Principe de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Calcul de l’indemnité principale

L’expert judiciaire peut envisager, entre autres, deux hypothèses pour calculer l’indemnité d’éviction, celle de la perte du fonds de commerce, celle du transfert du fonds. Pour déterminer la valeur du fonds de commerce, en cas de perte du fonds de commerce, il peut la calculer selon les deux méthodes suivantes i) la méthode de la rentabilité, ii) la méthode du chiffre d’affaires.  L’expert appliquera alors un coefficient multiplicateur au résultat moyen des trois dernières années d’exercice (exemple : 3,5) ou  un pourcentage (exemple : 70%) affecté au chiffre d’affaires moyen réalisé sur les trois dernières années d’exercice.

En cas de transfert du fonds de commerce, l’expert peut calculer la valeur du droit au bail, selon les deux méthodes suivantes : i) la méthode du différentiel de loyer, sur la base d’une valeur locative de marché  (à partir des loyers pratiqués dans le secteur) ou ii) suivant la méthode comparative, selon trois cessions de fonds de commerce réalisées à proximité au cours des derniers exercices.