délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2024

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06317 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRIX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2021 – Tribunal judiciaire de MELUN RG n° 19/00471

APPELANTS

Monsieur [R] [K] né le 03 décembre 1949 à [Localité 9],

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [D] [Z] épouse [K] née le 15 mai 1965 à [Localité 8],

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tous deux représentés et assistés de Me Laurent MAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : B1103

INTIMÉE

Madame [G] [X] née le 20 janvier 1969 à [Localité 6],

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W09 assistée de Me Solen REMY GANDON, avocat au barreau d’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 07 juin 2024 prorogée au 06 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Monsieur [R] [K] et son épouse, Madame [D] [Z], étaient propriétaires pour moitié indivis chacun d’une parcelle située [Adresse 3] à [Localité 7] sur laquelle était édifiée une grange qu’ils ont transformée en maison d’habitation après un permis de construire les y autorisant, en date du 7 décembre 2009, et qu’ils ont vendue à Madame [G] [X] suivant acte authentique du 24 juin 2016 moyennant le prix de 175.000 euros.

Se plaignant de nombreux désordres, et après avoir fait réaliser une expertise amiable par le cabinet CPE EXPERTISE et obtenu une mesure d’expertise judiciaire suivant ordonnance de référé du 17 mai 2017, Madame [X] a fait assigner les époux [K] devant le tribunal de grande instance de Melun par acte d’huissier du 10 janvier 2019, aux fins d’obtenir, à titre principal sur le fondement de la garantie décennale, et à titre subsidiaire sur celui de la garantie des vices cachés, leur condamnation à paiement de dommages et intérêts en réparation des désordres matériels, pour préjudice de jouissance et préjudice psychologique.

Par jugement en date du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire de Melun a statué comme suit :

Dit que les défauts suivants relèvent de la garantie décennale des constructeurs :

– le tableau électrique et le raccordement défectueux du ballon d’eau chaude

– les défauts des menuiseries extérieures

– le défaut d’étanchéité de la porte d’entrée et des baies coulissantes

– les conduits de fumée

– les désordres affectant la charpente

– le défaut de conformité de l’auvent d’accès.

Dit que le défaut suivant constitue un vice caché :

– l’absence de ventilation de chute de l’installation de plomberie

Ordonne un complément d’expertise, confié à Monsieur [B] avec pour mission de chiffrer le coût des travaux de reprise listés ci-dessus au vu des devis produits par les parties;

Condamne Monsieur [K] et Madame [Z] à verser à Madame [X] :

la somme de 6.300 euros en réparation du trouble de jouissance ;

la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute Madame [X] de sa demande concernant son préjudice psychologique;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement;

Condamne Monsieur et Madame [K] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

Les époux [K]-[Z] ont interjeté appel par déclaration du 24 mars 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 septembre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 21 septembre 2023 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé de leurs moyens, les époux [K]-[Z] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Melun du 13 avril 2021 en ce qu’il a :

dit que les défauts suivants relèvent de la garantie décennale des constructeurs: – le tableau électrique et le raccordement défectueux du ballon d’eau chaude – les défauts des menuiseries extérieures – le défaut d’étanchéité de la porte d’entrée et des baies coulissantes – les conduits de fumée – les désordres affectant la charpente – le défaut de conformité de l’auvent d’accès.

dit que le défaut suivant constitue un vice caché : l’absence de ventilation de chute de l’installation de plomberie

ordonné un complément d’expertise, confié à Monsieur [B] avec pour mission de chiffrer le coût des travaux de reprise listés ci-dessus, au vu des devis produits par les parties;

condamné Monsieur [K] et Madame [Z] à verser à Madame [X] la somme de 6.300 euros en réparation du trouble de jouissance et celle de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

DEBOUTER Madame [G] [X] de son appel incident.

Et statuant à nouveau

Dire et Juger irrecevables les demandes de Madame [G] [X] tant au titre de la garantie des vices cachés que de la garantie décennale

Dire et Juger que Madame [G] [X] n’est pas fondée à exercer l’action en garantie de vices cachés

Dire et Juger que Madame [G] [X] n’est pas fondée à exercer l’action en garantie décennale

Dire et Juger que Madame [G] [X] ne rapporte pas la preuve d’un vice caché qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine.

