N° RG 23/02002 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PGD7
du 26 Juillet 2024

N° de minute 24/01099

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES, elle même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié au siège [Adresse 3]
c/ S.C.I. Ruhlinvest, SCI au capital de 1.500,00€ inscrite au RCS de Nice sous le n° 484 166 335 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié au siège

Grosse délivrée

à Me Olivier TAFANELLI

Expédition délivrée

à Me Isabelle WILLM

le
L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT SIX JUILLET À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 08 Novembre 2023 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 4],
pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES, elle même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié au siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. Ruhlinvest,
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié au siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Mai 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juillet 2024

Exposant que la copropriétaire a, sans autorisation préalable, fait réaliser sur son lot n°35 des travaux ayant eu pour conséquence de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble ainsi que la destination du même lot, transformant cet entrepôt en bureaux, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, fait assigner la Sci Ruhlinvest afin d’entendre le juge des référés :
– condamner sous astreinte la Sci Ruhlinvest à faire réaliser tous les travaux nécessaires à la remise en état initial de l’aspect extérieur de l’immeuble, au droit du lot n°35,
– condamner la Sci Ruhlinvest à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance en date du 9 février 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la ci Ruhlinvest de faire valoir ses observations et de produire ses pièces.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 28 mai 2024 et visées par le greffe, la Sci Ruhlinvest demande au juge des référés de :
“In limine litis”
– déclarer nulle et de nul effet l’assignation du 8 novembre 2023,
– débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes,
Subsidiairement,
– constater l’absence de trouble manifestement illicite,
– débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes,
– condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

Sur la validité de l’assignation :

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.

L’article 114 du même code précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public

Elle vaut conclusions.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, si l’acte introductif d’instance contient effectivement dans son dispositif une demande de remise en état initial de l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] détaille dans sa motivation les travaux qu’il entend voir accomplir par la Sci Ruhlinvest. En effet, elle écrit en conclusion de sa motivation page 5 :
“La Sci Ruhlinvest devra donc être condamnée à une remise à l’état initial de l’aspect extérieur du lot n°35, impliquant :
– Dépose de la baie vitrée et de la porte vitrée
– Réfection des peintures extérieures à l’identique
– Dépose du raccordement à l’eau
– Dépose du raccordement à l’électricité.”

En conséquence, la Sci Ruhlinvest ne peut valablement soutenir qu’elle serait dans l’incapacité de se défendre faute de connaître la nature des travaux que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] lui demande de réaliser et ce, d’autant qu’il convient de relever que dans ses conclusions, la défenderesse s’explique longuement sur l’objet du litige. Il convient de déclarer valable la présente assignation est valable.

Sur la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] versent aux débats le cahier des charges de la copropriété située à [Adresse 4] en date du 2 mars 1939 qui mentionne en page 20 l’existence au rez-de-chaussée, de deux entrepôts. Il produit également un procès-verbal de constat en date du 12 avril 2021 qui relève que le local appartenant à la Sci Ruhlinvest et qui constituait initialement une remise, a été transformé en un local neuf et rénové à usage de bureaux avec une devanture entièrement rénovée de couleur noir mat et avec une baie vitrée. Ce même constat indique que la façade a été repeinte en blanc créant une différence avec le reste de la façade et les trois autres remises. Il est également noté qu’une tranchée a été creusée au sol et ragréé en ciment et qu’un tuyau blanc d’aspect récent a été installé dans le mur de la façade des remises et raccordé sur les tuyaux et robinet d’eau situés sur la façade de l’immeuble. Enfin ce constat relève que des raccordements électriques ont été installé afin de permettre notamment le fonctionnement du matériel informatique se trouvant à l’intérieur du local litigieux.

Il s’évince de ces éléments que la Sci Ruhlinvest a entrepris des travaux qui ont modifié l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble. La défenderesse ne justifie pas ni même n’allègue avoir obtenu une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour pouvoir procéder à ces travaux. En conséquence, la réalisation de travaux par la Sci Ruhlinvest affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et ce sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. La Sci Ruhlinvest sera donc condamnée sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif, à réaliser des travaux de remise à l’état initial de l’aspect extérieur du lot n°35, impliquant :
– la dépose de la baie vitrée et de la porte vitrée,
– la réfection des peintures extérieures afin d’unifier la façade de l’immeuble,
– la dépose du raccordement à l’eau,
– la dépose du raccordement à l’électricité.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Ruhlinvest qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ORDONNONS à la Sci Ruhlinvest de réaliser des travaux de remise à l’état initial de l’aspect extérieur du lot n°35, impliquant :
– la dépose de la baie vitrée et de la porte vitrée,
– la réfection des peintures extérieures afin d’unifier la façade de l’immeuble,
– la dépose du raccordement à l’eau,
– la dépose du raccordement à l’électricité,
et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une période de trois mois,

CONDAMNONS la Sci Ruhlinvest à payer ai syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNONS aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS