DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

chambre 1 – 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 FEVRIER 2024

N° RG 22/05818 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VNMH

AFFAIRE :

Mme [Y], [R], [G] [F]

…

C/

Mme [S] [D]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Août 2022 par le Tribunal de première instance de COURBEVOIE

N° RG : 11-21-000977

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 06/02/24

à :

Me Claire RICARD

Me Karema OUGHCHA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [Y], [R], [G] [F]

née le 20 Juillet 1940 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

Monsieur [H], [X], [W], [B] [N]

né le 30 Mars 1946 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [V],[X], [V], [U]

né le 07 Juillet 1950 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 9]

Monsieur [A], [J], [E], [K], [B] [N]

né le 14 Septembre 1941 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 1]

Représentant : Maître Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2221875

Représentant : Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0162 –

APPELANTS

****************

Madame [S] [D]

née le 16 Juin 1979 à [Localité 17] (75)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : Maître Karema OUGHCHA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010317 du 20/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Novembre 2023, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2006 à effet au 1er juin 2006, l’indivision de [O] / D’Ailleres composée de Mme [Y] [I] et de MM. [H], [V] et [A] [M] ont donné à loyer à Mme [S] [T], devenue Mme [S] [D], un studio sis [Adresse 4] à [Localité 16], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 670 euros, outre une provision sur charges de 42 euros.

Par ordonnance de référé du 14 décembre 2020, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a notamment ordonné à Mme [D] de procéder au changement de domiciliation des sociétés dont le siège social est à l’adresse des lieux loués.

Par acte d’huissier de justice délivré le 21 octobre 2021, Mme [Y] [I] et MM. [H], [V] et [A] [M] ont fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de:

– faire prononcer la résiliation du bail,

– être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [D],

– obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, ainsi que 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 1er août 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

– débouté Mme [I] et MM. [H], [V] et [L] de leur demande en résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu le 29 mai 2006 avec Mme [D],

– rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision,

– condamné Mme [I] et MM. [H], [V] et [L] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 20 septembre 2022, Mme [I] et MM. [H], [V] et [L] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 4 octobre 2023, Mme [I] et MM. [H], [V] et [L], appelants, demandent à la cour de :

– réformer le jugement en date du 1er août 2022 en toutes ses dispositions,

– prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [D],

– ordonner l’expulsion de Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 16] (6ème étage porte face) avec le concours de la force publique,

– condamner Mme [D] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et charges antérieures, à compter de la résiliation jusqu’à la libération totale des lieux,

– condamner Mme [D] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel,

– débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 octobre 2023, Mme [D], intimée, demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Courbevoie du 1er août 2022,

– condamner les appelants aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, si la résiliation judiciaire devait être prononcée,

– lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 octobre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail fondée sur la domiciliation de la société de la locataire à son domicile contrairement aux dispositions du bail et à la décision du 14 décembre 2020 au motif que Mme [D] justifiait de démarches visant à obtenir une adresse de domiciliation postale de sa société dont un contrat signé le 30 août 2021, de sorte que depuis cette date, sa société était domiciliée, certes à la même adresse, mais au titre de ce contrat de domiciliation et non au titre du bail, réglant ainsi la situation.

Mme [I] et MM. [M] font valoir que Mme [D] a domicilié sa société à l’adresse du bail et y exerce manifestement une activité commerciale malgré les dispositions contractuelles précisant que les lieux sont à usage exclusif d’habitation et que toute activité professionnelle y est interdite et ce en dépit des différentes mises en demeure et injonction lui ayant été adressées notamment par le juge des référés.

Ils ajoutent ne pas avoir été destinataires de la note en délibéré adressée par Mme [D] au premier juge par laquelle elle produisait un contrat de domiciliation qu’ils soutiennent être un faux manifestement antidaté, Mme [D] ne l’ayant pas produit lors de l’audience. Ils soutiennent que sa société est toujours domiciliée dans les lieux du bail.

Ils demandent ainsi à la cour de prononcer la résiliation du bail compte tenu de la persistance des infractions aux clauses et conditions du bail que selon eux, Mme [D] reconnaît expressément dans ses conclusions. Ils contestent ses allégations selon lesquelles cette domiciliation prohibée serait nécessaire uniquement au recouvrement d’impayés et de réception de courriers sans réception de clientèle alors que l’huissier de justice a relevé que le nom même de la locataire ne figurait pas sur l’interphone à la différence du nom de sa société, ce qui démontre le caractère professionnel de l’adresse de la locataire.

Mme [D] fait valoir qu’elle a domicilié sa société à l’adresse du bail en ignorant qu’elle avait interdiction d’y procéder. Elle explique qu’elle ne pensait pas devoir en informer son bailleur dans la mesure où il s’agit uniquement d’une adresse administrative car elle n’y reçoit aucune clientèle, marchandise ou autre et n’y exerce aucune activité. Elle affirme maintenir cette entreprise uniquement pour recouvrer des impayés et recevoir des courriers résiduels mais qu’elle n’a plus d’activité.

Elle relève avoir sollicité une autorisation de domiciliation auprès de son bailleur et que face à son refus, elle a entamé des démarches pour trouver une nouvelle adresse de domiciliation, ce qu’elle a trouvé auprès de la société [C] [P] domiciliée dans le même bâtiment et avec laquelle elle a signé un contrat, contestant les allégations de faux des appelants.

Elle ajoute que son activité de conseil n’a jamais occasionné de nuisances ou de danger pour le voisinage ni conduit à un désordre pour l’immeuble au sein duquel d’autres entreprises ont leur siège. Elle indique ne pas comprendre l’acharnement de son bailleur sauf à vouloir reloger d’autres locataires au prix du marché.

Elle demande la confirmation du jugement déféré en relevant que la cour ne pourra que constater que son entreprise n’est plus domiciliée au lieu de sa résidence principale.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le contrat de bail (page 6) mentionne que ‘les lieux loués sont destinés à l’usage exclusif d’habitation, l’exercice de tout commerce ou industrie, de toute profession même libérale, étant formellement interdite’.

Dans le cadre de la résiliation d’un bail, il appartient au juge de vérifier si les manquements invoqués par le bailleur sont établis et s’ils sont suffisamment graves pour justifier la résiliation aux torts du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’extrait Kbis à jour au 14 octobre 2021 que le siège social de la société MB Communication Media, société à associé unique créée en avril 2014 et dont Mme [D] est la gérante, est fixé à l’adresse du bail d’habitation ([Adresse 4] à [Localité 15]). Son objet social est la ‘communication média: relations presse, communication publicitaire’.

Pour justifier d’un changement de domiciliation de sa société, Mme [D] produit un contrat de domiciliation daté du 30 août 2021 avec la société [C] [P] ‘immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 522 668 565 0016″, représentée par M. [C] [P], dans lequel il est mentionné que le domiciliant fournit au domicilié un service de domiciliation de son siège social au [Adresse 4] à [Localité 15].

Cependant il résulte des éléments produits par les appelants (pièce 15: extrait Infogreffe) que le domiciliant n’est pas immatriculé au RCS mais qu’il s’agit d’une entreprise inscrite au Répertoire Sirene sous l’identifiant Siret 522 668 565 00016 et que l’adresse de M. [C] [P] est située au [Adresse 3] sans que les échanges de sms entre ce dernier et Mme [D] (pièce 8) permettent d’établir que le siège de l’entreprise serait à l’adresse du bail.

Dans ces conditions, Mme [D] ne justifie pas d’un changement de domiciliation de sa société à une adresse autre que celle du bail d’habitation comme elle le soutient.

Pour autant, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la domiciliation d’une personne morale dans les locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal ne constitue pas nécessairement une violation de la clause d’habitation du bail dans la mesure où elle n’entraîne pas un changement de la destination des lieux si aucune activité n’y est exercée comme l’a jugé la Cour de cassation (3ème civ., 25 fev. 2016, n°15-13.856).

Il incombe ainsi aux bailleurs de rapporter la preuve d’un exercice effectif par Mme [D] d’une activité commerciale dans les lieux objets du bail, ce qu’elle conteste en affirmant qu’il s’agit d’une adresse administrative; qu’elle n’y reçoit aucune clientèle ni marchandise et qu’elle n’a causé aucun trouble du voisinage.

Pour rapporter cette preuve, Mme [I] et MM. [M] versent aux débats un procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 9 octobre 2021 duquel il ressort que seul le nom de la société de Mme [D] figure sur l’interphone et qu’il y a deux boites aux lettres, l’une au nom de la locataire et l’autre aux noms de ‘MB Communication Média, Mur en Scène et Publi City’.

Ce seul élément ne permet pas d’établir que Mme [D] exercerait effectivement son activité de conseil dans les lieux pris à bail, et notamment qu’elle y accueille de la clientèle ou y reçoit de la marchandise, étant ajouté qu’aucun trouble lié à une telle activité n’est rapporté.

Dans ces conditions, les appelants ne rapportent pas la preuve d’un changement de destination des lieux loués et par conséquent d’une violation de la clause d’habitation du bail.

Le jugement déféré est ainsi confirmé par substitution de motifs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [I] et MM. [M], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens étant confirmés.

Ils sont en conséquence déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme, par substitution de motifs, le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne Mme [Y] [I] et MM. [H], [V] et [A] [M] aux dépens d’appel.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,