Accord des deux tiers des indivisaires

L’article 815-5-1 du code civil dispose que sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

Intervention du notaire

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis doivent exprimer devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.  Dans le délai d’un mois de son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.  Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.  Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision. L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal de grande instance est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée.  Avant toute action, une mise en demeure / un courrier valant demande préalable ou sollicitant l’accord de l’indivisaire  pour la vente du bien immobilier indivis, reste nécessaire.

Indivisaire occupant le logement

Quid de l’indivisaire qui jouit en tant qu’occupant du bien en indivision ?  L’article 815-9 du code civil dispose que “L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Il est donc redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision.

Cas de l’expulsion de l’indivisaire occupant

Si en application de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, c’est toutefois dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires.  Dès lors que le comportement de l’occupant indivisaire dans le cadre de la copropriété n’est pas nécessairement adapté (exemple : il se montre menaçant) et que le bien indivis puisse être vendu libre, dans l’intérêt des indivisaires, le juge peut décider que le  maintien dans les lieux de l’occupant  est incompatible avec les droits concurrents des autres indivisaires sur l’immeuble.  Il pourra ainsi ordonner l’expulsion de l’occupant si besoin est avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier. Source : TGI de Paris, N° RG : 15/04385, 05/01/2016