Dire et Juger que Madame [G] [X] ne rapporte pas la preuve de désordres portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou qui le rend impropre à sa destination, survenus après son acquisition.

En conséquence, débouter Madame [G] [X] de l’intégralité de ses demandes

– A titre subsidiaire,

Vu le complément d’expertise du 22 octobre 2022

Limiter le montant des condamnations à la charge de Monsieur [K] et Madame [Z] en réparation du préjudice financier à la somme de 29.000 euros TTC.

Débouter Madame [G] [X] du surplus de se demandes.

Condamner Madame [G] [X] à verser à Monsieur [K] et Madame [Z] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

Condamner Madame [G] [X] aux dépens qui seront recouvrés par Maitre MAYER, Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que Madame [X] n’est pas recevable à exercer de manière alternative les actions fondées sur la garantie des vices cachés et sur la garantie décennale, et que le caractère impératif des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil prive l’acquéreur de la possibilité d’invoquer la garantie des vices cachés et plus généralement de se placer sur le terrain du droit commun pour exercer une action contre le vendeur d’immeuble à construire lorsque les conditions d’application de la garantie décennale sont réunies.

Ils ajoutent qu’au surplus, les conditions de mise en ‘uvre de la garantie décennale ne sont pas réunies en l’espèce, dès lors que les dommages qui étaient apparents à la date d’achèvement des travaux, assimilée s’agissant d’un constructeur vendeur à leur réception n’ont pas fait l’objet de réserves du maitre de l’ouvrage en la personne duquel s’apprécie le caractère apparent ou caché des désordres. Ils soulignent que la clause conventionnelle d’ exclusion de garantie empêcherait Madame [X] d’exercer un quelconque recours à leur encontre, et qu’elle était informée de la réalisation des travaux par le vendeur, ce dont elle déclarait avoir pris connaissance et faire son affaire personnelle.

Ils soutiennent en outre que Madame [X] ne démontre pas que les désordres invoqués portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, l’expert n’ayant retenu la perte d’habitabilité qu’à hauteur de 15%, que ce soit par un empêchement de l’utiliser conformément à son usage, c’est-à-dire de l’occuper normalement, ou par le risque présenté pour les occupants. Ils ajoutent que l’impropriété à destination est déterminée en fonction de la finalité de l’ouvrage, et que la jurisprudence, privilégiant une conception objective, exige la démonstration d’une impropriété de l’ouvrage à son usage normal.

Sur la garantie des vices cachés, ils indiquent que Madame [X] a fait l’acquisition de ce bien en parfaite connaissance de cause, dans son état au jour de l’entrée en jouissance et sans pouvoir exiger de recours à leur encontre pour quelque cause que ce soit, y compris un mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, et des vices même cachés ; que le tribunal a, à tort, écarté l’application de cette clause en considérant qu’ils étaient des professionnels, alors qu’ils ne sont pas des vendeurs professionnels, n’ayant pas pour activité à titre habituel l’acquisition de biens et droits immobiliers en vue de leur revente ; qu’en toute hypothèse, Madame [X] ne rapporte pas la preuve de l’existence de vices cachés, ceux évoqués étant apparents et auraient pu être découverts à la suite d’une diligence moyenne voire d’un examen attentif au cours de ses différentes visites ; qu’enfin, les vices invoqués ne rendent pas la chose impropre à l’usage auquel on la destinait.

Ils contestent le chiffrage effectué par Madame [X] concernant sa demande de prise en charge financière au titre de la réparation, d’une part du préjudice matériel, faisant valoir que celui-ci ne peut résulter de l’addition des deux montants chiffrés par l’expert judiciaire en ses rapports des 15 juin 2018 et 21 octobre 2022, d’autre part de son préjudice de jouissance, Madame [X] n’expliquant pas pourquoi elle retient une perte de jouissance à hauteur de 30% de la valeur locative, et enfin de son préjudice moral qu’ils estiment inexistant.

Par ses dernières conclusions du 20 septembre 2023 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé complet de ses moyens, Madame [X] demande à la cour de :

DIRE ET JUGER Madame [G] [X] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le Jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il n’a retenu, ni les défauts de plomberie tels que listés par les premiers Juges et notamment

– Equipement sanitaire sans siphon ni ventilation de chute ; fuite du WC, absence de siphon au droit de l’évier de la buanderie et sous l’évier de la cuisine ; absence de siphon dans les WC et alimentation d’eau mal isolée ; défaut d’isolation du plancher / pièces de l’étage, pour le ballon d’eau chaude,

Ni les défauts de couverture ci-avant listés.

Statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNER Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] à payer à Madame [G] [X] l’intégralité des sommes dues au titre de la réparation des désordres suivants :

– Equipement sanitaire sans siphon ; fuite du WC, absence de siphon au droit de l’évier de la buanderie, et sous l’évier de la cuisine ; absence de siphon dans les WC et alimentation d’eau mal isolée ; – défaut d’isolation du plancher / pièces de l’étage, – défauts de couverture,

ORDONNER un complément d’expertise le cas échéant avec pour mission de chiffrer le coût des travaux de reprise listés ci-dessus, au vu des devis qui seront produits par les parties,

En toutes hypothèses

ORDONNER le règlement de l’intégralité des sommes d’ores et déjà dues par Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] à Madame [G] [X],

CONDAMNER Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] à payer à Madame [G] [X] l’intégralité des frais d’expertise engagés, en ce compris ceux sollicités au titre du complément d’expertise,

CONDAMNER Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] à payer à Madame [G] [X] la somme de 70.336,00 euros au titre de la réparation de son préjudice financier,

CONDAMNER Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] à payer à Madame [G] [X] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] à payer à Madame [G] [X] la somme de 6 300 euros au titre de son trouble de jouissance,

CONDAMNER Monsieur et Madame [K]-[Z] à payer à Madame [G] [X] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et aux frais d’exécution de la décision à intervenir et de recouvrement des sommes auxquelles seront condamnés Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z].

À l’appui de ses prétentions, elle expose que Monsieur [K] a lui-même assuré les travaux de transformation de la grange et qu’il a la qualité de professionnel de la construction puisqu’il a été gérant de la société JO RENOV, radiée le 13 octobre 2014, dont l’activité principale était la construction de maisons individuelles, qu’il est gérant de la société CONSTRUCTOES, Unipessoal Lda ainsi que, depuis le 8 avril 2016, d’une société dont l’activité est l’architecture et l’ingénierie.

Elle soutient que contrairement à ce que prétendent les époux [K]-[Z], la mise en ‘uvre de la garantie des vices cachés de droit commun ne fait pas obstacle à une action en garantie décennale dont elle n’est pas exclusive, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 17 juin 2009, dans un cadre similaire de vente d’une maison après travaux.

Elle fait valoir sur la garantie décennale, que celle-ci peut être mise en ‘uvre à l’encontre du vendeur d’un immeuble, vendu après achèvement, dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation suffisamment importants pour être assimilés à des travaux de construction, par application des dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil et d’une jurisprudence constante ; qu’une telle action peut être introduite en dépit du caractère apparent des vices lors de la vente, cependant que les vendeurs, qui ont réalisé eux-mêmes les travaux, n’apportent pas la preuve que les vices dont il est demandé réparation étaient apparents au jour de la réception ; que la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente n’a aucun impact sur les garanties de l’article 1792 du code civil ; qu’en l’espèce, les dommages cités et retenus par l’expert et par le tribunal rendent la maison impropre à sa destination, que ce soit par un empêchement de l’utiliser conformément à son usage, ou par le risque dont ils affectent cette maison pour les occupants.

Concernant la garantie des vices cachés dont elle sollicite l’application à titre subsidiaire pour obtenir réparation des désordres n’entrant pas dans le cadre de la garantie légale des constructeurs, elle soutient que même si un désordre était visible, cela n’exclurait pas la garantie des vices cachés, à partir du moment où, en sa qualité de profane elle ne pouvait être en mesure ni d’en apprécier l’origine ni d’en déterminer les conséquences ; que la clause d’éviction de la garantie des vices cachés ne peut trouver application en présence d’un vendeur professionnel, en raison de sa connaissance du vice, et que Monsieur [K] qui a réalisé l’intégralité des travaux de rénovation, a en outre la qualité de professionnel du bâtiment, de par les entreprises de rénovation qu’il dirigeait.

Sur les préjudices dont elle demande réparation, elle fait valoir qu’elle subit un préjudice financier d’un montant de 70.336 €, constitué à hauteur de 60.000 € par la différence entre le prix d’achat de la maison (175.000 €), et celui auquel elle l’a revendue le 15 avril 2021 (115.000 €), et ce pour tenir compte du coût estimé des désordres évalués par l’expert, augmenté des frais de notaire à hauteur de 10.336 €, et qu’en toute hypothèse, les époux [K]-[Z] ne pourront être condamnés à une somme inférieure à 50.000 € au regard du coût cumulatif des travaux retenus par les deux rapports d’expertise judiciaire ; qu’elle a subi un préjudice de jouissance incontestable justement apprécié par le tribunal, ainsi qu’un préjudice moral certain dans la mesure où la revente, obligée de ce bien, constitue en soi un échec, et que les appelants n’ont pas exécuté le jugement de première instance.

Sur la recevabilité des demandes de Madame [X] au regard de l’articulation des actions en garantie décennale et en garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, applicable au contrat de vente, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de l’article 1792 du code civil, que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, « est réputé constructeur de l’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire’.

Enfin, l’article 1792-4-1 dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.

La présomption édictée par l’article 1792-1 précité est appliquée au vendeur profane, tel un simple particulier (Civ 3, 12 mars 1997, Bulletin III, no 61; Civile 3, 14 janvier 1998, Bulletin III, no 11), et ce que le bien ait été vendu immédiatement après l’achèvement ou après une période d’occupation, dès lors que celle-ci n’excède pas le délai décennal à compter de la réception.

De même, elle s’applique en cas de rénovation ou de réhabilitation d’un ouvrage existant, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage (Civ.3, 9 décembre 1992, Bulletin III, no 321).

En l’espèce, il est constant que les époux [K]-[Z] ont acquis une grange qu’ils ont entièrement rénovée et transformée en maison à usage d’habitation, et ce sans l’intervention d’une tierce personne physique ou morale, étant en outre rappelé que Monsieur [K] était gérant au moins de 2009 à 2014 de son entreprise de bâtiment, la société JO RENOV.

Il n’est pas contesté que les travaux ainsi réalisés par les époux [K]-[Z] sont, de par leur importance et leur étendue, assimilables à la réalisation d’un ouvrage au sens de l’article 1792 précité.

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été souscrite le 10 février 2016.

Les époux [K]-[Z] ont vendu le bien à Madame [X] suivant acte authentique du 23 juin 2016.

Par conséquent, les époux [K]-[Z] cumulent les qualités de maître d’ouvrage et vendeur après achèvement d’un immeuble qu’ils ont construit ou fait construire au sens des articles 1641 et 1792-1 précités.

Il a été jugé que lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire, l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil ( Civ.3°, 17/06/2009 n°08-15.503 ; Civ.3°, 11/05/2010 n° 09-13.358)

Dès lors, les époux [K]-[Z] sont infondés à soutenir que le caractère impératif des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil prive l’acquéreur de la possibilité d’invoquer la garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du même code, cette fin de non-recevoir ne résultant ni de la loi ni du règlement, de sorte qu’il convient de rejeter leur demande de ce chef, étant au surplus observé que Madame [X] formule ses demandes, à titre principal sur la garantie décennale des constructeurs et, à titre subsidiaire, sur la garantie des vices cachés.

A cet égard, il importe de rappeler que c’est la nature du désordre et/ou vice qui détermine l’action dont la recevabilité dépend exclusivement des conditions posées par les dispositions des articles 1792 et suivants pour l’action en garantie décennale et 1641 et suivants du code civil pour l’action en garantie des vices cachés, de sorte que dans l’hypothèse où un désordre assimilable à vice puisse donner lieu à l’exercice des deux actions, il conviendra de déterminer à quel régime juridique se rattache chacun des désordres litigieux, étant rappelé qu’alors les dispositions impératives de l’action en garantie décennale, dérogatoires du droit commun, priment.

Sur la demande principale au titre de la garantie décennale

En application des dispositions de l’article 1792 du code civil, tout « constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère . »

Il en résulte que les conditions de la responsabilité décennale du constructeur vendeur sont les suivantes :

l’acquéreur tient de ses vendeurs la qualité de maître d’ouvrage ;

les désordres doivent être apparus dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux, qui correspond pour le maître de l’ouvrage constructeur à l’achèvement des travaux ; (Civ.3°, 10/11/2016, n°15-24.379) ;

les désordres étaient cachés à la date de la réception, ici de l’achèvement des travaux pour le maître de l’ouvrage constructeur, étant précisé que le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception, et que le maître de l’ouvrage constructeur qui allègue que le désordre était apparent à la date de la réception doit en rapporter la preuve.

les désordres doivent compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination en affectant l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement.

En l’espèce, Madame [X] a acquis la qualité de maître d’ouvrage par le fait de la vente intervenue à son profit par acte authentique du 23 juin 2016.

Il est constant que la date d’achèvement des travaux est fixée au 10 février 2016, les désordres allégués par Madame [X] sont donc nécessairement apparus dans le délai de 10 ans à compter de cette date.

De plus, les époux [K]-[Z], ne peuvent sérieusement soutenir que l’absence de réserves, de leur part, lors de la réception des travaux, qui s’entend de leur achèvement en l’espèce, implique que les désordres étaient apparents, alors qu’étant tout à la fois maître d’ouvrage et constructeur, il leur incombe de rapporter la preuve du caractère apparents desdits désordres à la date de l’achèvement de l’ouvrage, sauf à leur permettre ainsi de se soustraire à la mise en jeu de leur garantie en qualité de vendeur constructeur.

Enfin, il importe peu que les désordres dont se plaint Madame [X] aient ou non été apparents à l’époque de la vente, dès lors, sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie non pas en la personne de l’acquéreur au jour de la vente, mais en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception/achèvement

Le rapport d’expertise établi le 15 juin 2018 par Monsieur [I] [B] procède à une classification des désordres relevés, sur la base des observations de Madame [X], distinguant les défauts cachés des défauts apparents, laquelle est inopérante s’agissant de déterminer si les désordres sont de la nature de ceux visés à l’article 1792.

Dans la mesure où le caractère apparent des désordres lors de l’achèvement des travaux n’est pas rapporté par les époux [K]-[Z], il convient donc d’apprécier si les « défauts, malfaçons, non-conformités aux règles de l’art et désordres » constatés par l’expert, et dont il n’est pas contesté qu’ils sont directement liés aux travaux de réhabilitation réalisés par les époux [K]-[Z], compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

– Désordres affectant la charpente en bois originelle :

L’expert a observé un faîtage dégradé par des venues d’eau extérieures, des traces de coulures anciennes, des moisissures, un pourrissement ponctuel des bois, la présence de bâches au sol, ainsi que la mise en place d’étais par les anciens et nouveaux propriétaires et des réfection et reprise des charpentes de mauvaise facture.

L’ensemble de ces désordres traduit un défaut d’étanchéité de la toiture à l’origine d’infiltrations dans l’immeuble, qui ont été matérialisées notamment par des traces d’humidité en plafond de la chambre centrale, des traces de coulures d’eau depuis le plafond de la suite parentale, rendant la toiture, élément constitutif de l’ouvrage, impropre à sa destination en ce qu’ils affectent le clos et le couvert.

– Défauts de l’installation électrique:

L’expert a constaté un raccordement défectueux au niveau électrique du ballon d’eau chaude sanitaire, une absence de sécurisation du tableau électrique dans l’entrée, une disjonction du circuit prises/salon et une absence de protection de l’alimentation courants faibles.

Ces désordres, qui représentent un risque certain d’incendie mettant en danger la sécurité des occupants, affectant un élément d’équipement de l’ouvrage , le rendent impropre à sa destination.

– Défauts de l’installation de plomberie :

L’expert a relevé, au rez-de-chaussée, l’absence de siphon au droit de l’évier de la buanderie et sous l’évier de la cuisine, l’absence de siphon dans les WC et alimentation d’eau mal isolée ; à l’étage, un équipement sanitaire sans siphon, ni ventilation de chute dans la suite parentale, des évacuations des appareils sanitaires apparentes (inesthétiques) et un problème de fuite du WC dans la chambre 1; dans les combles, un défaut d’isolation du plancher/pièces de l’étage pour le ballon d’eau chaude.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, l’absence de ventilation de chute dans l’installation sanitaire de la chambre parentale, alors qu’un réseau d’évacuation des eaux doit obligatoirement disposer d’un système de ventilation de chute, constitue un désordre de nature décennale, en ce qu’il affecte un élément d’équipement de l’ouvrage ainsi rendu impropre à sa destination.

En revanche, l’absence de siphons, la fuite du WC dans une chambre, et le défaut d’isolation ne constituent pas des désordres rendant les éléments d’équipement impropres à leur destination.

– Défauts des menuiseries extérieures et baies coulissantes :

Il a été constaté un défaut d’étanchéité de la porte d’entrée, une baie coulissante dans la cuisine non sécurisée et présentant des défauts de pose/étanchéité eau-air et un bâti déformé, ainsi qu’une baie coulissante dans le séjour non sécurisée, avec absence d’étanchéité, défaut de pose, venues d’eau depuis la baie en pied des tableaux intérieurs, seuil extérieur sans rejingot, ni ressaut et avec contrepente.

L’ensemble de ces désordres qui affectent le clos et le couvert de l’ouvrage et sont à l’origine d’entrées d’eau et d’infiltrations, rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

– Défauts des conduits de cheminée :

L’expert relève la présence de deux conduits de fumée dans les combles non conformes aux règles de l’art (absence de garde au feu de 16 cm), présentant une étanchéité/toiture-CF non assurée, et constate une zone brulée et reprise par moisage par les anciens propriétaires, un conduit sans garde au feu réglementaire dans la suite parentale et un conduit non conforme à la règlementation (coude, garde au feu’) dans la cave.

L’ensemble de ces désordres est générateur de risque d’incendie et de danger pour la sécurité des occupants, constituant ainsi une impropriété à la destination de l’ouvrage.

– Défauts des finitions (carrelages, plâtreries’) :

Il est fait état de finitions de la plâtrerie inachevées dans la suite parentale à l’étage, de joints de carrelage non réalisés dans l’entrée, de carrelage mural décollé dans la cuisine, et d’un escalier intérieur dénué de garde-corps.

Ces désordres ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage, ni ne le rendent impropre à sa destination.

– Défauts au droit des façades :

L’expert relève de nombreux défauts de ravalement pour la façade sur terrasse : trou, absence d’enduit, zone sans maçonnerie, bois abimés, lesquels ne peuvent être considérés comme de nature décennale, aucune infiltration n’étant relevée.

En revanche, il est mentionné que l’auvent d’accès de la façade sur cour est non conforme en ce qu’il présente une pente de toit quasi nulle, étanchéité bac acier/ravalement à la mousse expansive, une section des bois sous dimensionnés, et des marches avec contrepente au droit de l’entrée, et est à l’origine des désordres dans le logement, constituant ainsi un désordre de nature décennal.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu comme des désordres de nature décennale entraînant la responsabilité des vendeurs constructeurs :

le tableau électrique et le raccordement défectueux du ballon d’eau chaude ;

les défauts des menuiseries extérieures, de la porte d’entrée et des baies coulissantes ;

les défauts des conduits de fumée ;

les désordres affectant la charpente

le défaut de conformité de l’auvent d’accès.

Il convient en revanche de l’infirmer en ce qu’il a dit que l’absence de ventilation de chute dans l’installation sanitaire de la chambre parentale ne constituait pas un désordre de nature décennale.

Par ailleurs, l’article 1792-5 du code civil dispose que « toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite ».

Il s’ensuit que la clause du contrat de vente du 23 juin 2016 excluant la responsabilité des vendeurs au titre des vices cachés ne peut avoir pour effet d’exonérer ces derniers, réputés constructeurs, des dommages qui relèvent de la responsabilité décennale des constructeurs, tels que ci-dessus retenus.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a dit que les époux [K]-[Z] seront tenus d’indemniser Madame [X] à hauteur du coût des travaux nécessaires à la reprise de ces désordres, et en ce qu’il a ordonné un complément d’expertise afin de chiffrer le coût des travaux de reprise ainsi listés.

Sur la demande subsidiaire au titre des vices cachés

Comme ci-dessus rappelé, selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

A cet égard, parmi les désordres résultant des énonciations du rapport d’expertise, non pris en compte au titre de la garantie décennale, ne peuvent être considérés comme des vices cachés les travaux de finition inachevés tels que ci-dessus rappelés, compte tenu de leur caractère apparent pour un acquéreur profane normalement diligent et des visites effectuées par Madame [X] avant la vente, et les défauts affectant l’installation de plomberie autres que l’absence de ventilation de chute retenu au titre de la garantie décennale, ceux-ci n’étant pas, soit de nature à rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine s’agissant de la fuite des WC, des évacuations des appareils sanitaires apparentes, désordre de nature purement esthétique, soit cachés s’agissant de l’absence de siphons.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que l’absence de ventilation de chute de l’installation de plomberie constitue un vice caché, celui-ci étant un désordre de nature décennale.

Sur la réparation des préjudices de Madame [X]

Le complément d’expertise ordonné par le tribunal afin de chiffrer les travaux de reprise des désordres a été déposé le 21 octobre 2022, et les parties demandent à la cour de statuer sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice matériel, ou financier tel que sollicité par Madame [X] en l’état de ses dernières conclusions.

Cette dernière demande, outre la confirmation du jugement au titre du préjudice de jouissance et son infirmation au titre du préjudice moral, la condamnation des époux [K]-[Z] à lui payer, dans le dispositif de ses conclusions, une somme de 70.336 €, constitué à hauteur de 60.000 € par la différence entre le prix d’achat de la maison (175.000 €), et celui auquel elle l’a revendue le 15 avril 2021 (115.000 €), et ce pour tenir compte du coût estimé des désordres évalués par l’expert, augmenté des frais de notaire à hauteur de 10.336 €, et dans le corps de ses conclusions, une somme qui « ne saurait être inférieure à 50.000 € au regard du coût cumulatif des travaux retenus par les deux rapports d’expertise judiciaire ».

Les époux [K]-[Z] demandent, à titre subsidiaire, de limiter le montant des condamnations à leur charge en réparation du préjudice financier à la somme de 29.000 € correspondant au coût des travaux de reprise afférents aux désordres de nature décennale tels qu’évalués par l’expert.

Au titre de la garantie décennale, le constructeur vendeur est tenu de prendre en charge la réparation des dommages matériels ou immatériels consécutifs aux désordres relevant des articles 1792 et suivants du code civil.

Il résulte des énonciations du rapport d’expertise déposé le 21 octobre 2022 par Monsieur [B], que celui-ci a chiffré à la somme de 29.000 € le coût des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux seuls désordres de nature décennale.

Par ailleurs, le propriétaire peut également solliciter l’indemnisation de la moins-value apportée à l’ouvrage, dès lors qu’il rapporte la preuve que l’ouvrage subit effectivement une moins-value en raison des désordres, de nature décennale, dont il est affecté, distincte du coût des travaux de reprise par ailleurs indemnisé.

En l’espèce, il est constant que Madame [X] a acquis le bien le 23 juin 2016 moyennant le prix de 175.000 € et l’a revendu le 15 avril 2021 pour le prix le 115.000 €, l’acte de vente précisant à cet égard que le prix ainsi fixé tient compte des travaux de remise en état du bien nécessaires.

Il est tout aussi établi que, dans les suites immédiates de l’acquisition, sont apparus de nombreux désordres d’une certaine importance affectant notamment le clos et le couvert et générant des risques pour la sécurité des occupants, qui ont nécessairement eu un impact sur la valeur vénale du bien, entraînant ainsi une moins-value de l’ouvrage, non réparée par la seule indemnisation du coût des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres retenus.

En conséquence, ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 30.000 €.

En revanche, les frais de notaire déboursés par Madame [X] lors de la revente de son bien n’étant nullement la conséquence directe des désordres affectant l’immeuble, il n’y a pas lieu de faire droit à ce chef de demande.

Ajoutant au jugement dont appel, les époux [K]-[Z] seront condamnés à payer à Madame [X] la somme de 29.000 € en réparation du préjudice matériel résultant des désordres au titre de la garantie décennale, et celle de 30.000 € au titre du préjudice immatériel résultant de la moins-value de l’ouvrage.

Sur le préjudice de jouissance, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu le pourcentage d’inhabitabilité du bien fixé par l’expert à 15 % sur la base d’un loyer théorique mensuel de 800 euros, soit une somme de 6.300 euros arrêtée au mois de juillet 2021, étant observé que Madame [X], qui critique ce taux, demande toutefois la confirmation de ce chef de jugement.

Enfin, il ne saurait être contesté que Madame [X], qui a acquis un bien, affecté de nombreux désordres, auprès de vendeurs ayant eux-mêmes procédé à la transformation d’une grange en maison d’habitation, en leur qualité de professionnels du bâtiment concernant l’époux, et ce quatre mois seulement après l’achèvement des travaux de réhabilitation, a de ce fait subi un préjudice moral certain, ayant pu avoir le sentiment d’avoir été dupée par des personnes auxquelles elle avait fait confiance. A cela s’ajoute la revente du bien à un prix bien inférieur à celui auquel elle l’avait acquis.

Il convient en conséquence de condamner les époux [K]-[Z] à payer à Madame [X] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral, par infirmation du jugement de ce chef.

Sur la demande de condamnation des époux [K]-[Z] au titre des frais d’expertise

Aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent notamment la rémunération des techniciens.

Dès lors, le sort des frais d’expertise doit être réglé dans le cadre des dispositions de l’arrêt relatives aux dépens.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement quant à la condamnation des époux [K]-[Z] aux dépens de première instance, en ceux compris les frais de l’expertise déposée le 15 juin 2018, et y ajoutant, les frais de l’expertise déposée le 21 octobre 2022, ainsi que l’application qui a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [K]-[Z], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel, et à payer à Madame [X] une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Déboute Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] épouse [K] de leur demande tendant à voir dire Madame [G] [X] irrecevable à exercer de manière alternative les actions fondées sur la garantie des vices cachés et sur la garantie décennale ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Melun en date du 13 avril 2021, en ce qu’il a :

dit que le défaut constitué de l’absence de ventilation de chute de l’équipement sanitaire de la suite parentale ne constitue pas un désordre de nature décennale mais un vice caché ;

débouté Madame [X] de sa demande concernant son préjudice moral,

Statuant de nouveau du chef des dispositions infirmées,

Dit que le défaut constitué de l’absence de ventilation de chute de l’équipement sanitaire de la suite parentale ne constitue pas un vice caché mais un désordre relevant de la garantie décennale ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] épouse [K] à payer à Madame [G] [X] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral ;

Le confirme pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] épouse [K] à payer à Madame [G] [X] :

la somme de 29.000 € en réparation du préjudice matériel résultant des désordres au titre de la garantie décennale;

la somme de 30.000 € au titre du préjudice immatériel résultant de la moins-value de l’ouvrage;

Dit que les dépens de première instance auxquels sont condamnés Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] épouse [K] comprendront les frais des deux expertises judiciaires en date des 15 juin 2018 et 21 octobre 2022 ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] épouse [K] aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [K] et Madame [D] [Z] épouse [K] à payer à Madame [G] [X] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE