10 juin 2024
Tribunal judiciaire de Bobigny
RG n°
24/00843

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00843 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YYDP

Minute :

JUGEMENT

Du : 10 Juin 2024

Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [P] [I]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 08 Avril 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2024;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [P] [I]
[Adresse 4]
Logement 3121
[Localité 7]
Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Hela KACEM
Mme [P] [I]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 1 février 2018, la SA IMMOBILIERE 3F a donné en location à Madame [P] [I] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 932,35 €, outre provisions sur charges. Un avenant du même jour a donné en location un emplacement de stationnement situé à la même adresse.
Le 12 octobre 2022, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Madame [P] [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7 416,98 € selon décompte arrêté au 30 septembre 2022.
Par courrier du 16 octobre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Suivant citation délivrée à étude le 19 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a attrait Madame [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
La SA IMMOBILIERE 3F a demandé à la présente juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ou subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;D’ordonner l’expulsion de Madame [P] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA IMMOBILIERE 3F, aux frais et aux risques et périls de Madame [P] [I] ; De condamner Madame [P] [I] au paiement des sommes suivantes :4 878,00 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 22 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L’audience s’est tenue le 8 avril 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, la SA IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 022, 34 €. Elle indique que le paiement des loyers courants a repris et que la dette a commencé à être apurée.
Madame [P] [I], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de constater qu’elle a soldé sa dette et subsidiairement de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 300,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle expose avoir soldé le montant de sa dette par chèque envoyé le 27 d’avril 2024, et que la somme restante est le loyer en cours. Elle indique avoir connu une rupture conventionnelle et avoir repris des études, et actuellement exercer une activité indépendante de livraison pour laquelle elle est rémunérée environ 1 000 € par semaine. Elle précise vivre dans les lieux avec ses droits enfants.
La SA IMMOBILIERE 3F déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.
L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
La présidente a autorisé la production d’un décompte actualisé en cours de délibéré qui a été transmis par courriel reçu au greffe le 14 mai 2024. Il en ressort qu’en vertu d’un décompte arrêté au 14 mai 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 400,17 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.
En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 12 octobre 2022, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions procédurales telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d’octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux…) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l’entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA LOI APPLICABLE PARKING LOUÉ
En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l’espèce, l’avenant donnant en location l’emplacement de stationnement indique expressément qu’il s’agit d’un accessoire au bail principal et dont toutes les clauses s’appliquent.
En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 14 mai 2024 (échéance du mois de d’avril 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 400,17 €
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il y a lieu de constater qu’il s’agit du loyer du mois en cours uniquement, lequel aura probablement été payé au moment de cette décision.
Il convient cependant en l’état du dossier de condamner Madame [P] [I] en application des stipulations du bail à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1 400,17 € actualisée au 14 mai 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [P] [I] le 12 octobre 2022, pour un montant principal de 7 416,98 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 décembre 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Madame [P] [I] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300,00 € par mois, en plus du loyer courant.
Il ressort des débats que Madame [P] [I] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Elle a retrouvé un emploi, et il ressort en outre du dernier décompte produit qu’elle a repris le paiement du loyer courant et apuré la quasi totalité de sa dette.
Compte tenu de son engagement et de l’accord de la SA IMMOBILIERE 3F, il convient par conséquent d’accorder à Madame [P] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 300,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :
Madame [P] [I] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA IMMOBILIERE 3F, la résiliation du bail étant acquise à la date du 13 décembre 2022 ;Madame [P] [I] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA IMMOBILIERE 3F pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [P] [I], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 4332 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger de Madame [P] [I] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 octobre 2022, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA IMMOBILIERE 3F ;
CONSTATE que le contrat signé le 1 février 2018 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Madame [P] [I] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 décembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Madame [P] [I] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1 400,17 € actualisée au 14 mai 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de d’avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Madame [P] [I] à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités, les 4 premières d’un montant de 300,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [P] [I] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :
Madame [P] [I] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA IMMOBILIERE 3F, la résiliation du bail étant acquise à la date du 13 décembre 2022 ;Madame [P] [I] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA IMMOBILIERE 3F pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [P] [I], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 4332 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger de Madame [P] [I] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [I] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [P] [I] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Madame [P] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 octobre 2022, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE LA JUGE