ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
09 AOUT 2024

N° RG 24/00701 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBR6
Code NAC : 72C

DEMANDERESSE

Madame [N] [U] [X] [B],
née le 13 Avril 1976 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 6]

Représentée par Me Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice lors de la délivrance de l’assignation en Référé la Société AS FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S. de VERSAILLES sous le n° 490 205 184, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aujourd’hui remplacée aux termes d’une Assemblée Générale en date du 6 Mai 2024 par la Société AGENCE SAINT SIMON, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S. de VERSAILLES sous le n° 315 492 652, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par Me Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31, avocat postulant et par Me Virginie KOERFER BOULAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31, avocat plaidant,

A VOTRE SERVICE, société par actions simplifiée, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n° 852 134 774, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non représentée,

PARTIE INTERVENANTE :

AGENCE SAINT SIMON, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S. de VERSAILLES sous le n° 315 492 652, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
es qualité de syndic du SDC du [Adresse 7] et qui remplace le précédent syndic (AS FONCIA MANSART) aux termes d’une Assemblée Générale en date du 6 Mai 2024,

Représentée par Me Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31, avocat postulant et par Me Virginie KOERFER BOULAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31, avocat plaidant,

***

Débats tenus à l’audience du : 09 Juillet 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 09 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

Par acte authentique du 1er août 2022 Mme [N] [U] [X] [B] a acquis un appartement dans un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11] soumis au régime de la copropriété.

Par devis du 14 août 2022, la SAS A VOTRE SERVICE a été chargée par Mme [B] de réaliser des travaux pour un montant total de 76.494,00 euros. Les travaux n’ont fait l’objet que d’une déclaration préalable auprès de la mairie de [Localité 11] en date du 29 août 2022 concernant le changement de certaines fenêtres.

Par avertissement du 03 novembre 2022, la mairie de [Localité 11] informait la SAS A VOTRE SERVICE que les travaux intérieurs n’avaient pas été autorisés et qu’un procès-verbal serait dressé en cas de non-respect de cet avertissement.

Le 16 novembre 2022 Mme [B] a déposé une deuxième déclaration préalable de travaux pour poursuivre les travaux.

Dans son compte-rendu de visite amiable du 16 décembre 2022, M. [M], architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, a listé un certain nombre de non-conformités relatives aux parties communes et ne s’est pas prononcé sur la conformité des travaux dans les parties privatives.

Le 12 janvier 2023, Mme [B] retirée sa deuxième déclaration préalable.

Par ordonnance de référé en date du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, aux fins notamment de voir interdire la reprise des travaux au niveau des parties communes et ordonner l’interruption des travaux exigeant l’autorisation préalable de l’assemblée générale, a jugé ces demandes sans objets dans la mesure où Mme [B] avait cessé les travaux litigieux en décembre 2022.

Par décision du 22 juin 2023, le projet de travaux de Mme [B] a été refusé par l’assemblée générale des copropriétaires.

A la suite d’une troisième déclaration préalable, un arrêté de non-opposition imposant à Mme [B] de respecter les prescriptions des architectes des bâtiments de France a été émis par la mairie de [Localité 11] en date du 15 janvier 2024.

Par courriers en date du 03 janvier et 04 mars 2024 le conseil syndical faisait part à Mme [B] de ses observations quant à la conformité du projet envisagé et lui enjoignait de le soumettre au vote des copropriétaires.

Par courrier en date du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a mis Mme [B] en demeure de solliciter l’accord des copropriétaires sur son projet, de renoncer à l’implantation de la cuisine dans le salon, d’extraire des canalisations installées dans le plénum, de communiquer la preuve de la propriété du couloir, partie commune supportant la trémie donnant accès aux combles au moyen d’un acte authentique, dans un délai de dix jours.

Par procès-verbal de constat en date du 07 mai 2024, la SAS NORIANCE, THOMAS LESNE & REMI MAUDENS désigné comme commissaire de justice par ordonnance de référé en date du 26 mars 2024 du tribunal judiciaire de Versailles a constaté que :
des éléments d’origines avaient été déposés, des canalisations avaient été installées dans le plénum,des installations électrique avaient été effectuées dans les murs dans l’appartement de Mme [B],des tâches de peinture sur le parquet points de Hongrie étaient apparues,aucune chevêtre au niveau de la trémie n’avait été installée,l’ensemble des travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Mme [N] [U] [X] [B], a assigné la SAS A VOTRE SERVICE et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 7] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’ordonnance d’expertise par actes de commissaires de justice en date du 2 mai 2024. La mesure d’expertise sollicitée par la demanderesse incluait les missions suivantes :
Se rendre sur place, [Adresse 7],Se faire communiquer tous documents et pièces que l’Expert estimera utile à l’accomplissement de sa mission,Visiter les lieux en détail et les décrire précisément,Examiner les malfaçons, non façons, non conformités et désordres consignés dans la présente assignation, ainsi que dans les pièces communiquées, dont le compte rendu établi par Monsieur [M], architecte, après sa visite du 9 décembre 2022,Les décrire en précisant leur nature, en rechercher l’origine et les causes,Proposer les travaux de réfection nécessaires, en chiffrer le coût ainsi que la durée,Plus généralement, renseigner le Tribunal éventuellement saisi au fond sur le détail destravaux à effectuer, affectant les parties communes de l’immeuble mais conformes à la destination de celui-ci.
Fournir les éléments techniques et de fait permettant d’apprécier les responsabilités, ainsi que les préjudices subis (en distinguant, dans la mesure du possible, ce qui concerne les parties privatives de l’appartement de Madame [B] et ce qui relève des parties communes de l’immeuble),Donner un avis sur le compte entre les parties, y compris au regard des causes du retard et des pénalités contractuelles applicables à ce titre,En cas d’urgence reconnue par l’Expert, autoriser les parties à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables, lesquels seront dirigés par le maître d’œuvre et l’entreprise qualifiée de leur choix, sous le constat de bonne fin de l’Expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,Faire toutes constatations utiles,Etablir puis diffuser une note de synthèse et laisser aux parties un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations,Répondre à tout dire et entendre tout sachant,Du tout dresser rapport afin qu’il soit le cas échéant statué au fond.

A l’audience du 04 juillet 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes et prétentions et a sollicité le rejet de la demande de mission d’expertise telle que formulée par le défendeur en ce qui concerne la conformité des travaux autorisés aux autorisations d’urbanisme et aux prescriptions des architectes des bâtiments de France, l’étude des travaux non encore effectués susceptibles de faire l’objet d’une interdiction et la conformité de la trémie déjà existante dans les lieux, alléguant que cette trémie avait été autorisée par le syndicat des copropriétaires fait l’objet d’une prescription trentenaire.

Alléguant que les travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée des copropriétaires, qu’ils ne sont pas conformes aux autorisations d’urbanisme et aux prescriptions des architectes des bâtiments de France, et qu’ils portent atteinte aux parties communes, le défendeur a également sollicité une mesure d’expertise incluant les missions suivantes :
Se rendre sur place, [Adresse 7], tant au domicile de Madame [B] que pour visiter les parties communes de l’immeuble, de façon générale, Se faire communiquer tous documents et pièces contractuels et autres que l’Expert estimera utile à l’accomplissement de sa mission, Se faire notamment remettre les autorisations qui auraient pu être délivrées, En ressortir toutes les atteintes aux parties communes, sachant qu’aucune autorisation n’a jamais été donnée, Faire également ressortir toutes les atteintes à l’autorisation donnée par l’Urbanisme, et notamment toutes les violations aux demandes formulées expressément par l’Architecte des Bâtiments de France, D’ores et déjà, établir l’ensemble des travaux qui ont déjà été effectués sans la moindre autorisation de l’Urbanisme et sans autorisation d’Assemblée Générale, Lister les travaux effectués touchant d’ores et déjà tant à la structure qu’aux parties communes, Lister les travaux envisagés mais non encore effectués afin de communiquer au Tribunal tous éléments de nature à permettre une interdiction des travaux à venir, Lister les éléments remarquables que Madame [B] a d’ores et déjà supprimés, tel que cheminée, tomettes anciennes, volets intérieurs… Donner au Tribunal tous éléments de nature à se déterminer quant aux travaux relatifs à la trémie déjà installée : dire si les travaux effectués mettent en danger la structure, impliquent des interventions de gros-oeuvre dans les murs porteurs et les planchers, aussi bien pour l’éliminer que pour la consolider, Analyser le projet soumis à la Ville et donner au Tribunal tous éléments de nature à déterminer si ce projet comporte l’installation d’une cuisine dans une pièce à destination de salon ou de réception depuis l’origine, sans décision d’Assemblée Générale, afin de permettre au Tribunal de se prononcer en droit sur le bien fondé ou non de ce projet,

Se faire remettre, concernant les travaux portant sur les combles et leur accès, un acte authentique soulignant la propriété du lot, constituant, en droit, une partie commune et annexée en son temps par Monsieur [J] Donner au Tribunal tous éléments de nature à déterminer les remises en état indispensables, les interruptions de travaux…. et à fixer les préjudices subis par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7].
La SAS AGENCE SAINT SIMON est intervenue volontaire à l’instance en sa qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

La décision a été mise en délibéré au 09 août 2024.

Sur l’intervention volontaire de la société AGENCE SAINT SIMON

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société AGENCE SAINT SIMON, nouveau syndic en exercice du SDC, habile à le représenter.

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l’existence des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ;

Le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ;

La prétention de la demanderesse n’est pas manifestement vouée à l’échec ;

La demanderesse dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifient du caractère légitime de leur demande ;

Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’expertise, dans les conditions détaillées dans le dispositif.

Il sera fait droit aux demandes formulées par le SDC dès lors que la question de la conformité des travaux est débattue et qu’il existe un litige sur la trémie que le juge des référés n’ a pas compétence pour trancher.

Les dépens seront partagés par moitié entre les parties dès lors que deux types de missions sont confiées à l’expert, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile,

DÉCLARONS recevable l’intervention volontaire de la société AGENCE SAINT SIMON en sa qualité de nouveau syndic ;

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Mme [R] [I]
[Adresse 8]
[Localité 11]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 10]

expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel, avec mission de :

Se rendre sur place, [Adresse 7],
Se faire communiquer tous documents et pièces que l’Expert estimera utile à l’accomplissement de sa mission,
Visiter les lieux en détail et les décrire précisément,
Examiner les malfaçons, non façons, non conformités et désordres consignés dans la présente assignation, ainsi que dans les pièces communiquées, dont le compte rendu établi par Monsieur [M], architecte, après sa visite du 9 décembre 2022,
Les décrire en précisant leur nature, en rechercher l’origine et les causes,
Proposer les travaux de réfection nécessaires, en chiffrer le coût ainsi que la durée,
Plus généralement, renseigner le Tribunal éventuellement saisi au fond sur le détail des travaux à effectuer, affectant les parties communes de l’immeuble mais conformes à la destination de celui-ci.
Fournir les éléments techniques et de fait permettant d’apprécier les responsabilités, ainsi que les préjudices subis (en distinguant, dans la mesure du possible, ce qui concerne les parties privatives de l’appartement de Madame [B] et ce qui relève des parties communes de l’immeuble),
Donner un avis sur le compte entre les parties, y compris au regard des causes du retard et des pénalités contractuelles applicables à ce titre,
Se faire notamment remettre les autorisations qui auraient pu être délivrées,
En ressortir toutes les éventuelles atteintes aux parties communes,

Faire également ressortir toutes les éventuelles atteintes à l’autorisation donnée par l’Urbanisme, et notamment toutes les violations aux demandes formulées expressément par l’Architecte des Bâtiments de France,
Etablir l’ensemble des travaux qui auraient déjà été effectués sans autorisation de l’Urbanisme et sans autorisation d’Assemblée Générale,
Lister les travaux effectués touchant tant à la structure qu’aux parties communes,
Lister les travaux envisagés mais non encore effectués afin de communiquer au Tribunal tous éléments de nature à permettre une interdiction des travaux à venir,
Lister les éléments remarquables supprimés par Madame [B] (cheminée, tomettes anciennes, volets intérieurs…)
Donner au Tribunal tous éléments de nature à se déterminer quant aux travaux relatifs à la trémie déjà installée : dire si les travaux effectués mettent en danger la structure, impliquent des interventions de gros-oeuvre dans les murs porteurs et les planchers, aussi bien pour l’éliminer que pour la consolider,
Analyser le projet soumis à la Ville et donner au Tribunal tous éléments de nature à déterminer si ce projet comporte l’installation d’une cuisine dans une pièce à destination de salon ou de réception depuis l’origine, sans décision d’Assemblée Générale, afin de permettre au Tribunal de se prononcer en droit sur le bien fondé ou non de ce projet,
Se faire remettre, concernant les travaux portant sur les combles et leur accès, un acte authentique soulignant la propriété du lot, constituant, en droit, une partie commune et annexée en son temps par Monsieur [J]
Donner au Tribunal tous éléments de nature à déterminer les remises en état indispensables, les interruptions de travaux…. et à fixer les préjudices subis par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7].
En cas d’urgence reconnue par l’Expert, autoriser les parties à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables, lesquels seront dirigés par le maître d’œuvre et l’entreprise qualifiée de leur choix, sous le constat de bonne fin de l’Expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,
mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,
DISONS que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

FIXONS à 4000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé moitié par chacune des parties ou à défaut par la partie la plus diligente, au plus tard le 30 septembre 2024, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction,

IMPARTISSONS à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 6 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

DISONS que les dépens seront à la charge de la demanderesse.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART