N° RG 24/00325 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPRS
du 08 Octobre 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4], [O] [I]
c/ [K] [M]

Grosse délivrée

à Me Valérie CUNHA

Expédition délivrée

à M. [K] [M]

le
l’an deux mil vingt quatre et le huit Octobre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de
Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 12 Février 2024 déposé par
Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 4]
Représenté par son syndic en exercice le cabinet CLARUS
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Valérie CUNHA, avocat au barreau de NICE

M. [O] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Valérie CUNHA, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

M. [K] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et Monsieur [O] [I] ont, par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, fait assigner en référé Monsieur [K] [M] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Condamner Monsieur [K] [M] à réaliser les travaux listés par Monsieur [A] [L], expert judiciaire, dans son rapport d’expertise du 31 octobre 2023,
Condamner Monsieur [K] [M] à réaliser ces travaux sous astreinte de 500 euros par jour à compter du 15ème jour après la signification de l’ordonnance à intervenir
Condamner Monsieur [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et à Monsieur [O] [I] une somme de 3000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et à Monsieur [O] [I] les entiers dépens de la présente en ce compris les frais imposés pour la signification par Commissaire de Justice du rapport d’expertise et d’une sommation de faire.
Au soutien de leurs demandes, ils exposent que le syndicat des copropriétaires [J] subit depuis des années, des infiltrations d’eau et d’eaux usées provenant de l’appartement de M. [M], qui a fait l’objet d’une modification complète des arrivées d’évacuation d’eau, que de nombreux dégâts sont à déplorer, que l’appartement de M. [I] a également été inondé à plusieurs reprises, et que des mises en demeure ont été adressées à M. [M] en vain. Ils ajoutent que ce dernier a adopté une attitude menaçante à l’égard du syndic, que le plombier mandaté a constaté que l’évacuation des eaux usées de M. [M] se trouvait dans un état catastrophique en novembre 2017, que la pose d’un sanibroyeur pour éviter la surcharge des canalisations a été décidée par l’assemblée générale en 2018, que les infiltrations d’eau ont cessé mais ont réapparu lorsque M. [M] a décidé de le supprimer.

Ils ajoutent que face à cette situation, une expertise judiciaire a été ordonnée par une ordonnance du 29 mai 2019, que durant cette expertise, M. [M] a usé de tous les stratagèmes pour tenter d’entraver son déroulement si bien que le syndicat des copropriétaires a été contraint de solliciter le 7 mars 2023 l’autorisation de pénétrer dans son appartement avec la force publique et qu’il a été fait droit à sa demande. Ils font valoir que l’expert M.[N] indique dans son rapport déposé le 31 octobre 2023, que M.[M] s’est montré ingérable, qu’il préconise pour mettre un terme aux désordres de refaire d’une part chez M.[M] la totalité des évacuations des eaux vannes et usées et que le syndicat des copropriétaires refasse dans la cour, la colonne descendante de 80ml pour une colonne de 100ml, que la responsabilité de M.[M] est démontrée et qu’il devra être condamné sous astreinte à réaliser les travaux dans son appartement. Ils précisent qu’une astreinte devra être prononcée compte tenu de sa mauvaise foi et de son refus de procéder aux travaux et ce alors que M. [I] subit une perte économique car il ne peut pas louer ni vendre son appartement.

À l’audience du 14 mars 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré, Monsieur [K] [M] régulièrement assigné par acte déposé en l’étude, n’a pas comparu.

Par une ordonnance du 18 juin 2024, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur avant la date de l’audience à laquelle l’affaire a été renvoyée, en précisant que dans l’hypothèse où les parties trouveraient un accord à la médiation proposée, une médiation sera mise en place pour une durée de trois mois, renouvelable une fois.

A l’audience du 10 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et Monsieur [O] [I] ont précisé qu’aucun accord n’était intervenu entre les parties sur une médiation et ont maintenu leurs demandes.

M. [K] [M] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires [J] subit depuis des années, des infiltrations d’eau et d’eaux usées et que l’appartement de M. [I] a été endommagé.
Par un courrier en date du 1er mars 2018, adressé au syndic de l’immeuble, M.[I] lui a demandé d’agir en urgence afin de mettre hors d’eau son appartement et d’intervenir auprès de M. [M] afin de faire cesser les sinistres à répétition subis en précisant que son appartement était affecté par des odeurs nauséabondes et la présence de déjections humaines, que la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’appartement de ce dernier n’était pas raccordée correctement, qu’aucune pente n’avait été prévue afin que l’eau s’évacue, que les travaux nécessaires n’avaient pas été réalisés et qu’il subissait un préjudice moral et financier depuis le départ de sa locataire.
Par courriers du 6 mars et 22 mai 2018, le syndic a mis en demeure M. [M] d’effectuer les travaux nécessaires en lui signalant que l’appartement de M. [I] avait été à nouveau sinistré, que ces infiltrations nuisaient également gravement à la solidité des planchers et poutres en bois, qu’il n’avait entrepris aucun travaux en dépit des constatations effectuées par le plombier, qu’il avait fait obstruction à une recherche de fuite en refusant l’accès à son appartement et que sa responsabilité était susceptible d’être engagée.
Suivant un courrier du 14 juin 2018, M. [M] a répondu que son installation sanitaire privée avait été modifiée à son insu, qu’il avait déposé une plainte, que le sanibroyeur continuait à fuir et qu’en l’absence de remise en état de son installation, dans son état d’origine, il mandaterait un plombier pour le faire.
Le syndic lui a répondu le 20 juin 2018 avoir été contraint de se substituer à lui pour mettre hors de danger les résidents de la copropriété et qu’il ne remettrait pas son installation à son état d’origine. La facture adressée par M. [M] en date du 30 juillet 2018 démontre qu’il a supprimé le broyeur qui avait été installé par le syndic pour y installer un nouveau WC.
Il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier du 1er août 2018, que dans l’appartement de M. [I] des écoulements d’eau sont visibles avec des décollements et fissures outre la présence d’auréoles.
Le syndic démontre avoir écrit à M. [M] afin de lui signaler que suite à la suppression par ses soins du sanibroyeur, mis en place pour palier à son inertie, les désordres avaient réapparu, qu’aucune infiltration n’avait été constatée suite à l’installation de ce sanibroyeur notamment dans les parties communes mais que depuis son retrait, de nouveaux dégâts étaient survenus.
Il ressort du procès-verbal du 24 août 2018, que l’assemblée Générale a ratifié les travaux réalisés en urgence par le syndicat des copropriétaires dans l’appartement de M. [M] pour la sauvegarde de l’immeuble, et a décidé de les mettre à la charge de ce dernier en raison de son inertie et de son refus de faire les travaux nécessaires.
Par une ordonnance du 29 mai 2019, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés à la demande du syndicat des copropriétaires au contradictoire de M. [M] et de M. [I] et confiée à M. [N].
Il est établi qu’au cours de l’expertise, le syndicat des copropriétaires [J] a été contraint de solliciter la désignation d’un commissaire de justice afin que l’expert judiciaire puisse pénétrer dans l’appartement de M. [M] et accomplir sa mission d’expertise, ce dernier rencontrant des difficultés pour entrer dans les lieux et dresser les devis nécessaires et qu’il y a été fait droit par une ordonnance du 15 mai 2023, rendue par le juge en charge du contrôle des expertises.
Toutefois, force est de relever que le rapport d’expertise judiciaire de M. [N] et non pas de M. [L] en date du 31 octobre 2023 n’a pas été produit dans son intégralité dans le cadre de la présente instance, mais partiellement ainsi que l’avait déjà relevé le juge des référés dans sa précédente décision, puisque seules les pages 1 à 35 et quelques annexes ont été versées et ce alors que le rapport de l’expert contient 61 pages. Or dans leurs écritures, le syndicat des copropriétaires et M. [Z] font expressément référence aux pages 42/61 du rapport d’expertise judiciaire relatives aux réponses aux chefs de mission, qui sont manquantes.
Dès lors, la juridiction n’est pas en mesure de vérifier la teneur du rapport d’expertise et notamment l’analyse de l’expert, l’origine des désordres et les travaux nécessaires pour y mettre un terme.
Il est de principe que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et doit inviter les parties à s’expliquer sur l’absence au dossier de pièces, figurant sur le bordereau de pièces annexé à leurs écritures.
La réouverture des débats s’impose en conséquence, afin que la partie demanderesse verse l’intégralité du rapport d’expertise judiciaire, visé à son bordereau de pièces et dans son assignation, sur la base duquel elle sollicite la condamnation sous astreinte de M. [M] à réaliser les travaux préconisés par l’expert et ce afin que la juridiction puisse en prendre connaissance, dans le respect du contradictoire ou s’explique le cas échéant sur l’absence de production de ce rapport dans son intégralité.
Il sera dans l’attente sursis à statuer sur les demandes.
Les dépens seront réservés.

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, avant-dire droit et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du 24 octobre 2024 à 9h afin que le syndicat des copropriétaires [J] et M. [O] [I] versent le rapport d’expertise judiciaire de M. [N] en date du 31 octobre 2023 dans son intégralité, seules les 35 premières pages ayant été versées sur les 61 pages du rapport ou s’expliquent le cas échéant sur l’absence de production de ce rapport dans son intégralité ;

SURSOYONS A STATUER dans l’attente sur les demandes ;

RÉSERVONS les dépens ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES