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Expéditions
exécutoires
délivrées le:

7ème chambre 1ère section

N° RG 23/10195
N° Portalis 352J-W-B7H-C2PU4

N° MINUTE :

Assignation du :
02 août 2023

JUGEMENT
rendu le 10 Septembre 2024
DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 8],
représenté par son syndic la société ACTIF IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Eric BARBOLOSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1206

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. ACTION RENOV BAT
[Adresse 3]
[Localité 10]

CABINET ROUX GESTION
[Adresse 9]
[Localité 4]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président
Monsieur Mathieu DELSOL, Juge
Madame Malika KOURAR, Juge

assisté de Madame Ines SOUAMES, Greffier lors des débats et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier lors de la mise à disposition.
Décision du 10 Septembre 2024
7ème chambre 1ère section
N° RG 23/10195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PU4

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2024 tenue en audience publique devant Monsieur DELSOL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article de l’article 450 du Code de procédure civile
Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente, et par Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte d’huissier en date du 02 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à PARIS 13ème, représenté par son syndic, la société ACTIF IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 (ci-après le syndicat des copropriétaires) a assigné la société ACTION RENOV BAT et la société CABINET ROUX GESTION devant le tribunal judiciaire de PARIS pour lui demander de :

“A titre principal,
-ORDONNER à la société ACTION RENOV BAT de reprendre et finaliser le chantier engagé au sein de la copropriéré du [Adresse 7]) [sic] conformément au devisn°DE0064, et notamment la préparation et la mise en peinture des murs en platre des boiseries dans le hall
d’entrée et la cage d’escalier, la préparation et la vitrification des sols de la cage d’esca1ier, des paliers et des espaces de circulation, la fourniture et la pose d’une porte d’entrée respectant les normes de sécurité et les termes du contrat.

A titre subsidiaire,
– CONDAMNER la société ACTION RENOV BAT à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [sic] la somme de 12.255 euros HT correspondant aux prestations du devis n°DE0064 non réalisées par la défenderesse ;

En tout état de cause,
– CONDAMNER la société ACTION RENOV BAT à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [sic] la somme de 2.450 euros à titre de domrnages et intérêts ;
– CONDAMNER le Cabinet ROUX à verser au Syndicar des copropriétaires du [Adresse 7]) la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– CONDAMNER in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens.”

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que le 08 juin 2017, il a signé un devis n°DE0064 proposé par la société ACTION RENOV BAT d’un montant de 45.749,73 euros TTC portant sur des travaux de réfection de la cage d’escalier de l’immeuble. Il déplore que malgré le paiement de l’intégralité des factures émises par cette société, celle-ci n’a jamais achevé les travaux commandés.

Il se plaint de la non-réalisation des postes suivants :
“*sur les murs en plâtre et boiseries : rebouchage au blanc de zinc, ponçage à sec, application de deux couches de peinture acrylique satinée,” (poste facturé 1.9500 euros HT);
“* sols cage d’escalier, paliers et circulations : vitrification, ponçage 1 passe grains gros et 2 pases grains fins, seatic 11 couches et vitrification satinée 2 couches” (poste facturé 4.335 euros) HT;
“* fourniture et pose d’une porte d’entrée vitrée bois exotique amenuisée, double vitrage 20 mm retardateur d’effraction avec raccordement au digicode existant” (poste facturé 5.970 euros HT).

Au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1231-1 du code civil, il sollicite l’exécution forcée des prestations non réalisées et subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts correspondant au prix des prestations non réalisées. Il sollicite en outre le paiement de dommages et intérêts en raison du retard dans l’exécution des prestations, qui compromet la sécurité de l’immeuble en ce que celui-ci s’est retrouvé avec une porte d’entrée non appareillée, susceptible d’être facilement facturée.

Le syndicat des copropriétaires recherche également la responsabilité de la société CABINET ROUX GESTION, son ancien syndic, au visa des articles 1992 du code civil et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il fait valoir que le syndic a omis de s’assurer que les prestations facturées avaient bien été exécutées et de procéder à un suivi administratif du chantier. Il lui reproche en outre d’avoir payé la totalité des travaux, laissant l’immeuble avec un chantier inachevé et sans trésorerie.

La société RENOV’BAT, assignée à étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La société CABINET GESTION, assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2024 et mise en délibéré au 10 septembre 2024.

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de la société ACTION RENOV BAT

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est acquis que tout entrepreneur est tenu à une obligation de résultat portant sur la bonne exécution des travaux confiés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un devis émis par la société ACTION RENOV BAT d’un montant de 45.749,73 euros TTC portant sur des travaux de réfection de la cage d’escalier de l’immeuble, signé le 07 juin 2017 par son ancien syndic, la société CABINET ROUX GESTION.

Sur la base d’un constat d’huissier réalisé le 16 février 2023, il se plaint de la non-réalisation des postes suivants, qui figurent au devis :
“*sur les murs en plâtre et boiseries : rebouchage au blanc de zinc, ponçage à sec, application de deux couches de peinture acrylique satinée,” poste facturé 1.9500 euros HT;
* sols cage d’escalier, paliers et circulations : vitrification, ponçage 1 passe grains gros et 2 passe grains fins, seatic 11 couches et vitrification satinée 2 couches” poste facturé 4.335 euros HT;
* fourniture et pose d’une porte d’entrée vitrée bois exotique amenuisée, double vitrage 20 mm retardateur d’effraction avec raccordement au digicode existant” poste facturé 5.970 euros HT.

S’agissant des travaux sur les murs en plâtre et boiseries, le constat d’huissier mentionne :

“Nous avançons dans le couloir de l’immeuble en direction de la cage d’escalier. Juste avant que cette dernière, le mur de gauche est plâtré et présente des boursouflures, des éclats de plâtre, des traces de reprise et ce jusqu’à une hauteur d’environ 1,20m. En partie haute, sur cette même portion de mur, à gauche de la porte donnant sur le local commercial, il existe une boursouflure au nivau du plâtre. Sur le côté gauche de cette partie murale plâtrée, l’épaisseur de plâtre n’est pas lissée et n’est pas rectiligne à la jonction entre ladite partie plâtre et le bois vertical inséré dans le mur.(…) Le mur de droite en arrivant sur le palier du premier étage est plâtre. Le plâtre est lissé mais apparemment non peint. Le plâtre présente un ton crème par rapport à la sous-face de la volée d’escalier peinte en blanc. Sur le mur de façade, on trouve des zones blanches et des zones blanc cassé, présentant des traces de passage de rouleau. Au niveau de l’encadrement de la porte palière située à droite en arrivant sur le palier, on peut voir des débordements de peinture ou d’enduit sur le bois. Dans l’ensemble de la cage d’escalier, il existe des parties peintes en blanc, des parties de couleur beige, des traces de passage de rouleau.”

Il ressort de ces constatations que la prestation de peinture des murs et boiseries prévue au devis n’a pas été correctement exécutée, comme en témoignent les multiples boursouflures et éclats de plâtre ainsi que l’existence de murs et boiseries non peints ou de teintes différentes dans l’ensemble de la cage d’escalier.

La société ACTION RENOV BAT a donc manqué à son obligation de résultat.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à solliciter la condamnation de la société ACTION RENOV BAT à reprendre cette prestation.

S’agissant de la rénovation des sols de la cage d’escalier, des paliers et des circulations, le constat d’huissier mentionne :
“l’emmarchement est en bois. Les marches sont anciennes. Les contremarches sont revêtues d’une peinture de couleur vert d’eau. Les premières huits contremarches présentent une peinture écaillée. Dans la volée d’escalier, entre le premierétage et le deuxième étage, on retrouve au niveau des contremarches des traces d’enduit blanc entre les contremarches et les marches proprement dites, non peint. Dans l’escalier, entre le deuxième et le troisième étage, on retrouve des traces d’enduit gris entre la marche et la contremarche. Au niveau de la septième marche en montant ledit enduit est peint de couleur vert d’eau d’un ton différent par rapport à la couleur recouvrant le reste des contremarches. Sur l’épaisseur des plinthes, on peut voir des traves de peinture de couleur vert d’eau d’un ton plus clair que le vert d’eau recouvrant le reste de la plinthe.”

Il ressort de ces constatations que certains endroits de la cage d’escalier, des paliers et des circulations ont été insuffisamment poncés et que certaines couches de peintures sont de teintes différentes.

La société ACTION RENOV BAT a ainsi manqué à son obligation de résultat.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à solliciter la condamnation de la société ACTION RENOV BAT à reprendre cette prestation.

Concernant enfin la fourniture et pose d’une porte d’entrée vitrée bois exotique amenuisée, le constat d’huissier mentionne :
“Porte d’entrée de l’immeuble
cette porte est constituée d’un vantail avec aculus, montée sur trois gonds. A hauteur de serrure, la porte présente trois percements non appareillés. Lorsqu’on se positionne à l’intérieur de l’immeuble, sur le côté gauche entre le bati de la porte et le mur en pierre, il existe de la mousse expansive visibile, non lissée et non calfeutrée sur toute la hauteur de la porte et de son oculus ainsi que de la baie positionnée en imposte.”

Il ressort de ces constatations, corroborées par les photographies jointes au constat, que la porte d’entrée présente trois larges trous non appareillés à hauteur de serrure. Elles montrent par ailleurs la présence de mousse expansive, démontrant une absence de finition. Il en résulte que la prestation n’a pas été correctement exécutée.

La société ACTION RENOV BAT a donc manqué à son obligation de résultat.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à solliciter la condamnation de la société ACTION RENOV BAT à reprendre cette prestation.

En conséquence, le tribunal condamnera la société ACTION RENOV BAT à reprendre et finaliser, dans les règles de l’art, les prestations suivantes figurant au devisn°DE0064 accepté par le syndicat des copropriétaires le 08 juin 2017 :
– la préparation et la mise en peinture des murs en platre des boiseries dans le hall d’entrée et la cage d’escalier,
– la préparation et la vitrification des sols de la cage d’esca1ier, des paliers et des espaces de circulation,
– la fourniture et la pose d’une porte d’entrée respectant les normes de sécurité et les termes du contrat.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2.450 euros en réparation du préjudice qu’il a subi, évoquant l’insécurité causée par la porte d’entrée non appareillée pouvant être facilement fracturée. Bien que le syndicat des copropriétaires ne fasse état d’aucune effraction ou d’intrusion qui serait intervenue en raison des travaux inachevés, le risque d’intrusion et d’insécurité apparaît bien réel. Il est par ailleurs certain que l’inachèvement des travaux, débutés il y a près de sept ans, a causé des tracas et des préoccupations légitimes à la copropriété, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.000 euros.

En conclusion, le tribunal :

– condamnera la société ACTION RENOV BAT à reprendre et finaliser dans les règles de l’art, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, les prestations suivantes figurant au devisn°DE0064 accepté par le syndicat des copropriétaires le 07 juin 2017 :

– la préparation et la mise en peinture des murs en platre des boiseries dans le hall
d’entrée et la cage d’escalier,
– la préparation et la vitrification des sols de la cage d’esca1ier, des paliers et des espaces de circulation,
– la fourniture et la pose d’une porte d’entrée respectant les normes de sécurité et les termes du contrat ;

– condamnera la société ACTION RENOV BAT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de la société CABINET ROUX GESTION

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit plusieurs factures émises par la société ACTION RENOV BAT portant la mention “payé” et faisant référence aux acomptes successivement payés par le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son ancien syndic, la société CABINET ROUX GESTION.

Ces pièces établissent que l’ensemble des factures ont été payées par le syndic, alors que les travaux n’étaient pas achevés.

Au surplus, la société CABINET ROUX GESTION, défaillante à la présente instance, ne rapporte la preuve d’aucune diligence effectuée pour inciter l’entreprise à terminer les travaux, alors que la bonne exécution de son mandat de syndic l’y obligeait.

La société CABINET ROUX GESTION a donc commis une faute dans l’exécution de son mandat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réparation du préjudice “puisqu’il s’est retrouvé avec un chantier non achevé, sans trésorerie, et a été contraint d’engager la présente action pour obtenir réparation.”

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer un préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation prononcée à l’encontre de la société ACTION RENOV BAT.

Dans ces conditions, la demande du syndicat des copropriétaires formée à l’encontre de la société CABINET ROUX GESTION sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ACTION RENOV BAT sera condamnée aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société ACTION RENOV BAT sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 01er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, l’article 514-1 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la société ACTION RENOV BAT à reprendre et finaliser dans les règles de l’art, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, les prestations suivantes figurant au devisn°DE0064 accepté le 07 juin 2017 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société ACTIF IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 :

– la préparation et la mise en peinture des murs en platre des boiseries dans le hall
d’entrée et la cage d’escalier,
– la préparation et la vitrification des sols de la cage d’esca1ier, des paliers et des espaces de circulation,
– la fourniture et la pose d’une porte d’entrée respectant les normes de sécurité et les termes du contrat ;

CONDAMNE la société ACTION RENOV BAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société ACTIF IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société ACTIF IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 à l’encontre de la société CABINET ROUX GESTION ;

CONDAMNE la société la société ACTION RENOV BAT aux dépens ;

CONDAMNE la société ACTION RENOV BAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société ACTIF IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 10 Septembre 2024

Le Greffier Le Président