AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18441 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIRBI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY RG n° 22/04340

APPELANTE

FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA Ayant pour société de gestion la Sté IQ EQ MANAGEMENT dont le siège social à [Adresse 8] et représenté par la Sté MCS ET ASSOCIES en qualité de recouvreur, Venant aux droits de

Venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, SA en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 3 août 2020, contenant celle détenue à l’encontre de la SCI DU [Adresse 11], pour laquelle l’Association des Israélites

d'[Localité 9] et Environs ([12]) s’est portée caution simplement hypothécaire.

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Plaidant par Me Nicolas TAVIEAUX-MORO, Avocat au Barreau de Paris

INTIMEES

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE en son domicile élu dans l’inscription d’hypothèque conventionnelle publiée le 31 mars 2004 auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] N°1 sous les références volume 2004V 1289,

reprise pour ordre selon bordereau rectificatif publié le 15 avril 2004, volume 2004V n° 1501, en l’Etude [F] NOTAIRES [Adresse 2], successeur de Maître [U] [L], Notaire,

[Adresse 3]

[Localité 6]

n’a pas constitué avocat

ASSOCIATION DES ISRAELITES D'[Localité 9] ET ENVI RONS ([12])

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Plaidant par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC Avocat au Barreau de Paris

FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA – FCT ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT dont le siège social est sis [Adresse 8] et représenté par son recouvreur SAS MCS ET ASSOCIES,

[Adresse 4]

[Localité 7]

n’a pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine LEFORT, Conseillère dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRET :

– REPUTE CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 30 décembre 2021, publié le 16 février 2021 au service de la publicité foncière de Bobigny 1, le fonds commun de titrisation Castanea, représenté par sa société de gestion, la SAS Equitis Gestion, venant aux droits de la Société Générale, a entrepris une saisie des biens immobiliers situés [Adresse 1] à [Localité 9] (93), appartenant à l’Association des Israélites d'[Localité 9] et Environs ([12]) (ci-après l’association), poursuivie en sa qualité de garant hypothécaire de la SCI du [Adresse 11], pour avoir paiement d’une somme totale de 5.446.982,28 euros, en vertu d’un acte notarié du 20 avril 2004.

Par acte d’huissier du 15 avril 2022, le fonds commun de titrisation Castanea a fait assigner l’association à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de vente forcée.

Le commandement a été dénoncé, avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation, à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France [Localité 13] (ci-après la Caisse d’Epargne) et à lui-même (le fonds commun de titrisation Castanea), créanciers inscrits.

Par jugement du 14 novembre 2023, le juge de l’exécution a :

dit le fonds commun de titrisation Castanea irrecevable en ses demandes, faute de qualité à agir à l’encontre de l’association,

dit nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière du 30 décembre 2021 et a ordonné sa radiation aux frais du fonds commun de titrisation Castanea,

dit l’association irrecevable en sa demande en nullité d’hypothèque conventionnelle,

condamné le fonds commun de titrisation Castanea à payer à l’association la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

condamné le fonds commun de titrisation Castanea aux dépens, en ce compris les frais des actes annulés et le coût de leur mainlevée au service de la publicité foncière.

Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu que par bordereau du 3 août 2020, la Société Générale avait cédé au fonds commun de titrisation Castanea 9.304 créances dont une créance détenue sur la SCI du [Adresse 11], qu’après analyse des références chiffrées portées au bordereau, ces éléments ne permettaient pas d’identifier la créance cédée, l’acte notarié ne portant pas mention du numéro de référence ni du numéro d’identification, de sorte qu’il n’était pas en mesure d’apprécier la qualité de créancier du fonds commun de titrisation Castanea à l’égard de la SCI du [Adresse 11] garantie par l’association.

Par déclaration du 29 novembre 2023, le fonds commun de titrisation Castanea ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par la société MCS et Associés en qualité de recouvreur, venant aux droits de la Société Générale, (ci-après le FCT Castanea) a fait appel de ce jugement, puis il a, par actes de commissaire de justice des 4, 9 et 19 janvier 2024, déposés au greffe par le Rpva le 20 janvier 2024, fait assigner à jour fixe respectivement lui-même, la Caisse d’Epargne et l’association devant la cour d’appel de Paris après y avoir été autorisé par ordonnance du 6 décembre 2023.

Par conclusions n°2 du 11 juin 2024, le FCT Castanea demande à la cour d’appel de :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

débouter l’association de ses fins, moyens et prétentions,

juger qu’il justifie de sa qualité à agir,

juger qu’il est recevable en ses demandes,

juger que la cession de créance intervenue avec la Société Générale selon bordereau du 3 août 2020 est opposable à l’association,

juger que son action et sa créance ne sont pas prescrites,

juger que les dispositions de l’article L.313-22 du code monétaire et financier ne sont pas applicables en l’espèce,

juger que le commandement de payer valant saisie immobilière du 30 décembre 2021 est régulier,

juger que la procédure de saisie immobilière est régulière,

En conséquence,

le dire recevable en toutes ses demandes,

dire que la créance à la date du 30 décembre 2021 est de 574.704,66 euros, sauf MEMOIRE,

renvoyer l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de poursuivre la vente forcée sur la mise à prix de 100.000 euros des droits et biens mis en vente (visés au commandement),

condamner l’association au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dire les dépens, y compris les dépens d’appel, seront compris dans les frais taxés de vente.

Par conclusions du 10 juin 2024, l’association des Israélites d'[Localité 9] et Environs demande à la cour de :

A titre principal,

juger le FCT Castanea irrecevable en ses demandes, fins et conclusions, faute de preuve de sa qualité et de son intérêt à agir aux droits de la Société Générale,

En conséquence,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

Pour le cas où par impossible la Cour ne ferait pas droit à cette contestation,

juger le FCT Castanea irrecevable en ses demandes, fins et conclusions, faute d’inscription hypothécaire en vigueur sur le bien, objet des poursuites de saisie immobilière au jour du commandement du 30 décembre 2021,

juger le FCT Castanea irrecevable en ses demandes, fins et conclusions compte tenu de l’expiration de la durée déterminée du cautionnement simplement hypothécaire qu’elle a souscrit,

A titre infiniment subsidiaire,

Pour le cas où par impossible les contestations ci-avant ne seraient pas retenues par la Cour,

juger l’action et la créance alléguée par le poursuivant irrémédiablement prescrites,

A titre extrêmement subsidiaire,

Pour le cas où par extraordinaire aucune des contestations ci-avant ne serait retenue,

juger le montant de la caution hypothécaire plafonné à 350.000 euros en principal et prendre acte que le poursuivant chiffre sa créance principale à ce montant,

déclarer cette somme éteinte par l’effet des règlements antérieurement intervenus,

juger non justifiés les accessoires chiffrés par le poursuivant dans son dernier décompte (pièce 13-2) pour 52.500 euros,

déclarer le poursuivant déchu du bénéfice de tous les intérêts contractuels vis-à-vis d’elle,

juger que les paiements effectués au titre du prêt souscrit par la SCI du [Adresse 11] s’imputent par priorité sur le surplus de la créance qui se trouve éteinte,

En tout état de cause,

juger nul et de nul effet le commandement de payer afin de saisie immobilière du 30 décembre 2021, ainsi que tous les actes subséquents,

ordonner la mainlevée des publications au bureau de la publicité foncière aux frais du poursuivant sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

débouter le FCT Castanea de toutes ses demandes, fins et conclusions,

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le FCT Castanea au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Y ajoutant,

condamner le FCT Castanea au paiement de la somme complémentaire de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais des actes annulés et de leur mainlevée au bureau de la publicité foncière, en application de l’article 699 du même code.

La Caisse d’Epargne, bien que régulièrement citée à domicile élu, n’a pas constitué avocat.

Sur la qualité à agir du FCT Castanea

Le FCT Castanea fait valoir que l’individualisation des créances sur le bordereau de cession peut intervenir selon des références chiffrées, mais il n’est pas imposé que ces références soient contenues dans l’acte constituant le support de la créance, soit l’acte notarié de prêt, puisqu’elles peuvent être mentionnées sur d’autres supports. Il explique qu’en l’espèce, les références chiffrées mentionnées sur le bordereau de cession sont indiquées sur le décompte de la Société Générale annexé à sa déclaration de créance au passif de la SCI du [Adresse 11] s’agissant des deux prêts et du compte courant, puisque la banque était titulaire à l’encontre de cette dernière de trois créances, qui lui ont toutes été cédées, dont celle garantie par l’association. Il ajoute que ces références sont également mentionnées sur le tableau d’amortissement du prêt et les courriers d’information de la cession de créance. Il rappelle que selon l’article L.214-169 IV § 2 in fine du code monétaire et financier, la remise du bordereau entraîne de plein droit transfert des sûretés, des garanties et autres accessoires attachés à la créance, y compris les sûretés hypothécaires. Il conclut qu’elle a bien qualité à agir contre l’association.

Il ajoute que la cession de créances par titrisation est, en application de l’article L.124-169 IV alinéa 2 du code monétaire et financier et de la jurisprudence de la Cour de cassation, opposable à l’association dès la remise du bordereau, sans autre formalité telle que la signification de la cession ; que la gestion et le recouvrement de la créance cédée ont été confiés à la société MCS et Associés, ce dont l’association a été régulièrement informée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 10 novembre 2020, conformément à l’article L.214-172 alinéa 6 du code monétaire et financier ; que le fait que l’association n’ait pas été touchée par cette lettre, revenue non réclamée mais envoyée à la bonne adresse, résulte de son propre fait.

L’association fait valoir en premier lieu que les références chiffrées mentionnées sur le bordereau sont insuffisantes à identifier la créance cédée, et ce d’autant plus qu’elle n’était pas l’emprunteur des fonds. En second lieu, elle invoque l’absence de dénonciation effective de la cession de créance avant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, en ce que le courrier du 10 novembre 2020 allégué n’a pas touché son destinataire (lettre recommandée non réclamée) et ne contenait pas l’acte de cession. Elle conclut que le FCT Castanea est irrecevable à agir.

Selon l’article L.214-169 V du code monétaire et financier, l’acquisition ou la cession de créances par titrisation s’effectue par la seule remise d’un bordereau ; elle prend effet entre les parties et devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sa remise, quelle que soit la date de naissance, d’échéance ou d’exigibilité des créances, sans qu’il soit besoin d’autre formalité ; la remise du bordereau entraîne de plein droit le transfert des sûretés, des garanties et des autres accessoires attachés à chaque créance, y compris les sûretés hypothécaires, ainsi que l’opposabilité de ce transfert aux tiers sans qu’il soit besoin d’autre formalité.

Par ailleurs, aux termes de l’article D.214-227, 4° du même code, le bordereau doit comporter « la désignation et l’individualisation des créances cédées ou les éléments susceptibles d’effectuer cette désignation ou cette individualisation, par exemple par l’indication du débiteur ou du type de débiteurs, des actes ou des types d’actes dont les créances sont ou seront issues, du lieu de paiement, du montant des créances ou de leur évaluation et, s’il y a lieu, de leur échéance ».

Ainsi, concernant la désignation et l’individualisation des créances cédées, le législateur a laissé le choix au cédant quant aux éléments à mentionner sur le bordereau pour les désigner et les identifier, et ce dans le but d’informer le cessionnaire. Il résulte d’ailleurs de la jurisprudence de la Cour de cassation que les procédés d’identification de la créance proposés par l’article D.214-227, 4° ne sont ni impératifs ni exhaustifs, et que l’identification de la créance peut intervenir au moyen de références chiffrées, peu important que le nom du débiteur, la nature de la créance et son montant n’y figurent pas.

En l’espèce, l’acte de cession de créances en date du 25 septembre 2020 entre la Société Générale et le fonds commun de titrisation Castanea, représenté par la société Equitis Gestion, comporte une annexe listant les créances cédées. Dans l’extrait authentique produit, figurent trois créances identifiées par le nom de l’emprunteur, SCI du [Adresse 11], et un numéro de dossier unique 3000300118221, ainsi qu’un second numéro distinct pour chacune des trois créances. L’appelant produit également la déclaration de créances adressée le 17 août 2007 par la Société Générale au mandataire judiciaire de la SCI du [Adresse 11] portant sur trois créances, dont celle relative au prêt notarié du 20 avril 2004, sur lequel la présente saisie immobilière est fondée, portant sur un capital emprunté de 2.950.000 euros. Cette créance porte le n°204112007408 sur le décompte annexé à la lettre de déclaration de créance, numéro mentionné également sur le tableau d’amortissement de ce prêt. Or force est de constater qu’une des créances mentionnées sur l’annexe du bordereau de cession porte le n°0000000000204112007408000493003, ce qui correspond assurément au prêt souscrit par le SCI du [Adresse 11] le 20 avril 2004 pour lequel l’association a consenti une hypothèque.

La créance est donc suffisamment identifiée par le numéro du contrat et le nom du débiteur principal. Et la créance est cédée avec toutes ses caractéristiques et accessoires, donc avec la sûreté réelle consentie par l’association. Le FCT Castanea justifie donc bien de sa qualité de créancier vis-à-vis de l’association, comme venant aux droits de la Société Générale, et par conséquent de sa qualité et de son intérêt à agir contre elle.

Par ailleurs, le FCT Castanea justifie de l’envoi par la société MCS et Associés, à la SCI du [Adresse 11] en septembre 2020 et à l’association en novembre 2020, d’une lettre les informant de la cession de créance et du changement de gestionnaire du dossier, conformément à l’article L. 214-172 alinéa 3 du code monétaire et financier.

A cet égard, il importe peu que l’association n’ait pas réceptionné la lettre recommandée (contrairement au débiteur principal), dès lors que cette lettre a bien été envoyée à la bonne adresse, de sorte qu’il appartenait à l’association de la retirer à la Poste, et que selon l’article L.214-172 précité, cette information peut être donnée par tout moyen, y compris par acte judiciaire ou extrajudiciaire.

Au regard de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il dit le FCT Castanea irrecevable en ses demandes, faute de qualité à agir à l’encontre de l’association, et statuant à nouveau, de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir du FCT Castanea invoquée par l’association.

Sur la disparition de l’hypothèque

L’association fait valoir en premier lieu que le FCT Castanea n’est pas créancier inscrit sur son bien puisque l’hypothèque conventionnelle dont il se prévaut, inscrite le 9 juin 2004, avait un effet ultime au 20 avril 2021 et que la tentative de renouvellement a été définitivement rejetée, de sorte qu’en application de l’article L.311-5 du code des procédures civiles d’exécution, il ne peut saisir son bien. En second lieu, elle soutient que la nouvelle inscription d’hypothèque du 31 mars 2022 ne peut faire revivre le cautionnement hypothécaire consenti pour une durée déterminée, soit jusqu’au 20 avril 2019, moyennant une inscription d’hypothèque conventionnelle ayant pour terme exprès le 20 avril 2021.

Le FCT Castanea répond que cette argumentation repose sur une interprétation erronée de l’article L.311-5 du code des procédures civiles d’exécution, qu’il n’a pas engagé une saisie immobilière sur un autre bien que celui sur lequel il bénéficie d’une inscription d’hypothèque, et qu’il remplit les conditions de l’article L.311-2 du même code pour engager une saisie immobilière. Il ajoute qu’il peut à tout moment, jusqu’à apurement du prêt, prendre une inscription hypothécaire, et que suite à la péremption de la première inscription, qui laisse subsister le droit hypothécaire, il était bien fondé à faire inscrire une nouvelle hypothèque sur le bien de l’association, le 31 mars 2022, et ne perd que son rang originaire. Il soutient également que l’engagement de caution simplement hypothécaire de l’association n’a pas de durée déterminée et perdure tant que le prêt n’est pas remboursé, dans la seule limite de la prescription trentenaire applicable, précisant que la date du 20 avril 2019 invoquée, n’est que la date de la dernière échéance du prêt, et que la date de validité de l’inscription d’hypothèque conventionnelle du 20 avril 2021 ne constitue pas non plus une limite de la durée de l’engagement.

Il résulte de l’acte notarié du 20 avril 2004 que la Société Générale, aux droits de laquelle vient le FCT Castanea, ne tient son droit de saisir les biens immobiliers, objet du commandement, qu’en vertu d’une affectation hypothécaire consentie par l’association, propriétaire des biens. Il s’agit donc d’une sûreté purement réelle, portant sur des biens strictement déterminés. L’association ne s’est nullement engagée à garantir le paiement de la créance à titre personnel. Le FCT Castanea n’a donc aucune créance personnelle à l’encontre de l’association.

Il est stipulé que l’inscription d’hypothèque conventionnelle aura effet jusqu’au 20 avril 2021, comme cela est d’ailleurs rappelé dans le bordereau d’inscription hypothécaire publié le 9 juin 2004.

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré contre l’association le 30 décembre 2021, soit après l’expiration de la durée pour laquelle la sûreté réelle a été consentie.

Il résulte de la fiche de renseignement du bureau de la publicité foncière produite par le créancier poursuivant qu’une demande de renouvellement de l’hypothèque conventionnelle a été déposée le 1er avril 2021, mise en attente, puis définitivement rejetée le 8 août 2021. Le FCT Castanea justifie avoir ensuite fait inscrire sur les mêmes biens une nouvelle hypothèque conventionnelle le 31 mars 2022.

Toutefois, cette inscription hypothécaire ne peut avoir un effet rétroactif antérieur au 31 mars 2022 et en tout état de cause, le créancier poursuivant ne justifie pas d’un avenant au titre notarié lui permettant de prendre une nouvelle hypothèque conventionnelle (qui implique l’accord du garant hypothécaire) sur le même bien pour garantir la créance initiale.

C’est en vain que l’appelant soutient que l’engagement de l’association perdure tant que le prêt n’est pas remboursé, puisque contrairement à ce qu’il indique, la date de validité de l’inscription d’hypothèque conventionnelle du 20 avril 2021 constitue bien une limite de la durée de l’engagement.

Dans la mesure où le commandement a été délivré alors que l’inscription d’hypothèque était périmée, il ne peut valablement fonder les poursuites entreprises sans titre.

Il convient donc de confirmer, par motifs substitués, le jugement en ce qu’il a annulé le commandement.

La procédure de saisie immobilière étant annulée, les contestations relatives à la prescription et au montant de la créance sont sans objet.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il y a lieu de confirmer les condamnations accessoires du FCT Castanea et de le condamner aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour,

INFIRME le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, mais seulement en ce qu’il dit le fonds commun de titrisation Castanea irrecevable en ses demandes, faute de qualité à agir à l’encontre de l’Association des Israélites d'[Localité 9] et Environs,

CONFIRME le jugement en toutes ses autres dispositions déférées à la cour,

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

REJETTE la fin de non-recevoir, invoquée par l’Association des Israélites d'[Localité 9] et Environs, tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir du fonds commun de titrisation Castanea ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par la société MCS et Associés en qualité de recouvreur,

CONDAMNE le fonds commun de titrisation Castanea ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par la société MCS et Associés en qualité de recouvreur, à payer à l’Association des Israélites d'[Localité 9] et Environs ([12]) la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le fonds commun de titrisation Castanea ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par la société MCS et Associés en qualité de recouvreur, aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,