architectes, le dossier de permis de construire modificatif déposé en mairie, et entendre si nécessaire tout sachant ;
voir et visiter les immeubles et les constructions appartenant aux défendeurs (parties communes et privatives) et avoisinant les opérations de construction projetées, et dire que l’expert devra notamment décrire l’état des parties privatives, après en avoir avisé préalablement les propriétaires concernés et accord pénétrer dans les lieux ;
dresser tous états descriptifs et qualificatifs nécessaires des immeubles des défendeurs situés à proximité de l’opération de construction envisagée, tant dans leurs parties communes que privatives, y compris leurs équipements et dépendances, situés dans le voisinage immédiat de l’opération ;
décrire l’état des existants, notamment des constructions contiguës, tant en superstructure qu’en infrastructure,
dire si les lieux présentent des dégradations ou désordres inhérents à la structure, leur mode de démolition ou construction ou de fondations ou leur état de vétusté ou à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent, et, dans l’affirmative, les décrire
prendre toutes photographies nécessaires au soutien de ses descriptions afin de permettre de mesure ultérieurement l’incidence des travaux ;
en cas de danger avéré, préconiser les mesures d’urgence, pour la sécurité des biens et/ou des personnes ;
DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que la SAS [Localité 24] devra consigner à la régie du tribunal dans le délai de trois mois à compter du prononcé de la présente décision la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion ;

DISONS que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le Greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;
DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au magistrat, en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation. Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS qu’avant la première réunion organisée par l’expert les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date de la réunion tous les documents se rapportant au litige et que le demandeur à l’expertise communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, il devra adresser au magistrat mandant et à chacune des parties ou à leurs avocats, la liste des personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais ;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que pour l’exécution de sa mission l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine, qu’il pourra recueillir toutes informations orales ou écrites des toutes personne en précisant dans son rapport, leurs nom, prénom, adresse, profession ainsi que, le cas échéant, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire
au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) au plus tard le 9 juin 2025 rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations;

DISONS que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

PRECISONS que la SAS [Localité 24] ne pourra initier son opération de construction et travaux qu’à l’issue de l’ensemble des constatations de l’expert désigné ;

REJETONS les parties du surplus de leurs demandes ;

LAISSONS à la charge de la SAS [Localité 24] les dépens de l’instance;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES