ORDONNANCE DE REFERE D’HEURE A HEURE N°24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 26 Juillet 2024
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Juillet 2024

GROSSE :
Le 26 Juillet 2024
à
Maître Rémy STELLA
Maître Benjamin NAUDIN

N° RG 24/03263 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FID

PARTIES :

DEMANDERESSES

Société [Localité 18] INVESTISSEMENTS,
dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. ASISEA sous l’enseigne “[16]”,
dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal

Toutes deux représentées par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [P],
née le 21 février 1933, demeurant [Adresse 15] – [Localité 5]

non comparante

S.C.I. MICHEL,
dont le siège social est sis [Adresse 15] – [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 9] – [Localité 2]

non comparante

Monsieur [D], demeurant [Adresse 9] – [Localité 2]

non comparant

S.C.I. ROCA EUROMED,
dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

La société [Localité 18] INVESTISSEMENTS est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 17] des lots suivants :
– Lot n°3 (local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment n°[Adresse 12]),
-lot n°4 (local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment n°[Adresse 9]),
-lot n°15 (local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment n°[Adresse 11]),
-lot n°16 (local commercial situé au bâtiment n°[Adresse 12]).

Par acte du 1er avril 2020, la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS a donné à bail commercial à la société ASISEA les lots n°3 et 16 du [Adresse 12] ainsi que le lot n°4 du [Adresse 9] et le lot n°15 du [Adresse 11].

La société ASISEA, sous le nom commercial [16], y exerce une activité de restauration.

Au mois de février 2024, la société ASISEA se plaignait d’un dégât des eaux au sein de son local commercial.

Le syndic de la copropriété mandatait une entreprise de plomberie pour effectuer une recherche de fuite le 23 février 2024.

La société [Localité 18] INVESTISSEMENTS a fait procéder à un procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 21.05.2024.

Par ordonnance présidentielle en date du 31.05.2024, LA SOCIÉTÉ [Localité 18] INVESTISSEMENTS, SAS, ET LA SOCIÉTÉ ASISEA, SARL, À L’ENSEIGNE «[16]», ont été autorisées à assigner à heure indiquée le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] – [Localité 2], représentée par son syndic en exercice l’agence IMMOBILIERE [H].

Par ordonnance de référé de ce siège en date du 12.06.2024 (RG 24/2711), il a été ordonné une expertise confiée à [J] [T].

Le 29.06.2024, l’expert a fait parvenir aux parties une pré rapport relatif à des travaux à réaliser en urgence.

Par ordonnance présidentielle de ce siège en date du 17.07.2024, la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, ont été autorisés à assigner les parties défenderesses à heure indiquée à l’audience du 22.07.2024.

Par assignations du 18.07.2024, la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, ont fait attraire :
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2] (immatriculation [Numéro identifiant 14]) représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H] Société à responsabilité limitée,[M] [P], la Société civile immobilière MICHEL, la société civile immobilière ROCA EUROMED,[O] [N], Monsieur [D], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 14 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 :
« CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7] – [Localité 2] à faire réaliser en urgence les travaux sur la chute des eaux usées de l’immeuble du [Adresse 9] afin de faire cesser les écoulements, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une période de 4 mois.
ORDONNER à Madame [M] [P] (copropriétaire indivis du R+4), à la SCI MICHEL (copropriétaire indivis du R+4), à la SCI ROCA EUROMED (copropriétaire du R+5). à Madame [O] [N] (occupante du R+4L à Monsieur [D] (occupant du R+5), à compter de la signification de la décision à intervenir de laisser le libre accès à leur appartement par tout entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et dont l’intervention apparaîtrait nécessaire pour faire cesser les écoulements en provenance de la chute des eaux usées de l’immeuble du [Adresse 9].
A défaut de libre accès donné à leurs appartements, passé un délai de prévenance de 5 jours, DIRE que Madame [M] [P] (copropriétaire indivis du R+4). à la SCI MICHEL (copropriétaire indivis du R+4), à la SCI ROCA EUROMED (copropriétaire du R+5), à Madame [O] [N] (occupante du R+4)L à Monsieur [D] (occupant du R+5), seront redevables d’une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard courant pendant une période de 4 mois.
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7]- [Localité 2] à payer à la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS et à la société ASISEA une somme de 4.000 €, au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.
DISPENSER la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS de toute dépense commune des frais de procédure induits par la présente instance en application de I’ article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965.
RESERVER les dépens. »

A l’audience du 17.07.2024, la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, par l’intermédiaire de leur conseil, on maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa de la loi du 10 Juillet 1965 et ses décrets d’application, et des articles 515, 696 et 700 du Code de Procédure civile, a demandé de :
« DEBOUTER la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS et la société ASISEA de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] [Localité 2] en ce qu’elles sont totalement dépourvues d’objet et entravent la bonne poursuite des opérations expertales en cours.
DEBOUTER la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS et la société ASISEA de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] [Localité 2] au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.
DEBOUTER la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS de sa demande de dispense des frais de procédure formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
STATUER ce que de droit sur les demandes formées à l’encontre des copropriétaires relatives au libre accès des appartements du R+4 et du R+5.
CONDAMNER solidairement la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS et la société ASISEA à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] [Localité 2] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens. »

[O] [N], assignée à l’étude du commissaire de justice,
la société civile immobilière ROCA EUROMED, assignée à domicile élu,
la Société civile immobilière MICHEL, assignée à l’étude du commissaire de justice,
[M] [P], assignée à l’étude du commissaire de justice,
n’ont pas comparu.

Monsieur [D] a été assigné selon les dispositions de l’articles 659 du Code de procédure civile, mais n’a pas comparu.
Aucun avis de réception prévu à l’article 659 du Code de procédure civile n’a été versé aux débats.

La présidente d’audience a mis dans les débats la question de la régularité de l’assignation d’une personne dont l’identité complète n’est pas précisée et dont il n’est pas versé aux débats la preuve du respect des disposition de l’article 659 du Code de procédure civile.
Les conseils des parties n’ont pas fait valoir d’observations.

La présidente d’audience a invité les parties à lui faire parvenir, contradictoirement, au plus tard le 24.07.2024 au soir, un compte-rendu des travaux en cours de réalisation lors du déroulement de l’audience.

Les conseils des deux parties représentées ont chacun fait parvenir au greffe une note en délibéré le 24.07.2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 26.07.2024.

Il convient d’annuler d’office l’assignation de Monsieur [D], qui n’est pas identifiable faute de prénom et dont l’assignation ne respecte pas les conditions établies par l’article 659 du Code de procédure civile, faute de justification de son envoi et de sa réception par lettre recommandée.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Il résulte du pré rapport de l’expert judiciaire en date du 29.06.2024 et relatif aux travaux à réaliser en urgence :
Une fuite de la canalisation d’évacuation des eaux usées commune à tous les étages de l’immeuble, au 5ème étage, probablement due à son usure,Des écoulements dans les locaux exploités aux fins de restauration au rez-de-chaussée, et des conséquences en matière d’hygiène et de solidité de l’immeuble, notamment le risque de chute d’un chauffe-eau au R+4.
L’expert met en exergue :
« […] compte tenu de la nécessité impérieuse de remplacer le reste de la colonne ancienne fuyarde, à bref délai, j’attire l’attention du tribunal sur la difficulté rencontrée en précisant que, pour faire cesser le risque sanitaire, et le risque de chute du ballon d’eau chaude dans l’appartement à R+4, il est urgent de remplacer la chute d’eau usée ancienne, ce qui nécessitera probablement la création d’une trappe d’accès dans les logements à R+4 et R+5 , et donc l’accès à ces logements, dont les copropriétaires ne sont pas dans la cause. »

Il résulte des débats que par assemblée générale des copropriétaires en date du 24.01.2022, il a été voté la réfection des canalisations fuyardes du [Adresse 10] et le devis de la société DRL a été validé, la gestion des travaux a été confiée au syndic et ses honoraires ont été votés (résolutions 14.1, 14.2 et 14.4).
Il est constant que ces travaux n’ont jamais été réalisés.

Il résulte du pré rapport de l’expert que la copropriété serait confrontée pour la troisième fois à des dégâts des eaux de cette nature.
Il y est également mentionné qu’un délai avait été accordé pour permettre aux parties, et ainsi au Syndicat des copropriétaires, de justifier d’un calendrier de travaux et de devis, en vain.

Il résulte enfin de l’attestation de RESOBAT TECH, société mandatée pour la réalisation des travaux le 22.7.2024, datée du 23.07.2024, que :
Le tronçon de la colonne du 4ème étage a été remplacé,Il n’existait pas une simple fissuration, mais « une grosse cassure le long de la colonne »,que cette colonne est « totalement bouchée et vétuste », qu’elle « se met en charge et se déverser entre les jointures des raccords fonte/plomb/cuivre et PVC »qu’elle fuit également à d’autres endroits,que la société préconise de « reprendre la colonne dans sa totalité sans attendre, ainsi que les raccordements privatifs de chaque appartement » du 5ème étage au RDC « sur cette dernière ».
L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il en résulte donc la possibilité de la survenance de dommages imminents, résultant non seulement de la fragilisation de la structure de l’immeuble en raison d’infiltrations d’eau récurrentes et anciennes depuis au moins deux ans, mais de risques en matière sanitaires, en raison de l’écoulement anarchique d’eaux usées dans la gaine technique et les murs de l’immeuble, du 5ème étage au rez-de-chaussée.

Par ailleurs, le trouble manifestement illicite résulte d’infiltrations d’eaux sales dans les murs et plafonds, notamment de l’occupant du rez-de-chaussée, le mettant en difficulté dans l’exploitation de son commerce, alors même que les travaux propres à éviter de tels désordres étaient votés et en mesure d’être réalisés depuis plus de deux ans.

La promesse du Syndicat des copropriétaires de procéder à la réalisation des travaux est inopérante au regard de l’inertie dont il a fait preuve ces deux dernières années, et les travaux à minima réalisés le jour de l’audience ne sauraient être considérés comme satisfactoires.

Il convient d’ordonner au Syndicat des copropriétaires, sous astreinte comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient également de condamner les copropriétaires à laisser l’accès à leur bien pour permettre la réalisation des travaux. L’astreinte est de nature à permettre une exécution diligente de la présente ordonnance.

Monsieur [D] n’est pas concerné par cette condamnation, comme non valablement assigné ; toutefois, il serait judicieux que l’occupant du R+5 au [Adresse 9] puisse également laisser l’accès de ce bien pour la réalisation des travaux en cause.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;
d) Les astreintes prévues à l’article L. 1331-29 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté pris en application du II de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Conformément au deuxième alinéa de cet article, la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, copropriétaire, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Annulons l’assignation de Monsieur [D] ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, à remplacer toutes les parties de la chute d’eau usée qui n’ont pas été remplacées depuis un an, de l’immeuble sis au [Adresse 9] – [Localité 1], et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, à payer à la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, une astreinte de 1000 € par jour de retard, et ce pendant 4 mois ;

Condamnons [O] [N] à laisser libre accès à l’appartement du R+4 du [Adresse 9] – [Localité 1] à toute entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, pour la réalisation des travaux ordonnés ci-dessus, et ce à première demande ;
Condamnons la société civile immobilière ROCA EUROMED à laisser libre accès à l’appartement du R+5 du [Adresse 9] – [Localité 1] à toute entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, pour la réalisation des travaux ordonnés ci-dessus, et ce à première demande ;

Condamnons la Société civile immobilière MICHEL à laisser libre accès à l’appartement du R+4 du [Adresse 9] – [Localité 1] à toute entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, pour la réalisation des travaux ordonnés ci-dessus, et ce à première demande ;

Condamnons [M] [P] à laisser libre accès à l’appartement du R+4 du [Adresse 9] – [Localité 1] à toute entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, pour la réalisation des travaux ordonnés ci-dessus, et ce à première demande ;

Pour ce faire, disons que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, pourra aviser [O] [N], la société civile immobilière ROCA EUROMED, la Société civile immobilière MICHEL et [M] [P] par tout moyen, sous réserve de justifier de la bonne réception de cet avis par son destinataire et devra respecter un délai de prévenance de 24 h ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons [O] [N] à payer à la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, une astreinte de 500 € par jour de retard, et ce pendant 4 mois ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons la société civile immobilière ROCA EUROMED à payer à la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, une astreinte de 500 € par jour de retard, et ce pendant 4 mois ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons la Société civile immobilière MICHEL à payer à la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, une astreinte de 500 € par jour de retard, et ce pendant 4 mois ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons [M] [P] à payer à la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, une astreinte de 500 € par jour de retard, et ce pendant 4 mois ;

Dispensons la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, à payer à la société [Localité 18] INVESTISSEMENTS, société par actions simplifiée, et la société ASISEA, sous l’enseigne « [16] », société à responsabilité limitée, la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence IMMOBILIERE [H], SARL, aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT