RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 AOUT 2024

N° RG 23/02567 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y35A

N° :

[V] [S]

c/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

Parties intervenantes
[I] [L]
[F] [L]
DEMANDEUR

Monsieur [V] [S]
[Adresse 11]
[Localité 7] – ALLEMAGNE

représenté par Maître Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1197

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] représenté par son syndic, la société ETUD GEST IMMO NORD EST (SEGINE)
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [I] [L]
[Adresse 10]
[Localité 13]

et

Monsieur [F] [L]
[Adresse 10]
[Localité 13]

représentés par Me Salome COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B160

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 juin 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Monsieur [V] [S] était propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10].

Il a procédé à la vente d’un premier lot le 28 janvier 2019 au profit de Monsieur [O], puis un second le 2 février 2019 en faveur de Monsieur [I] [L].

A la suite de ces différentes ventes, l’immeuble a été placé sous le régime de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965 dont il a été le syndic bénévole jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 6 septembre 2023 désignant la société ETUD GEST IMMO NORD EST. Entre-temps, un deuxième appartement avait été acquis le 31 janvier 2020 par l’indivision [L].

Le 21 janvier 2020, Monsieur [S] avait fait entreprendre par l’entreprise CH DECO des travaux de réfection de la toiture.

Arguant de la mauvaise réalisation de ces travaux, Monsieur [V] [S] a, par acte en date du 16 octobre 2023, assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 10]) par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre dans le but d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire est venue une première fois à l’audience du 6 février 2024, à l’occasion de laquelle, Monsieur [I] [L] et Monsieur [F] [L] ont déclaré intervenir volontairement, ayant transmis par RPVA des conclusions écrites aux termes desquelles ils demandaient à la juridiction saisie de :

REJETER, la demande d’expertise formulée par Monsieur [V] Guillaume [S] au motif qu’elle ne remplit pas les conditions de l’article 145 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [V] Guillaume [S] à payer, à titre de provision, à Monsieur [F] [L], pris tant en sa qualité de propriétaire occupant que de représentant de l’indivision la somme de 24 502 € répartie de la manière suivante :

– 2 500 €, à valoir sur les charges de copropriété à venir pour les travaux de remise en état des parties communes abîmées par les travaux réalisés par Monsieur [V] Guillaume [S],
– 2 500 €, à valoir sur les frais de remise en état des parties privatives abîmées par les travaux réalisés par Monsieur [V] Guillaume [S],
– 1 €, à valoir sur la réduction de prix en lien avec le dol de Monsieur [S],
– 1 €, à valoir sur le préjudice psychologique résultant de la présente situation,
– 17 000 €, à valoir sur les frais de déménagement et de relogement qui seront rendus nécessaires pendant la durée des travaux,
– 2 500 €, à valoir sur les troubles de jouissance qui résultent des travaux effectués par Monsieur [S],

CONDAMNER Monsieur [V] Guillaume [S] à payer, à titre de provision, à Monsieur [I] [L], la somme de 24 502 € répartie de la manière suivante :

– 2 500 €, à valoir sur les charges de copropriété à venir pour les travaux de remise en état des parties communes abîmées par les travaux réalisés par Monsieur [V] Guillaume [S],
– 2 500 €, à valoir sur les frais de remises en état des parties privatives abîmées par les travaux réalisés par Monsieur [V] Guillaume [S],
– 1 €, à valoir sur la réduction de prix en lien avec le dol de Monsieur [S],
– 1 €, à valoir sur le préjudice psychologique résultant de la présente situation,
– 17 000 €, à valoir sur les frais de déménagement et de relogement qui seront rendus nécessaires pendant la durée des travaux,
– 2 500 €, à valoir sur les troubles de jouissance qui résultent des travaux effectués par Monsieur [S].

CONDAMNER Monsieur [V] Guillaume [S] à payer 4 000 € aux frères [L] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [V] Guillaume [S] aux entiers dépens ; RAPPELER l’exécution provisoire et si nécessaire la prononcer ;

Un renvoi a été ordonné à une audience ultérieure pour permettre aux parties d’établir leurs conclusions écrites. En outre, le juge a rendu une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur.

Les parties ayant refusé d’entrer dans ce processus de médiation, l’affaire a été retenue pour être examinée à l’audience du 18 juin 2024.

Aux termes de conclusions écrites qu’il a soutenu oralement, Monsieur [V] [S] a maintenu sa demande d’expertise, tout en concluant au rejet des demandes reconventionnelles formées par les défendeurs et intervenants volontaires.

Il expose que l’expertise est rendue nécessaire pour déterminer contradictoirement l’état de la toiture et notamment de sa charpente ; que lors de la vente des appartements aux consorts [L], il avait pris l’engagement de faire quelques travaux, mais non de procéder à un changement complet de la toiture ; que c’est la société CH DECO qui en a pris seule l’initiative, sans l’en aviser ; que par la suite , il avait exprimé son accord pour procéder à la réfection de la toiture, ce qu’a refusé Monsieur [L] au motif que la charpente était abîmée, sans qu’il puisse le prouver ; que le recours à une expertise constitue une mesure appropriée permettant de vérifier ainsi l’état de la charpente.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 10]) a demandé à la juridiction des référés de :

A titre principal,

Débouter Monsieur [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et ce, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, Monsieur [S] à remettre en état la toiture de l’immeuble selon devis n°2023-08-3417-V2 de la société FOUSSADIER ENTREPRISE et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et d’un bureau d’étude, tous deux mandatés par le syndic aux frais de Monsieur [S],

Condamner Monsieur [S] à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

Prendre acte de ses protestations et réserves relativement à l’expertise sollicitée,

Condamner à titre Provisionnel Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 €,

Réserver les dépens de l’instance,

Il fait observer que la mesure d’expertise est sollicitée à partir des travaux de réfection effectués par la société CH DECO à la demande de Monsieur [S] lui-même et à ses propres frais, de sorte qu’elle ne dépend aucunement de la solution d’un litige ; que pour l’exécution de ces travaux, Monsieur [S] n’est jamais intervenu en qualité de syndic bénévole, mais en son nom propre ; que les éléments modifiés par ces travaux constituent des parties communes générales et que d’autre part, ces travaux ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble ; que Monsieur [S] aurait dû solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ; que tous travaux entrepris sans cette autorisation sont irréguliers de sorte que le copropriétaire doit être condamné à rétablir les lieux en l’état antérieur ; qu’il est de jurisprudence constante qu’une construction réalisée en violation manifeste du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser.

Monsieur [I] [L] et Monsieur [F] [L] ne sont pas représentés par leur avocat à cette audience. Ce dernier a formulé néanmoins sur le RPVA des protestations et réserves écrites sur la demande d’expertise, en invoquant les dispositions de l’article 486-1 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la présente ordonnance susceptible d’appel est contradictoire.

Sur l’intervention volontaire de Messieurs [I] et [F] [L]

En application de l’article 325 du code de procédure civile, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de Messieurs [I] et [F] [L], copropriétaires au sein de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 13].

En revanche, compte tenu de leur non représentation par leur avocat le 18 juin 2024, il n’y a pas lieu à statuer sur leurs prétentions énoncées dans leurs conclusions écrites transmises par RPVA, pour l’audience du 6 février 2024.

Sur la mesure d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Cette disposition n’exige pas l’examen préalable de la recevabilité d’une éventuelle action future ni des chances de succès du procès qui pourrait en résulter au fond.

Elle impose seulement au juge statuant sur requête ou par voie de référé, de s’assurer de ce que la partie qui l’invoque justifie d’un motif légitime.

Aux termes de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformément à la destination de celui-ci.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [V] [S] a confié à la société CH DECO la réalisation de travaux de réfection de la toiture du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 13], suivant un devis n°20/5575 établi le 21 janvier 2020.

Il ressort d’un rapport d’expert émanant de la société SAS IN FUTURUM en date du 28 mai 2020 que la couverture initialement constituée de terrassons en zinc a été remplacée par une couverture en tuiles mécaniques à emboîtement de type Iméris Huguenot PV13, ce qui n’était pas spécifié dans le devis précité. Cette couverture aurait en réalité été superposée sur la couverture en zinc conservée.
Il apparaît en outre que les brisis de la toiture actuellement habillés de feuilles de zinc étaient auparavant composés d’ardoises entre les chéneaux et les arrêtes des terrassons faites en zinc.

Ce technicien indique par ailleurs que les travaux effectués par la société CH DECO ont été très mal faits et non conformément aux règles de l’art. Il est notamment mentionné que la nouvelle couverture reposant sur l’ancienne couverture en zinc entraîne une surcharge que les chevrons et pannes ne seront pas aptes à supporter. Il est noté également la suppression des chéneaux en pied de brisis, lesquels avaient pour but de recueillir les eaux de pluie de ces versants, de sorte que les eaux se déverseraient directement en contrebas sur plusieurs parties de l’immeuble.

La configuration de cette toiture, telle que décrite précédemment, était confirmée par un constat établi le 26 mai 2020 par un commissaire de justice, ainsi que par un nouveau rapport d’expertise en date du 22 février 2021 émanant du cabinet BETC.

A cet égard, il n’est pas contestable que ces travaux ont été initiés par Monsieur [S] seul, alors que l’immeuble se trouvait déjà sous le régime de la copropriété, au vu d’une part de l’établissement d’un règlement de copropriété le 28 janvier 2019 et de la tenue de la première assemblée générale de la copropriété le 5 juin 2019 à l’issu de laquelle notamment, Monsieur [S] a été désigné syndic bénévole.

Ce dernier n’ayant pas sollicité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de ces travaux, il est exact que le syndicat des copropriétaires serait fondé à réclamer le rétablissement de la couverture en son état antérieur, ainsi que la réparation des conséquences dommageables de ces travaux.

Cependant, au regard de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit procédé à une réfection à neuf de cette toiture, sur la base d’un devis qu’elle ne produit d’ailleurs pas aux débats.

Si apparemment, Monsieur [S] pourrait se voir imposer de procéder à l’enlèvement de la couverture en tuiles mécaniques et au rétablissement des brisis en ardoises, ainsi qu’à la remise en place de chéneaux, il existe un doute sur la nécessité du remplacement de la charpente prévue par le devis de la société FOUSSADIER invoqué par le syndicat des copropriétaires.

Il s’en évince que Monsieur [V] [S] justifie d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise, laquelle s’avère notamment nécessaire pour chiffrer le coût des travaux de la remise en état de cette toiture.

Il convient de prendre acte des protestations et réserves formulées par écrit émanant de Messieurs [I] et [F] [L].

L’expertise étant ordonnée à la demande de Monsieur [V] [S] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur la demande de remise en état de la couverture sollicitée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoire ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas particulier, ainsi que cela a été évoqué précédemment, les travaux sur la toiture ont été décidés seul par Monsieur [V] [S], sans que ce dernier ait sollicité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, si la remise en état de la couverture en son état antérieur ne constitue pas une mesure sérieusement contestable, il en est en revanche autrement pour une remise à neuf de celle-ci, alors qu’il n’est pas contesté qu’elle présentait un état de vétusté important avant travaux.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la demande de remise en état de la toiture sur la base du devis de la société FOUSSADIER, non produit aux débats, soit la mesure appropriée et il convient donc de la rejeter.

Compte tenu de ce rejet, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande du Syndicat des copropriétaires au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande subsidiaire de provision émise par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En considération des développements précédents, le caractère illicite des travaux décidés par Monsieur [S] n’est pas contestable, lequel est tenu effectivement à une obligation de remise en état vis-à-vis de la copropriété. A cet égard, aux termes d’un courrier en date du 4 mars 2021 émanant de son avocat à l’attention de la société CH DECO, il chiffrait à 15.000 €, sur la base d’un devis en date du 2 janvier 2021, le coût de la démolition de la toiture mise en place.

A cet égard, le fait que la société CH DECO ait réalisé des travaux concernant la toiture non visiblement prévus au devis, à l’insu prétendument du maître de l’ouvrage, ne constitue pas une contestation sérieuse, alors que Monsieur [S] ne produit aucun élément objectif permettant d’établir le caractère extérieur, irrésistible et imprévisible de l’initiative prise par cette entreprise missionnée par lui.

Dès lors, la demande de provision à hauteur de 10.000 € n’apparaît pas sérieusement contestable, tant en son principe que dans son quantum.

Il convient par conséquent, de condamner Monsieur [V] [S] au versement de la provision sollicitée.

Sur les dépens

Il convient de laisser à Monsieur [V] [S] la charge provisoire des dépens, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par le juge du fond.

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par une ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’intervention volontaire de Messieurs [I] et [F] [L] ;

CONSTATONS leur non représentation par avocat à l’audience du 18 juin 2024 et disons en conséquence n’y avoir lieu à examiner les prétentions énoncées au dispositif des conclusions écrites de leur avocat transmises le 6 février 2024 par le RPVA ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ORDONNONS une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [C] [U]
[Adresse 9]
[Localité 13]
Port. : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 12]

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix,avec mission pour lui de :

– convoquer et entendre les parties,
– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,
– se rendre sur place, [Adresse 3] et [Adresse 10]
– visiter les lieux et les décrire,
– examiner les désordres visés dans l’assignation et dans les pièces, concernant la toiture de l’immeuble,
– dire si les travaux de couverture confiés par Monsieur [V] [S] à la société CH DECO en vertu du devis n°n°20/5575 en date du 21 janvier 2020, ont été réalisés conformément aux règles de l’art,
– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues,
– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en se faisant communiquer au besoin par les parties des devis,
– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par les parties et proposer une base d’évaluation,
– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,
– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux;

FAISONS INJONCTION aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 6] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

RAPPELONS que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 5000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [V] [S] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 4], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DONNONS acte à Messieurs [I] et [F] [L] de leurs protestations et réserves formulées par écrit ;

DÉBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 10]) de sa demande de remise en état de la toiture de l’immeuble selon le devis n°2023-08-3417-V2 de la société FOUSSADIER ENTREPRISE ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 10]) une provision de 10.000 € ;

LAISSONS provisoirement les dépens à la charge de Monsieur [V] [S] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 06 août 2024.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président